дело № 2-195/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Имеем Российской Федерации
гор. Нытва 5 мая 2011 года
Нытвенский районный суд Пермского края в составе:
председательствующего судьи Корнева П.И.,
при секретаре Старковой И.Л.,
с участием представителя истца и ответчика по встречному иску Лаушкина Л.Н., Бердниковой М.М., действующей на основании доверенности,
ответчика и истца по встречному иску Лаушкиной С.Л. действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1, представителя Бердникова К.В., действующего на основании доверенности,
представителя третьего лица - ТУ Министерства социального развития Пермского края по Краснокамскому и Нытвенскому районам Лукиных О.Э., действующей на основании доверенности,
третьего лица Лаушкина О.Л.,
третьего лица Лаушкиной В.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лаушкина Л.Н. к ответчику Лаушкиной С.Л. действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1 и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому караю о признании договора купли - продажи доли в квартире заключенным и понуждении совершить определенные действия, встречный иск Лаушкиной С.Л., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1 о признании договора купли - продажи доли в жилом помещении ничтожным,
у с т а н о в и л:
В Нытвенский районный суд Пермского края, с иском к ответчику Лаушкиной С.Л., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1 и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому караю, о признании договора купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоявшимся, а также о понуждении Нытвенского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю зарегистрировать этот договор, обратился Лаушкин Л.Н. Ответчицей направлен встречный иск, о признании сделки ничтожной.
Лаушкин Л.Н. и его представитель требования, изложенные в иске поддержали, со встречным иском не согласились. Пояснили, что решение о продаже квартиры было принято всеми собственниками долей. Ответчику Лаушкиной С.Л. выделили деньги на покупку жилья, позднее с ней составили договор о продаже части жилья, получили разрешение об отчуждении имущества несовершеннолетней в отделе опеки, однако зарегистрировать сделку не смогли, т.к. доли не были определены, умер сын. В ДД.ММ.ГГГГ году определились с долями, однако дочь регистрировать договор отказывается. Лаушкин Л.Н. дополнил, что ответчик является его родной дочерью, а ФИО1, внучкой. Просят иск удовлетворить, встречный иск отклонить.
Ответчица Лаушкина С.Л. и её представитель иск не признали, в связи с тем, что договор заключался в нарушение норм действующего законодательства, т.к. при заключении договора нарушены требования, предусмотренные п.3 ст. 250 ГК РФ, просят в иске отказать, встречное исковое заявление удовлетворить.
Представитель третьего лица ТУ Министерства социального развития Пермского края по Краснокамскому и Нытвенскому районам, не согласна с иском Лаушкина Л.Н. полагает, что встречный иск подлежит удовлетворению. Пояснила, что распоряжение главы администрации не содержит конкретных указаний на размер доли, которая подлежит отчуждению, обследование жилых помещений не проводилось.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому караю, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, мнение по существу заявленных требований не высказало.
Третьи лица Ваганова И.С. и Лаушкин Д.С. в суд не прибыли, о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении процесса в суд не представили.
Лаушкин О.Л. привлеченный в качестве третьего лица, с иском Лаушкина Л.Н. согласился, считает, что в удовлетворении встречного иска следует отказать. Пояснил, что ответчице давали деньги для приобретения жилья, хотели продать квартиру, однако Лаушкина С.Л. отказалась регистрировать договор.
Аналогичную позицию по делу заняла Лаушкина В.И., участвующая в процессе в качестве третьего лица, также она пояснила, что в настоящее время дочь ( ответчица) живет в квартире сожителя. Пытается продать дом на который ей давали деньги, с внуками у них хорошие отношения.
Суд, изучив материалы дела, выслушав стороны, свидетеля, приходит к следующему.
В качестве доказательства суду представлен договор купли - продажи долей в квартире, расположенной по адресу: <адрес> ( л.д.9).
Также в материалах дела имеются документы подтверждающие право собственности ( л.д.10-11).
Информацией из технического паспорта подтверждается то, что по адресу: <адрес>, имеется жилое помещение ( л.д.12).
В соответствии с договором передачи квартиры в собственности от ДД.ММ.ГГГГ жилье передано истцу, ответчику, супруге, детям и внучке в собственность ( л.д. 13).
Сторонами представлено соглашение об определении долей в указанной выше квартире ( л.д. 14).
Также судом изучены и оглашены материалы органов опеки, договор купли - продажи дома по адресу: <адрес>, свидетельства о государственной регистрации права, характеристика, постановление КДН, свидетельство о рождении ( л.д. 58-82).
На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.( п.3 ст.37 ГК РФ).
Статьями 166-167 ГК РФ регламентировано, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения ( ст.168 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 (пункт 1) ГК Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).
Статья 247 данного Кодекса прямо указывает, что владение, пользование, распоряжение жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Отсюда следует, что продать имущество, находящееся в долевой собственности, сособственники могут только
по взаимному согласию. Следовательно, если кто-нибудь из сособственников возражает против продажи жилого помещения, оно не может быть продано целиком.
Положениями ст. 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 551 ГК РФ о регистрации перехода права собственности по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.
Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.
Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Из материалов дела следует и установлено судом, что между Лаушкиным Л.Н. и Лаушкиной С.Л. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи доли в жилом помещении. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы, при этом, Лаушкина С.Л. передала, а Лаушкин Л.Н. принял доли в квартире.
Лаушкина С.Л. при составлении договора, действовала в интересах несовершеннолетней дочери, стороной в договоре является близкий родственник (дедушка) ФИО1, каких- либо доказательств того, что сторонами и участниками долевой собственности выполнены требования, предусмотренные ст.259 ГК РФ, суду не представлено. Лаушкина С.Л., являясь собственником доли в спорном жилом помещении отказалась от продажи долей в квартире. Таким образом один из долевых собственников не согласен на продажу недвижимости, принадлежащую нескольким лицам.
Истец Лаушкин Л.Н. просит в иске признать состоявшимся договор купли продажи квартиры, не смотря на то, что в сделке говориться лишь о долях, требования не уточнил, хотя на это указывалось судом и сторонами в предварительном судебном заседании.
Суд не может признать факт того, что органами опеки и попечительства дано разрешение на продажу именно доли в квартире принадлежащей несовершеннолетней ФИО1, т.к. распоряжение не содержит конкретных признаков имущества, кроме того, матерью несовершеннолетней не исполнены все необходимые условия, определенные актом главы местного самоуправления.
Ответчиком не представлено суду доказательств того, что деньги не были ей получены, в судебном заседании Лаушкина С.Л. подтвердила факт того, что она собственноручно записала сведения в договоре о получении денежных средств.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Об этом говорится в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
Из смысла приведенных норм следует, что лицо приобретает права на распоряжение недвижимым имуществом как собственник только после государственной регистрации права собственности.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
Соответственно, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца недвижимого имущества в момент заключения договора купли-продажи является основанием для признания такого договора недействительным (ничтожным) ( п. 2 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, Определение ВАС РФ от 29.10.2008 N 13682/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 25.09.2008 по делу N А65-30167/2007-СГ3-14).
Поэтому суд, признает сделку ( договор купли-продажи долей в квартире ) от ДД.ММ.ГГГГ недействительной ( ничтожной), т.к. она не соответствует требованиям ст. 37,250 ГК РФ, т.е. конкретных законов и иных правовых актов.
Признание недействительным договора по основанию, предусмотренному 168 ГК РФ, влечет последствия недействительности сделки. В связи с этим суд применяет двухстороннюю реституцию.
Таким образом, суд отказывает Лаушкину Л.Н. в удовлетворении искового заявления о признании договора купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между Лаушкиной С.Л., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1 и Лаушкиным Л.Н. от ДД.ММ.ГГГГ состоявшимся, а также в понуждении Нытвенского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю зарегистрировать договор купли - продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>.
Исковое заявление Лаушкиной С.Л., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1 следует удовлетворить, признать договор купли - продажи <данные изъяты> долей в жилом помещении расположенном по адресу: <адрес>, заключенный между Лаушкиной С.Л., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1 и Лаушкиным Л.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, ничтожным.
Суд обязывает стороны возвратить друг другу все полученное имущество по сделке.
На основании ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
Отказать Лаушкину Л.Н. в удовлетворении искового заявления о признании договора купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между Лаушкиной С.Л., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1 и Лаушкиным Л.Н. от ДД.ММ.ГГГГ состоявшимся, а также в понуждении Нытвенского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю зарегистрировать договор купли - продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>.
Исковое заявление Лаушкиной С.Л., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1 удовлетворить, признать договор купли - продажи <данные изъяты> долей в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, заключенный между Лаушкиной С.Л., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1 и Лаушкиным Л.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, ничтожным.
Обязать Лаушкину С.Л. возвратить Лаушкину Л.Н. имущество - денежные средства в размере <данные изъяты>
Обязать Лаушкина Л.Н. возвратить имущество в виде <данные изъяты> доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, Лаушкиной С.Л., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1.
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Нытвенский районный суд со дня его вынесения в полном объеме.
Судья П.И. Корнев