Судья Неделько И.А. Дело № 33-2725/2010
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
29 июня 2010 года г. Ханты - Мансийск
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Юрьева И.М.,
судей Цыганкова С.Л., Дука Е.А.,
при секретаре Пачгановой И.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «РН - Юганскнефтегаз» к Литвинчук О.В. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения,
по кассационной жалобе истца ООО «РН - Юганскнефтегаз» на решение Нефтеюганского городского суда от 20 апреля 2010 года, которым постановлено:
«Обществу с ограниченной ответственностью «РН - Юганскнефтегаз» в удовлетворении исковых требований отказать».
Заслушав доклад судьи Дука Е.А., объяснения представителя истца Райко В.И., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
ООО «РН-Юганскнефтегаз» обратилось в суд с иском о понуждении Литвинчук О.В. к заключению договора найма на квартиру 54, расположенную по адресу: (адрес обезличен), принадлежащую на праве собственности ОАО «НК». На основании договора аренды от 01 января 2009 года данное жилое помещение передано во временное владение и пользование ООО «РН-Юганскнефтегаз». В данном жилом помещении проживает семья Литвинчук О.В.
В ходе судебного заседания представитель истца Ладисова А.Г. на требованиях настаивала, суду пояснила, что собственником спорного жилого помещения является компания «Р». В 2009 году данное жилое помещение на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему было передано ООО «РН-Ю» во временное пользование и владение сроком по 30 сентября 2010 года. ООО ЮНГ не может пользоваться арендованным имуществом, так как в нем проживает ответчик без каких - либо правоустанавливающих документов. Согласно п.1.7 договора аренды ООО «ЮНГ» вправе сдавать помещение в субаренду без согласия Арендодателя. Они в адрес ответчика направили уведомление о заключении договора найма жилого помещения. Однако ответчик от заключения договора найма отказался. Поскольку ответчик проживает в жилом помещении, принадлежащем истцу на праве аренды, то он в силу ст.445 ГК РФ обязан заключить с ними договор аренды жилого помещения.
Ответчик в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ответчика Литвинчук Т.В. иск не признала, пояснив, что проживают в спорном жилом помещении на основании ордера и договора социального найма.
Представитель Литвинчук Т.В. Гуськов В.Ю. суду пояснил, что ответчик проживает в жилом помещении на основании договора социального найма, который недействительным не признан. Ответчик производит оплату за найм жилого помещения. Статья 445 ГК РФ не носит для ответчика обязательного характера. Заключение договора найма с истцом ухудшит положение ответчика, поскольку договор устанавливает ограниченный срок его действия.
Суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе истец ООО «РН - Юганскнефтегаз» просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда, ссылаясь на незаконность и необоснованность, не исследование доказательств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы ссылается на доводы иска. Считает ошибочным вывод суда о том, что при заключении договора аренды от 01.01.2009 года ОАО «НК» собственником жилого помещения не являлось, поскольку спорное жилое помещение было передано собственником в аренду истца с 01.11.2009г. по дополнительному соглашению к договору аренды, то есть после получения свидетельства о государственной регистрации права от 18.06.2009 года. Также не согласен с выводом суда о недоказанности государственной регистрации договора аренды, так как в данном случае договор не подлежит государственной регистрации, поскольку договор аренды заключен на срок до одного года.
Не соответствует действительности вывод суда о том, что истцу ни по договору аренды, ни законом не предоставлено право сдавать
жилое помещение в найм, так как в соответствии с п.1.7 договора аренды арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду без
получения дополнительного согласия арендодателя ОАО «НК».
Считает договор социального найма жилого помещения от 28.03.2005г., заключенный между НГ МУП ЖЭУ-7 и Литвинчук О.В., ничтожным, так как указанный договор заключен на квартиру, не принадлежащую муниципальному жилищному фонду, при отсутствии документа, подтверждающего право собственности.
Возражая против доводов кассационной жалобы, ответчик Литвинчук О.В. просит решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу истца - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и доводы возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене ввиду нарушения норм материального и процессуального права.
Судом установлено, что ОАО «НК» является собственником квартиры (адрес обезличен) л.д.19).
01 января 2009 года между ОАО «НК» и ООО «РН-Юганскнефтегаз» был заключен договор аренды имущества, сроком по 30.11.2009 года л.д.11-13).
01.11.2009 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение, согласно которому срок аренды установлен по 30 сентября 2010 года, спорная квартира была включена в перечень передаваемого имущества л.д.14).
05 февраля 1997 года на имя Литвинчук О.В. ЗАО «Ю» был выдан ордер (номер обезличен) на спорное жилое помещение в общежитии л.д.30).
28.03.2005 года между ЖЭУ-7 и ответчиком был заключен договор социального найма данного жилого помещения л.д. 31-34).
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что при заключении договора аренды ОАО «НК» собственником спорного жилого помещения не являлось, так как свидетельство о государственной регистрации права выдано лишь 18 июня 2009 года.
С данным выводом суда согласиться нельзя, поскольку вышеуказанная квартира включена в перечень передаваемого в аренду имущества дополнительным соглашением к договору 01 ноября 2009 года, то есть после государственной регистрации права собственности 18 июня 2009 года.
Ссылка суда на необходимость государственной регистрации договора аренды основана на неправильном толковании ст.ст.609,651 ГК РФ, согласно которым договор аренды подлежит государственной регистрации, если заключен на срок свыше года. В данном случае договор аренды заключен на срок менее года и, соответственно, не подлежит государственной регистрации.
Вывод суда о том, что истец не вправе сдавать арендованное жилое помещение в найм, противоречит п.1.7 договора о праве Арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду без получения дополнительного согласия Арендодателя.
Поскольку жилое помещение не может быть предоставлено гражданам по договору субаренды, к спорным отношениям применимы нормы главы 35 ГК РФ о найме жилого помещения.
Утверждение суда о том, что право сдавать жилое помещение принадлежит лишь собственнику, противоречит п.1 ст.671 ГК РФ, согласно которому по договору найма жилого помещения наймодателем является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо - истец в силу п.1.7 договора.
Доводы истца о ничтожности договора социального найма судом отклонены преждевременно.
Так, до 22 ноября 2005 года спорная квартира являлась нежилым помещением л.д.59), в связи с чем по смыслу ч.1 ст.62 ЖК РФ не могла быть предметом договора социального найма, заключенного с ответчиком 28 марта 2005 года.
Указывая на принадлежность спорной квартиры муниципалитету, суд не учел, что в силу договора купли-продажи недвижимого имущества от 1 июня 2003 года, часть дома (адрес обезличен), в том числе и спорная квартира, принадлежала ОАО «ЮНГ», использовалась под гостиницу л.д.60-66). На основании распоряжения главы города Нефтеюганска от 22.11.2005 года (номер обезличен)р, передаточного акта от 02.06.2006 года спорная квартира принадлежит ОАО «НК» (л.д.19).
Данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, но в нарушение ч.4 ст.198 ГПК РФ вышеуказанные доказательства оставлены без внимания, без указания мотивов, по которым суд отверг их.
Поскольку судебное постановление по данному делу может повлиять на права или обязанности муниципалитета по отношению к одной из сторон, его следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица (ч.1 ст.43 ГПК РФ).
При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует провести надлежащую подготовку дела к судебному разбирательству: определить закон, которым следует руководствоваться при разрешении дела; разрешить вопрос о составе лиц, участвующих в деле; предложить им представить необходимые доказательства, оценив которые с соблюдением ст.67 ГПК РФ, постановить законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Нефтеюганского городского суда от 20 апреля 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
Председательствующий судья Юрьев И.М.
Судьи: Цыганков С.Л.
Дука Е.А.