... Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе: председательствующего Богородской Н.А. судей областного суда Киселевой Е.А. Шкобеневой Г.В. при секретаре Рудовой В.Г. рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Богородской Н.А. 14 июля 2011 года дело по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области) на решение Советского районного суда гор. Брянска от 27 мая 2011 года по делу по заявлению Ш.Р.И. об оспаривании отказа в государственной регистрации, У С Т А Н О В И Л А: Ш.Р.И. обратилась в суд с заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации, ссылаясь на то, что она и К.В.Б. через своих представителей подали в Управление Росреестра по Брянской области заявления о государственной регистрации договоров купли-продажи долей и перехода права на доли в размере 1/2 в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: земельный участок, площадью 1655441 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 960677 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 903058 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 755349 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 648957 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 599875 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли- продажи от ...); земельный участок, площадью 454113 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 437014 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 400144 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 346893 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, .... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 289659 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли- продажи от ...); земельный участок, площадью 102937 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли- продажи от ...); земельный участок, площадью 16892 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...). 20 декабря 2010 года государственная регистрация была приостановлена на срок до одного месяца, с предложением представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие, что сделки по продаже долей в праве общей собственности совершены без нарушения преимущественного права субъекта РФ либо муниципального образования на покупку земельных участков, предусмотренного ст.8 ФЗ РФ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Ввиду того, что преимущественное право субъекта РФ либо муниципального образования на покупку долей в праве общей собственности действующим законодательством не установлено, названные документы в регистрирующий орган представлены не были. 17 января 2011 г. регистрирующим органом вынесены решения об отказе в государственной регистрации перечисленных договоров и перехода права на доли в праве общей собственности на указанные земельные участки в связи с не устранением причин приостановления государственной регистрации в отведённый срок (абз.2 п.2 ст.19 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Считает, что решения об отказе в государственной регистрации перечисленных договоров и перехода права на доли в праве общей собственности на указанные земельные участки нарушают ее права и просила признать незаконными отказы в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вынесенные Управлением Росреестра по Брянской области 17 января 2011 г. за №№ ...; обязать Управление Росреестра по Брянской области зарегистрировать договоры купли-продажи от ... заключённые между Ш.Р.И. и К.В.Б., а также их право на долю каждого из них в размере 1/2 в праве общей собственности на вышеуказанные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В судебном заседании представитель Ш.Р.И. - Р.В.А. заявление поддержал и просил его удовлетворить. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Брянской области Ш.Н.В. против удовлетворения заявления Ш.Р.И. возражала, ссылаясь на то, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом правил и ограничений, установленных ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно ст.8 указанного Закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Поскольку документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права субъекта РФ либо муниципального образования на покупку земельных участков при заключении договоров купли-продажи 1/2 доли земельных участков между Ш.Р.И. и К.В.Б. представлено не было, регистрирующий орган законно отказал в государственной регистрации, т.к. нарушение указанного преимущественного права влечет ничтожность договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Решением Советского районного суда гор. Брянска от 27 мая 2011 года заявление Ш.Р.И. удовлетворено. Суд признал незаконными отказы в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вынесенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Брянской области 17 января 2011 года за №№ .... Обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Брянской области зарегистрировать договоры купли-продажи от ..., заключённые между Ш.Р.И. и К.В.Б., а также их право на долю каждого в размере 1/2 в праве общей собственности на следующие земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения: земельный участок, площадью 1655441 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, .. (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 960677 кв.м., с кадастровым номером .., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 903058 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 755349 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 648957 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 599875 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли- продажи от ...); земельный участок, площадью 454113 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 437014 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 400144 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 346893 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...); земельный участок, площадью 289659 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли- продажи от ...); земельный участок, площадью 102937 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли- продажи от ...); земельный участок, площадью 16892 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Брянская область, ... (договор купли-продажи от ...). В кассационной жалобе и.о. руководителя Управления Росреестра по Брянской области Д.А.А. просит об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что судом были неверно истолкованы положения ст.8 Закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которой предусмотрено, что субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право на покупку при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Вывод суда о том, что предметом сделок являются не земельные участки, как часть земной поверхности с определенными границами, а 1/2 доля в праве собственности на земельный участок, считает необоснованным, т.к. и при отчуждении собственником всего земельного участка с определенными границами, и при отчуждении 1/2 доли в праве собственности на него, и при отчуждении земельной доли без выдела земельного участка в счет своей доли в праве общей собственности объектом недвижимости является земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, при продаже которого у субъекта РФ возникает в силу закона преимущественное право покупки. В возражениях на кассационную жалобу представитель Ш.Р.И. - М.Д.В. просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Заслушав доклад судьи областного суда Богородской Н.А., объяснения представителя Управления Росреестра по Брянской области М.А.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения на жалобу представителя Ш.Р.И. Р.В.А., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, Ш.Р.И. является собственником указанных в ее заявлении 13 земельных участков в Дятьковском районе Брянской области из земель сельскохозяйственного назначения. 25 ноября 2010 года Ш.Р.И. и К.В.Б. через своих представителей обратились в Управление Росреестра по Брянской области с заявлениями о государственной регистрации заключенных между ними ... 13 договоров купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на каждый земельный участок из числа земель сельскохозяйственного назначения и возникшего на основании указанных договоров купли-продажи права общей долевой собственности. 20 декабря 2010 года государственная регистрация была приостановлена на срок до одного месяца. 17 января 2011 года в государственной регистрации отказано по тем основаниям, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права субъекта РФ либо муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, установленного ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не соблюдение которого влечет ничтожность договора купли-продажи земельного участка. Удовлетворяя заявление Ш.Р.И. и признавая незаконными отказы в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вынесенные Управлением Росреестра по Брянской области, суд пришел к выводу, что ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования при продаже земельного участка, а не доли в праве собственности на земельный участок. Из представленных на государственную регистрацию права договоров купли-продажи от ... заключенных между Ш.Р.И. и К.В.Б., следует, что предметом указанных договоров являются не земельные участки как часть земной поверхности с определенными границами, а 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, т.е. отчуждается не земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а доля в праве собственности на него. Данный вывод суда нельзя признать обоснованным. В соответствии со статьей 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1), и могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2). Конституция Российской Федерации, закрепляя право частной собственности и раскрывая в статье 35 его конституционное содержание, включающее правомочия иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, выделяет в качестве самостоятельного конституционного права право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю (статья 36, часть 1) и, конкретизируя применительно к данному праву предписание статьи 17 (часть 3), устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются ее собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36, часть 2). Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. Гражданский кодекс Российской Федерации, признающий в качестве основных начал гражданского законодательства, имеющих конституционное значение, равенство участников регулируемых им имущественных и личных неимущественных отношений, неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1 статьи 1), в отношении прав на имущество, находящееся в собственности, предусматривает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом( часть 2 ст. 209 ГК РФ). Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц ( ч.3 ст. 209 ГК РФ). Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3). Закрепляя общие положения о праве собственности на землю, Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает в пункте 2 статьи 260, что земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, определяются на основании закона и в установленном им порядке; пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, обусловленных спецификой данных отношений в сфере регулирования земельного законодательства. Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов(ч.1). Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней(ч.2). Таким образом, с учетом указанных требований закона соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления, является обязанностью продавца. Учитывая, что при регистрации договоров купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, заключенных между Ш.Р.И. и К.В.Б., фактически происходит регистрация перехода права собственности на объект недвижимости - земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, продажа которого возможна только с соблюдением требований ст. ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», судебная коллегия приходит к выводу, что Управлением Росреестра по Брянской области было обоснованно отказано в государственной регистрации договоров купли-продажи долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, заключенных между Ш.Р.И. и К.В.Б., и перехода права на доли в праве общей собственности на данные земельные участки, поскольку документы, подтверждающие, что указанные сделки были совершены без нарушения преимущественного права субъекта РФ или муниципального образования на покупку земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, заявителем представлены не были. На основании изложенного решение суда об удовлетворении требований Ш.Р.И. нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене. Учитывая, чтообстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия полагает возможным принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявления Ш.Р.И., не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А: Решение Советского районного суда гор. Брянска от 27 мая 2011 года отменить, принять по делу новое решение. Заявление Ш.Р.И. об оспаривании отказа в государственной регистрации права оставить без удовлетворения. Председательствующий Н.А. Богородская Судьи областного суда Е.А. Киселева Г.В. Шкобенева