судья Имполитова С. В. дело № 33 - 3490/2010 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Астрахань 22 декабря 2010 года Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе: председательствующего: Маштачковой Л. Ф. судей областного суда: Баранова Г. В., Лавровой С. Е. при секретаре Васильевой Е. Д. заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Баранова Г. В. дело по кассационной жалобе генерального директора Общества с ограниченной ответственностью « Инвестиционно – Строительная Компания « А. » П. на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 4 октября 2010 года по делу по иску Савинцевой И.А. к Обществу с ограниченной ответственностью « Инвестиционно – Строительная Компания « А. » о взыскании убытков, по встречным исковым требованиям Общества с ограниченной ответственностью « Инвестиционно – Строительная Компания « А. » к Савинцевой И.А., Ступину С.В. о признании предварительных договоров купли-продажи квартир, основных договоров купли-продажи квартир недействительными, приведении сторон к первоначальное положение, УСТАНОВИЛА: Савинцева И. А. обратилась в суд с исками, в обоснование которых указала, что 1 сентября 2007 года между ней и ООО « Инвестиционно – Строительная Компания « А. » в лице управляющей компании « А. » заключены предварительные договоры купли продажи квартир: № <данные изъяты> однокомнатной квартиры № <данные изъяты>, по адресу: г. Астрахань, ул. <адрес>, строение <данные изъяты> на первом этаже, ориентировочной площадью 42,38 кв.м.; № <данные изъяты> двухкомнатной квартиры № <данные изъяты>, по адресу: г. Астрахань, ул. <адрес>, строение <данные изъяты> на первом этаже, ориентировочной площадью 64,37 кв.м.; № <данные изъяты> однокомнатной квартиры № <данные изъяты>, по адресу: г. Астрахань, ул. <адрес>, строение <данные изъяты>, ориентировочной площадью 41,85 кв. м. Предметом предварительных договоров было заключение в будущем договоров купли-продажи (основных договоров) на указанные квартиры. Отделка и техническое оснащение квартир должно было соответствовать Приложениям № 1 окончательная площадь квартир должна определяться по завершению строительства. Стоимость одного квадратного метра <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек. Окончательная стоимость квартиры рассчитывается при подписании основного договора, исходя из зафиксированной предварительным договором стоимости одного квадратного метра и уточненной площади квартир по завершению строительства. Предварительный договор содержит основные условия основного договора. Предварительный договор действует с момента подписания и до исполнения сторонами своих обязательств. Порядок перечисления денежных средств определен п.4.1 и п. 4.2 Договора, <данные изъяты> рублей на момент подписания основного договора перечислена на расчетный счет продавца в течение 3 банковских дней с момента получения покупателем счета продавца. Оплата по спорным договорам покупателем произведена в установленные сроки. Право собственности за Савинцевой И. А. на квартиры на основании указанных договоров зарегистрировано в установленном Законом порядке. Однако, ответчик не исполнил обязательства надлежащим образом по данным договорам в части отделки продаваемых квартир. Квартиры переданы истице без отделочных работ и технического оснащения. После сдачи жилого дома в эксплуатацию ответчик предложил истице произвести оплату за приобретаемые квартиры, подписать акт приема-передачи, оформить сделку купли-продажи в регистрирующем органе. Савинцева И. А. приняла квартиру без отделки. В дальнейшем истица пыталась урегулировать вопрос по отделке и техническому оснащению квартир. Однако, Савинцевой И. А. были только возвращены сантехническое оборудование, приборы учета, обои, и т.п., что явилось основанием для обращения в суд. Сумма убытков в результате невыполнения отделочных работ по квартире № <данные изъяты> составила <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек; по квартире № <данные изъяты> в сумме <данные изъяты> рублей; по квартире № <данные изъяты> в сумме <данные изъяты> рублей, которые истица просила взыскать с ответчика, а также понесённые ею судебные расходы в виде оплаты за подготовку сметных расчётов в размере <данные изъяты> рублей, уплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек. Не согласившись с исковыми требованиями Савинцевой И. А., стороной ответчика предъявлен встречный иск, в обоснование которого указывается, что договоры купли-продажи квартир оформлены с нарушением правил, установленных пункта 2 статьи 429 и статьи 550 Гражданского кодекса РФ, приложения к договорам № 1, предварительные договоры не подписаны сторонами, от имени Савинцевой И. А. договоры подписаны другим лицом, хотя она утверждает, что подпись выполнена ею. Считает, что не соблюдена форма договора, что влечет недействительность сделки. Полагает, что цена за 1 кв.м. площади квартиры квартир, приобретённых истицей <данные изъяты> рублей, является существенно заниженной, и не соответствует приказу о ценообразовании, поэтому низкая стоимость квартиры могла быть только за квартиры без отделки и сантехнического оборудования. Просит суд признать предварительные договоры № № <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> от 1 сентября 2007 года недействительными, применить к данным предварительным договорам последствия недействительности сделки, признать заключенные на основе этих предварительных договоров основные договоры недействительными, обязать Савинцеву И. А. возвратить квартиры № <данные изъяты>, № <данные изъяты>, № <данные изъяты> обществу, со своей стороны ответчик согласен возвратить денежные средства, уплаченные Савинцевой И. А. за квартиры по указанным договорам. В судебном заседании представитель Савинцевой И. А. - Фадеева Н. С. исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала. Представитель ответчика ООО « Инвестиционно - Строительная Компания « А. » - Карпенко Ю. Н. исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал. Ответчик Ступин С. В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, его представитель - Зенин В. А. вопрос о разрешении исковых требований Савинцевой И. А. оставил на усмотрение суда, указав, что Ступин С. В. является добросовестным приобретателем спорных квартир. Представитель третьего лица ООО МФ « С. » в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя. Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 4 октября 2010 года исковые требования Савинцевой И. А. удовлетворены. С ООО « Инвестиционно – Строительная Компания « А. » в пользу Савинцевой И. А. взыскано в возмещение убытков: по договору № <данные изъяты> от 1 сентября 2007 года <данные изъяты> рублей; по договору № <данные изъяты> от 1 сентября 2007 года <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек; по договору № <данные изъяты> от 1 сентября 2007 года <данные изъяты> рублей, а всего в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек; расходы по оплате сметных расчётов <данные изъяты> рублей; судебные расходы по уплате сумм государственных пошлин <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, во встречных исковых требованиях ООО « Инвестиционно – Строительная Компания « А. » отказано полностью. В кассационной жалобе генерального директора ООО « Инвестиционно – Строительная Компания « А. » П. ставится вопрос об отмене решения суда, по основаниям существенного нарушения норм материального и процессуального права, в жалобе указывается на то, что 25 сентября 2008 года стороны заключили основные договора купли-продажи, согласно которым ответчик передал в собственность истца квартиры, а истец принял их и оплатил в соответствии с условиями договоров. Ответчик полагает, что подписание истцом договоров купли-продажи и акта приёма-передачи квартир свидетельствует о том, что со стороны истицы не было претензий по вопросу качества квартир, по договору произведена оплата. Кроме того, основные договора купли-продажи недвижимости не содержат условий об отделки и техническом оснащении продаваемых квартир, данное условие не согласовано сторонами. Указывает, что в стоимость квартир не входит стоимость отделочных работ и их технического оснащения, и ответчик не обязан производить отделку квартир, помимо этого, истица приобрела квартиры без отделки в связи с предстоящим переводом их в нежилые помещения. Считает, что приложения № 1 к предварительным договорам не могут быть приняты во внимание судом, поскольку не подписаны сторонами и не согласованы. По мнению ответчика, факт наличия соглашения между истцом и ответчиком в отношении отделки продаваемых квартир и их технического отношения, в суде не доказан. Ответчик не согласен с тем обстоятельством, что судом приняты во внимание показания свидетелей С. и К., ввиду их заинтересованности в исходе дела, а также с размером заявленных истцом убытков, указывает, что судом неправильно применены статьи 310, 393, 15 Гражданского кодекса РФ. Полагает, что суд не разъяснил вопрос о действительности предварительных договоров, поскольку договора подписаны вместо истца С., а также обращает внимание, что суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица ООО МПФ « С. », не разрешил его ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы, установлены нарушения процессуального закона при составлении протоколов судебных заседаний. Заслушав представителя ООО « Инвестиционно – Строительная Компания « А. » - Лютову Я. П., поддержавшую жалобу, представителя Савинцевой И. А. – Фадееву Н. С., возражавшую относительно жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда. Согласно частям 1 - 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли – продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. На основании части 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При рассмотрении дела суд, приняв все необходимые меры для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон и на основании надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств пришел к обоснованному выводу о том, что со стороны ООО « Инвестиционно – Строительная Компания « А. » имели место факты несоблюдения условий предварительных договоров, что послужило основанием для удовлетворения иска. Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что 1 сентября 2007 года между ней ответчиком ООО « Инвестиционно – Строительная Компания « А. » в лице управляющей компании « А. » заключены предварительные договоры купли продажи квартир: № <данные изъяты> однокомнатной квартиры № <данные изъяты>, по адресу: г. Астрахань, ул. <адрес>, строение <данные изъяты> на первом этаже, ориентировочной площадью 42,38 кв.м.; № <данные изъяты> двухкомнатной квартиры № <данные изъяты>, по адресу: г. Астрахань, ул. <адрес>, строение <данные изъяты> на первом этаже, ориентировочной площадью 64,37 кв.м.; № <данные изъяты> однокомнатной квартиры № <данные изъяты>, по адресу: г. Астрахань, ул. <адрес>, строение <данные изъяты>, ориентировочной площадью 41,85 кв.м. По условиям договоров установлено, что Савинцева И. А. намеривалась приобрести квартиры с отделкой, в комплектацию квартир входит установка и стоимость унитаза, ванной, мойки, раковины, электрической плиты. 27 ноября 2008 года истица подписала акт приёма-передачи жилых помещений, в котором указано, что претензий к техническому состоянию жилого помещения и оборудования не имеет, жилое помещение пригодно для постоянного проживания. В судебном заседании из пояснений истицы, свидетеля С.., М. установлено, что акты приёма-передачи квартир Савинцева И. А. подписала ввиду того, что за несколько дней до дня совершения сделки ею были перечислены крупные денежные суммы, акты необходимы для проведения государственной регистрации сделок, кроме того, акты были подписаны и по просьбе С. Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из доказанности факта нарушения ответчиком условий предварительных договоров. Выводы суда основаны на преюдициальном значении решения мирового судьи судебного участка № 6 Кировского района г. Астрахани от 31 марта 2010 года, вступившим в законную силу 5 мая 2010 года, которым аналогичные исковые требования Савинцевой И. А. о взыскании убытков в отношении приобретённой квартиры № <данные изъяты> по адресу: г. Астрахань, ул. <адрес>, строение <данные изъяты> удовлетворён частично. Как установлено материалами дела, свои обязательства по предварительным договорам истица Савинцева И. А. выполнила в полном объёме, однако ответчиком не были выполнены условия договора в части продажи квартир с отделкой и техническим оснащением. Вопреки доводам жалобы, предварительные договора, заключённые с истицей соответствуют волеизъявлению сторон и нормам действующего законодательства, помимо этого, стороной ответчика с истицей подписаны основные договора купли-продажи квартир, истицей произведена оплата по договору, в силу чего являются действительными. Сумма убытков в результате невыполнения отделочных работ проведённая по заказу ГП ПТТ « О. » проверена судом, признана законной. Доводы жалобы о том, что при подписании Савинцевой И. А. основных договоров купли-продажи квартир никаких претензий по поводу отделки и технического оснащения не предъявлено и данное условие не включено в договор и не согласовано, истицей подписан акт приёма – передачи квартир, обоснованными признаны быть не могут, поскольку противоречат доказательствам, которые исследованы судом и условиям предварительных договоров, которые подписаны сторонами спора. Принятие истицей Савинцевой И. А. квартиру по заключённым договорам купли-продажи и подписание акта приёма – передачи квартир, не является обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии нарушений условий договоров со стороны ответчика, учитывая, что обстоятельства нарушения ответчиком условий договоров установлены судом в полном объёме и оснований не согласиться с такими выводами суда у судебной коллегии не имеется. Судебная коллегия не может согласиться с позицией ответчика, которая изложена им в жалобе в той части, что приложения № к предварительным договорам не могут быть приняты в качестве достоверных и объективных доказательств по настоящему делу и является ничтожными, ввиду отсутствия подписей сторон, в силу следующего. Стороной ответчика не оспаривается, что между сторонами были заключены предварительные договоры, а затем и договоры купли – продажи квартир, таким образом, суд правильно пришёл к выводу о действительности приложения № 1 к предварительным договорам. Судом первой инстанции правильно применены и истолкованы нормы статей 310, 393 и 15 Гражданского кодекса РФ, с учётом установленных фактических обстоятельств дела. Рассмотрение дела в отсутствие представителя третьего лица ООО МПФ « С. », при надлежащем извещении и имеющейся информации о рассмотрении дела в его отсутствие, не является нарушением судом норм процессуального права и основанием к отмене решения суда. Из содержания решения следует, что свои доводы суд строил на исследованных в судебном заседании доказательствах, а именно, на представленных письменных доказательствах, показаниях свидетелей, которые получили соответствующую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было. Иные доводы кассационной жалобы направлены на иное, неправильное толкование норм материального и процессуального права и переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, а потому не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного решения суда. Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанций и им дана правильная правовая оценка. Руководствуясь статьёй 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда, ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Кировского районного суда г. Астрахани от 4 октября 2010 года - оставить без изменения, а кассационную жалобу генерального директора ООО « Инвестиционно – Строительная Компания « А. » П. - без удовлетворения.