Судья Моисеева И.В. Дело № *** Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе: председательствующего: Тумакова А.А.., судей областного суда Апокиной Е.В., Горбачевской Ю.В., при секретаре: Клочковой С.И., с участием адвоката Нужного В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании 21 апреля 2011 года по докладу судьи облсуда Горбачевской Ю.В. дело по кассационной жалобе председателя правления ТСЖ «К.» Д. на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 21 марта 2011 года по делу по иску Ч. к открытому акционерному обществу «С.» о признании права собственности на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства, УСТАНОВИЛА: Ч. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что между ОАО «С.» и Е. 14.01.2005 г. был заключен договор участия в строительстве торговых помещений площадью 295, 4 кв.м. в жилом доме переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в первой секции первой очереди, расположенном по адресу: *** Стоимость по договору составила 4 578 000 руб., которая дольщиком оплачена в полном объеме. По условиям договора планируемый срок ввода дома в эксплуатацию и передачи торговых помещений был установлен сторонами - 4 квартал 2007 года. Впоследствии между Е. и Ч. был заключен договор о перемене лиц в обязательстве от 23 марта 2007 года, по которому права Е. перешли к новому дольщику Ч. Истец свои обязательства перед первоначальным дольщиком исполнил в полном объеме. Однако, до настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию, и объект строительства не передан ему в собственность. Кроме того, ответчик прекратил свою хозяйственную деятельность, в отношении ответчика введена процедура банкротства. В настоящее время на спорный дом выдан технический паспорт с поквартирной экспликацией и кадастровый паспорт, В связи с изложенным истец просил суд признать за ним право собственности на нежилое помещение площадью 282,3 кв.м., находящееся на цокольном этаже объекта незавершенного строительства. В судебном заседании представитель истца Нужный В.Н. исковые требования поддержал. Представитель ответчика - конкурсный управляющий ОАО «С.» О. заявленные требования оставил на усмотрение суда. Факт оплаты стоимости по договору подтвердил, а также не отрицал наличие обязательств по передаче спорного объекта. Кроме того, указал, что спорное нежилое помещение относится к помещениям, расположенным в первой очереди строительства, разрешение на которое ОАО «С.» получил до вступления ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», поэтому договор на долевое участие в Управление Росреестра не регистрировался. Спорное помещение изначально было нежилым, при продаже его вносились изменения в проект без изменения назначения помещений. Права жильцов при этом не нарушаются, так как в нем не имеется каких-либо коммуникационных систем, снабжающих жильцов указанного блока 3-В. Представитель ТСЖ «К.» Д., третьего лица по делу, иск не признал, пояснил, что спорное помещение расположено в подвальном помещении здания, следовательно по жилищному законодательству относится к общему имуществу собственников дома, в связи с чем считает, что ОАО «С.» не имел права отчуждать спорные жилые помещения. Кроме того, указал, что согласно изменениям в проекте, дольщиком должны быть проведены работы, указанные в проекте, до настоящего времени они не произведены. В случае, если Ч. не произведет работы в принадлежащем ему помещении, дом не будет введен в эксплуатацию и жильцы дома должны будут нести дополнительные финансовые расходы. Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 21 марта 2011 г. исковые требования Ч. удовлетворены. Суд признал за Ч. право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 282,3 кв.м., с присвоенным инвентарным номером 12776/02:1002/А, согласно техническому паспорту нежилого помещения, выданному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Брянский филиал за № 03-05/1535 от 15.09.2010 года, находящееся на цокольном этаже объекта незавершенного строительства: жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями общего назначения (1 очередь строительства), общая площадь застройки 1752,40 кв.м., степень готовности - 90 %, инвентарный номер объекта 12776/02:0000/А, лит. А. расположенном по адресу: г*** Суд взыскал с ОАО «С.» государственную пошлину в доход местного бюджета 200 рублей. В кассационной жалобе председатель правления ТСЖ «К.» Д. просит решение суда отменить, указывая, что цокольного этажа в доме как объекта долевого строительства нет, и застройщик не вправе был продавать Ч. подвальные этажи как цокольный этаж. Изменения в проект не согласованы с соответствующими контролирующими органами и не проходили государственную экспертизу. В настоящее время застройщик ОАО «С.» находится в процедуре банкротства, участники долевого строительства будут достраивать дом за счет собственных средств и сдавать дом в эксплуатацию самостоятельно, никаких гарантий на дом распространяться не будет, в связи с чем ТСЖ «К.» против проведения строительных работ в отношении несущих стен фундамента. Заслушав доклад по делу судьи облсуда Горбачевской Ю.В., выслушав адвоката Нужного В.Н., возражавшего на доводы жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему. 14.01.2005 г. между ОАО «С.» и Е. был заключен договор долевого участия в строительстве торговых помещений в г. Брянске, согласно которому дольщик вступил в долевое участие в строительстве торговых помещений цокольного этажа в строящемся жилом доме по адресу:*** в первой секции первой очереди строительства площадью 295,4 кв.м. Согласно договору от 23.03.2007 г. о перемене лиц в обязательстве Е. уступает Ч. новому дольщику право на получение доли по договору на долевое участие в строительстве торговых помещений от ДД.ММ.ГГГГ в строящемся жилом доме по адресу:*** в первой секции первой очереди строительства площадью 295,4 кв.м. Решением Арбитражного суда Брянской области от 2 марта 2011 года застройщик ОАО «С.» признан банкротом, введена процедура конкурсного производства. Из материалов дела следует, что готовность дома по адресу:** составляет на данный момент 90 %. Дом не введен в эксплуатацию. Удовлетворяя иск и признавая и признавая за Ч. право общей долевой собственности на нежилое помещение объекта незавершенного строительства, суд исходил из того, что оплата по договору долевого участия в строительстве торговых помещений произведена, строительство жилого дома практически завершено, торговые помещения расположены в цокольном этаже, не являющемся подвальным, спорное помещение сформировано как отдельный объект недвижимости, согласно первичной проектной документации в подвальной части здания предусмотрены торговые помещения. Судебная коллегия выводы суда находит необоснованными и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела. Юридически значимые по делу обстоятельства определены судом неправильно. Так, из его материалов следует, что изначально проектная документации предусматривала именно подвальное помещение в указанном доме, поскольку необходимость внесения изменения в проект в части реконструкции части подвального помещения в помещения с торговыми площадями возникла позже после заключения договора с Е. В соответствии с пунктом 3 Разрешения № 646 на завершение строительно-монтажных работ ( л.д.94), застройщик обязан не осуществлять на отведенном участке строительство объектов, не указанных в настоящем разрешении и в утвержденном стройгенплане. Между тем, утвержденный генеральный план застройки судом не истребован и не исследован, а вывод суда о том, что первичная проектная документация предусматривала торговые площади, ничем не подтвержден. Из дела видно, что изменения в проект выполнены ООО «НТБ Комплекс» и предусматривают помимо прочего обустройство двух входов в торговые помещения с улицы, для чего требуется прорубка несущих стен фундамента. Названные изменения в проект не проходили государственной экспертизы в соответствии с ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. Согласно ч. 5 ст. 49 названного закона предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Данные ФГУП «Росинвентаризация - Федеральное БТИ» Брянский филиал о том, что спорное нежилое помещение имеет отдельный реестровый номер 12776/02:1001/А и расположено на цокольном этаже здания с указанием его назначения - торговое помещение общей площадью 285,9 кв.м., не подтверждают вывод суда о том, что спорные площади находятся в цокольном этаже и сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, поскольку названные данные ФГУП «Росинвентаризация-Федеральное БТИ» противоречат техническому паспорту на объект незавершенного строительства ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» ( л.д. 48-65), согласно которому на основании имеющейся у застройщика проектной документации, спорные помещения являются подвальными. Указанные противоречия в технических паспортах двух организаций по техническому учету объектов недвижимости судом не устранены. Вопрос о необходимости получения заключения специалиста, оформленного в установленном порядке, либо экспертного заключения по вопросам, требующим специальных познаний в строительно-технической сфере, судом не обсуждался. Суд приведенные выше обстоятельства, имеющие значение для дела, на обсуждение не поставил, надлежащей юридической оценки им не дал и пришел к поспешному выводу о признании права общей долевой собственности на объект, незавершенный строительством. В связи с изложенным, решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене. При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки и противоречия, надлежащим образом распределить бремя доказывания по делу между участниками процесса, проверить доводы сторон, дать им оценку, проверить статус истца, приобщить к материалам дела копии квитанция по договорам, и постановить решение в соответствии с установленными фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона. Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 21 марта 2011 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. Председательствующий А.А. ТУМАКОВ Судьи областного суда: Е.В. АПОКИНА Ю.В. ГОРБАЧЕВСКАЯ