РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Г. Нягань 26 июля 2010 г.
Няганский городской суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Николаева А.Н.
при секретаре Ермоченко И.С.
С участием
Истца Забутько В.С. и его представителя Торгашова А.В.
Представителя ответчика Герасимовой С.Н.
Представителя 3-го лица Департамента ИЗО Красноборовой О.Н.
Представителя 3-го лица Администрации ... Губина Е.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Забутько Василия Сергеевича к ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» о признании частично отчета независимого оценщика недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Истец Забутько В.С. обратился в суд с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» о признании отчета Номер обезличен об оценке рыночной стоимости 13 квартир Номер обезличен расположенных по адресу... в части определения рыночной стоимости квартиры Номер обезличен недействительным.
При подготовке дела к судебному разбирательству на основании ст. 40 ГПК РФ к участию в деле были привлечены в качестве соответчика независимый оценщик ФИО7 и в качестве третьего лица Администрация ...
В обоснование своих требований истец указывает на то, что он является собственником квартиры Номер обезличен ... Дата обезличена произошел пожар, в результате которого были повреждены конструктивные элементы квартиры, личные вещи и имущество, находящиеся в квартире, уничтожены.
После пожара истец неоднократно направлял письма в Администрацию ... об изъятии земельного участка, находящегося под домом Номер обезличен ... для муниципальных нужд, в этом ему было отказано. Дата обезличена им получено уведомление об изъятии земельного участка и предложении о выкупе квартиры Номер обезличен для муниципальных нужд за 30 288 рублей 48 копеек. Стоимость выкупа определена на основании отчета. Истец предложил стоимость выкупа на основании другого отчета Номер обезличен Дата обезличена Ответа на его предложение не поступило.
Для определения стоимости в размере 30 288 руб. 48 коп. Няганским подразделением Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Дата обезличена на основании договора на оказания услуг на проведение оценки Номер обезличен Дата обезличена по заданию Департамента имущественных и земельных отношений администрации ... была произведена оценка об определении рыночной стоимости квартиры истца, расположенной по адресу... С отчетом Номер обезличен Номер обезличен квартир Номер обезличен расположенных по адресу......... истец не согласен в части определения рыночной стоимости квартиры Номер обезличен, т.к. оценка рыночной стоимости его квартиры явно и кратно занижена.
Отчет не соответствуют ст. 7 и ст. 11 Федерального закона от 29.08.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 7, 19 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. № 256), пункту 6, 7 Федеральному стандарту оценки «Цель сценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. № 255), пункту 8, 15 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. № 254), т.к. используемые информационные ресурсы недостоверны и непонятно откуда взяты, а именно в. п. 2.3 отчета указывается выводы оценщика о том, что цены на вторичное жилье в Нягани могут быть снизится еще на 15-25% и возможно дальнейшее уменьшение стоимости 1 кв.м. с 38 тыс. рублей до 29 тыс. рублей, ничем документально не обоснованы и не подтверждены.
В абзаце 1 п. 3.1 отчета указывается, что объектом оценки является земельный участок, из чего непонятно, что оценивается.
В п. 5.3 отчета указано, что оценщиком решено ввести понижающий коэффициент 90 % на непригодность, аварийность, хотя в отчете отсутствует какие-либо расчеты как сложилась цифра данного коэффициента, а также расчеты стоимости 1 кв.м. -29 412, рублей.
Согласно ст. 11 вышеуказанного закона отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, а из отчета не понятно что оценивалось, квартира или что осталось от квартиры, т.к. датой оценки является Дата обезличена Оценщиком необосновано не был применен сравнительный подход оценки, т.к. оценщиком возможно было собрать данные о рынке продаж и предложений по объектам, сходным (объектам-аналогам), для этого имеются СМИ (газеты, интернет, телевидение, риэлтерские конторы).
Величина стоимости объекта оценки занижена и противоречит законодательству Федерального закона от 29.08.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В данном случае нарушаются его имущественный права, а именно, право частной собственности, которая охраняется законом и которое закреплено в ст. 35 Конституции Российской Федерации. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В данном случае сумма выкупа квартиры, указанная в оценке, несоразмерна и намного занижена.
Соответчик Смирнова О.Д. о месте и времени судебного заседания не явилась, о причинах неявки не сообщила. Суд на основании ч.4 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие соответчика Смирновой О.Д.
Представитель ответчика Герасимова С.Н. иск не признала, указывая на то, что Дата обезличена между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации ... и ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» был заключен муниципальный контракт Номер обезличен на оказание услуг по оценке рыночной стоимости жилых помещений. Во исполнение данного муниципального контрактами специалист - оценщик филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Ханты-Мансийскому АО-Югра Смирнова О.Д. составила отчет об определении рыночной стоимости имущества Дата обезличена в котором в частности указала, что по состоянию на Дата обезличена рыночная стоимость тринадцати квартир, расположенных по выше указанному адресу, составляет 268 000 рублей.
В таблице 5.1 отчета также указано, что рыночная стоимость квартиры Номер обезличен составляет 30 288,48 рублей.
Согласно статье 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с пунктом 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.
При этом согласно пункту 20 вышеуказанного ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из предусмотренных подходов оценки.
Таким образом, специалист - оценщик Смирнова О.Д., руководствуясь действующим законодательством, произвела расчет рыночной стоимости имущества, применяя затратный подход с учетом поправочного коэффициента.
В соответствии с пунктом 5.3 отчета при расчете рыночной стоимости имущества за основу принят норматив средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения домов в деревянном исполнении на четвертый квартал Дата обезличена Данный норматив утвержден приказом Региональной службы по тарифам Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23 сентября 2009 года № 81-нп и по городу Нягани составляет 29 412 рублей за 1 кв. м.
Поправочный коэффициент применен в связи с тем, что оцениваемое имущество является аварийным. Как указано в разделе 6 отчета, конструктивные элементы жилого дома, в котором проживал истец, были частично повреждены огнем или не подвергались воздействию огня.
Год постройки жилого дома Дата обезличена в соответствии с актом обследования технического состоянию жилого дома строение имеет износ 81 %. Поэтому ценность данных квартир представляется в качестве возвратных материалов пригодных для строительства. С учетом изложенного оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость в частности квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... ... составляет 30 288 рублей 48 копеек.
В отчете от Дата обезличена. содержатся все сведения, которые в соответствии со статьей 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта. Неоднозначное толкование в части определения рыночной стоимости имущества, принадлежащего истцу, в отчете также не усматривается. Следовательно, рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком Смирновой О.Д. в отчете от Дата обезличена, соответствует статье 3, 9 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и является достоверной.
Кроме того, в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 ФЗ "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика, т.е. обязательное проведение оценки, без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.
Сделка между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации ... и истцом по выкупу его квартиры до настоящего времени не заключена. Таким образом, каких-либо нарушений имущественных и иных прав истца при составлении отчета от Дата обезличена об определении рыночной стоимости имущества оценщиком ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» не допущено.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Поскольку Забутько В.С. не представлено иных доказательств нарушений его прав, то считаем, что требования истца не подлежат удовлетворению.
Представитель третьего лица Департамента имущественных и земельных отношений Красноборова О.Н. поддержала представителя ответчика, указывая на то, что Департамент имущественных и земельных отношений Администрации ... заключил муниципальный контракт от Дата обезличена с Няганским подразделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». В соответствии с данным контрактом Няганское подразделение филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» должно было оказать услуги по оценке рыночной стоимости жилых помещений. Данные услуги были оказаны в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.08.1998 г. Оценка произведена по определению рыночной стоимости жилого помещения для того, чтобы выкупить квартиры.
Представитель третьего лица Администрации ... Губин Е.В. поддержал представителя ответчика. Заявил ходатайство о назначении экспертизы, так как в материалах дела имеются два разных отчета, суммы стоимости жилого помещения разные.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объекта оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
Согласно ст. 13 вышеназванного Федерального закона предусматривает, что в случае спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.
Как видно из материалов дела, истец Забутько В.С. является собственником двухкомнатной квартиры Номер обезличен, расположенной по адресу: ..., ..., ... общей площадью 54,2 кв.м., в том числе жилой- 29,4 кв.м. (л.д. 8).
Дата обезличена. произошел пожар по адресу: ..., ..., .... В результате пожара от температурного воздействия полностью уничтожены конструктивные элементы квартиры Номер обезличен (л.д. 9).
Постановлением главы Администрации ... от Дата обезличена Номер обезличен «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений» в связи с неосуществлением собственниками помещений в доме, подлежащим сносу, в установленный срок требования о сносе было постановлено об изъятии для муниципальных нужд земельный участок, расположенный по адресу: ...л.д. 17).
Дата обезличена. главой Администрации ... в адрес Забутько В.С. было направлено письменное уведомление с предложением о выкупе жилого помещения- квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... за 30 288 руб. 48 коп. согласно отчета об оценке рыночной стоимости Номер обезличен квартир с заключением соглашения на выкуп квартиры (л.д. 16).
С предложением Администрации ... истец не согласился и направил Администрации ... письмо об отказе от выкупа жилого помещения, т.к. считает стоимость квартиры, определенная в отчете, заниженной. Истцом представлен Администрации ... другой отчет Номер обезличен от Дата обезличена и предложил его рассмотреть в течение 30 дней л.д. 15).
Истцом оспаривается пункт 2.3, абз. 1 п.3.1, п.5.3) отчета об оценке рыночной стоимости Номер обезличен квартир Номер обезличен расположенных по адресу: ...
В пункте 2.3 Отчета указан прогноз снижения цен на вторичном рынке жилья ... на 15-20% (л.д.50).
В абзаце 1 п.3.1 Отчета указывается, что объект оценки предоставляет собой земельный участок, расположенный в ...
В пункте 5.3 Отчета «Затратный подход» определено, что объект оценки- Номер обезличен квартир, определенный с позиции затратного подхода составляет 267 510 рублей 96 копеек. При этом применен понижающий коэффициент 90% на непригодность, аварийность, ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций. Объект оценки находится в аварийном состоянии, все конструктивные элементы требуют полной замены (дом невозможно использовать по прямому функциональному назначению, т.е. в качестве жилых помещений). Согласно таблицы 5.1 расчета стоимости квартир затратным подходом квартира Номер обезличен оценена на сумму 30 288 рублей 48 копеек, исходя из износа квартиры 81%, поправочного коэффициента 90% и норматива средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения домов в деревянном исполнении 29 412 руб. согласно приказа Региональной службы по тарифам ХМАО-Югры от 23.09.2009 г. № 81-нп (л.д. 56-57).
Согласно акта обследования технического состояния строения по ... ( приложение Номер обезличен к отчету) износ дома составляет 81%, конструктивные элементы жилого дома: фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, крыша, полы, окна, двери, внутренняя отделка, благоустройство, разные работы требуют полной замены.
Согласно задания на оценку (общая информация отчета) объектом оценки является 13 квартир, в том числе квартира Номер обезличен по ..., ... ..., цель оценки- определение рыночной стоимости для принятия решения по демонтажу дома. Оценка проведена на основании договора на оказание услуг на проведение оценки Номер обезличен от Дата обезличена (л.д. 43).
Согласно муниципального контракта Номер обезличен задание оценщику определено, как оценка стоимости жилых помещений 13 квартир по ... (л.д. 112-117).
Исходя из установленных данных по Отчету суд находит, что Отчет содержит оценку рыночной стоимости квартир по ... поврежденных пожаром. Имеющаяся в пункте 3.1 Отчета информация об объекте оценки земельного участка по ... суд оценивает её, как описка, которая может быть исправлена и не может повлиять на достоверность Отчета о рыночной стоимости квартир в доме Номер обезличен по ...
Доводы истца о том, что необходимо принять отчет Номер обезличен ООО «Сибирское агентство оценки» об оценке стоимости квартиры Номер обезличен по ... о рыночной стоимости квартиры на сумму 1443 000 рублей являются необоснованными и не могут квалифицироваться как иная рыночная стоимость квартиры, поскольку указанная рыночная стоимость определена на Дата обезличена. без учета того, что квартиры Дата обезличена пришла в негодность в результате пожара.
Других доказательств о недостоверности отчета оценщика Смирновой О.Д. истец не предоставил.
Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Отчет содержит все данные, предусмотренные в ст. 11 Федерального закона и может быть оценен, как достоверный для осуществления сделок по выкупу квартир у собственников. Оснований для назначения судебной экспертизы не имеется.
При установленных обстоятельствах иск не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Забутько Василия Сергеевича о признании отчета Номер обезличен об оценке рыночной стоимости 13 квартир Номер обезличен расположенных по адресу: ... в части определения рыночной стоимости квартиры Номер обезличен недействительным отказать.
На решение суда может быть подана кассационная жалоба в Суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры через Няганский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья