ДЕЛО № **** 2010 года
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Невский районный суд Санкт-Петербурга
в составе: председательствующего судьи Корсукова Л.И.
при секретаре Ермаковой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Еремизиной
Е.В. к ООО «Элит Бизнес Лайн», ООО «Коммерческо-технический
центр «Профит» о признании права собственности на жилое помещение,
У С Т А Н О В И Л:
Еремизина Е.В. (далее – Истица) обратилась в суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Элит Бизнес Лайн» (далее – Застройщик) о признании права собственности на квартиру № *** по адресу: Санкт-Петербург, *** (далее квартира) (л.д.3-4).
Третьими лицами, участвующими в деле, истица указала Управление федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее – УФРС) и ООО «Конекс» (л.д.3).
После предъявления иска в качестве соответчика истица привлекла к участию в деле Общество с ограниченной ответственностью «Коммерческо-технический центр «Профит» (далее – Центр Профит) (л.д.230).
Судом в качестве третьего лиц к участию в деле привлечён Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) (л.д.234).
Свои требования к ответчикам истица обосновала тем, что в соответствии с договором о долевом финансировании строительства жилого дола от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным Ш.А.Н. с ООО «Конекс», Общество обязывалось осуществить инвестирование строительства жилого дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, **** (далее – Объект), а Дольщик произвести оплату доли до ДД.ММ.ГГГГ в сумме три миллиона рублей (л.д.5-10). Свои обязательства по договору долевого участия по финансированию строительства Объекта в части квартиры Ш.А.Н. исполнила (л.д.12). В соответствии с договором уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ к Еремизиной Е.В. перешли права и обязанности по договору, заключённому Дольщиком с Обществом, в связи, с чем, она получила от Общества квартиру № ** по спорному адресу по акту приёма приёма-передачи (л.д.13). При обращении Истицы в УФРС для государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, последней было отказано в связи с её арестом Петроградским районным судом Санкт-Петербурга (л.д.31).
Требования к Центру Профит Еремизина Е.В. обосновала тем, что регистрации права собственности на квартиру препятствует ответчик, признанный гражданским истцом по уголовному делу №.
В судебное заседание истица явилась, на требованиях настаивает, просил признать право собственности на спорную квартиру.
Представитель Застройщика в суд явился, иск не признал, указав, что необходимые документы в УФРС ими представлены, и отвечать по иску должен Центр Профит.
В судебное заседание не явились представители ООО «Конекс», УФРС и КУГИ, о времени и месте судебного разбирательства указанные лица извещены надлежащим образом.
ООО «Конекс» не оспаривает права Еремизиной Е.В. на спорную квартиру (л.д.233).
Представитель Центра Профит в суд явился, иск не признаёт.
КУГИ представил письменные объяснения, в которых просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и указал, что Застройщик исполнил свои обязательства по условиям договора аренды земельного участка (л.д.237).
Судом вынесено определение о рассмотрении дела в порядке статьи 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.
На основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: **** проектирование и строительство Объекта осуществлялось Центром Профит (л.д.39-40).
Правительство Санкт-Петербурга Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменения в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 382» согласилось с переменой стороны в обязательствах, возникших из договора аренды земельного участка, заключенного Центром Профит с КУГИ на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 382 «О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: **** (л.д.65-66).
В соответствии с названным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга новым инвестором строительства Объекта стал Застройщик, который обязывался ввести Объект в эксплуатацию в январе месяце 2008 года. КУГИ были подготовлены соответствующие изменения договора аренды в форме дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ №. Указанные изменения были представлены Застройщиком в УФРС для государственной регистрации. На основании представленных документов УФРС зарегистрировало право аренды земельного участка Застройщиком.
В дальнейшем на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №» срок ввода Объекта в эксплуатацию для Застройщика был перенесен на июнь месяц 2009 года, что послужило основанием для подписания арендодателем и арендатором дополнительного соглашения к договору аренды дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № и его государственной регистрации (л.д.74).
Условием договора аренды земельного участка являлась его застройка многоквартирным жилым домом, в связи, с чем, Застройщик на основании договоров долевого участия привлекал к строительству дольщиков, в том числе и Дольщика по договору долевого участия.
Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ Застройщику выдано разрешение № **** на ввод Объекта в эксплуатацию (л.д.29-30).
Разрешением ГУП «Городское Управление инвентаризации и оценки недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № Объекту присвоен адрес: Санкт-Петербург, ****.
Застройщик на основании указного разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию представил ДД.ММ.ГГГГ в УФРС соответствующий пакет документов для регистрации права собственности на квартиры участников долевого строительства (л.д.94-95).
Письмом УФРС от ДД.ММ.ГГГГ Еремизина Е.В. была уведомлена о том, что в государственной регистрации права на квартиру ей отказано, поскольку на неё наложен арест Петроградским районным судом Санкт-Петербурга (л.д.31).
Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления Еремизиной Е.В. требований по настоящему делу.
Суд полагает, что требования истицы к Застройщику удовлетворению не подлежат, а её требования к Центру Профит подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Иск по рассматриваемому делу предъявлен для защиты вещного права, регулируемого разделом II ГК РФ, в частности главой 20. В соответствии со статьей 304 главы 20 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Статьей 305 главы 20 ГК РФ установлено, что права, предусмотренные статьями 301 – 304 кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Истица не является собственником спорной квартиры, однако, владеет и пользуется ею с момента получения её от Застройщика, в связи, с чем, может требовать устранения всяких нарушений своего права.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в обзоре судебной практики за III квартал 2008 года (Бюллетень Верховного Суда РФ, 2009, №), признание права как способ защиты гражданских прав прямо предусмотрено абзацем 2 статьи 12 ГК РФ.
Признание права в судебном порядке осуществляется в исковом производстве, основной чертой которого является наличие спора о праве.
Правоотношения истицы и Общества по своему содержанию являются обязательственными, так как основаны на договоре. Обязательственные отношения регулируются разделом III ГК РФ, в частности главой 25 об ответственности за нарушение обязательств, которой не предусмотрено такого способа защиты нарушенного права как признание права.
Правоотношения истицы с Застройщиком и Центром Профит основаны на вещном праве.
Таким образом, надлежащим ответчиком по иску о признании права является лицо, не признающее за истцом вещного права на имущество, препятствующее осуществлению права или выражающее сомнения тем или иным способом в принадлежности права тому или иному лицу. По мнению суда, Застройщик таковым лицом не является по следующим основаниям.
Застройщик использовал арендуемый земельных участок в соответствии с инвестиционными условиями договора аренды: строительство многоквартирного жилого дома с привлечением иных лиц. Право аренды Застройщика на земельный участок зарегистрировано. Строительство Объекта завершено в установленные договором аренды земельного участка сроки.
Действие Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон), в том числе, требование Закона о государственной регистрации договоров долевого участия, не распространяется на отношения, связанные с привлечением Застройщиком денежных средств участников долевого строительства. Статьей 27 Закона предусмотрено, что он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, а действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона. Закон опубликован в изданиях: «Российская газета», N 292, ДД.ММ.ГГГГ; «Собрание законодательства РФ», ДД.ММ.ГГГГ, N 1 (часть 1), ст. 40»; «Парламентская газета», N 5-6, ДД.ММ.ГГГГ. Разрешения на выполнение работ по строительству Объекта выданы Центру Профит: Управлением ГАСН ДД.ММ.ГГГГ № - на выполнение строительно-монтажных работ; Службой ГСНиЭ СПб ДД.ММ.ГГГГ №.1-2004 - на строительство, то есть – до вступления в силу Закона.
Статьей 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений» предусмотрено, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Согласно статье 8 названного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 412 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Договоры Застройщика с Обществом и Общества с Дольщиком соответствуют действующему законодательству, суд считает их заключенными, так как между ними по правилам статьи 432 ГК РФ достигнуто соглашение по всем его существенным условиям: предмете договора; условиях, необходимых для договоров данного вида; сроках оплаты и передаче имущества.
Общество осуществляло инвестирование строительства Объекта по договору с Застройщиком от ДД.ММ.ГГГГ №/А-Б (л.д.14-19). Условия названого договора сторонами исполнены, что подтверждается актом об исполнении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ и актом приёма-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Обществу передана <адрес> по спорному адресу от Застройщика (л.д.25-28).
Права Центра Профит указанный договор инвестирования не затрагивает.
Обязательства сторон по договору суд считает исполненным надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона, как это предусмотрено статьей 309 ГК РФ: Ш.А.Н., уступившая право требования спорной квартиры Истице, исполнила обязательства по оплате; Застройщик – по строительству Объекта, передаче квартиры Истице и представлению в УФРС документов для дальнейшей государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру.
Кроме того, согласно части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). Порядок инвестирования в форме капитальных вложений субъектами инвестиционной деятельности законодательно не определен. Поэтому законодательно не исключается возможность инвестирования строительства одним из субъектов инвестиционной деятельности в интересах другого с последующим возмещением своих затрат.
Статья 431 ГК РФ устанавливает, что при выяснении действительной общей воли сторон с учетом цели договора принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из последующего поведения сторон, суд приходит к выводу о том, что действительная общая воля сторон была направлена на совместное инвестирование средств в Объект с целью получение заинтересованным лицом спорной квартиры. Совместное инвестирование выразилось в том, что Застройщик вложил в строительство собственные средства, приняв на себя обязательство по передаче квартиры заинтересованному лицу в случае надлежащего исполнения им своих финансовых обязательств по возврату средств.
Согласно части 1 статьи 17 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества (абзац утратил силу с ДД.ММ.ГГГГ - Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 334-ФЗ). Пунктом 10 статьи 33 Закона о регистрации в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 334-ФЗ) установлено, что до ДД.ММ.ГГГГ обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Кадастровый паспорт на квартиру Истицей получен.
При таких обстоятельствах у Еремизиной Е.В. по правилам статей 218 и 219 ГК РФ возникли основания приобретения ею права собственности на новую вещь - квартиру с соблюдением требований о государственной регистрации права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.
По правилам статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденными приказом Федеральной регистрационной службы от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Методические рекомендации) установлено, что документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса) (пункт 7 рекомендаций).
В составе пакета документов, представленного Застройщиком в УФРС, представлено и разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию.
Ни Закон о регистрации, ни Методические рекомендации не содержат требований о представлении в регистрационную службу такого документа, как протокол исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, заключенному застройщиком и собственником земельного участка.
Тем не менее, Застройщиком ДД.ММ.ГГГГ в УФРС был представлен протокол от ДД.ММ.ГГГГ исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, а ДД.ММ.ГГГГ его второй экземпляр. Названный документ не содержит иных сведений о завершении строительства Объекта, кроме как указанных в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, то есть носит производный от указанного разрешения характер.
Кроме того, УФРС, запросив КУГИ разъяснения по исполнению Застройщиком имущественно-правовых вопросов, связанных с реализацией инвестиционного проекта и получив ответ от ДД.ММ.ГГГГ №, возобновило регистрационные действия в отношении дольщиков, участвовавших в строительстве Объекта. Так, приостановив регистрационные действия в отношении <адрес> связи с отсутствием сведений о решении инвестиционных условий и наличием споров по договору аренды земельного участка (письмо УФРС от ДД.ММ.ГГГГ), УФРС после получения разъяснений КУГИ их возобновило и зарегистрировало право собственности на указанную квартиру (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на бланке **** (л.д.205-209).
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования Еремизиной Е.В. к Застройщику, основанные на факте непредставления им в УФРС необходимых для государственной регистрации его права собственности на квартиру документов, на законе не основаны.
По мнению суда, в данном споре лицом, не признающим за Истицей право собственности на квартиру, препятствующим осуществлению ею права и выражающим сомнение в принадлежности права Истицы, является Центр Профит, что подтверждается следующими доказательствами.
В Невский районный суд Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ поступило обращение Центра Профит с просьбой «привлекать ООО «КТЦ «Профит» в качестве третьего лица по всем делам, которые будут рассматриваться в Невском районном суде Санкт-Петербурга по жилому дому по адресу: Санкт-Петербург, ****». Свое обращение Центр Профит мотивировал тем, что по делу Арбитражного суда Москвы № *** вступило в силу решение о признании незаключенным договора от ДД.ММ.ГГГГ № между ним и Застройщиком о перемене лица в обязательстве по договору аренды земельного участка (л.д.231).
В дальнейшем, основываясь на указанном решении Арбитражного суда Москвы, Центр Профит в 2009 году предъявил требования в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области, оспорив: Постановление Правительства Санкт-Петербурга о согласии на перемену лица в обязательствах, возникших из договора аренды земельного участка; государственную регистрацию права аренды Застройщика на земельный участок; дополнительные соглашения КУГИ и Застройщика к договору аренды земельного участка.
В том же, 2009 году, Центр Профит обратился с заявлением о возбуждении уголовного дела в Управление по борьбе с экономическими преступлениями ГУВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в связи, с тем, что, по его мнению, Застройщик незаконно привлекал к участию в строительстве дольщиков в части доли, на которую он претендует согласно квартирографии к предварительному договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.187-201).
По указанному заявлению Главным следственным управлением при ГУВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело № (л.д.202-204).
Постановлением следователя от ДД.ММ.ГГГГ по указанному делу Центр Профит признан потерпевшим в связи с неисполнением Застройщиком обязательств по передаче Центру Профит квартир в строящемся жилом доме по адресу: СПб, ****; всего 31 квартиры за следующими номерами: *** (л.д.205-207).
Постановлением следователя от ДД.ММ.ГГГГ по указанному делу Центр Профит признан гражданским истцом по тем же основаниям, которые фигурируют в Постановлении о признании Центра Профит потерпевшим (л.д.208-210).
Постановлением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ на спорную квартиру наложен арест.
После предъявления в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области указанных выше требований, Центр Профит обратился в УФРС с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ № с просьбой не производить государственную регистрацию квартир в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, ****, ссылаясь на наличие споров с Застройщиком.
После возбуждения уголовного дела Центр Профит обратился в УФРС с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ № с просьбой не производить государственную регистрацию квартир в жилом доме по указанному выше адресу.
При этом Центр Профит в обоих случаях обращения в УФРС не конкретизировал номера квартир, право собственности на которые он просил не регистрировать, выразив, таким образом, сомнения в праве всех участников долевого строительства на регистрацию их права собственности.
Суд оценивает действия Центра Профит как направленные против регистрации права собственности Истицы на квартиру и не основанные на законе.
Решением Арбитражного суда Москвы от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ***, вступившим в законную силу, установлено, что подписание Застройщиком и Центром Профит ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора № о долевом участии в строительстве Объекта не повлекло возникновения у его сторон обязанности по заключению основного договора (л.д.141-145).
Согласно квартирографии – приложению к предварительному договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № Центр Профит предполагал свое участие в строительстве Объекта в доле, соответствующей 31 квартиры за следующими номерами: ***.
Согласно части 3 статьи 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Названным выше решением Арбитражного суда города Москвы, Центру Профит отказано в удовлетворении требований об обязании Застройщика заключить договор долевого участия в строительстве Объекта, что исключает обоснованность правопритязаний Центра Профит на квартиры, указанные в квартирографии – приложении к предварительному договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №. По названному делу требования заявлял Центр Профит, ответчиком являлся Застройщик, третьим лицом – КУГИ, которые участвуют в рассматриваемом деле. В числе квартир, в строительстве которых предполагал принять участие Центр Профит, указывалась и <адрес>, которая в дальнейшем на законных основаниях была получена Обществом от Застройщика и Истицей от Общества.
При таких обстоятельствах, право собственности Еремизиной Е.В. на квартиру **** Санкт-Петербурга подлежит признанию и освобождению от ареста.
Суд считает, что наличие хозяйственных споров между Центром Профит и Застройщиком, рассмотренных и рассматриваемых Арбитражным судом города Москвы, Девятым арбитражным апелляционным судом, Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Тринадцатым арбитражным апелляционным судом и Арбитражным судом Северо-Западного округа (дела №№ № ****) не является основанием для отказа в удовлетворении требований Истицы. Из судебных актов по названным делам следует, что Центр Профит оспаривает правовые основания прекращения своего права аренды и возникновение права аренды Застройщика на земельный участок, на котором возведен Объект. Предметом рассматриваемого судом спора является квартира, а не земельный участок, в связи, с чем, решение суда по делу не может затрагивать прав и законных интересов Центра Профит. Кроме того, в случае удовлетворения требований Центра Профит о признании незаконными оснований права аренды Застройщика на земельный участок по правилам части 2 статьи 167 ГК РФ об общих положениях о последствиях недействительности сделки, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Таким образом, в случае удовлетворения требований Центра Профит к Застройщику он сможет воспользоваться соответствующим способом защиты нарушенного права.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст.144, 167, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Еремизиной Е.В. – *** года рождения, гражданство****, пол: женский, паспорт: *** выдан *** года ТП № ** ОУФМС *** района Санкт-Петербурга, ранее зарегистрированной по адресу: Санкт-Петербург, ****, право собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, улица *****. Квартира состоит из одной комнаты, общей площадью 48,2 кв.м., расположена на ** этаже.
Снять арест с квартиры **** Санкт-Петербурга, наложенный Постановлением судьи Петроградского районного суда ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.
Судья: