Судья Мелихова Н.В. дело №33-998/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 30 марта 2011г.

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Шустовой Т.П.,

судей областного суда: Поляковой К.В., Егоровой И.В.,

при секретаре Базиной О.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Поляковой К.В. дело по кассационным жалобам представителя Серовой С.В. адвоката Моисеева А.В. и представителя Альджанова Р.Б. по доверенности Вихляевой Е.В. на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 02 февраля 2011г. по делу по иску Альджанова Р.Б. к Серовой С.В. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, проведении государственной регистрации перехода права собственности, прекращении права собственности продавца, по встречному иску Серовой С.В. к Альджанову Р.Б. о признании сделки недействительной, по иску третьего лица Малютовой Н.В. к Серовой С.В. о переведении прав покупателя по договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л А:

Альджанов Р.Б. в лице представителя по доверенности Вихляевой Е.В. обратился в суд с иском к Серовой С.В. о признании права собственности, указав, что *** он приобрел по договору купли-продажи *** доли квартиры *** жилого дома ***. Денежные средства за спорную долю ответчик получила в полном объеме до подписания договора, взяв на себя обязательства собрать согласие других сособственников на продажу. В середине *** года ответчик по собственной инициативе приостановила государственную регистрацию договора купли-продажи сроком на три месяца, мотивировав тем, что не успевает своевременно предоставить необходимые документы от сособственников. В настоящее время она уклоняется от регистрации сделки в Управлении Росреестра по Астраханской области, ничем не мотивируя свой отказ. При указанных обстоятельствах просил признать состоявшейся сделку купли-продажи *** доли квартиры *** жилого дома ***, заключенную *** между Альджановым Р.Б. и Серовой С.В., произвести государственную регистрацию перехода права собственности на *** доли указанной квартиры на покупателя Альджанова Р.Б., прекратив право собственности Серовой С.В. В дальнейшем исковые требования были дополнены, просили обязать Серову С.В. исполнить обязательство по договору купли-продажи от *** по передаче Альджанову Р.Б. спорного недвижимого имущества.

Определениями Кировского районного суда г. Астрахани от ***, ***, *** к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Министерство культуры Астраханской области, Малютова Н.В., Керимов В.С., Черкасова К.С.

Серова С.В. обратилась со встречным иском к Альджанову Р.Б. о признании сделки недействительной, указав, что в ***. ей понадобились денежные средства, по объявлению в газете *** она встретилась с Альджановым Р.Б., который пояснил ей, что для скорейшего получения денег необходимо оформить договор купли-продажи на квартиру, на что она согласилась. Намерения продать квартиру у нее не было. Альджанов Р.Б. составил договор купли-продажи, после чего она написала расписку о получении денег в размере *** руб. По договору купли-продажи денег она не получила. Договор займа она заключила с другим человеком, который и передал ей деньги. Спорная квартира приобреталась ею за *** руб. в *** году, и она не могла продавать ее за *** руб., указанная сумма была предметом договора займа. В данном случае было намерение взять деньги в долг, но не было намерения создать соответствующие правовые последствия по передаче квартиры в собственность другого лица, следовательно, сделка ничтожна. При указанных обстоятельствах просила признать указанный договор купли-продажи доли квартиры недействительным.

Третье лицо Малютова Н.В. обратилась к Серовой С.В. с самостоятельными исковыми требованиями о переводе прав покупателя по договору купли-продажи, указав, что *** она и *** Малютов П.Г. заключили договор передачи в порядке приватизации квартиры *** ***, которая вошла в состав коммунальной квартиры *** ***. Они также заключили соглашение об определении долей в праве собственности, в соответствии с которым ей и супругу принадлежит по *** долей в праве собственности указанной коммунальной квартиры. *** Серова С.В. заключила договор купли-продажи принадлежащей ей доли в спорной квартире с Альджановым Р.Б., но не известила ни в устной, ни в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. При указанных обстоятельствах просила перевести на нее преимущественное право покупки *** доли квартиры *** жилого дома ***, по договору купли-продажи от ***, заключенного между Альджановым Р.Б. и Серовой С.В.

Альджанов Р.Б., представители Управления Росреестра по АО, Министерства культуры АО, Черкасов К.С., Сергеев Д.А., будучи надлежаще извещенными в судебное заседание, не явились, причину неявки суду не сообщили.

В судебном заседании представитель истца Альджанова Р.Б. по доверенности Вихляева Е.В. заявленные требования поддержала в полном объеме, возражала против удовлетворения встречных исковых требований и требований третьего лица.

Ответчик Серова С.В. и представитель по ордеру адвокат Моисеев А.В. в судебном заседании первоначальные исковые требования не признали, просили удовлетворить встречные исковые требования.

Третьи лица Малютова Н.В., Малютов П.Г., Керимов В.С.о. в судебном заседании поддержали исковые требования третьего лица Малютовой Н.В.

Решением Кировского районного суда *** от *** в удовлетворении исковых требований Альджанова Р.Б. и встречных исковых требований Серовой С.В. отказано. Переведены на Малютову Н.В. права и обязанности покупателя Альджанова Р.Б. по договору купли-продажи, заключенному ***. между Серовой С.В. и Альджановым Р.Б., предметом которого являлись *** доли квартиры, находящейся по адресу: ***, состоящую из *** жилых комнат, общей площадью *** кв.м.

В кассационной жалобе Серовой С.В. и ее адвоката Моисеева А.В. ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении ее исковых требований, поскольку решение принято с нарушением норм материального и процессуального права.

В кассационной жалобе представитель Альджанова Р.Б. по доверенности Вихляева Е.В. ставит вопрос об отмене решения в части, поскольку суд не проверил, есть ли у стороны Малютовой Н.В., в пользу которой вынесено решение, деньги для того, чтобы рассчитаться с покупателем Альджановым Р.Б., хотя в делах данной категории сособственник, желающий перевести на себя права покупателя, обязан представить доказательства своей платежеспособности, то есть доказать суду его финансовые возможности возместить покупателю квартиры суммы сборов и пошлины. Полагает, что в случае, если сособственник не представит доказательства своего финансового положения, этот факт является основанием к отказу в удовлетворении требований по переводу прав и обязанностей покупателя.

На заседание судебной коллегии Альджанов Р.Б., Сергеев Д.А., Керимов В.С., Черкасов К.С., представители Управления Росреестра по АО, Управления муниципальным имуществом администрации г. Астрахани, Министерства культуры АО, будучи надлежаще извещенными, не явились, причину неявки суду не сообщили. При указанных обстоятельствах в силу ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав докладчика по делу, выслушав представителя Вихляеву Е.В., Серову С.В. и ее адвоката Моисеева А.В., поддержавших доводы своих жалоб, Малютову Н.В. и Малютова П.Г., считавших решение законным и обоснованным, проверив материалы дела и обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части в связи с неправильным применением норм материального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются: 4) нарушение или неправильное применение норм материального права.

В соответствии со ст.ст. 164,165 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что коммунальная квартира, расположенная по адресу: ***, общей площадью *** кв.м., на праве общей долевой собственности принадлежит: Керимову В.С.о. – *** доли, Малютовой Н.В. – *** доли, Малютову П.Г. – *** доли, Сергееву Д.А. – *** доли, Серовой С.В. - *** доли (***).

*** между Серовой С.В. и Альджановым Р.Б. заключен договор купли-продажи, по которому Серовой С.В. передает в собственность Альджанову Р.Б. *** доли квартиры, расположенной по адресу: ***. По соглашению сторон указанная доля оценивается и продается за *** руб., которые покупатель передал продавцу полностью до подписания договора (***). *** стороны обратились в Управление Росреестра по АО с заявлениями о регистрации договора купли-продажи (***), *** регистрация была приостановлена на основании заявления Серовой С.В. от *** (***). *** в регистрация было отказано в связи с отсутствием документа, подтверждающего, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее либо отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли указанного объекта недвижимости, Альджановым Р.Б. не представлено охранное обязательство, выданное Министерством культуры по Астраханской области (***).

Согласно расписке от *** Серова С.В. взяла деньги в сумме *** руб. под залог квартиры с обратным выкупом под *** в месяц у Черкасова К.С. (***).

Разрешая настоящий спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при заключении сделки Серова С.В. не предложила другим сособственникам спорной коммунальной квартиры приобрести долю квартиры, о состоявшейся сделке им стало известно только в ходе рассмотрения дела, следовательно, при заключении сделки между Серовой С.В. и Альджановым Р.Б. *** были допущены нарушения требований ст. 56 ГПК РФ Серова С.В. не представила доказательств того, что совершенная сделка являлась мнимой или притворной, что воля Серовой С.В. не была направлена на совершение сделки купли-продажи доли квартиры и данную сделку она воспринимала как договор залога недвижимого имущества, а также того обстоятельства, что деньги по договору купли-продажи Серовой С.В. не передавались.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда соответствующими установленным по делу обстоятельствам и не противоречащими нормам действующего законодательства, в связи с чем не имеется оснований давать им иную оценку, решение суда в данной части является законным и обоснованным, кассационная жалоба Серовой С.В. не содержит доводов, которые являются достаточным основанием для отмены вынесенного решения.

Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что поскольку в ходе судебного заседания в установленный законом срок *** третье лицо Малютова Н.В. заявила самостоятельные требования о переводе на нее преимущественного права покупки 18/103 доли квартиры, расположенной по адресу: ***, по договору купли-продажи от ***, заключенному между Серовой С.В. и Альджановым Р.Б., представитель Альджанова Р.Б. и третьи лица против удовлетворения этих требований не возражали, то исковые требования третьего лица Малютовой Н.В. подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда незаконными и необоснованными, поскольку договор купли-продажи части спорной квартиры не прошел государственную регистрацию, следовательно, указанный договор считается незаключенным, не зарегистрировано и право собственности Альджанова Р.Б. на спорное недвижимое имущество, в связи с чем права и обязанности покупателя по указанному договору купли-продажи у него не возникли и не могли быть переведены на другое лицо, с последующей заменой Альджанова Р.Б. Малютовой Н.В. в записи о праве в Едином государственном реестре прав.

Доводы жалобы представителя Альджанова Р.Б. по доверенности Вихляевой Е.В. о том, что судом не проверено материальное положение третьего лица Малютовой Н.В. и ее возможность возместить Альджанову Р.Б. расходы, связанные с приобретением спорного имущества, соответствуют разъяснениям п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980г. №4 (в ред. от 06 февраля 2007г.) «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве собственности», согласно которым при предъявлении иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм. Однако данные обстоятельства, хотя и не были приняты во внимание судом, не являются юридически значимыми для разрешения настоящего дела по указанным выше обстоятельствам.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в данной части подлежит отмене, и, поскольку обстоятельства по делу установлены в полном объеме, судебная коллегия приходит к выводу о возможности принятия по делу нового решения в части, которым в удовлетворении исковых требований Малютовой Н.В. отказать в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Астрахани от 02 февраля 2011г. отменить в части, исковые требования Малютовой Н.В. к Серовой С.В. о переведении прав покупателя по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

В остальной части решение Кировского районного суда г. Астрахани от 02 февраля 2011г. оставить без изменения, а кассационную жалобу Серовой С.В. и ее адвоката Моисеева А.В. – без удовлетворения.