Председательствующий по делу Дело №
судья Смоляков П.Н.
Кассационное определение
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе
председательствующего Литвинцевой И.В.
и судей Ходусовой И.В., Карабельского А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите <Дата> гражданское дело по заявлению Никитенкова А.А. об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к этому договору
по кассационной жалобе представителя заявителя
на решение Центрального районного суда г. Читы от <Дата>, которым постановлено в удовлетворении заявления Никитенкова А.А. об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к этому договору, отказать.
Заслушав доклад судьи Забайкальского краевого суда Литвинцевой И.В., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Никитенков А.А. обратился в суд с указанным заявлением, ссылаясь на следующее.
Между ним и администрацией муниципального образования «Город Чита» 31 января 2003 года был заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>. К указанному договору сторонами были заключены дополнительные соглашения. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений к нему было отказано. Просил признать отказ незаконным, обязать соответствующий государственный орган произвести государственную регистрацию.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе представитель Никитенкова А.А.- Войтенко Н.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с существенным нарушением норм материального права. Считает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Суд не учел, что согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора, стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, условия договора определяются по усмотрению сторон. Решение ответчика не соответствует ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», препятствует надлежащему оформлению договорных отношений между сторонами, нарушает законные права и интересы заявителя. То обстоятельство, что Никитенко А.А. не подал договор на госрегистрацию в срок предусмотренный договором, по ее мнению, не влияет на отношения сторон, тем более что в последующем стороны продлили срок договора.
Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя заявителя Никитенкова А.А. Войтенко Н.В., поддержавшей доводы жалобы, представителя заинтересованного лица ФИО4, полагавшего решение правильным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, а заявление Никитенкова А.А. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как было установлено в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Никитенков А.А. и администрация муниципального образования «Город Чита» 31 января 2003 года заключили договор аренды земельного участка, расположенного в <адрес> г. <адрес>ю 1493 кв.м. сроком до 29 января 2006 года (п.1.1., л.д.11).
Впоследствии условия договора сторонами изменялись в части размера арендной платы – 19 апреля 2005 года за прошедшее время до 15 сентября 2004 года, 19 апреля 2005 года до 15 сентября 2005 года, 26 октября 2006 года до 15 декабря 2006 года, 18 мая 2007 года договор продлен на новых условиях оплаты до 31 декабря 2010 года.
До 29 января 2006 года Никитенков А.А. с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды не обращался.
По обращению представителя Никитенкова А.А. о регистрации договора и дополнительных соглашений к нему от 26 марта 2010 года Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю принято решение о приостановлении регистрационных действий в связи с истечением срока договора аренды и несоответствия дополнительных соглашений требованиям статей 450, 452 ГК РФ.
Суд согласился с утверждением представителя заинтересованного лица о несоответствии представленных документов требованиям действующего законодательства и в удовлетворении заявления Никитенкова А.А. отказал.
Судебная коллегия находит эти выводы ошибочными, сделанными на основе неправильного применения норм материального права.
Проанализировав положения статей 609 и 165 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что не прошедший государственную регистрацию договор аренды недвижимого имущества является незаключенным, что дополнительные соглашения к договору также не соответствуют требования гражданского законодательства, предъявляемые к форме договора.
Вместе с тем, требования, предъявляемые к форме договора аренды, установленные в части 1 статьи 609 ГК РФ - это заключение договора в письменной форме – сторонами соблюдены. Дополнительные соглашения между сторонами договора также заключены в письменной форме.
Государственная регистрация сделки не относится к требованиям о соблюдении формы договора, это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в соответствии с положениями части 1 статьи 165 ГК РФ, а не признание ее незаключенной, как на это указал суд.
Стороны договора, который по закону подлежит государственной регистрации, обязаны провести регистрацию, однако несоблюдение этой обязанности не означает автоматического непризнания этой сделки действительной.
Согласно ч.3 статьи 165 ГК РФ одна из сторон может потребовать регистрации сделки в случае уклонения другой стороны от ее регистрации.
Из приведенных выше положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что до обращения участников сделки, либо лиц, чьи интересы затрагивает сделка, с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, полагать сделку аренды недвижимого имущества недействительной вследствие отсутствия ее государственной регистрации нет оснований.
Нет оснований и для приведения суждений о том, что сделка является незаключенной и не может быть зарегистрирована.
В соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу норм статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю заявителем представлены дополнительные соглашения к договору, содержание которых свидетельствует о продолжении арендных отношений и после 29 января 2006 года, а в соглашении от 18 мая 2007 года указан срок, на который продлен договор аренды (л.д.21), и который к моменту обращения в регистрационный орган не истек.
В компетенции арендодателя на право предоставления участка в аренду регистрирующий орган не усомнился, в период рассмотрения дела в суде Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края своих возражений относительно права Комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита», руководителем которого подписано дополнительное соглашение, по продолжению арендных отношений не представил.
Таким образом, приостановление государственной регистрации договора аренды не соответствовало положениям статьи 19 и 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как представленные на регистрацию документы по форме и содержанию соответствуют требованиям действующего законодательства.
С учетом приведенного выше, судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может, решение суда подлежит отмене, а заявление Никитенкова А.А. подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Центрального районного суда г. Читы от <Дата> отменить. Принять по делу новое решение. Требования Никитенкова А.А. удовлетворить. Признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю от 9 апреля 2010 года о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 31 января 2003 года между Никитенковым А.А. и администрацией муниципального образования «Город Чита» и дополнительных соглашений к нему незаконным. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка, расположенного в <адрес>, Черновский административный район, <адрес> 1493 кв.м., заключенный между Никитенковым А.А. и администрацией муниципального образования «Город Чита» № 1586 от 31 января 2003 года, а также дополнительных соглашений к этому договору от 19 апреля 2004 года; от 19 апреля 2005 года; от 26 октября 2006 года; от 18 мая 2007 года.
Председательствующий
Судьи