Дело № 2- 4
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 марта 2011 года г.Нытва
Нытвенский районный суд Пермского края в составе:
председательствующего судьи Завертяевой Л.В.
при секретаре Третьяковой О.Б.
а также с участием истицы Пирожковой Л.Г., ее представителя Щукиной Н.В., действующей на основании доверенности, представителя ответчика Мишиной М.В., действующей на основании доверенности, ответчика Устюжаниной Е.А., представителя ответчиков Устюжаниной Е.А. и Семенихина С.В. Бердниковой М.М., действующей на основании доверенности, представителей третьих лиц Черепановой А.А., Пономаренко Г.А., действующих на основании доверенностей
рассмотрев материалы гражданского дела по исковому заявлению
Пирожковой Людмилы Геннадьевны, действующей в своих интересах и в интересах собственников жилых помещений
к Нытвенскому районному комитету по управлению имуществом, Устюжаниной Екатерине Афонасьевне, Семенихину Сергею Викторовичу
о признании недействительной государственную регистрацию права собственности, признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения, возложении обязанности обеспечить доступ к указанным помещениям
установил:
Пирожкова Л.Г., действующая в своих интересах и в интересах собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> обратилась в суд с иском к ответчикам о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> право общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № в подвале дома под номерами № обозначенных в экспликации технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выданного ГУП «Центр технической инвентаризации <адрес>» Нытвенский филиал. Также просит признать недействительной государственную регистрацию права собственности Семенихина С.В. на нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес> ( запись ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ), истребовать в пользу собственников помещений многоквартирного дома нежилые помещения в подвале дома общей площадью <данные изъяты> кв.м из владения Семенихина С.В., обязать его обеспечить доступ к указанным помещениям.
В обоснование иска указывает, что является собственником <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений многоквартирного <адрес> ООО «Альтернатива» выбрана управляющей компанией данного дома. Собственники помещений в многоквартирном доме уполномочили ее обратиться в суд с иском о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения в подвале дома.
В нарушение требований законодательства ДД.ММ.ГГГГ за муниципальным образованием Нытвенский муниципальный район <адрес> было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение в подвале указанного дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выданного Министерством коммунального хозяйства РСФСР жилой дом имел подвальные помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, в экспликации они значатся под номерами 30-46. все именуются как подвал, одно помещение под № 40 - как тамбур. В период эксплуатации жилого дома произведена незаконная перепланировка и переоборудование, изменено назначение помещений. Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выданному ГУП «ЦТИ <адрес>» Нытвенский филиал :
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ <адрес> комитетом по управлению имуществом и Устюжаниной Е.А. заключен договор купли-продажи спорного помещения на основании распоряжения главы администрации Нытвенского муниципального района о проведении торгов по продаже нежилого помещения в подвальном этаже 5-ти этажного кирпичного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на основании данного договора сделана соответствующая запись регистрации.
ДД.ММ.ГГГГ Устюжанина Е.А. продала спорное помещение Семенихину С.В. на основании купли-продажи нежилого помещения, в ЕГРП право собственности Семенихина С.В. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Семенихин С.В. незаконно владеет спорным помещением, поскольку подвал относится к общему имуществу многоквартирного дома, является техническим подвалом и предназначен для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, так как в нем располагаются следующие инженерные системы: система канализации с ревизиями; разводящие сети холодного водоснабжения с отводами, с узлом учета расходов воды, с запорной арматурой; разводящие сети горячего водоснабжения с отводами, с запорной арматурой, разводящие сети теплоснабжения с отводами, с запорной арматурой. Спорные помещения обеспечивают жизнедеятельность всего дома, не имеют самостоятельных полезных свойств. В подвал должен быть обеспечен постоянный доступ для контроля технического состояния инженерных сетей специально обученного персонала, доступ посторонних лиц должен быть ограничен.
Правовым основанием для подачи иска явились ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, Определение Конституционного суда от ДД.ММ.ГГГГ.
Спорное помещение изначально являлось подвальным и было предназначено для обслуживания всего дома, что подтверждается проектной документацией 1988 года и не является самостоятельным объектом недвижимости.
Действия ответчиков по заключению договора купли-продажи спорного помещения являются незаконными, нарушают права и законные интересы собственников жилого дома, неправомерно ограничивая доступ к общему имуществу дома и лишая права общей долевой собственности собственников жилых помещений дома.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.
Устюжанина Е.А. лишила возможности прохода к спорным помещениям персонала, обслуживающего дом при чрезвычайных ситуациях.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам квартир в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
В судебном заседании Пирожкова Л.Г. и ее представитель Щукина Н.В. на исковых требованиях настаивают, дополнительно пояснили, что регистрация права собственности за МО Нытвенский муниципальный район, а впоследствии за Устюжаниной Е.А. и Семенихиным С.В. является недействительной, поскольку спорное помещение является общей долевой собственностью собственников жилых помещений дома. В связи с тем, что еще до принятия спорного помещения в муниципальную собственность, имелись лица, обладающие правом собственности на эти помещения в силу закона, распоряжение этим помещением без согласия собственников помещений в данном доме незаконно. Заключением эксперта установлено, что в спорных помещениях находятся инженерные коммуникации и оборудование, которые обслуживают более одного помещения жилого дома, оно является техническим подвалом и не может использоваться как самостоятельное нежилое помещение. До настоящего времени зайти в подвал невозможно, ДД.ММ.ГГГГ жильцы дома обратились в ООО «Альтернатива» с заявлением об устранении запаха канализации, идущего из подвала, дежурный слесарь не смог попасть в подвал, был составлен акт. Спорное помещение никогда не использовалось под клуб.
Представитель Нытвенского комитета по управлению имуществом Мишина М.В. с иском не согласна, представила возражение на иск в письменном виде ( т.1, л.д. 157-160), ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности не заявляет, пояснила, что более десяти лет спорное помещение использовалось как самостоятельный объект недвижимости, право собственности возникло до введения в действие ЖК РФ.
Ответчик Устюжанина Е.А. и представитель Бердникова М.М., действующая на основании доверенностей от имени Устюжаниной Е.А. и Семенихина С.В. с иском не согласны, считают, что Пирожкова Л.Г. не имеет права обращаться в суд с таким иском от имени всех собственников жилых помещений жилого дома. Сделки купли-продажи спорного имущества были оформлены в соответствии с законом, поэтому не могут быть признаны недействительными. Спорные помещения являются самостоятельным объектом недвижимости, входили в состав муниципальной собственности, ранее использовались под детский клуб. Семенихин С.В. является добросовестным приобретателем по сделке купли-продажи. Собственники жилых помещений многоквартирного дома могут обратиться в суд с заявлением об установлении сервитута на подвальное помещение. Устюжанина Е.А. не препятствует работникам ООО «Альтернатива» устранять различные аварии в подвале.
Ответчик Семенихин С.В. просит рассмотреть дело в его отсутствие, с иском не согласен, в письменном возражении указывает, что заявление необходимо оставить без рассмотрения, поскольку в суд обратилась Пирожкова Л.Г. от имени собственников жилых помещений многоквартирного дома, а заявление подписано ее представителем по доверенности Щукиной Н.В., жители дома доверенности Щукиной Н.В. не давали.
Представитель третьего лица - Черепанова А.А. с иском не согласна, пояснила, что муниципальная собственность на спорное жилое помещение была зарегистрирована в 2003 году, в это же время был зарегистрирован договор аренды с Заякиной, в 2008 году данное помещение продано Устюжаниной Е.А., ее права были зарегистрированы, сейчас она продала нежилое помещение Семенихину С.В. Муниципалитет вправе совершать любые действия и отчуждать собственность другим лицам, считает, что все сделано в соответствии с законом. Сервитут не зарегистрирован, хотя был указан в договоре купли-продажи, помещение используется как самостоятельный объект уже много лет. В настоящее время может быть оформлен публичный сервитут.
Представитель ООО «Альтернатива » Пономаренко Г.А. с иском согласна, пояснила, что доступ в спорное помещение закрыт, другим путем попасть в него невозможно. В помещении в настоящее время находится магазин, взламывать дверь не можем.
Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что Пирожкова Л.Г. является собственником квартиры по адресу: <адрес> ( свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.6).
На основании решения общего собрания собственников жилья многоквартирного дома
№ по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ выбрана управляющая организация ООО «Альтернатива» (т.1 л. д. 7-11), заключен договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.147-152) в котором указан состав общего имущества многоквартирного дома ( л.д.153).
Решением общего собрания собственником жилых помещений в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Пирожкова Л.Г. уполномочена от имени собственников помещений в многоквартирном доме на предъявление иска в Нытвенский районный суд в интересах собственников ( т.2, л.д.12).
Уточненное в порядке ст. 39 ГПК РФ исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ подписано лично Пирожковой Л.Г.( т.2, л.д.45), ее интересы представляет на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Костарева Н.В.( т.1 л.д.132), изменившая фамилию на Щукина Н.В. в связи с вступлением в брак ( свидетельство о заключении брака т.1 л.д.240, 241).
С учетом изложенного суд считает, что Пирожкова Л.Г. имеет право на предъявление иска в суд в своих интересах и в интересах собственников жилья, ее полномочия и полномочия ее представителя оформлены в установленном законом порядке, оснований для оставления иска без рассмотрения иска у суда не имеется.
Из содержания ст. 289 ГК РФ следует, что весь многоквартирный дом состоит только из квартир и общего имущества дома, принадлежащего собственникам квартир.
Следовательно, общее имущество дома, т.е. помещения, оборудование и все иные находящиеся в доме объекты, не могут принадлежать никому иному, кроме собственников квартир и только на праве общей собственности. Таким образом, исключается приобретение каким бы то ни было образом права собственности на подъезды, лифты, подвалы и иные помещения и оборудование.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат нас праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 ст.36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно подп.а п.2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и ( или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из представленного проекта привязки 60 квартирного жилого дома поз. 38 в микрорайоне № <адрес> от 1988 года следует, что по проекту в доме было запланировано строительство спецподвала в двух блок-секциях. Укрытие разбито на два обособленных автономных блока одинаковых по планировке. Каждый блок имеет по два входа снаружи, помещения с загрязненной одеждой, для укрываемых, санузлы. ВА обычное время в осях 1-2 размещены помещения для работы с детьми, в осях 2-3 хоз.кладовые ( т.1 л.д.50-68). План спорного помещения отражен на л.д.68.
Пятиэтажный 60-квартирный дом в микрорайоне № <адрес>, имевший строительный номер 38, в настоящее время имеет номер 28, что подтверждается справкой Администрации Нытвенского городского поселения ( т.1.,л.д.48).
Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ оформленному при сдаче дома подвал не был выделен как самостоятельное помещение, указана его общая площадь 582, 9 кв.м. (т.1.л.д.69-96).
В соответствии с техническим паспортом на нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ спорные помещения изменили свое наименование и размер ( т.1, л.д.186).
Заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в спорном помещении находятся общедомовые инженерные коммуникации и оборудование, помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном <адрес>. Спорные помещения являются техническим подвалом по объемно-планировочному решению, по типу прокладки инженерных коммуникаций и не могут использоваться как самостоятельные нежилые помещения ( т.1, л.д.204-233).
Таким образом, в судебном заседании материалами дела подтвержден факт нахождения в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения, то есть в целом всего многоквартирного дома, наличие указанных коммуникаций предполагает необходимость свободного доступа в помещение с целью его обслуживания и эксплуатации собственниками помещений данного жилого дома, следовательно, спорные нежилые подвальные помещения не являются самостоятельными объектами, соответствуют установленным законодательством критериям отнесения помещений к общей долевой собственности и в силу ст. 36 ЖК РФ являются общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Нежилое помещение в подвальном этаже 5-ти этажного жилого дома, по адресу: <адрес>, площадью. <данные изъяты> кв.м. включено в реестр муниципальной собственности, на основании решения <адрес> Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении актов госкомиссии по приемке в эксплуатацию жилого дома в <адрес>», что подтверждается выпиской ( т.1, л.д.110).
Решением Земского собрания от ДД.ММ.ГГГГ № «О бюджете Нытвенского муниципального района на 2008 г. и на плановый период 2009 и 2010 годов» спорное помещение было включено в план приватизации ( т.1, л.д.111-117).
Право собственности муниципального образования Нытвенский муниципальный район <адрес> на спорное помещение было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством на л.д.12, т.1.
Договорами № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что часть спорного помещения использовалась под магазин.
Глава администрации Нытвенского муниципального района издал ДД.ММ.ГГГГ распоряжение №-р «О проведении торгов по продаже нежилого помещения общей площадью 180, 6 кв.м. в подвальном этаже 5-ти этажного жилого дома по <адрес>.», распоряжение было опубликовано в газете «Новый день» от ДД.ММ.ГГГГ( т.1, л.д. 118).
ДД.ММ.ГГГГ между <адрес> комитетом по управлению имуществом и Устюжаниной Е.А. был заключен договор купли-продажи спорного помещения ( т.1, л.д.123-127), условиями договора в отношении объекта был установлен сервитут.
Право собственности за Устюжаниной Е.А. было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права( л.д.13, т.1)
Устюжанина Е.А. продала Семенихину С.В. спорное нежилое помещение на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.35), право Семенихина С.В. зарегистрировано в ЕГРП - запись № от ДД.ММ.ГГГГ ( т.2.Л.д.35, 2).
Часть жильцов дома по <адрес> заключила с МПО ЖКХ <адрес> договоры передачи квартиры в собственность ДД.ММ.ГГГГ и 22. 07.1992 года ( л.д.178-180, т.1).
С введением в действие в 1991 году Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» государственный и муниципальный жилищный фонд ( в части жилых домов) перестал быть односубъектным. Закон предоставил гражданам право получить занимаемые ими в этом фонде жилые помещения в собственность. При этом собственники приватизированного жилья становились также совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Следовательно, одновременно с появлением в жилом доме иных собственников помещений кроме муниципалитета, на общее имущество здания возникло право общей долевой собственности.
Согласно ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности или без определения таких долей.
В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, поскольку еще до принятия спорного помещения в муниципальную собственность имелись лица - собственники жилых помещений многоквартирного дома, обладающие правом собственности на эти помещения в силу закона, распоряжение этим помещением без согласия собственников жилья в данном доме путем регистрации права собственности только за муниципальным образованием Нытвенский муниципальный район, а впоследствии за Устюжаниной Е.А. и Семенихиным С.В. суд считает незаконным. С учетом изложенного суд признает регистрацию права собственности на спорные помещения за Семенихиным С.В. недействительной.
Судом установлено, что на дату приватизации первой квартиры в доме ( ДД.ММ.ГГГГ) спорное подвальное помещение жилого дома не было сформировано в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, проектными документами оно отнесено к категории подвала, доказательств, что оно использовалось как детский клуб не имеется, фактически использовалось в качестве общего имущества домовладельцами ( первый договор аренды был заключен в 2003 году), поэтому должно перейти в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Статья 12 ГК РФ предусматривает возможность защиты гражданского права путем признания права в судебном порядке.
С учетом изложенного, суд считает иск о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна. Сделка является ничтожной независимо от признания ее судом.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. Данная позиция отражена в п.9 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.
В судебном заседании установлено ( акт № от ДД.ММ.ГГГГ( л.д.44, т.2), акт №от ДД.ММ.ГГГГ( л.д.97, т.1)), что доступ в спорные помещения ограничен, поэтому суд удовлетворяет исковые требования об истребовании спорного имущества из владения Семенихина С.В. и обязывает его обеспечить доступ собственников жилья в спорные помещения.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Признать за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> право общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый ( условный) номер объекта № в подвале дома под номерами № № обозначенных в экспликации технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выданного ГУП «Центр технической инвентаризации <адрес>» Нытвенский филиал.
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Семенихина С.В. на нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес> ( запись ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ).
Истребовать в пользу собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> нежилые помещения в подвале дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. из владения Семенихина С.В., обязать Семенихина С.В. обеспечить доступ к указанным помещениям.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Нытвенский районный суд в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме с 21 марта 2011 года.
Судья Л.В.Завертяева