Судья Хромина А.С. Дело № К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе: председательствующего: ЗУБКОВОЙ Т.И. судей областного суда: КРАВЦОВОЙ Г.В., ГОРБАЧЕВСКОЙ Ю.В. при секретаре ШЕПЕЛЕНКО Е.В. рассмотрев в открытом судебном заседании 22 сентября 2011 г. дело по докладу судьи Зубковой Т.И. по кассационным жалобам ФИО14 - представителя ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 на решение Советского районного суда г. Брянска от 1 августа 2011 г. по делу по иску ФИО11, ФИО1, ФИО8, Вечёркина Александра Николаевича, Вечёркиной Елены ФИО15, ФИО7, ФИО4, ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО12, ФИО6, ФИО9, ФИО10 к Обществу с ограниченной ответственностью «Травел Телеком», Жилищно-строительному кооперативу «ЖБИ-З-Брянск-5-1», Жилищно-строительному кооперативу «ЖБИ-З-Брянск-5-2» о признании права собственности на пай в ЖСК, У С Т А Н О В И Л А : Истцы обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Травел Телеком», Жилищно-строительному кооперативу «ЖБИ-З-Брянск-5-1», Жилищно-строительному кооперативу «ЖБИ-З-Брянск-5-2» о признании права собственности на пай в ЖСК, ссылаясь на то, что между ними и ООО «Травел Телеком» были заключены предварительные договоры купли-продажи пая, по условиям которых ООО «Травел Телеком» обязалось в установленные договорами сроки заключить соответствующие основные договоры купли-продажи пая в «ЖСК ЖБИ-З-Брянск-5-1», «ЖСК ЖБИ-З-Брянск-5-2» и передать в их собственность паи на строительство определенных договором квартир в жилом доме 1-я очередь, 1-й пусковой комплекс, позиция один (два), Советский район, микрорайон № 5, город Брянск, с чистовой отделкой. Они полностью оплатили стоимость пая (квартир), однако в указанные в договорах сроки, договоры купли-продажи заключены не были. Решением правления ЖСК «ЖБИ-З-Брянск-5», ООО «Травел Телеком» исключено из числа пайщиков ЖСК. Просили признать за ними право собственности на пай в ЖСК «ЖБИ-З-Брянск-5-1» на квартиры, которые были указаны в предварительном договоре. Решением суда от 1 августа 2011 г. в удовлетворении иска отказано. В кассационной жалобе представитель истцов Иванов В.Н. просит отменить решение суда, поскольку решение суда вынесено без учета всех имеющихся обстоятельств дела и представленных истцами доказательств. Заслушав доклад судьи областного суда Зубковой Т.И., объяснения ФИО2, представителя ФИО8 ФИО16, представителя по доверенности от всех истцов Иванова В.Н., поддержавших кассационную жалобу и просивших решение суда отменить по ее доводам, возражения представителя «ЖБИ 3-Брянск -5-1» Зарытовской Е.А., полагавшей решение суда законным и не подлежащим отмене, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему. Судом установлено, что между истцами и ООО «Травел Телеком» в мае- августе 2010 г. были заключены предварительные договора купли-продажи пая, по условиям которого ООО обязалось в будущем заключить основной договор купли-продажи пая в «ЖСК ЖБИ-З-Брянск-5-1» в установленные в договорах сроки, и передать в собственность покупателей, а покупатель обязуются принять и оплатить пай в «ЖСК ЖБИ-З-Брянск-5-1» на строительство определенных в договорах квартир в жилом <адрес>-я очередь, 1-й пусковой комплекс, позиция один, Советский район, микрорайон № 5, город Брянск, с чистовой отделкой. Истцы в соответствии с договорами полностью оплатили ООО «Травел Телеком» стоимость пая, что подтверждается представленными ими квитанциями. На основании заявлений ООО «Травел Телеком», на заседании Правления жилищно-строительного кооператива «ЖБИ-№-Брянск-5-1» было принято в члены жилищно-строительного кооператива «ЖБИ-З-Брянск-5-1» на строительство квартир №, №, №, №, №, №, № в жилом доме 1-я очередь, 1-й пусковой комплекс, позиция один, Советский район, микрорайон № 5, город Брянск, что подтверждается соответствующими протоколами. На основании заявления ООО «Травел Телеком», на заседании Правления жилищно-строительного кооператива «ЖБИ-№-Брянск-5-2», было принято в члены жилищно-строительного кооператива «ЖБИ-З-Брянск-5-2» на строительство квартиры № 51 в жилом доме 1-я очередь, 1-й пусковой комплекс, позиция два, Советский район, микрорайон № 5, город Брянск (протокол № 11 от 30.06.2010г.) В своих заявлениях исполнительный директор ООО «Травел Телеком» Андрюшин А.Е. обязался одновременно с подачей заявления внести вступительный паевой взнос в размере 5% от стоимости квартиры на момент подачи заявления и часть паевых взносов в размере не менее 5%. При этом в заявлениях указал, что с Уставами ЖСК «ЖБИ-3-Брянск-5-1» и ЖСК «ЖБИ-З-Брянск-5-2», Положением о порядке оплаты паевых и иных платежей и предоставления жилых (нежилых) помещений ознакомлен и обязался их соблюдать. Ввиду невнесения вступительного паевого взноса и части ежемесячного паевого взноса на строительство указанного в заявлении о вступлении в члены Кооператива жилого (нежилого) помещения в строящемся многоквартирном жилом доме более 30 дней, Правление ЖСК на основании п.5.4., п.5.8. Устава ЖСК приняло решение считать ООО «Травел Телеком» не вступившим в члены кооператива, о чем были составлены соответствующие протоколы Заседания Правления жилищно-строительного кооператива «ЖБИ-З-Брянск-5-1» и Правления жилищно строительного кооператива «ЖБИ-З-Брянск-5-2». Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что ООО «Травел Телеком» не имело право заключать с истцами предварительные договоры купли-продажи пая, поскольку не выполнило обязательств по внесению вступительных паевых взносов, соответственно не имело права на пай, а также на жилые помещения, договор долевого участия между ЗАО «ЖБИ-3» и ООО «Травел Телеком» на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, микрорайон № 5 не заключался. Такой договор был заключен между ООО «Премиум Проект» (Застройщик) и ЖСК «ЖБИ-З-Брянск-5-1» (участник долевого строительства). Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Брянской области. Кроме того, заключенные между истцами и ООО «Травел Телеком» предварительные договоры купли-продажи пая были заключены в нарушение Устава ЖСК и действующего законодательства. Судебная коллегия полагает вывод суда верным, основанным на правильном толковании норм материального права и фактических обстоятельствах дела, выводы суда мотивированы и оснований для признания их неправильными не имеется. Правовое регулирование отношений, связанных с деятельностью жилищно строительных кооперативов и его членами обеспечивается нормами Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ и Уставом данного потребительского кооператива. Статьей 1 названного Закона установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и, жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Таким образом, привлечение денежных средств граждан с целью приобретения жилой недвижимости через членство в жилищно-строительном кооперативе является одним из способов возникновения у граждан права собственности на жилые помещения и правовое регулирование отношений, связанных с деятельностью ЖСК и его членами, обеспечивается нормами гражданского кодекса РФ, Жилищного Кодекса РФ и Уставом данного потребительского кооператива. Пунктом 1 ст. 124 ЖК РФ установлено, что гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 1 ст. 129ЖКРФ). ЖСК «ЖБИ-З-Брянск-5-1» и ЖСК «ЖБИ-З-Брянск-5-2» являются потребительскими кооперативами - некоммерческими организациями. 10 июня 2008 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесены записи о создании юридического лица, о чем выданы свидетельства серии 32 № и серии 32 №. Уставы ЖСК «ЖБИ-З-Брянск-5-1» и ЖСК «ЖБИ-З-Брянск-5-2» зарегистрированы в МИФНС России № по <адрес>. Согласно абз.9 п.5.13. Уставов, член кооператива имеет право заключать договора купли-продажи пая. Договор купли-продажи пая заключается с обязательным уведомлением председателя Кооператива и правления. При этом член кооператива, реализующий свое право на выкупленные квадратные метры, выходит из кооператива, а соискатель, приобретающий права вступает в члены кооператива. Пай может быть продан в случае полной оплаты и не полной оплаты. При этом, член кооператива, приобретший пай оплачивает паевые взносы на не оплаченные квадратные метры исходя из цены квадратного метра, действующей на момент оплаты паевых взносов. Вступительный паевой взнос, оплаченный ранее членом кооператива, реализующим свое право на выкупленные квадратные метры, зачету не подлежит, поскольку является согласно Уставу, невозвратным. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Таким образом, значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера. По смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает лишь обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора и не может порождать имущественных обязанностей, предметом предварительного договора является лишь обязанность заключить основной договор; таким образом, предмет предварительного договора не совпадает с предметом основного договора. Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо прав и обязанностей на имущество, которое должно быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. В силу приведенной нормы, обязательным условием возникновения права собственности на предоставленное кооперативом имущество является членство или наличие у лица права на паенакопления в кооперативе. Однако такие условия для признания за истцами права собственности на пай в настоящее время отсутствуют. Поскольку членом ЖСК на момент рассмотрения спора они не являлись, то прав на паенакопления и права собственности на на квартиру, как члены кооператива не имеют. Как усматривается из дела, истцы основывают требования о праве на паенакопления из предварительного договора, заключенного с ООО «Травел- Телеком», однако их отношения с кооперативом не основаны на данном договоре и подлежат защите путем предъявления требований об исполнении обязательств, предусмотренных предварительным договором к ООО «Травел- Телеком». Основной договор между истцами и ООО заключен не был. Истцы с требованием к ООО о заключении основного договора не обращались. Обязательства сторон, вытекающие из предварительных договоров прекратились, какие - либо правовые отношения между истцами и ЖСК отсутствуют, в связи с чем отсутствуют правовые основания для признания права собственности за истцами на пай в ЖСК. Факт прекращения предварительного договора не исключает возможность его оспаривания по основаниям недействительности, поскольку договоры прекращаются зачетами требований, надлежащим исполнением и т.д. При признании исполненного (прекращенного) договора недействительным наступают правовые последствия в части возврата имущества, денежных средств и т.п. Доводы кассационной жалобы о том, что ООО «Травел- Телеком» выплатило пай кооперативу в соответствии с договорами поставки, заключенными с ответчиком и, следовательно, истцы на основании предварительного договора приобретают право на этот пай, не могут быть признаны обоснованными, так как не основаны на нормах права и договоре. Факт выплаты пая ООО «Травел- Телеком», при отсутствии основного договора на передачу им пая, отсутствии обязательного уведомлением председателя Кооператива и правления о заключении договора на передачу пая, не имеет в данном случае юридического занчения. Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности. Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому кассационная жалоба не может быть удовлетворена Руководствуясь ст. 361 Г П К РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А : Решение Советского районного суда г. Брянска от 1 августа 2011 г. оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения. Председательствующий : ФИО19 Судьи областного суда : Кравцова Г.В. Горбачевская Ю.В.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.