Судья: Рыбочкин С.В.                                                        Дело №

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего                           Зубковой Т.И.,

судей областного суда                              Парамоновой Т.И., Кравцовой Г.В.,

при секретаре            Рудаковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Парамоновой Т.И. «17» марта 2011 года дело по кассационной жалобе директора ООО СХП «Снежеть» Колбасова Юрия Сергеевича на решение Карачевского районного суда Брянской области от «24» августа 2010 года по исковому заявлению ООО СХП «Снежеть» к Жгельскому Ивану Тихоновичу, Очеркову Юрию Васильевичу, Живице Валерию Анатольевичу, Понкратову Виктору Михайловичу, Евсиковой Елене Николаевне, Телятник Анастасии Кирилловне, Жилину Николаю Дорофеевичу об устранении препятствий в техническом обследовании квартир и встречному иску Жгельского Ивана Тихоновича, Очеркова Юрия Васильевича, Живица Валерия Анатольевича, Понкратова Виктора Михайловича, Евсиковой Елены Николаевны, Телятник Анастасии Кирилловны, Жилина Николая Дорофеевича к ООО СХП «Снежеть» и ОАО «Брянскспиртпром» о признании ничтожным (недействительным) договора купли-продажи недвижимости от 09.04.2008 года, заключенного между ОАО «Брянскспиртпром» и ООО СХП «Снежеть», в части купли-продажи жилого здания, площадью 1222,3 кв.м., расположенного по адресу: ул. Октябрьская, д. 8, п. Березовка, Карачевский район, Брянская область, и признании ООО «СХП «Снежеть» не приобретшим права собственности на указанное жилоездание,

УСТАНОВИЛА:

ООО «СХП «Снежеть» обратилось в суд с иском об устранении препятствий в техническом обследовании квартир, ссылаясь на то, что в его собственности находится жилого дома № 8 по <адрес>, Карачевского района, Брянской области, а ответчики являются нанимателями квартир в данном жилом доме. В марте 2010 года собственником дома было принято решение о проведении технического обследования данного жилого дома, в связи с чем, в Карачевском филиале ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» оформлены заявки на изготовление технических паспортов, жильцы дома извещены о дате проведения технического обследования путем размещения объявления.

В указанное время провести техническое обследование техники Карачевского филиала ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» не смогли, так как ответчики стали чинить им препятствия, не пуская их в занимаемые квартиры.

Считая свои действия по технической инвентаризации жилого дома правомерными, истец обратился в суд с данными исковыми требованиями и просит суд признать действия ответчиков незаконными и обязать их не чинить препятствий в техническом обследовании занимаемых ими квартир.

Ответчики-истцы Жгельский И.Т., Очерков Ю.В., Живица В.А., Понкратов В.М., Евсикова Е.Н., Телятник А.К., Жилин Н.Д. с исковыми требованиями ООО «СХП «Снежеть»не согласились и предъявили встречный иск к ООО «СХП «Снежеть» о признании ничтожным (недействительным) договора купли-продажи недвижимости от 09.04.2008 года, заключенного между ОАО «Брянскспиртпром» и                                      ООО «СХП «Снежеть», в части купли-продажи жилого здания, площадью 1222,3 кв.м., расположенного по адресу: ул. <адрес>, Карачевский район, Брянская область, и о признании                     ООО «СХП «Снежеть» не приобретшим права собственности на указанное жилое здание.

В обоснование своих требований ответчики-истцы ссылаются на то, что по договору купли-продажи от 09.04.2008 года ОАО «Брянск-спиртпром» среди прочего недвижимого имущества продало ООО «СХП «Снежеть» спорный жилой дом <адрес>, Карачевского района, Брянской области (п. 1.6 договора).

Однако п. 1.6 указанного договора купли-продажи недвижимости от 09.04.2008 года является ничтожной сделкой, так как, при заключении договора между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям: не определен земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, отсутствует перечень лиц, проживающих в продаваемом жилом доме.

Кроме того, оспариваемый договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, влечет его недействительность, так как она считается ничтожным. Следовательно, ООО «СХП «Снежеть» не приобрел право собственности на жилые помещения, которые занимают истцы, и не имеет право на проникновение в данные жилые помещения с целью их инвентаризации.

Решением Карачевского районного суда Брянской области от                                   «24» августа 2010 года, в удовлетворении исковых требований                 ООО СХП «Снежеть» отказано.

Встречный иск Жгельского И.Т., Очеркова Ю.В., Живица В.А., Гюнкратова В.М., Евсиковой Е.Н., Телятник А.К., Жилина Н.Д. суд удовлетворил.

Суд в силу ничтожности договора купли-продажи недвижимости от 09.04.2008 года, заключенного между ОАО «Брянскспиртпром» и          ООО «СХП «Снежеть» в части купли-продажи жилого здания,                           2-х этажного, общей площадью 1222,30 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, Карачевский район, <адрес> (п. 1.6. договора), применил последствия недействительности ничтожной сделки.

Суд обязал ООО «СХП «Снежеть» вернуть ОАО «Брянскспиртпром» здание жилое, 2-х этажное, общей площадью 1222,30 кв.м., расположенное по адресу: Брянская область, Карачевский район, <адрес>ОАО «Брянскспиртпром» вернуть                                    ООО «СХП «Снежеть» 1 078 650 рублей.

Аннулировал запись регистрации №,№ от 12.05.2008 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признал недействительным свидетельство о государственной регистрации права 32-АГ 328770, выданное 12.05.2008 года УФРС по Брянской области ООО «СХП «Снежеть».

Взыскал с ООО «СХП «Снежеть» и с ОАО «Брянскспиртпром»в пользу Живица В.А. по 100 руб. с каждого - возврат уплаченной государственной пошлины.

В кассационной жалобе директор ООО СХП «Снежеть» просит отменить решение Карачевского районного суда Брянской области от               24 августа 2010 года, так как решение суда вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

Заслушав доклад по делу судьи облсуда Парамоновой Т.И., выслушав представителя ООО СХП «Снежеть» Зайцева О.Н., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения                          Жгельского И.Т., Очеркова Ю.Т., Телятник А.К., представителя Кузьменкова С.В. в интересах Жгельского И.Т., Очеркова Ю.Т.,                Живицы В.А., Понкратова В.М., Евсиковой Е.Н., Телятник А.К. и                 Жилина Н.Д., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда постановленным в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

Как следует из материалов дела, 09.04.2008 года между ОАО «Брянскспиртпром» (Продавец) и ООО СХП Снежеть» (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому ООО СХП «Снежеть» приобретен 31 объект недвижимого имущества (здания валовни, складов, свинарников, мастерских, весовых и др.), в числе которых под п. 1.6. значится здание жилое 2-х этажное, общей площадью 1222,30 кв.м., расположенное по адресу: Брянская область, Карачевский район, <адрес>

В п. 2 этого Договора указано, что данный жилой дом и ряд других объектов недвижимости находятся на земельном участке площадью                 185 302 кв.м., расположенном по адресу: Брянская область, Карачевский район, <адрес>; назначение: земли сельскохозяйственного назначения; кадастровый номер: №

Свидетельством о государственной регистрации права 32-АГ №, выданного УФРС по Брянской области 12.05.2008 года, подтверждается регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ООО «СХП «Снежеть» на жилое 2-х этажное здание под <адрес> Карачевского района Брянской области.

В жилом доме <адрес> Карачевского района, Брянской области имеется 13 квартир, в 7-ми из которых проживают ответчики - истцы Жгельский И.Т., Очерков Ю.В., Живица В.А., Понкратов В.М., Евсикова Е.Н., Телятник А.К., Жилин Н.Д. с семьями.

Основаниями вселения ответчиков-истцов в данные квартиры послужили ордера.

Согласно справок, выданных Мылинской сельской администрацией 23 и 24 августа 2010 года, ответчики-истцы по настоящее время зарегистрированы и проживают в указанных выше квартирах(л.д.177-182).

ООО СХП «Снежеть» обратилось в Карачевский филиал                                 ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» с заявкой о проведении технической инвентаризации и паспортизации спорных квартир в жилом доме <адрес>, Карачевского района, Брянской области, однако технические работы по инвентаризации квартир не произведены в связи с тем, что лицами, проживающими в жилых помещениях техникам филиала было отказано в доступе для проведения инвентаризации.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд исходил из того, что поскольку договор купли-продажи в части отчуждения жилого здания не прошел государственную регистрацию, постольку сделка в этой части недействительна.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 21 и п. 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 года № 233, запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел П-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав и проведенная государственная регистрация договора продажи удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах (приложение № 15 к Правилам ведения ЕГРП) на всех подлинных экземплярах договора.

Доказательства того, что договор купли-продажи от 09.04.2008 г. в части отчуждения жилого здания прошел государственную регистрацию, ООО СХП «Снежеть» и ОАО «Брянскспиртпром» суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представили.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Доводов о том, что одна из сторон сделки уклоняется от ее регистрации, ни ОАО «Брянскспиртпром», ни ООО СХП Снежеть» - не заявляли, с требованиями о регистрации сделки - не обращались.

Кроме того, судом обоснованно обращено внимание и на другие нарушения, допущенные при оформлении сделки купли-продажи недвижимости в части отчуждения жилого здания. В том числе, нарушены правила п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Исходя из правил п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Не заключенная сделка также не порождает никаких правовых последствий.

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия государственной регистрации оспариваемого договора в части купли-продажи жилого здания под <адрес> Карачевского района Брянской области и ссылки в договоре на лиц, имеющих право пользования продаваемым помещением, суд пришел к правильному выводу о том, что п. 1.6. оспариваемого договора купли-продажи от 09.04.2008 года относительно отчуждения ОАО «Брянскспиртпром» ООО «СХП «Снежеть» данного жилого здания, является недействительным (не заключенным).

Ссылку кассатора на то, что право собственности ООО «СХП «Снежеть» на жилое здание зарегистрировано, ООО «СХП «Снежеть» на законных основаниях стало собственником спорного объекта, судебная коллегия не принимает, ибо относительно жилых домов государственная регистрация перехода права, возникновение (прекращение) права должны осуществляться наравне с государственной регистрацией договора, и по смыслу закона не могут заменять собой либо делать не обязательной государственную регистрацию договора.

При таких обстоятельствах в целях разрешения возникшего спора до конца, руководствуясь п. 1 ст. 167 ГК РФ.

Судебная коллегия также соглашается с выводом суда первой инстанции о томчитываятствии с положениями ч.Звливающие документы на спорный домражном суде., что сделанная в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.05.2008 года запись регистрации № подлежит аннулированию, а свидетельство о государственной регистрации права 32-АГ 328770, выданное УФРС по Брянской области 12.05.2008 года признанию недействительным.

Поскольку у ООО «СХП «Снежеть» не возникло право собственности на спорное жилое здание, где проживают ответчики-истцы, суд первой инстанции обоснованно отказал ООО «СХП «Снежеть» в удовлетворении иска, т.к. последнее не вправе предъявлять к ответчикам-истцам какие-либо требования, в том числе, о проведении технической инвентаризации и паспортизации жилых помещений спорного жилого здания.

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчики-истцы не могут оспаривать договор купли-продажи недвижимости от 09.04.2008 года, потому что не являются стороной сделки, судебная коллегия находит                 не состоятельными, так как в силу абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Ответчики-истцы Жгельский И.Т., Очерков Ю.В., Живица В.А., Понкратов В.М., Евсикова Е.Н., Телятник А.К., Жилин Н.Д. на момент оформления оспариваемого договора были зарегистрированы и проживали в спорном жилом здании, кроме того, в настоящее время в производстве Карачевского районного суда находится гражданское дело по иску ООО «СХП «Снежеть» к вышеперечисленным лицам, Администрации Мылинского сельского поселения о признании незаконной регистрации и выселении из незаконно занимаемых жилых помещений, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о праве Жгельского И.Т., Очеркова Ю.В., Живица В.А., Понкратова В.М., Евсиковой Е.Н., Телятник А.К., Жилина Н.Д. заявить рассматриваемые исковые требования.

Судебная коллегия отвергает доводы кассационной жалобы о том, что встречное исковое заявление неподведомственно Карачевскому районному суду Брянской области, а должно рассматриваться в арбитражном суде, в виду того, что в отношении продавца - ОАО «Брянскспиртпром» введена процедура банкротства, поскольку они основаны на неверном толковании норма права.

В силу п. 1 ст. 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 07.02.2011) "О несостоятельности (банкротстве)", заявление об оспаривании сделки должника подлежит рассмотрению в деле о его банкротстве. При этом заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим (ст. 61.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Однако, правило об обязательном рассмотрении споров о недействительности сделок в рамках рассмотрения дела о банкротстве не во всех случаях распространяется на оспаривание тех сделок, которые могут быть признаны недействительными по общегражданским основаниям. Такие споры могут рассматриваться вне рамок дела о несостоятельности должника. В частности, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)") разъяснено, что не рассматриваются в рамках дела о банкротстве заявления о признании недействительными сделок должника, предъявляемые другими, помимо арбитражного управляющего, лицами по общегражданским основаниям.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку встречные исковые требования предъявлены физическими лицами, не являющимися арбитражным управляющим, по общегражданским основаниям, постольку дело подлежат рассмотрению в Карачевском районном суде Брянской области.

Доводы кассатора на то, что суд, не изучив правоустанавливающие документы, пришел к ошибочному выводу о наличии лиц, права которых должны быть указаны в договоре купли-продажи, судебная коллегия не принимает, поскольку решения суда о том, что Жгельский И.Т., Очерков Ю.В., Живица В.А., Понкратов В.М., Евсикова Е.Н., Телятник А.К., Жилин Н.Д. проживали в спорном доме на момент заключения сделки и в настоящее время незаконно - не имеется.

Доводы кассационной жалобы не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения, или сведений, опровергающих выводы суда, и не могут являться основанием к отмене вынесенного судебного постановления.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в жалобе, не имеется.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Карачевского районного суда Брянской области от                       24 августа 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:                                                        Зубкова Т.И.

Судьи облсуда:                                 Парамонова Т.И.

                         Кравцова Г.В.