Судья Давлетова Т.В. Дело № 33-4198/2010
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
5 октября 2010 года г. Ханты-Мансийск
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:
председательствующего судьи: Ивановой И.Е.,,
судей: Дука Е.А., Цыганкова С.Л.,
при секретаре Мелехиной С.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тамбур Веры Александровны, Тамбур Алексея Федоровича, Тамбур Екатерины Алексеевны, Тамбур Александры Алексеевны к Администрации г. Когалыма о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки,
по кассационной жалобе Администрации г. Когалыма на решение Когалымского городского суда от 21 мая 2010 года, которым постановлено:
«Иск Тамбур Веры Александровны, Тамбур Алексея Федоровича, Тамбур Екатерины Алексеевны, Тамбур Александры Алексеевны к Администрации г. Когалыма о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать договор купли-продажи (номер обезличен) от 8 апреля 2009 года, заключенный между МО ХМАО-Югры городской округ город Когалым и Тамбур Верой Александровной, Тамбур Алексеем Федоровичем, Тамбур Екатериной Алексеевной и Тамбур Александрой Алексеевной, недействительным, совершенным при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка).
Прекратить право долевой собственности, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за:
Тамбур Верой Александровной - свидетельство о государственной регистрации права серии (номер обезличен), выданное 20 апреля 2009 года;
Тамбур Алексеем Федоровичем - свидетельство о государственной регистрации права серии (номер обезличен) выданное 20 апреля 2009 года;
Тамбур Александрой Алексеевной - свидетельство о государственной регистрации права серии (номер обезличен), выданное 20 апреля 2009 года;
Тамбур Екатериной Алексеевной - свидетельство о государственной регистрации права серии (номер обезличен), выданное 20 апреля 2009 года и зарегистрировать право собственности на квартиру (адрес обезличен) за Муниципальным образованием ХМАО-Югры городской округ город Когалым.
Взыскать с МО г. Когалым в пользу Тамбур Веры Александровны, Тамбур Алексея Федоровича, Тамбур Екатерины Алексеевны, Тамбур Александры Алексеевны 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей, в остальной части иска отказать.
Взыскать с МО г. Когалым в пользу Тамбур Веры Александровны, Тамбур Алексея Федоровича, Тамбур Екатерины Алексеевны, Тамбур Александры Алексеевны государственную пошлину в размере 200 (двести) рублей.
Признать за Тамбур Верой Александровной, Тамбур Алексеем Федоровичем, Тамбур Екатериной Алексеевной, Тамбур Александрой Алексеевной право пользования жилым помещением - квартирой (адрес обезличен), на условиях договора социального найма.
Признать за Тамбур Верой Александровной, Тамбур Алексеем Федоровичем, Тамбур Екатериной Алексеевной, Тамбур Александрой Алексеевной право на приватизацию квартиры (адрес обезличен).
Обязать МО г. Когалым заключить с Тамбур Верой Александровной, Тамбур Алексеем Федоровичем, Тамбур Екатериной Алексеевной, Тамбур Александрой Алексеевной, договор бесплатной передачи в собственность (приватизации) квартиры (адрес обезличен)».
Заслушав доклад судьи Цыганкова С.Л., выслушав истца Тамбур А.Ф., его представителя Шабалина А.В., полагавших. Что оснований для отмены решения нет, судебная коллегия
установила:
Тамбур В.А., Тамбур А.Ф., Тамбур Е.А., Тамбур А.А. обратились в суд с исковым заявлением к Администрации г. Когалыма о признании договора купли-продажи квартиры (адрес обезличен) (номер обезличен), заключенный между ними и МО ХМАО-Югры городской округ город Когалым недействительным, применить последствия недействительности сделки к данному договору и взыскать с ответчика в их пользу уплаченные по договору денежные средства в размере 135.000 рублей и 2.200 рублей, уплаченные ими за оформление данного договора, а также понесенные по делу судебные расходы.
Иск мотивирован тем, что с марта (дата обезличена) года они постоянно проживали в г. Когалыме по адресу: (адрес обезличен) Данное жилое помещение было предоставлено по месту работы Тамбур В.А., которая состояла в списках очередности на улучшение жилищных условий. В квартиру по данному адресу они были вселены на основании ордера, выданного государственным предприятием - трестом «Х». Указанная квартира была изолированная, благоустроенная, состояла из двух комнат, коридора, кухни, прихожей, санузла. В данной квартире они были зарегистрированы постоянно, оплату за жилое помещение и коммунальные услуги производили в ЖЭУ поселка (адрес обезличен), которое в дальнейшем было реорганизовано в ООО «Г». В 1995 году дом, в котором они проживали, был снесен как непригодный для проживания. Взамен снесенного жилья им на основании ордера (номер обезличен), выданного в марте 1995 года АООТ «Х», на состав семьи из четырех человек было предоставлено жилое помещение по адресу: (адрес обезличен). При переселении им было разъяснено, что по истечении семи лет постоянного проживания в предоставленных квартирах всем будут выданы ордера установленного образца. 04 апреля 2000 года на данное жилое помещение Администрация г. Когалыма заклю чила с ними договор социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда (номер обезличен). 28 апреля 2004 года они обратились в Администрацию муниципального образования г. Когалым с заявлением о приватизации занимаемого ими жилого помещения. Письмом от 12 мая 2004 года (номер обезличен) им было отказано в предоставлении такого права. Одновременно в этом письме содержалось разъяснение, что они имеют право только на приобретение данного жилого помещения по рыночной стоимости с рассрочкой платежа в течение 10 лет. При получении письма, в жилищном отделе Администрации г. Когалыма им было разъяснено, что в настоящее время изменился закон и бесплатно занимаемую ими квартиру передать в собственность граждан невозможно. Они в то время не стали выкупать квартиру, надеясь на то, что Администрация города предоставит им указанное жилое помещение в собственность бесплатно. Впоследствии им неоднократно звонили с жилищного отдела Администрации г. Когалыма и говорили, чтобы они выкупили указанное жилое помещение, иначе им грозили выселением.
8 апреля 2009 года между ними и муниципальным образованием Ханты-Мансийского автономного округа - Югры городской округ г. Когалым был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, согласно которому они обязались выкупить данную квартиру за 512 000 рублей с рассрочкой платежа в течение десяти лет с правом досрочного исполнения обязательств по оплате. Считают, что данная сделка была заключена для них на кабальных условиях и под влиянием заблуждения, вызванного действиями представителей Администрации г. Когалыма, убедившими их в том, что иного пути остаться в занимаемом жилом помещении у них нет.
Отказав им в заключение договора приватизации, Администрация г. Когалыма фактически поставила их в такие условия, при которых они вынуждены были пойти на сделку и заключить договор купли-продажи занимаемой квартиры.
Они обращались в Администрацию г. Когалыма с заявлением о расторжении заключенного между ними договора (номер обезличен) купли-продажи квартиры и передаче за нимаемого жилого помещения в собственность в порядке приватизации, но письмом (номер обезличен) от 19 февраля 2010 года им было отказано, по мотиву того, что, заключив договор купли продажи квартиры, они приобретают квартиру на коммерческих условиях, а отказ от выполнения договорных обязательств одной из сторон влечет применение санкций, вплоть до реализации предмета залога третьим лицам.
Истцы Тамбур Е.А. и Тамбур А.А. в судебное заседание не явились, направили заявления, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствии.
Представитель ответчика Администрации г. Когалыма Денисова А.В. иск не признала и пояснила суду, что договор купли-продажи квартиры, между Администрацией г. Когалыма и истцами был заключен по волеизъявлению обеих сторон, то есть добровольно. Считает, что данный договор (сделка) был заключен не под влиянием обмана, насилия. Расторгнуть совершенную сделку можно лишь в том случае, если одна из сторон была введена в заблуждении либо на одну из сторон было оказано давление. Довод истцов о том, что на сегодняшний день они не платежеспособны, не является основанием для расторжения договора. Кроме того, если бы истцы хотели разрешить проблему своего долга, они могли обратиться в Администрацию г. Когалыма с письмом об отсрочке платежа. В подобных случаях Администрация г. Когалыма относится с понимаем к гражданам, и идет им на уступки. Как видно из материалов дела, истцы в Администрацию города не обращались, тем самым не пытались разрешить данный вопрос. Доводы истцов о том, что они переселены в связи со сносом, считает не обоснованным, так как документального подтверждения данные доводы не нашли.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре в г. Когалыме Ямбогло А.П. в судебном заседании просит вынести решение по заявленному иску на усмотрение суда. Договор купли-продажи квартиры между истцами и Администрацией г. Когалыма был заключен добровольно. В том случае, если суд признает договор купли-продажи недействительным, то необходимо будет в решение указать о прекращении право долевой собственности в отношении истцов, зарегистрировать право собственности на спорную квартиру за Администрацией города.
Суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе администрация города Когалыма просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. Вывод суда о том, что в связи с переселением семьи Тамбур из снесенного жилого помещения, им обязаны были предоставить жилое помещение на условиях договора социального найма, по мнению кассатора, является несостоятельным, поскольку в соответствии со ст. 33 ЖК РСФСР, жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на такой учет. Тамбур в списках очередников не состояли, данное обстоятельство подтверждает то, что истцы на момент переселения не являлись первыми в списках, поэтому не могли претендовать на получение спорного жилого помещения. Учитывая то, что ни одно из указанных выше условий не присутствует в данной ситуации, то и невозможно применение требований законодательства о договоре социального найма. Также отмечает, что право на приватизацию спорного жилого помещения, орган местного самоуправления не ущемляет никоем образом, поскольку это право, прописанное в законе «О приватизации жилищного фонда в РФ», не может быть осуществлено в сложившейся ситуации, так как для его реализации необходимо наличие условия - занятие жилого помещения на условиях социального найма. Указывает, что материалами дела документально установлено, что договор социального найма жилого помещения (номер обезличен) от 4 апреля 2000 года, между МП «Т» и Тамбур В.А. был заключен с грубым нарушением законодательства, которое выразилось, во-первых, в том, что договор заключен неуправомоченным собственником лицом, во-вторых, в нарушение установленного срока, в-третьих, договор заключен на основании документов, не дающих право на заключение договора социального найма, в-четвертых, договор заключался на жилое помещение в общежитии. Факт переселения истцов в связи со сносом ранее занимаемого жилого помещения не нашел документального подтверждения. В связи с чем, суд неправомерно принял показания свидетелей в качестве доказательства переселения истцов в связи со сносом ранее занимаемого жилого помещения. Также выражает свое не согласие в части признания договора купли-продажи недействительным, поскольку истцы добровольно выразили свое желание заключить данный договор. Судом необоснованно применена ст. 209 ГК РФ, осуществляет право собственности по своему усмотрению в отношении принадлежащего имущества и, не выразив желание изменить сложившиеся правоотношения по его выкупу, действовал в рамках прав, предусмотренных законом для собственника.
В возражении на кассационную жалобу Тамбур В.А. и Тамбур А.Ф. просят решение суда оставить без изменения. Кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения, выслушав истца Тамбур А.Ф., его представителя адвоката Шабалина А.В., судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права (п.п. 2, 4 п. 1 ст. 362 ГПК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что с марта 1989 года по 1995 год истцы проживали в (адрес обезличен) которое было им предоставлено по месту работы истицы Тамбур В.А. и куда она была вселена вместе со своей семьей на основании ордера, выданного государственным предприятием - трестом «Х».
В 1995 году дом (адрес обезличен) был снесен, как непригодный для проживания.
На основании ордера (номер обезличен), выданного АООТ «Х» Тамбур В.А. в 1995 году, на состав семьи четыре человека: муж - Тамбур А.Ф., дочь Тамбур Екатерина, (дата обезличена) года рождения и Тамбур Александра, (дата обезличена) года рождения была предоставлена жилая площадь в общежитии по адресу: (адрес обезличен). Как следует из пояснений истца Тамбур В.А., при переселении было разъяснено, что по истечении семи лет постоянного проживания в спорной квартире будут выданы ордера установленного образца.
4 Апреля 2000 года МУП «Т» с Тамбур В.А. заключен договор социального найма на спорное жилое помещение.
По договору купли-продажи от 8 апреля 2009 года спорное помещение муниципальным образованием передано в собственность Тамбур А.Ф., Тамбур В.А., Тамбур Е.А., Тамбур А.А. Квартира двухкомнатная, общей площадью 42,8 кв.м. Сумма договора 512 000 рублей.
Согласно Постановления № 12 от 10 января 1994 года «О присвоении почтовых номеров», в связи с вводом в эксплуатацию малосемейных общежитий в (адрес обезличен) был присвоен почтовый номер: (адрес обезличен)
Постановлением мэра города Когалыма № 36 от 26 января 1995 года «Об утверждении акта Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта жилья», утвержден акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта - общежития (адрес обезличен), которому, как установлено, был присвоен почтовый номер: (адрес обезличен), (адрес обезличен).
Согласно указанного акта, заказчиком (подрядчиком совместно с заказчиком) являлась Администрация города, совместно с АО «Р» и строительство осуществлено на основании решения от 20 апреля 1985 года № 797 Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР. Строительство произведено генеральным подрядчиком - АО «Р».
Постановлением мэра г. Когалыма от 04 апреля 2003 года № 152 было принято решение об изъятии земель, отведенных ранее в постоянное пользование нефтегазодобывающему управлению «П» (правопреемник-Общество с ограниченной ответственностью «К» под строительство (адрес обезличен) (решение Тюменского облисполкома от 22 мая 1987 года № 164), земельный участок площадью 40, 0364 га.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истцов, указывает на то, что Тамбур В.А. и члены ее семьи являлись нанимателями спорного жилого помещения на условиях договора социального найма, и имели право на его приватизацию, поскольку заключенный с Тамбур ВА. договор социального найма от 4 апреля 2000 года не оспорен, связи, с чем имеет юридическую силу. Договор купли-продажи при стечении тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных условиях, а так же то, что администрация ввела в заблуждение истцов, так как те имели право на приватизацию. На момент заключения совокупный доход истцов составлял 40 000 рублей, а первый взнос истцы должны были внести 160 000 рублей, истцы занимали деньги у знакомых. Судом применены ст. 37 ЖК РСФСР, ст. 421 ГК РФ.
С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может ввиду его ошибочности.
Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение находится в общежитии, строилось как общежитие Администрацией и истцу Тамбур А.В. предоставлено как общежитие. Доказательств того, что спорное жилое помещение изменило свой статус не представлено.
Общежития относятся к одному из видов жилых помещений, отнесенных к специализированному жилищному фонду и их назначение установлено Жилищным кодексом Российской Федерации, в связи, с чем не может быть предоставлено на условиях договора социального найма (ст. 92, п. 1 ст. 94 ЖК РФ).
Не предусматривалось и ЖК РСФСР (на момент возникновения правоотношений по пользованию спорным жилым помещением) предоставления жилого помещения в общежитии на условиях договора социального найма (ст. ст. 109 - 110).
Таким образом, договор социального найма от 4 апреля 2000 года на спорное жилое помещение в общежитии не соответствует требованиям закона.
В соответствии со ст. ст. 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна и не влечет юридических последствий.
Учитывая вышеизложенное оснований для заключения с Тамбур В.А. договора социального найма не имелось, заключенный договор социального найма в силу закона ничтожен, не влечет юридических последствий, вследствие чего истцы право на приватизацию спорного жилого помещения не имели.
Согласно п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
Доказательств того, сделка совершена под влиянием обмана, вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка) истцами не предоставлено (ст. 56 ГПК РФ), напротив опровергаются материалами дела, тем, что квартира продана истцам на выгодных условиях, по льготной цене (512 000 рубле), с рассрочкой платежа суммы 352 000 рублей, с ежемесячной оплатой 2933, 33 рублей (п. 5 договора), доход семьи превышает прожиточный минимум л.д. 112), дети совершеннолетние. О том, что Тамбур занимали денежные средства на первоначальный взнос 160 000 рублей (п. 5 договора) не может являться достаточным основанием для признания сделки недействительной в обоснование иска. Из объяснения представителя ответчика следует, что возможно было предоставить отсрочку в отношении первоначального взноса. Из материалов дела не следует, что Тамбур обращались в администрацию за отсрочкой либо им было отказано в ее предоставлении.
Кроме того, как указано выше оснований ля заключения договора социального найма не имелось.
Таким образом, достаточных оснований для удовлетворения иска, по обстоятельствам указанным выше, не имелось.
Учитывая изложенное, решение нельзя признать законным и обоснованным, в связи, с чем оно подлежит отмене. Поскольку все необходимые доказательства имеются в материалах дела, обстоятельства по делу установлены, судебная коллегия считает, что по делу можно принять новое решение, не передавая его на новое рассмотрение, которым в удовлетворении иска Тамбур Веры Александровны, Тамбур Алексея Федоровича, Тамбур Екатерины Алексеевны, Тамбур Александры Алексеевны к Администрации г. Когалыма о признании договора (номер обезличен) от 08.04.2009 года купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки надлежит отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Когалымского городского суда от 21 мая 2010 года отменить
Принять новое решение, которым в удовлетворении иска Тамбур Веры Александровны, Тамбур Алексея Федоровича, Тамбур Екатерины Алексеевны, Тамбур Александры Алексеевны к Администрации г. Когалыма о признании договора (номер обезличен) от 08.04.2009 года купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки отказать.
Председательствующий: Иванова И.Е.
Судьи: Дука Е.А.
Цыганков С.Л.