Судья Степин А.Б. дело №33-3829/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 23 ноября 2011 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Белякова А.А.,

судей областного суда: Поляковой К.В., Карповой И.Ю.,

при секретаре Аброскиной И.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Поляковой К.В. дело по кассационной жалобе Разина В.М., Исаевой М.А. на решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 18 октября 2011г. по делу по иску Сергеевой Е.А., Коваленко В.В., Каляниной В.А. к Управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани, Комитету по архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани, Исаевой М.А., Разину В.М. о признании договора аренды земельного участка недействительным, признании договора переуступки прав аренды земельного участка недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛА:

Сергеева Е.А., Коваленко В.В., Калянина В.А. обратились в суд с иском к администрации г. Астрахани в лице Управления по земельным ресурсам г. Астрахани, Исаевой М.А., Разину В.М. о признании договора аренды земельного участка недействительным, признании договора переуступки прав аренды земельного участка недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что земельный участок площадью ххх расположенный по адресу: ххх, был предоставлен по договору аренды от +++ за № Исаевой М.А. +++ данный земельный участок был переоформлен на Разина В.М. согласно договору переуступки права аренды на земельный участок, который прошел государственную регистрацию +++ В настоящее время Разиным В.М. +++. получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома по ххх. Указанный земельный участок ранее значился по адресу: ххх, и был внесен в государственный кадастровый учет +++, снят с кадастрового учета +++ в связи с присвоением нового адреса, по которому он вновь был учтен. Истцы являются собственниками квартир в жилых домах, расположенных по адресу: ххх, в связи с чем имеют право на оформление указанного земельного участка в их пользу, поскольку у них возникло право собственности на указанный участок в силу закона. При формировании спорного земельного участка Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Астрахани было рекомендовано получить согласие жильцов домовладения по ххх, такого согласия получено не было. При указанных обстоятельствах просили суд признать недействительными договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: ххх, № от +++, заключенный между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани и Исаевой М.А., и договор переуступки права аренды указанного земельного участка, заключенный +++ между Исаевой М.А. и Разиным В.М. Истребовать из чужого незаконного владения Разина В.М. указанный земельный участок.

Определением Трусовского районного суда г. Астрахани от 03 июня 2011г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Соболева В.В., Щербина И.А., Меньшакова Н.В., Недоводей П.Н., Родичкина О.В., Бобров А.В., Бедена Л.А., Ибрагимов И.М.-О., Деревенская Н.М.

Определением Трусовского районного суда г. Астрахани от 04 октября 2011г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление по архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани.

В судебном заседании истцы Сергеева Е.А., Коваленко В.В., Калянина В.И. и их представитель Соколова Ю.А., третьи лица Недоводей П.Н., Деревенская Н.М. исковые требования поддержали.

В судебном заседании ответчик Разин В.М. и его представитель Киреева Н.П., представитель Исаевой М.А. Разина Н.С. исковые требования не признали, просили суд в удовлетворении иска отказать.

В судебное заседание представители ответчика Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани, третьего лица Управления муниципальным имуществом администрации г. Астрахани не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани, третьи лица Соболева В.В., Щербина И.А., Меньшаков Н.В., Родичкина О.В., Бобров А.В., Бедена Л.А., Ибрагимов И.М., Шапочкина О.И., Курочкин А.Н., Выричев А.А., Каргин С.Г., Курина Н.И., Шайдулин Н.В. в судебное заседание не явились, просили рассматривать дело в их отсутствие.

Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 18 октября 2011г. исковые требования удовлетворены частично.

В кассационной жалобе Разин В.М., Исаева М.А. ставят вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что суд перечисляет представленные стороной ответчиков доказательства, но не дает им никакой оценки. Полагают, что договор аренды и договор переуступки прав аренды относятся к категории оспоримых сделок, но суд не указал, на основании чего указанные сделки являются ничтожными. При этом суд не признал незаконным постановление администрации г. Астрахани № от +++ «О формировании земельного участка по ххх для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома» и постановление № от +++ «О предоставлении Исаевой М.А. земельного участка по ххх». Оспариваемые договоры являются только следствием принятых нормативных актов администрации г. Астрахани. Выводы суда построены на незаверенной копии письма Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани от +++ о необходимости получения согласия жильцов дома по ххх. Земельный участок под многоквартирным домом по ххх, на момент заключения договора аренды и договора переуступки прав аренды земельного участка не сформирован и не оформлен, поэтому согласования с жильцами в данном случае не производится. В материалах дела имеется письмо ххх о том, что спорный земельный участок сформирован на территории ранее существовавшего домовладения, состоявшего на учете по адресу: ххх. В решении суда не установлено, чем нарушаются права собственников квартир в многоквартирном доме заключенными договорами аренды земельного участка. Истцы не имеют никаких оформленных прав на сараи, входящие в границы спорного земельного участка по ххх. Истцы также не смогли пояснить принадлежность указанных сараев, которые подлежат сносу. В настоящее время земельные участки под каждым литером в отдельности сформированы и оформлены, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав собственников квартир в многоквартирном доме, но суд отказал в удовлетворении ходатайства об истребовании таких документов из Администрации г. Астрахани. Суд не указывает, какая норма права закрепляет обязанность получения согласия жильцов многоквартирного дома при отсутствии оформленных прав на земельный участок.

На заседание судебной коллегии Коваленко В.В., Исаева М.А., представитель Разина Н.С., адвокат Киреева Н.П., представители администрации г. Астрахани, Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани, Управления Росреестра по АО, Шапочкина О.И., Щербина И.А., Меньшаков Н.В., Родичкина О.В., Бобров А.В., Бедена Л.А., Ибрагимов И.М.-о., Шайдулин А.В., Курочкина А.Н., Варычев А.А. Каргина С.Г., Кудина Н.И., Соболева В.В., Недоводей П.Н., будучи надлежаще извещенными, не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представили, причину неявки не сообщили, Коваленко В.В., Разина Н.С. и третьи лица просили рассматривать дело в их отсутствие. При указанных обстоятельствах в силу ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав докладчика по делу, выслушав Разина В.М. и представителя Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани Богатыренко О.И., поддержавших доводы жалобы, Сергееву Е.А., Калянину В.А., адвоката Соколову Ю.А., Деревенскую Н.М., считавших решение законным и обоснованным, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст.28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из материалов дела, по данным ххх в состав домовладения по адресу: ххх, входят: жилой дом лит. ххх квартир), жилой дом лит. ххх квартиры), жилой дом лит. ххх квартиры), жилой дом лит. ххх квартир), жилой дом лит. ххх квартиры), жилой дом лит. ххх квартиры), вспомогательные строения и сооружения ххх Собственниками жилых помещений в указанном домовладении значатся: Коваленко В.В. – ххх (ххх Калянина В.А. – ххх доли ххх ххх Сергеева Е.А. - ххх ххх Соболева В.В. – ххх Щербина И.А., Меньшаков Н.В. – ххх, Недоводей П.Н. - ххх, Родичкина О.В. - ххх Бобров А.В. - ххх, Бедена Л.А. – ххх, Ибрагимов И.М.о. - ххх, Деревенская Н.М. - ххх магазин ххх муниципальное имущество г. Астрахани - кв.кв. ххх

Постановлением администрации г. Астрахани от +++ № Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Астрахани предложено оформить документы землепользования ххх и предоставить в аренду сроком на ххх года (до проведения сплошной инвентаризации земель города) земельный участок площадью ххх по ххх, в границах, согласно прилагаемой выкопировке, для эксплуатации жилого дома ххх Согласно кадастровой выписке от +++ земельный участок, кадастровый номер ххх расположенный по адресу: ххх, ххх., предоставленный для эксплуатации жилого дома, внесен в государственный кадастр недвижимости +++, границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, снят с кадастрового учета +++ ххх

+++ между Комитетом имущественных отношений ххх и Исаевой М.А. заключен договор аренды № земельного участка, кадастровый номер ххх находящегося по адресу: ххх, для использования в целях строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью ххх, договор зарегистрирован +++ ххх +++ между Исаевой Г.С. и Разиным В.М. заключен договор переуступки права аренды указанного земельного участка, договор зарегистрирован +++ ххх Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет +++ ххх +++ Разину В.М. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома по ххх, в ххх ххх

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции установил, что земельный участок домовладения по ххх был сформирован и поставлен на кадастровый учет +++ до введения в действие Жилищного кодекса РФ, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о том, что в силу закона земельный участок с расположенными на нем домами, элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства домов объектов, перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом также в ходе выездного судебного заседания, из пояснений специалиста Н., технического паспорта многоквартирного дома установлено, что в пределах границ арендованного земельного участка находятся постройки общего пользования собственников домовладения в виде сараев литер ххх указанные постройки состоят на инвентарном учете по указанному адресу, принадлежат собственникам квартир жилых домов, дальнейшее пользование арендованным участком предполагает снос данных построек, данное обстоятельство стороной ответчиков не опровергнуто, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что сделка аренды земельного участка является ничтожной, поскольку нарушает права собственников жилых помещений домовладения, согласия всех собственников на предоставление Исаевой М.А. части земельного участка, занимаемого домовладением истцов и их хозяйственными постройками, получено не было, арендованный земельный участок занимает места общего пользования домовладения истцов. Суд также пришел к обоснованному выводу о том, что недействительная сделка в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, в связи с чем у Исаевой М.А. не имелось полномочий как у арендатора по переуступке данного права другому лицу – Разину В.М. При этом выводы суда основаны на правильном определении юридически значимых обстоятельств и оценке всех доказательств по делу в их совокупности, и судебная коллегия не находит оснований давать им другую оценку.

Доводы кассационной жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся к несогласию с оценкой суда установленными по делу обстоятельствам, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены вынесенного решения.

Судебная коллегия считает правильными выводы суда о ничтожности сделки аренды, поскольку в силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. Администрация г. Астрахани в лице Комитета имущественных отношений г. Астрахани при заключении договора аренды распорядилась имуществом, которое в силу закона обременено правами иных лиц, а именно собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем указанная сделка является ничтожной, иных последствий данного нарушения законом не предусмотрено.

Довод жалобы о том, что выводы суда о необходимости получения согласия жильцов многоквартирного дома основаны на незаверенной копии ответа на запрос адвоката, не опровергает установленные судом обстоятельства о нахождении арендованного земельного участка на территории домовладения по ххх, поскольку сведения, изложенные в ответе Комитета по архитектуре и градостроительству администрации ххх от +++ ххх содержатся и в других документах переписки по поводу предоставления спорного земельного участка Разину В.М. и Исаевой М.А.: письмо Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани № от +++ с прилагаемой выкопировкой из плана города ххх ответы Главного управления архитектуре и градостроительства администрации ххх от +++, +++ ххх

Ссылка в жалобе на ответ ххх от +++, согласно которому вновь образованные участки были сформированы на территории ранее существовавшего домовладения, состоявшего на учете в ххх по адресу: ххх, также не опровергает выводы суда о нахождении арендованного земельного участка на территории домовладения по ххх, поскольку из указанного ответа следует, что домовладение по ххх снесено в ххх и являлось смежным с домовладением по ххх, что подтверждается планом земельного участка по состоянию на +++ ххх из которого следует, что дворовые сооружения, в том числе и сараи литер ххх на место расположения которых в настоящее время накладывается выделенный в аренду земельный участок и которые необходимо снести для дальнейшей эксплуатации спорного арендованного земельного участка, расположены на территории домовладения по ххх. В нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не представлено доказательств того, что выделенный в аренду спорный земельный участок, а также дворовые сооружения домовладения по ххх, расположены в границах ранее существовавшего домовладения по ххх.

В соответствии с разъяснениями Постановлениями Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (п.66).

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти (п.68).

При указанных обстоятельствах доводы жалобы об отсутствии оформленных прав у истцов на занимаемый многоквартирным домом земельный участок, и отсутствии требований об оспаривании актов администрации г. Астрахани, на основании которых был оформлен договор аренды, также являются несостоятельными.

Поскольку домовладение по ххх, по данным технического учета значится как многоквартирный жилой дом, в котором за собственниками зарегистрировано право собственности на жилые помещения в виде квартир в жилом доме, а сарай литер ххх значится по данным технического учета как служебные строения дворовых сооружений ххх по смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ указанное имущество, не являющееся частью квартир, является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома, в связи с чем установление лиц, фактически пользующихся указанными сараями, не является обстоятельством, имеющим значение для разрешения данного дела, доводы жалобы в данной части не подлежат удовлетворению.

Не нашли своего подтверждения доводы жалобы о необоснованности отказа в удовлетворении ходатайства об истребовании дополнительных доказательств по оформлению документов землепользования, поскольку из протокола судебного заседания от 18 октября 2011г. следует, что указанное ходатайство стороной ответчиков не заявлялось, замечания на протокол судебного заседании не подавались.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ органами местного самоуправления не представлены доказательства правомерности действий при формировании спорного земельного участка за счет, в том числе, и территории домовладения по ххх, на что судом первой инстанции правильно обращено внимание в решении суда.

Поскольку доводы кассационной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения судом первой инстанции, и не опровергают выводов судебного решения, нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, то оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 18 октября 2011г. оставить без изменения, а кассационную жалобу Разина В.М., Исаевой М.А. – без удовлетворения.