...
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Богородской Н.А.
судей областного суда Киселевой Е.А.
Петраковой Н.П.
с участием адвоката Чаловой Т.И.
при секретаре Шепеленко Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Богородской Н.А. 20 января 2011 года дело по кассационной жалобе Управления Росреестра по Брянской области на решение Советского районного суда гор. Брянска от 25 октября 2010 года по делу по иску К.А.И. об оспаривании решения Управления Росреестра по Брянской области (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области) об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, обязании произвести регистрацию перехода права собственности,
У С Т А Н О В И Л А :
К.А.И. обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Брянской области, ссылаясь на то, что в соответствии с договором купли-продажи от 02 июня 2010 года он приобрел у К.А.А. двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу гор. Брянск, ... 02 июня 2010 года К.А.И. совместно с продавцом квартиры К.А.А. представили в Управление Росреестра по Брянской области документы для государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру, а именно заявление от 02.06.2010 года, договор купли-продажи квартиры от 02.06.2010 года; акт передачи недвижимости от 02.06.2010 года; квитанцию от 02.06.2010 года об уплате госпошлины за государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним. 30 июля 2010 года К.А.И. получил сообщение Управления Росреестра по Брянской области, которым ему отказано в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество или сделок с ним в связи с тем, что собственник квартиры К.А.А. умер ..., то есть до момента государственной регистрации сделки.
К.А.И. считает данный отказ незаконным и необоснованным, так как Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» такое основание для отказа в государственной регистрации не предусмотрено. Просил признать решение Управления Росреестра по Брянской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от К.А.А. к К.А.И. на вышеуказанную квартиру незаконным, обязать Управление Росреестра по Брянской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от К.А.А. к К.А.И.
Решением Советского районного суда гор. Брянска от 25 октября 2010 года заявление К.А.И. удовлетворено. Суд признал недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в государственной регистрации перехода права собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу гор. Брянск, ..., от К.А.А. к К.А.И., обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности от К.А.А. к К.А.И. на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: гор. Брянск, Володарский район, ул. Володарского, д.58, кв.20.
В кассационной жалобе руководитель Управления Росреестра по Брянской области просит об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что в соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. На момент смерти продавца К.А.А., представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи, заключен не был. Судом не учтено, что указанное имущество должно включаться в наследственную массу.
В возражениях на кассационную жалобу представитель истца К.В.Н. просит оставить решение суда без изменения, полагая его законным и обоснованным.
Заслушав доклад судьи областного суда Богородской Н.А., объяснения представителя Управления Росреестра по Брянской области К.О.В., поддержавшей доводы жалобы, возражения на жалобу адвоката Чаловой Т.И. в интересах К.А.И., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).
Как видно из материалов дела, 2 июня 2010 года между К.А.А.( продавцом) и К.А.И.(покупателем) был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 44,6 кв.м, расположенной на 5 этаже жилого дома по адресу гор.Брянск, ... и составлен акт - передачи указанной недвижимости. В этот же день документы сданы на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.
Из сообщения Управления Росреестра по Брянской области от 26 июля 2010 года следует,что в государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру К.А.И. И К.А.А. отказано на основании абзаца 4 п.1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.к. документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В данном сообщении также указано, что осуществить государственную регистрацию заявленной сделки не представляется возможным в связи со смертью собственника квартиры К.А.А. ...
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г."О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего и только в случае отсутствия наследников продавца покупатель вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Указанные обстоятельства судом не приняты во внимание, круг наследников К.А.А. судом не определен, доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области в этой части надлежащим образом не проверены и им не дано оценки в решении суда.
На основании изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене. При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, надлежащим образом проверить доводы сторон, дать им оценку и постановить решение суда в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Советского районного суда гор. Брянска от 25 октября 2010 года
отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение.
Председательствующий Н.А.Богородская
Судьи областного суда Е.А. Киселева
Н.П. Петракова