Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
20 декабря 2010 года Няганский городской суд ХМАО в составе:
Председательствующего: Беца Г.Д.
При секретаре: Царевой Е.П.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации МО <адрес> к Семеновой <данные изъяты> о признании право собственности на жилое помещение и встречному иску прокурора <адрес> в защиту Семеновой С.А. к Администрации МО <адрес> о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным.
У С Т А Н О В И Л
Истец предъявил иск ответчице о признании право собственности на жилое помещение по адресу <адрес>.
В обосновании исковых требований пояснил следующее
В 1994 году Администрация МО <адрес> в лице Петухова Л.Ю. заключила с ФИО1 и Семеновой С.А. сделку по купле-продажи жилого помещения по адресу <адрес>.Впоследствии купленная квартира была передана во владение семье Петухова Л.Ю.
В силу сложившихся обстоятельств данное жилое помещение не зарегистрировали, что не возбранялось Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за № 122 от 21.07.1997 года.
Поскольку Семенова С.А. уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи спорного объекта и перехода права собственности на квартиру, истец вынужден обратиться с иском в суд о признании права собственности на жилую квартиру по адресу <адрес>..
В судебном заседании представитель Администрации на исковых требованиях настаивал. С встречным иском прокурора не согласился, пояснив суду следующее.
Прокурор в иске указывает на пропуск Администрацией <адрес> срок подачи иска в суд.
Однако согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права,хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Если даже Администрацию <адрес> не считать собственником спорной квартиры, так как договор не был зарегистрирован в БТИ, то в любом случае она является владельцем данной квартиры на протяжении последних 16 лет. Спорная квартира была занята Администрацией <адрес> не самовольно, а на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи.
С учетом изложенного просил признать право собственности муниципального образования <адрес> на 3-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, нормативно обосновав свои доводы.
В удовлетворении встречного иска прокурора <адрес> о признании договора купли-продажи не заключенным, просил отказать.
Привлеченный в качестве третьего лица Петухов Л.Ю., являющийся владельцем спорной квартиры на условиях найма, поддержал заявленные требования истца и возражал против требований прокурора по встречному иску, выступающего в защиту Семеновой С.А.
Привлеченные в качестве третьих лиц на стороне истца Петухова В.Н. и Петухова Н.Л. в судебное заседание не явились. Извещены надлежащим образом, о чем свидетельствуют расписки в повестке. Уважительность своего отсутствия суду не представили, в связи, с чем и на основании ст.167 ГПК РФ дело рассматривается без их участия.
Ответчик в лице Семеновой С.А. и прокурор, выступающий в защиту Семенной С.А. исковые требования не признали. При этом прокурор предъявил встречный иск о признании договора купли-продажи не заключенным и в отказе в иске по причине пропуска подачи иска в суд.
В обосновании исковых требований прокурор пояснил следующее.
С исковыми требованиями Администрации МО <адрес> о регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на жилое помещение не согласен.
В ст. 208 ГК РФ четко говорится, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304).
Статья 305 ГК РФ предусматривает, что права, предусмотренные ст.ст. 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Исковая давность не распространяется на негаторный иск, а в данном случае рассматривается виндикационный иск, на который распространяется исковая давность. Поэтому ссылка представителя Администрации МО <адрес> на ст. 208 ГК РФ необоснованна.
По условиям договора купли-продажи, ФИО1 и Семёнова С.А. продали кв. <адрес> за 23 млн. рублей (п.п. 1,2). Деньги должны были быть перечислены на лицевые счета продавцов не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 6). Сам договор в обязательном порядке должен был быть зарегистрирован в Няганском БТИ (пункт 8).
Однако не представлены доказательства, были ли фактически перечислены Администрацией <адрес> продавцам деньги, как поясняет Семенова С.А. денежные средства не были перечислены. Ни каких письменных доказательств перечисления денежных средств не представлено, что доказывает неполноту сделки.
Что касается открытых лицевых счетов в банке на имя ФИО1, это лишь свидетельствует о наличии денежных средств у Семеновой и ФИО1, а откуда эти деньги пришли это их личное дело.
Прямых доказательств перечисления денежных средств за квартиру Администрацией не представлено. Распоряжение Главы Администрации города о покупке 3-х комнатной квартиры и выделении ассигнований на приобретение жилья, не доказывает факт перечисления денег на счет ФИО1.
Кроме этого, до настоящего времени договор купли-продажи ни в БТИ, ни в Регистрационной службе не зарегистрирован, что могло бы подтвердить оплату денег. Т.е. на сегодняшний день нет доказательств заключения сделки, поэтому иск Администрации МО <адрес> о регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на жилое помещение удовлетворен быть не может.
На день совершения сделки действовал Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. (с изменениями от 24 июня 1992 г., 14 мая, 24 декабря 1993 г., 1 июля 1994 г.). Статья 13 названного закона предусматривала, что гражданин, имеющий в собственности квартиру, жилой дом, дачу, гараж, иные помещения и строения, вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону.
В соответствии со статьёй 135 Гражданского кодекса РСФСР (с изменениями от 22 июня 1970 г., 15 августа 1972 г., 12 декабря 1973 г., 1 та, 18 декабря 1974 г., 18 октября 1976 г., 3 февраля, 14 июня 1977 г., 20 враля 1985 г., 28 мая 1986 г., 24 февраля 1987 г., 5 января 1988 г., 16 января 990 г., 21 марта 1991 г., 4 марта, 24 июня, 24 декабря 1992 г.) (в настоящее время утратил силу) право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.
Действующий на период 17 июня 1994 года Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 года № 4218-1 обязывал участников жилищных правоотношений регистрировать право собственности на недвижимость.
Ныне действующий Гражданский кодекс РФ устанавливает, что отсутствие государственной регистрации сделки в тех случаях, когда регистрация является обязательной, не влечёт недействительность сделки, но признаёт такую сделку незаключённой ( ст. ст. 433, 458 ГК РФ).
С учётом вышеизложенного, гр-ка Семёнова С.А. продолжает на сегодняшний день считаться собственником 1/2 доли жилого помещения по адресу: <адрес> право собственности истицы на день подачи настоящего искового заявления не отчуждено.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Согласно п.6 ст.131 ГК РФ порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, п.6 ст.131 ГК РФ определяет, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливается законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Таким законом является Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года за № 122 ФЗ (в редакции от 30 ноября 2010 года)
Указанный закон определил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения Закона в действие, т.е.с 31.01.1998 года.
При этом статья 6 данного закона закрепляет принцип государственной регистрации, как принцип преемственности, заключающийся в том, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При этом в соответствии ст. 420 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора
Как установлено в судебном заседании и по материалам дела ДД.ММ.ГГГГ ответчик Семенова С.А. и ее муж ФИО1 заключили с Администрацией МО <адрес> договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> на основании поданного ими заявления (л.д.7,8)
Договор подписан сторонами, удостоверен нотариусом ФИО3. <адрес> и зарегистрирован в реестре за №
Согласно представленного договора цена квартиры составила 23 млн.рублей. При этом, согласно указанного договора покупатель перечисляет на счет продавцов денежные средства не позднее ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Актами передачи продавец ФИО1 передал квартиру и ключи от указанной квартиры Петухову Л.Ю. - Представителю администрации <адрес> (л.д.9,10),указав, что претензий у него к покупателю нет (л.д.9),как не были предъявлены претензии к покупателю по оплате квартиры либо ничтожности сделки в течение 16 лет, т.е. с 1994 года по 2010 год.
Таким образом, в силу указанных норм и на основании договора купли-продажи право собственности перешло к Администрации МО <адрес> и они в силу закона вправе в любое время зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество.
С учетом изложенного, суд полагает требования Администрации обоснованны, законны и подлежат удовлетворению.
Выступая в защиту ответчицы прокурор заявил о пропущенном Администрацией МО <адрес> срока подачи иска в суд.
Вместе с тем в соответствии ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);
Таким образом, исковая давность по требованиям собственника не применяется лишь в том случае, когда нарушение его прав не связано с лишением владения. Если собственник лишен владения, то исковая давность применяется в общем порядке.
На момент подачи исковых требований Администрация МО <адрес> не лишена права владения и распоряжения спорным жилым помещением, следовательно, исковая давность на рассматриваемый иск не распространяется.
Кроме того, возражая на заявленный иск, прокурор, выступающий в защиту Семеновой С.А. предъявил встречный иск с требованием о признании договора купли-продажи незаключенным и просил отказать в исковых требованиях, мотивируя тем, что условия купли-продажи не соблюдены, Семенова отрицает своего участие в данной сделке и получения денежных средств от Администрации за проданную квартиру. Кроме того, до настоящего времени спорный объект не зарегистрирован за иными собственниками, кроме как Семеновой С.А.
В судебном заседании ответчица Семенова С.А.(истец по встречному иску) также отрицала свою причастность к купле -продаже данной квартиры, поясняя, что роспись в данном договоре не ее и что она не давала согласия на данную сделку, как и не принимала участия по передаче квартиры в собственность Администрации.
Вместе с тем, данные пояснения опровергаются проведенной почерковедческой экспертизой, согласно заключению, которой роспись в заявлении к Администрации МО <адрес> о просьбе Семеновой С.А. и ее мужа ФИО1 разрешить продажу спорной квартиры за 23 млн.рублей признана ее, в части подписи ее в договоре купли продаже квартиры частично усматривались совпадения подписи Семеновой С.А., однако из -за малого объема графического материала, окончательно ее роспись установить не удалось (л.д.104).
Однако, как поясняла в судебном заседании, допрошенная в качестве свидетеля, нотариус ФИО3 договор купли-продажи спорной квартиры оформлялся в ее присутствии, и она не могла его удостоверить без двух собственников на данное жилое помещение. Данный договор лично подписывали ФИО1 и Семенова С.А.Данный факт нотариус ФИО3 подтверждает также письмом в адрес прокуратуры <адрес> (л.д.18)
Согласно представленного в материалах дела письма комитета по финансам Администрации МО <адрес> предоставить информацию по финансированию денежных средств в 1994 году на приобретение квартиры по адресу <адрес> не представляется возможным, так как согласно Федерального закона № 129-ФЗ от 21. 11.1996 года « О бухгалтерском учете» и на основании утвержденной номенклатуре дел первичные бухгалтерские документы хранились 5 лет и были уничтожены. (л.д.98),в связи, с чем суд не имел возможности установить оплату Администрацией спорной квартиры.
Как не представилась возможность установить получение денежных средств Семеновой С.А. и ФИО1 через <адрес> ОСБ №,так как архивный срок хранения лицевых счетов граждан 10 лет. (л.д.30)
Вместе с тем, в соответствии с договором купли-продажи спорного жилого помещения стороны договорились об оплате жилья в размере 23 млн. рублей до ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.8)
ДД.ММ.ГГГГ муж Семеновой С,А. ФИО1 подписал Акты о передаче квартиры и ключей представителю Администрации МО <адрес> Петухову Л.Ю. и что он претензий к Администрации не имеет, следовательно, оплата квартиры была произведена, о чем косвенно говорит тот факт, что ФИО1,в том числе и его супруга Семенова С.А. в течении 16 лет не требовали оплаты спорного жилого помещения и не требовали признания сделки купли-продажи недействительной, в связи с ее неоплатой и лишь после смерти мужа в 2004 году, Семенова С.А. в 2009 году начала притязания на спорную квартиру.
Факт выделения Администрацией денежных средств на покупку спорной квартиры подтверждается также распоряжением Главы Администрации за № от ДД.ММ.ГГГГ о выделении 23 млн.руб. на покупку спорной жилого помещения и доверенность, выданная Петухову Л.Ю. на совершение данной сделки, перечнем мероприятий, финансируемых в 1994 году, в том числе на спорную квартиры в размере 23 млн.рублей (л.д.11-12,92 оборот. сторона,), исполнением бюджета за 1994 год, в том числе на квартиры (л.д.97)
Допрошенная в судебном заседании ФИО2также подтвердила, что она в 1994 году, работая заместителем главного бухгалтера в Администрации <адрес> лично оформляла и отвозила в банк платежный документ по перечислению денежных средств на спорную квартиру.
Кроме того, на протяжении 16 лет ни ФИО1ни Семенова С.А не платили налог на спорное жилое помещение и на учете, как собственники спорного жилого объекта не состояли и не состоят, о чем свидетельствует представленное в материалах дела письмо налогового органа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом, супруги Семенова С.А. и ФИО1 в конце июня 1994 года уехали из <адрес> и сразу же купили дом в <адрес> (из пояснений дочери Семеновой С.А. л.д.73),а также вложили значительные денежные средства в Акции, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру в наследственном деле ФИО1, имеющимся в материалах дела, что также косвенно подтверждает факт получения денежных средств от продажи квартиры.
В качестве основания для того, что бы считать сделку незаключенной прокурор ссылается на положения ст. 433 (часть 1 ГК РФ), 486 и 458 ГК РФ (часть 2 ГК РФ), при этом не учтено, что часть 1 ГК РФ вступила в силу с 01.01.1995, а часть 2 ГК РФ - с 01.03.1996.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» часть первая Кодекса применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» часть вторая Кодекса применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие.
Сделка по купли-продажи спорной квартиры была совершена ДД.ММ.ГГГГ, т.е. правоотношения возникли до вступления в законную силу частей 1 и 2 ГК РФ, соответственно, указанные нормы о не заключенности договора к ней не применяются.
При этом, ранее действующее гражданское законодательство таких положений не содержало.
Ссылаясь на положения п.2 ст.433 ГК РФ прокурор полагал, что поскольку спорный договор купли-продажи, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в БТИ, следовательно он не считается заключенным.
При этом прокурор не учел положения п.2 ст.433 ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Иное установлено положениями ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в соответствии с которым, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи в Няганском БТИ не является основанием для признания его незаключенным.
Кроме того, в силу п.1 ст.458 ГК РФ обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненным в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрено обязанность продавца по доставке товара.
А в силу п.2 ст.458 ГК РФв случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.
Как видно из представленного в материалах дела договора купли-продажи спорной жилой площади стороны договорились, что покупатель перечислит на счета продавцов денежную сумму в размере 23 млн.руб, а продавцы в свою очередь до ДД.ММ.ГГГГ обязуются освободить данную квартиру.(л.д.8) Согласно представленных Актов (л.д.9,10) муж Семеновой С.А.сдал ключи и квартиру Администрации МО <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, оплата за квартиру была произведена, и в силу указанных норм, договор считается исполненным, т.е. заключенным.
Таким образом, в соответствии ст.67 ГПК РФ, оценив обстоятельства и доказательства по делу в совокупности, суд полагает факт заключения договора купли-продажи квартиры по адресу <адрес> состоявшимся, в связи, с чем в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.
Не подлежит удовлетворению и требования прокурора о привлечении Главы Администрации МО <адрес> к штрафным санкциям. за нарушения запрещения производить в регистрационной службе действия по регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, как установлено судом, никаких нарушений определения Няганского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ со стороны главы Администрации <адрес> не было допущено, так как действий по регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в регистрационной службе не производилось. Доказательств обратного прокурор в материалы дела не представил.
В данном случае, со стороны Главы Администрации <адрес> по указанному договору имело место обращение в суд, что не запрещено определением Няганского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ,согласно которому запрет распространяется на обращение Администрации МО <адрес> в регистрационную службу.
Кроме того, право Администрации <адрес> на обращение в суд за защитой нарушенных прав гарантировано ст. 46 Конституции РФ и ст. 3 ГПК РФ.
С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
Признать право собственности муниципального образования <адрес> на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу <адрес>
Во встречном иске прокурору <адрес> отказать.
Решение может быть обжаловано в Ханты-Мансийский окружной суд - Югра через Няганский городской суд в течение 10 дней.
Судья Г.Д.Беца.