Председательствующий по делу Дело №
судья Шурыгин В.Ю.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:
Председательствующего Литвинцевой И.В.
и судей краевого суда Кузнецовой О.А.
Чайкиной Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите <Дата> гражданское дело по иску Алиева И.З. к Арутюнян С.Р. о расторжении договора купли-продажи
по кассационной жалобе заинтересованного лица
на решение Приаргунского районного суда Забайкальского края от <Дата>, которым постановлено:
Исковые требования Алиева И.З. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи закусочной <данные изъяты>, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный <Дата> между Алиевым И.З. и Арутюнян С.Р., согласно которому Продавец продал, а покупатель принял в собственность заксочную <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., который продан этому же покупателю по отдельному договору купли-продажи.
Обязать Арутюнян С.Р. возвратить Алиеву И.З. полученное по договору имущество в виде закусочной <данные изъяты>, находящейся по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи краевого суда Чайкиной Е.В., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Истец Алиев И.З. обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что <Дата> между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи закусочной <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно договора цена закусочной составила <данные изъяты> рублей. В соответствии с п.4 договора покупатель уплатил продавцу покупную цену до подписания договора. Однако, данный пункт договора не соответствует действительности, так как покупателем деньги по договору не оплачены до настоящего момента. А пункт 4 изложен в такой редакции по требованию регистрационной палаты, так как по сложившейся практике в иной трактовке ими договора не принимаются. Просил суд расторгнуть договор купли-продажи от <Дата> и возвратить ему закусочную, признать регистрацию перехода права собственности недействительной. (л.д.<данные изъяты>).
В судебном заседании истец Алиев И.З. уточнил заявленные требования, просил суд расторгнуть договор купли-продажи от <Дата> и возвратить ему закусочную. (л.д.<данные изъяты>).
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе "Банк" С. просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей. Полагает, что судом разрешен вопрос о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. "Банк" является залогодержателем закусочной <данные изъяты>, а также земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Таким образом, решение суда было принято без привлечения "Банк" - залогодержателя, как заинтересованного лица, что нарушает положения п.2 ст.33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ. (л.д.<данные изъяты>).
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя "Банк" С., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Судом установлено, что <Дата> между Алиевым И.З. и Арутюнян С.Р. заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества (см. л.д. <данные изъяты>).
В п. 4 названного договора купли-продажи стоимость продаваемого имущества определена в размере <данные изъяты> руб., указано, что покупатель указанную сумму оплатил продавцу в полном объеме.
Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.
Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи недвижимого имущества не содержит условий расторжения договора по требованию одной из сторон (продавцов) в случае неполучения денежных средств.
Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции принял признание иска ответчиком, кроме того, исходил из отсутствия в законе специальных норм, регулирующих отношения по расторжению договора купли-продажи недвижимости.
С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку он основан на неверном толковании норм материального права.
Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества по мотиву неоплаты покупателем его стоимости продавцу.
В п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи.
Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимого имущества, у суда не имелось оснований для принятия признания иска от ответчика и удовлетворения исковых требований.
Кроме того, судом первой инстанции допущено нарушение норм процессуального права, выразившееся в следующем.
Из материалов дела следует, что спорное имущество является предметом залога.
Так, в силу договора об ипотеке(залоге недвижимости-здания) № № от <Дата>, прошедшего соответствующую закону государственную регистрацию, Арутюнян С.Р. заложил данное недвижимое имущество "Банк" в обеспечение надлежащего исполнения Арутюняном С.Р. условий договора о возобновляемом кредите(см.л.д.<данные изъяты>).
При таких обстоятельствах суд, в соответствии с ч. 3 ст. 40 ГПК РФ должен был, с учетом спорного правоотношения, привлечь "Банк" к участию в деле по своей инициативе.
Неисполнение судом первой инстанции такого требования процессуального закона повлекло за собой нарушение прав залогодержателя.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ.
Принимая во внимание отсутствие необходимости установления новых юридически значимых обстоятельств и их доказывания, судебная коллегия считает возможным, отменив решение суда первой инстанции, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Алиеву И.З.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Приаргунского районного суда Забайкальского края от <Дата> отменить.
Принять по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований Алиеву И.З. отказать.
Председательствующий: Литвинцева И.В.
Судьи: Кузнецова О.А.
Чайкина Е.В.