Судья: Ковалев Ю.А.                                            Дело №

          Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего                    Богородской Н.А.,

судей областного суда                              Парамоновой Т.И., Мариной Ж.В.,

с участием адвоката                                  Бойкачевой Л.Н.,

при секретаре            Карпухиной К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи                Парамоновой Т.И. «27» января 2011 года дело по кассационным жалобам Алиева Сабутая Дивизия Оглы и директора ООО «Форсаж» Максимовой Светланы Борисовны на решение Карачевского районного суда                        Брянской области от «09» ноября 2010 года,по исковому заявлению Бычко НатальиИвановны, Носовой Тамары Кирилловны, Карамышевой Галины Юрьевны к ООО«Форсаж», Алиеву Сабутай Дивизия Оглы о признании ничтожным договорадолевого участия в строительстве, признании права общей долевой собственности нанежилое помещение, к Машурову Михаилу Михайловичу об обязании обеспечениядоступа к инженерным коммуникациям,

УСТАНОВИЛА:

Истцы Бычко Н.И., Носова Т.К., Карамышева Г.Ю. обратились в суд с вышеуказанным иском.

В обоснование своих требований истцы указали, что они являются собственниками квартир в <адрес> в г. Карачеве, Брянской области. При сдаче дома в эксплуатацию выяснилось, что подвальные помещения, предназначенные для индивидуальных сараев, без согласия собственников квартир, без учета их мнения проданы Машурову М.М. и Алиеву С.Д. В подвальном помещении расположены коммуникационные и инженерные системы, являющиеся системой жизнеобеспечения жилого дома, в связи с чем, оно относится к общему имуществу собственников жилого дома и продаже третьим лицам не подлежит.

Уточнив исковые требования, истцы просили признать нежилое помещение площадью 105 кв.м., расположенное в подвале жилого <адрес> в г. Карачеве общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками квартир жилого <адрес>; признать нежилое помещение площадью 185 кв.м., расположенное в подвале жилого <адрес> в г. Карачеве общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками квартир жилого <адрес> в г. Карачеве; признать ничтожным договор долевого участия в строительстве жилья заключенного между ООО «Форсаж» и Алиевым С.Д.О. от 28 апреля 2008 года; обязать Машурова М.М. обеспечить доступ старшему дома к инженерным коммуникациям, расположенным в принадлежащем ему подвальном помещении, расположенном по адресу: <адрес> (т. 3 л.д. 51-52).

         Определением Карачевского райсуда Брянской области от 09 ноября 2010 года гражданское дело по иску Бычко Н. И., Носовой Т. К.,                 Карамышевой Г. Ю. в части требований к Машурову М. М. о признании нежилого помещения площадью 185 кв.м., расположенного в подвале жилого <адрес> в г. Карачеве, общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками квартир жилого <адрес>, прекращено в связи с отказом истцов от данной части исковых требований.

09.11.2010 года Карачевский районный суд Брянской области вынес решение, которым исковые требования Бычко Н.И., Носовой Т.К., Карамышевой Г.Ю. удовлетворил.

         Суд признал нежилое помещение площадью 105 кв.м., расположенное в подвале жилого <адрес> в г. Карачеве Брянской области общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками квартир в жилом <адрес>, в г. Карачеве, Брянской области.

         Признал ничтожным договор долевого участия в строительстве, заключенный 28 апреля 2008 года между ООО «Форсаж» и Алиевым Сабутай Дивизия Оглы.

         Обязал ответчика Машурова М. М. обеспечить старшему <адрес> в г. Карачеве доступ к инженерным коммуникациям, расположенным в принадлежащем ему подвальном помещении, расположенном по адресу: <адрес>.

В кассационной жалобе Алиев С.Д.О. просит отменить решение Карачевского районного суда Брянской области от 09.11.2010 года, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют доказательствам, предоставленным по делу, противоречат установленным фактам, суд не применил нормы права, подлежащие применению.

В кассационной жалобе директор ООО «Форсаж» просит отменить решение Карачевского районного суда Брянской области от 09.11.2010 года, ссылаясь на то, что судом неверно истолкованы и применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

         Заслушав доклад по делу судьи облсуда Парамоновой Т.И., выслушав адвоката Бойкачеву Л.Н. в интересах ООО «Форсаж» и                 Алиева С.Д.О., поддержавшую доводы кассационных жалоб, возражения представителя Бычко И.В. в интересах Бычко Н.И., Карамышевой Г.Ю. и ее представителя Сандлер В.М., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

          Как следует из материалов гражданского дела, 10.05.2007 года Карачевской городской администрацией было дано разрешение на строительство многоквартирного жилого <адрес> в                  г. Карачеве Брянской области.

         26 октября 2007 года строящийся многоквартирный жилой <адрес> в г. Карачеве был поставлен на учет в Карачевский филиал ГУП «Брянскоблтехинвентаризация», в связи с чем, было заведено инвентарное дело №.

         По данным инвентаризации на 2007 год и согласно экспликации к поэтажному плану здания, помимо жилых, междуэтажных и чердачного помещений, имеется подвальный этаж общей площадью 441,8 кв. м.

         В 2007 году между Бычко Н. И., Носовой Т. К., Карамышевой Г. Ю. и ООО «Форсаж» были заключены договоры участия в долевом строительстве за деньги дольщика многоквартирного дома, согласно которым объектом долевого строительства являлись квартиры. Право собственности истцов на квартиры, указанные в договорах, было зарегистрировано в УФРС истцами в 2009 году (Бычко Н. И. - 09. 04. 2009 года; Карамышева Г. Ю. - 23.04.2009 года; Носова Т. К. - 04. 05. 2009 года).

         28 апреля 2008 года между ООО «Форсаж» и Алиевым С.Д. был заключен договор долевого участия для строительства за денежные средства дольщика в <адрес> в г. Карачеве Брянской области помещения, находящегося на цокольном этаже, размером 99,4 кв.м. Право собственности на помещение площадью 105,2 кв.м. на основании указанного договора было зарегистрировано 29 апреля 2009 года.

         16 апреля 2008 года между ООО «Форсаж» и Машуровым М.М. был заключен договор долевого участия для строительства за денежные средства дольщика в <адрес> в г. Карачеве Брянской области помещения, находящегося на цокольном этаже, размером 185,5 кв.м.             

         Права собственности на помещение площадью 120,3 кв.м. и помещение площадью 61,2 кв.м. на основании указанного договора были зарегистрированы 25 июня 2009 года, (т.1 л.д.181-190, 191-200).

         04 февраля 2009 года Карачевской городской администрацией выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 32510101-1 - построенного 24-х квартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: Брянская область, г. Карачев,               <адрес> № (т.1 л.д.196)

Удовлетворяя требования истцов, суд исходил из того, по проекту жилого дома предусмотрено помещение площадью 105 кв.м. под строительство индивидуальных сараев для жильцов дома. Кроме того, данное помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, в данном помещении имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одной квартиры, в связи с чем оно является общим помещением дома. Заключение договора участия в долевом строительстве дома ООО «Форсаж» с Алиевым С.Д.О. на подвальное помещение без согласия участников долевого строительства квартир влечет за собой ничтожность данной сделки

Судебная коллегия не соглашается с такими выводами суда.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Ст. 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения…

Аналогичные положения содержит и п. 2 Инструкции «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества", утвержденной Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 N 29.

Делая вывод о том, что спорное помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, суд не учел, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости (т. 1 л.д. 183-189). Права Алиевым С. Д. О. на спорный объект как самостоятельный объект гражданских прав в установленном порядке зарегистрированы в ЕГРП. Данным обстоятельствам судом оценка не дана.

         Кроме того, судом не выяснен вопрос,является ли спорная часть подвала (цокольного этажа) технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Не выяснил суд и условия эксплуатации упомянутых коммуникаций и оборудования с момента их установки с учетом размещения на площади спорного объекта недвижимости магазина.

Вывод суда о том, спорное нежилое помещение находится в подвальном этаже, сделан без учета кадастрового паспорта помещения, свидетельства о государственной регистрации права.

Вопрос о необходимости получения заключения специалиста, оформленного в установленном порядке, либо экспертного заключения по вопросам, требующим специальных познаний в строительно-технической сфере, судом не обсуждался.

Суд данные обстоятельства, имеющие значение по делу, на обсуждение не поставил, надлежащей юридической оценки им не дал и пришел к поспешному выводу, положенному в обоснование принятого решения.

Индивидуальные сараи предметом договоров участия в долевом строительстве, заключенных между Бычко Н. И., Носовой Т. К., Карамышевой Г. Ю. и ООО «Форсаж» - не являлись, по акту приема-передачи - не передавались. Никакие иные требования, кроме рассматриваемых в рамках данного спора, истцами к ООО «Форсаж» - не заявлялись. Вопрос о правовых последствиях в связи с изменением первичной проектной документации - не обсуждался.

На основании изложенного, судебная коллегия не может согласиться с решением суда об удовлетворении исковых требований истцов в части признания нежилого помещения площадью 105 кв.м., расположенного в подвале жилого <адрес> в г. Карачеве Брянской области общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками квартир в жилом <адрес>, в г. Карачеве, Брянской области, а также признания ничтожным договора долевого участия в строительстве заключенного 28 апреля 2008 года между ООО «Форсаж» и Алиевым Сабутай Дивизия Оглы.

Решение в этой части подлежит отмене.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, надлежащим образом распределить бремя доказывания по делу между участниками процесса, проверить доводы сторон, дать им оценку и постановить решение суда в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

         Ответчик Машуров М.М. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования признал. Кассационной жалобы на данную часть решения - не имеется.

         С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом Карачевского районного суда Брянской области об удовлетворении исковых требований истцов в части возложения на Машурова М.М. обязанности обеспечить доступ старшему дома к инженерным коммуникациям, расположенным в принадлежащем ему подвальном помещении, расположенном по адресу: <адрес>.

Оснований для отмены решения суда в этой части у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

         Решение Карачевского районного суда Брянской области от                                  09 ноября 2010 года в части удовлетворения исковых требований Бычко НатальиИвановны, Носовой Тамары Кирилловны, Карамышевой Галины Юрьевны к ООО«Форсаж», Алиеву Сабутай Дивизия Оглы опризнании нежилого помещения площадью 105 кв.м., расположенного в подвале жилого <адрес> в г. Карачеве Брянской области общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками квартир в жилом <адрес>, в г. Карачеве, Брянской области, а также признания ничтожным договора долевого участия в строительстве, заключенного 28 апреля 2008 года между ООО «Форсаж» и Алиевым Сабутай Дивизия Оглы, отменить.

         В указанной части дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

         В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:                                                        Богородская Н.А.

Судьи облсуда:                                 Парамонова Т.И.

                                                                                                  Марина Ж.В.