Председательствующий по делу Дело (номер)
судья Епифанцева М.А.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего Толстоброва А.А.
и судей краевого суда Кузнецовой О.А., Поспелова И.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Чите (дата) дело по иску Сычева Александра Васильевича к Ерофееву Кириллу Васильевичу, Ерофеевой Марине Викторовне, ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Читинской области, Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Министерству финансов Забайкальского края, администрации городского округа «Город Чита» о признании действий незаконными и признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,
по кассационной жалобе представителя истца,
на решение Черновского районного суда г.Читы от (дата), которым постановлено в иске ИП Сычева Александра Васильевича к Ерофеевым Кириллу Васильевичу, Марине Викторовне, ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Читинской области, Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Министерству финансов Забайкальского края, Администрации городского округа «Город Чита» о признании действий незаконными, признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказать.
Заслушав доклад судьи краевого суда Толстоброва А.А., выслушав объяснения истца Сычева А.В. и его представителя Войтенко Н.В., поддержавших доводы жалобы и полагавших решение суда подлежащим отмене, ответчиков Ерофеева К.В., Ерофеевой М.В. и представителя ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Читинской области Таюрской Е.Ю., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
(дата) Сычев А.В. обратился в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на следующее. Ему на праве собственности принадлежит административно-бытовой комбинат, расположенный в части нежилого здания по адресу: (адрес), прежний адрес объекта (адрес) Ответчикам Ерофеевым на праве собственности принадлежат объекты недвижимости общей площадью 1071,20 кв.м., в том числе здание производственного цеха, являющееся частью здания, в котором находится административно-бытовой комбинат истца. По договору купли-продажи (номер) от (дата) Ерофеевыми приобретен в собственность земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: (адрес), площадью 32530 кв.м. В начале марта 2010 г. Сычеву стало известно, что имеются покупатели на объекты недвижимости и земельный участок, принадлежащий Ерофеевым. При детальном изучении документов на земельный участок под объектами недвижимости Ерофеева К.В. он обнаружил, что при межевании земельного участка и его постановке на учет объект, принадлежащий ему на праве собственности, находится в границах земельного участка ответчика, чем нарушены его права, поскольку в соответствии со ст.ст.33, 34, 35, 36 ЗК РФ он имеет преимущественное право на оформление в собственность земельного участка под зданием, в котором расположен принадлежащий ему административно – бытовой комбинат. Поэтому просил признать незаконными действия ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Читинской области по постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: (адрес), устранить указанное нарушение путем исключения записи о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Признать недействительным договор купли-продажи (номер) от (дата), заключенный между администрацией городского округа «Город Чита» и Ерофеевым К.В., Ерофеевой М.В., применить последствия недействительности сделок, стороны вернуть в первоначальное положение.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В кассационной жалобе представитель истца Войтенко Н.В., действующая на основании доверенности от (дата), выражает несогласие с решением. Считает, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Так, не учтено, что при межевании земель ответчики не установили принадлежность объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, не согласовали границы земельного участка со всеми заинтересованными лицами. Сычев А.В., являясь смежным с Ерофеевым К.В. землепользователем, не был извещен о проведении работ по землеустройству спорного участка, согласование границ с ним не проводилось, при постановке на кадастровый учет земельного участка не учтены требования ст.69 ЗК РФ, ч.3 ст.20 ФЗ «О государственном земельном кадастре», чем нарушены права истца. Кроме того, поскольку в соответствии с нормами земельного законодательства земельный участок, предоставленный Ерофееву К.В. и расположенный под неделимым объектом недвижимости, не может находиться лишь в его собственности, договор купли-продажи земельного участка ничтожен, поскольку заключен с нарушением норм ст.69 ЗК РФ, действовавшей на момент заключения договора, и п.п.1, 3, 5 ст.36 ЗК РФ. Поэтому просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении требований истца.
В письменных возражениях на кассационную жалобу ответчики Ерофеев К.В. и Ерофеева М.В. считают решение суда законным, просят оставить его без изменения, а жалобу – без удовлетворения.
В суд кассационной инстанции представители Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Министерства финансов Забайкальского края, администрации городского округа «Город Чита» не явились, о времени и месте судебного заседания извещены почтой.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п.п.1, 4 ч.1 ст.362 ГПК РФ неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке
Такие нарушения допущены при рассмотрении дела, и вследствие неправильной оценки доказательств суд сделал неправильные выводы и неправильно применил нормы материального права.
Так, разрешая спор и отказывая Сычеву А.В. в иске, суд исходил из того, что истец знал об оформлении права собственности Ерофеевыми на спорный земельный участок, но никаких действий по оформлению своих прав на земельный участок, на котором расположен его объект недвижимости, не принял, и действия по постановке земельного участка на государственный кадастровый учет соответствуют требованиям закона.
С данными выводами суда нельзя согласиться.
Основным принципом земельного законодательства, закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.
В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п.1 ст.36 данного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, на которую сослался в решении суд, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Из приведенной нормы закона следует, что права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретают граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих земельных участках. При этом такие лица имеют преимущественное право покупки земельного участка.
Между тем, по делу установлено иное.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 26 июня 1997 г. и свидетельства о государственной регистрации права от 07 февраля 2006 г. в общей совместной собственности Сычева А.В. и Сычевой М.В. находится двухэтажное нежилое помещение – (номер), общей площадью 343,80 кв.м., расположенное по адресу: (адрес) л.д.11-24).
Сторонами не оспаривалось в суде и при кассационном рассмотрении, что объект под литерой Д, принадлежащий истцу на праве собственности, находится в границах земельного участка с кадастровым номером (номер).
Согласно договору купли-продажи (номер) от (дата). муниципальное образование администрации городского округа «Город Чита» передало в собственность Ерофеевым К.В. и М.В. земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: (адрес) площадью 32530 кв.м. для обслуживания и использования в производственных целях.
Полная оплата цены земельного участка, составляющая 2945916 рублей 80 копеек, произведена в соответствии с п.2.2 договора (номер) от (дата) до подписания договора.
Таким образом, земельный участок, расположенный под зданием истца и необходимый для обслуживания и пользования им, передан в собственность Ерофеевым, не являющимся собственниками здания.
При этом наличие в собственности Ерофеевых иных зданий, а именно производственного цеха общей площадью 1071,20 кв.м., литера А, весовой – литера В, главного корпуса – литера Б, железобетонного забора – литера Г4, склада ГСМ – литера Г3, пожарного водоема – литера Г1, расположенных по адресу: (адрес) л.д.26-31), не дает им права на приобретение в собственность земельного участка под зданием истца.
Изложенное свидетельствует о нарушении закона и прав Сычева А.В. на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему здание.
При таком положении договор купли-продажи (номер) от (дата) противоречит требованиям, установленным ст.ст.35, 36 Земельного кодекса РФ, и является недействительной (ничтожной) сделкой.
Поскольку предметом договора купли-продажи является единый сформированный земельный участок с определенным кадастровым номером, поэтому сделка по передаче в собственность такого земельного участка может быть признана недействительной только в полном объеме.
В силу того, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ), Ерофеевы К.В. и М.В. должны возвратить муниципальному образованию земельный участок с кадастровым номером 75:32:040944:0013, а муниципальное образование возвратить Ерофеевым К.В. и М.В., полученные по договору денежные средства в сумме 2945916 рублей 80 копеек.
Делая вывод о соответствии законодательству оспариваемых действий по постановке спорного земельного участка на государственный кадастровый учет, суд исходил из того, что нарушений законодательства при совершении указанных действий ФГУ «Земельная кадастровая палата» не допущено.
Данный вывод коллегия находит неправильным.
В соответствии с п.6 ст.19 Федерального закона (номер)ФЗ «О государственном земельном кадастре», в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, проведение государственного кадастрового учета земельных участков включало в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.
Частью 4 ст.69 Земельного кодекса РФ (в редакции от (дата)) было установлено, что при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ.
Исходя из требований п.3 ст.20 Федерального закона №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» в проведении государственного кадастрового учета земельных участков следовало отказать в случае, если при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, нарушены права смежных землепользователей.
Как следует из материалов дела, распоряжением Мэра г.Читы от 06 июля 2006 г.№1571-р утверждены границы земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), согласно прилагаемому плану, подлежащие передаче в собственность Ерофееву К.В. и Ерофеевой М.В. л.д.40).
На имеющихся в деле планах указано нежилое помещение – АБК под литерой Д и не принадлежащее Ерофееву К.В. и Ерофеевой М.В. л.д.36, 49, 136).
Поэтому ФГУ «Земельная кадастровая палата» обязано было отказать в проведении государственного кадастрового учета земельного участка под номером 75:32:040944:0013, в связи с отсутствием сведений о смежных земельных участках, каковым является участок Сычевых А.В. и М.В., занятый их зданием.
При таких обстоятельствах действия ФГУ «Земельная кадастровая палата» не соответствовали Федеральному закону «О государственном земельном кадастре» и нарушили земельные права Сычева А.В., установленные ст.ст.35, 36 Земельного кодекса РФ.
С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Поскольку обстоятельства дела установлены по имеющимся материалам, но им дана ненадлежащая правовая оценка, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение об удовлетворении иска.
Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
решение Черновского районного суда г.Читы от (дата) отменить. Принять по делу новое решение. Иск Сычева Александра Васильевича удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи (номер) от (дата), заключенный муниципальным образованием городского округа «Город Чита» с Ерофеевым К.В. и Ерофеевой М.В.
Привести стороны в первоначальное положение.
Передать земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: (адрес), площадью 32530 кв.м. муниципальному образованию городского округа «Город Чита».
Взыскать с муниципального образования городского округа «Город Чита» за счет средств казны муниципального образования городского округа «Город Чита» в пользу Ерофеева Кирилла Васильевича, Ерофеевой Марины Викторовны солидарно 2945916 рублей 80 копеек.
Признать незаконными действия ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Читинской области по постановке на государственный кадастровый учет земельного участка площадью 32530 кв.м. с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: (адрес),
Председательствующий: Толстобров А.А.
Судьи: Кузнецова О.А.
Поспелов И.Н.
Копия верна:
Судья Забайкальского краевого суда Толстобров А.А.