Судья: Калашникова Р.А.                                                 Дело №

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего                           Гоменок З.И.,

судей областного суда                              Кравцовой Г.В., Парамоновой Т.И.,

при секретаре            Рудовой В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Парамоновой Т.И. «14» апреля 2011 года дело по кассационным жалобам Колохина Дмитрия Анатольевича и Волковой Юлии Ивановны на решение Карачевского районного суда Брянской области от «15» февраля 2011 года по исковому заявлению Волковой Юлии Ивановны к Колохину Дмитрию Анатольевичу о признании договора купли-продажи здания конторы незаключенным, недействительным, об отмене регистрации права собственности на здание конторы и по встречному иску Колохина Дмитрия Анатольевича к Волковой Юлии Ивановны о признании ничтожным договора купли-продажи части здания конторы и земельного участка,

УСТАНОВИЛА:

Истец Волкова Ю.И. обратилась в суд с вышеуказанным иском ссылаясь на то, что согласно договора купли-продажи от 1 августа 2004 года СХПК «Бугровский» в лице председателя Безлатного В.Л. продал ей часть здания конторы площадью 168 кв.м., расположенного в <адрес> в <адрес> Карачевского района Брянской области. Однако данным зданием Волкова Ю.И. не пользовалась, так как ключи от здания ей переданы не были, ссылаясь на то, что в здании находится архив хозяйства, а потом началась процедура банкротства. 9 декабря 2005 года СПК «Бугровский» в лице руководителя Безлатного В.Л. продал здание конторы, расположенное в <адрес> в <адрес> Карачевского района Брянской области Колохину Д.А. Поскольку данный договор не соответствует требованиям закона, истец просила суд признать договор купли-продажи от 09.12.2005 года, заключенный между СХПК «Бугровский» и Колохиным Д.А. незаключенным, недействительным, отменить регистрацию права собственности на данное здание, признать за ней право на регистрацию части здания и земельного участка.

Колохин Д.А. предъявил встречный иск, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 1 августа 2004 года заключен неуполномоченным лицом, в нарушение норм действующего законодательства, имущество не было передано покупателю. Колохин Д.А. просил суд признать договор № 48 купли-продажи части здания от 01.08.2004 года, заключенный между администрацией СХПК «Бугровский» и Волковой Ю.И., ничтожным. Возражая против иска Волковой Ю.И., сослался на пропуск последней срока исковой давности.

15.02.2011 года Карачевский районный суд Брянской области вынес решение, которым частично удовлетворил исковые требования                    Волковой Ю.И.

Суд признал недействительный договор купли-продажи здания № по <адрес> в <адрес> Карачевского района Брянской области, заключенный 09.12.2005 года между СПК «Бугровский» и Колохиным Дмитрием Анатольевичем.

Признал недействительным свидетельство о государственной регистрации права на здание № по <адрес> в <адрес> <адрес> Карачевского района Брянской области от 23 июня 2006 года кадастровый номер №, аннулировал запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23 июня 2006 года №.

В удовлетворении остальной части иска Волковой Ю.А. было отказано.

Взыскал с Волковой Ю.И. госпошлину в доход государства в размере 7561 руб. 68 коп.

Иск Колохина Д.А. удовлетворил.

Признал недействительным договор купли- продажи части здания                № по <адрес> в <адрес> Карачевского района Брянской области, площадью 168 кв.м., заключенный 01 августа 2004 года № между администрацией СХПК «Бугровский» и Волковой Юлией Ивановной.

Взыскал с Колохина Д.А. госпошлину в доход государства в размере 7561 руб. 68 коп.

В кассационной жалобе Колохин Д.А. просил изменить решение Карачевского районного суда Брянской области от 15 февраля 2011 года, так как решение суда принято с неправильным определением и недоказанностью обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением и неправильным применением норм материального права.

В кассационной жалобе Волкова Ю.И. просила отменить решение Карачевского районного суда Брянской области от 15 февраля 2011 года, так как судом нарушено ее материальное право, не полностью исследованы представленные суду доказательства и им не дана оценка.

Заслушав доклад по делу судьи облсуда Парамоновой Т.И., выслушав представителя Артамонова М.В. в интересах Колохина Д.А. и представителя Орехова Н.С. в интересах Волковой Ю.И., поддержавших доводы кассационных жалоб, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации...

Как следует из материалов гражданского дела, 1 августа 2004 года между администрацией СХПК «Бугровский» в лице председателя кооператива Безлатного В.Л. и Волковой Ю.И. был заключен в письменной форме договор купли-продажи части здания конторы, расположенной по адресу: Брянская область Карачевский район                                             <адрес> отчуждаемая часть здания составляет 168 кв.м.. Часть здания продана за 30 00 рублей, уплачиваемых покупателю продавцом полностью при подписании данного договора (л.д. 14-15 т. 1).

Согласно накладной № от 5 августа 2004 года, Волковой Ю.И. от СХПК «Бугровский» передана часть здания площадью 168 кв.м. за              30000 рублей. В данной накладной имеется подпись главного бухгалтера без расшифровки и подпись получателя (л.д. 15 т.1).

По договору купли-продажи от 9 декабря 2005 года СПК «Бугровский» в лице руководителя Безлатного В.Л. продал здание конторы общей площадью 234,8 кв.м., расположенной по адресу: Брянская область Карачевский район <адрес> Колохину Д.А. (л.д. 16 т. 1).

На основании решения Третейского суда «Брянский экономический арбитраж» от 18 апреля 2006 года, за Колохиным Д.А. признано право собственности на данное здание конторы, расположенное по адресу Брянская область, Карачевский район, <адрес>

Право собственности Колохина Д.А. на вышеуказанный спорный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждает свидетельством от 23.06.2006 г.

Частично удовлетворяя иск Волковой Ю.И., суд не принял как доказательство по делу вышеуказанное решение Третейского суда.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда по следующим обстоятельствам.

Решение Третейского суда «Брянский экономический арбитраж» от 18 апреля 2006 года в установленном законом порядке никем не оспорено и не отменено. На основании данного решения (а не договора купли-продажи) за Колохиным Д.А. зарегистрировано право собственности на спорный объект.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали законные основания для признания недействительным свидетельства о государственной регистрации права за Колохиным Д.А. и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, в материалах дела имеются налоговые уведомления на оплату Колохиным Д.А. налога на имущество физических лиц с 2007 г., договор энергоснабжения от 21.09.2009 г. (т. 1 л.д. 155-163).

Вопрос о том, в фактическом пользовании кого из участников процесса находилось спорное имущество в исследуемый период, судом не изучался, дополнительные доказательства по данному поводу сторонам представить не предлагалось.

П. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Суд вышеуказанные обстоятельства и нормы закона не учел, заявляемые сторонами требования не уточнил, и пришел к поспешному выводу, положенному в основу решения.

Суд признал договоры купли-продажи заключенные Волковой Ю.И. и Колохиным Д.А. недействительными в силу ничтожности, указал на то, что поскольку СХПК «Бугровский» в настоящее время ликвидирован, постольку суд не применяет правила ст. 167 ч. 2 ГК РФ.

Вместе с тем судом не учтено, при вынесении вышеуказанного решения, спорное имущество не будет иметь собственника.

Рассматривая требования Колохина Д.А. и удовлетворяя иск о признании сделки, заключенной Волковой Ю.И., недействительной, суд пришел к выводу о том, что спорное имущество Волковой Ю.И. передано не было.

Вопрос о том, состоялась ли сделка фактически, можно ли ее считать заключенной, судом не обсуждался.

Кроме того, как следует из текста договора, предметом договора купли-продажи между СХПК «Бугровский» и Волковой Ю.И. являлась часть здания конторы площадью 168 кв.м.

Ст. 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Вопрос о том, определен ли был сторонами вышеуказанного договора его предмет, выделена ли подлежащая продаже часть здания по отношению к зданию в целом, судом не выяснен, вывод суда относительно достижения между сторонами соглашения о предмете договора в решении отсутствует.

При таких обстоятельствах вывод суда о признании недействительным договора купли-продажи части здания заключенного между СХПК «Бугровский» и Волковой Ю.И. является преждевременным.

При рассмотрении исковых требований Волковой Ю.И. стороной ответчика-истца Колохина Д.А. было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Суд отказал в применении последствий пропуска срока исковой давности сославшись на то, что к спорным правоотношениям он не применяется, поскольку в соответствии с абз. 5 ст. 304 ГК РФ).

Судебная коллегия находит, что в данном случае выводы суда, содержащиеся в решении противоречивы. Суд пришел к выводу о том, что у Волковой Ю.И. отсутствуют права на спорный объект (поскольку признал заключенную ею сделку недействительной и отказал ей в признании права на регистрацию за ней спорного объекта). Вместе с тем применил к ней норму права о сроках исковой давности, имеющую отношение к собственникам, владельцам имущества, требующим устранить нарушения их прав.

Как следует из протокола судебного заседания от 24.04.2010 г. представитель Волковой Ю.И. Орехов Н.С. узнал о принадлежности спорного здания Колохину Д.А. через 3-4 месяца после 01.07.2005 г., а Волкова Ю.И. в свою очередь узнала об этом от Орехова Н.С. (т. 1 л.д. 34). Данному обстоятельству судом оценка не дана.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что часть спорного помещения было передано в пользование для проживания Ореховой М.С., которая была в нем зарегистрирована по месту жительства (т. 1 л.д. 177), за ее наследником Ореховым Н.С. решением суда от 21.10.09 г. было признано право собственности на <адрес> Карачевского района Брянской области (т. 1 л.д. 55-56). В решении суда есть ссылка на отмену вышеуказанного решения по вновь открывшимся обстоятельствам. Однако данные о порядке выделения Ореховой М.С. части здания, переводе его в жилое помещение, соотношение ее прав и прав ее правопреемников с заявленными требованиями в материалах дела отсутствуют, равно как и о принадлежности земельного участка, на котором расположен спорный объект, судом данные обстоятельства не проверялись.

Участники процесса в ходе рассмотрения кассационных жалоб пояснили, что на рассмотрении в Карачевском районном суде находится гражданское дело по иску Орехова Н.С., предметом которого также является объект недвижимости, расположенный <адрес> Карачевского района Брянской области. Судебная коллегия находит, что все споры относительно одного и того же объекта между теми же сторонами надлежит рассматривать в рамках одного дела, что приведет к более быстрому и правильному разрешению споров.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Судебная коллегия лишена возможности вынести по делу новое решение, поскольку допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции. При отмене решения дело подлежит возвращению в суд на новое рассмотрение для совместного рассмотрения с другим делом относительно того же спорного объекта.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, уточнить заявляемые сторонами требования, в соответствии с ст. 57 ГПК РФ, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, проверить заслуживающие внимания доводы и возражения сторон, в зависимости от установленного постановить решение в соответствии с материальным и процессуальным законом.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Карачевского районного суда Брянской области от                        15 февраля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий:                                                        Гоменок З.И.

Судьи облсуда:                                 Кравцова Г.В.

                                            Парамонова Т.И.