Решение (отказ.)

ДЕЛО № ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Невский районный суд Санкт-Петербурга

в составе: председательствующего судьи Корсукова Л.И.

при секретаре Ермаковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Зубовой Л.А., Пак З.А. к КУГИ, Фонду

имущества Санкт-Петербурга, ООО «Виртэкс» о признании сделок

недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд и, окончательно уточнив требования, просят признать недействительными ничтожный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ помещения № расположенного по адресу: Санкт-Петербург <адрес>, общей площадью 86.80 кв.м., кадастровый номер №, находящегося в подвале многоквартирного дома, заключённого между КУГИ Санкт-Петербурга, ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и ООО «Виртэкс», Распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №-рз, отменить государственную регистрацию права собственности ООО «Виртэкс» на это помещение, признать недействительным Распоряжение об отнесении к государственной собственности Санкт-Петербурга помещения №, № общей площадью 115,70 кв.м., расположенного в этом же доме, признать помещение площадью 86.60 кв.м. имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам этого многоквартирного жилого, обязав ООО «Виртэкс» привести помещение подвала этого дома в первоначальное состояние, ссылаясь на то, что они являются собственниками жилых помещений по спорному адресу, дом, в котором они живут, построен на средства членов ЖК-№, а потому не является государственным, в связи, с чем, имеют право на часть общего имущества многоквартирного дома, расположенного в подвале, которое передано ООО «Виртэкс» без их согласия (л.д. 4-5, 222-224).

Истцы, представитель Зубовой Л.А. в суд явились, на требованиях настаивают.

Представители ответчиков в суд явились, иск не признают.

Представитель третьего лица - АНР в суд не явился, на предыдущих судебных заседаниях исковые требования Зубовой Л.А., Пак З.А. не поддерживал.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в суд не явились, просят рассмотреть дело в их отсутствии, с иском не согласны (л.д.169-174).

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, материалы гражданских дел №, №, считает исковые требования Зубовой Л.А., Пак З.А. подлежащими отклонению.

В ходе судебного разбирательства истцы, их представители пояснили, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, построенном на средства членов ЖК-№, т.е. этот дом не является государственным, часть помещений, расположенных в подвале спорного дома, была реконструирована и передана ООО «Виртэкс» без их согласия, что является незаконным действием, т.к. подвальные помещения являются общим имуществом собственников многоквартирного дома и их использование должно решаться на общем собрании этих собственников, срок исковой давности для защиты нарушенного права не пропущен, поскольку заявлен негаторный иск (л.д.233-240, том 2 л.д.50-61).

В свою очередь, представитель ООО «Виртэкс», возражая против заявленных требований, пояснил суду, представив письменный отзыв на иск, что спорный дом строился на средства нескольких инвесторов на основании Решения Ленгорисполкома № от ДД.ММ.ГГГГ, часть квартир была передана дольщикам на основании заключённых договоров, спорный дом ЖК-№ никогда не передавался, последний фактически прекратил свою деятельность в 1996 году, на спорное подвальное помещение сначала был заключён договор аренды и открыт магазин, а затем оно было выкуплено,

а потому иск подлежит отклонению, кроме того, истцами пропущен срок исковой давности для защиты нарушенного права, т.к. спорные сделки по передаче части подвального помещения под магазин начались в 2004 году, о чём знали жильцы спорного дома, в т.ч. Зубова Л.А. и Пак З.А. (л.д.159-160, 233-240, том 2 л.д.54-61).

Представитель ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» пояснил суду, представив письменный отзыв на иск, что спорное нежилое помещение № в установленном законом порядке сформировано как самостоятельный объект недвижимости, что свидетельствует об его самостоятельном значении, сначала использовалось по договору аренды, а затем было продано ООО «Виртэкс» на основании Распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга, доказательств принадлежности спорного дома Жилищному Кооперативу № истцами не представлено, на момент продажи спорного объекта недвижимости последний находился в государственной собственности Санкт-Петербурга, а потому права Зубовой Л.А. и Пак З.А. никем и ничем не нарушены, в связи, с чем, считает исковые требования подлежащими отклонению (л.д.225-227, 233-240, том 2 л.д.54-61).

Представитель КУГИ Санкт-Петербурга пояснил суду, что спорный дом был построен не на средства членов ЖК-№, последнему не передавался, право собственности за городом возникло на него в силу закона, а потому исковые требования Зубовой Л.А., Пак З.А. подлежат отклонению, кроме того, последними пропущен срок исковой давности для защиты нарушенного права (л.д.233-240, том 2 л.д.54-61).

Согласно письменному объяснению УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу следует, что последним было зарегистрировано право государственной собственности за Санкт-Петербургом на спорное нежилое помещение, которое вначале было передано по договору аренды предпринимателю без образования юридического лица С., затем ООО «Виртэкс», а потом продано последнему, все сделки были осуществлены на законных основаниях, в связи, с чем, исковые требования Зубовой Л.А. и Пак З.А. подлежат отклонению (л.д.169-174).

По материалам дела установлено, что истицы являются собственниками квартир в <адрес> Санкт-Петербурга – Зубова Л.А. с ДД.ММ.ГГГГ, Пак З.А. – с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8-9, 231-232).

Спорный дом был принят в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-13).

ДД.ММ.ГГГГ между КУГИ, ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и ООО «Виртэкс» был заключён договор купли-продажи объекта, расположенного в подвале дома <адрес> общей площадью 86.80 кв.м. по <адрес> Санкт-Петербурга (л.д.39-45, 54-55, 152-153).

Ранее – ДД.ММ.ГГГГ на основании Распоряжения АНР Санкт-Петербурга спорный объект был передан в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ предпринимателю без образования юридического лица – С. сроком на пять лет (л.д.48-50, 56-74).

ДД.ММ.ГГГГ спорное нежилое помещение Распоряжением АНР по уступке прав и переводе долга было передано в аренду ООО «Виртэкс» (л.д.51, 75-76, 175-193).

Перепланировка спорного нежилого помещения была согласована С. с Комитетом по Градостроительству и Архитектуре Правительства Санкт-Петербурга (л.д.78-81) и иными ведомственными структурами (л.д.82-100).

Согласно выпискам из Реестра спорное помещение находилось в собственности Санкт-Петербурга (л.д.194-195, 205, 215-217).

Согласно сообщению ПИБ Невского района, последний не располагает сведениями о нахождении инженерных коммуникаций в помещении № общей площадью 86.80 кв.м. по спорному адресу, технологические части помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, в помещении № отсутствуют (л.д.244-245, 247).

Подобная информация содержится и в ответе ЖКС № 1 Невского района Санкт-Петербурга (том 2 л.д.8).

В соответствии с п.2 ст.12 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращённых правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и правообладателях.

Согласно положениям п.1 ст.2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

По сведениям ЕГРП, ДД.ММ.ГГГГ Управлением было зарегистрировано право государственной собственности за Санкт-Петербургом на помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> на основании Свидетельства о внесении в Реестр собственности Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ и Выписки из Реестра собственности Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением была зарегистрирована запись об аренде указанного помещения за ООО «Виртэкс» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору аренды.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением было зарегистрировано право частной собственности ООО «Виртэкс» на указанное помещение и внесена запись об ипотеке на него на основании договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением был зарегистрирован договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а также внесена запись об аренде указанного помещения за предпринимателем без образования юридического лица С. на основании указанного договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением было зарегистрировано дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и переводе долга по названному договору аренды и внесена запись об аренде указанного помещения за ООО «Виртэкс» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и указанных соглашений.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением была внесена запись о прекращении права государственной собственности за Санкт-Петербургом на указанный объект недвижимости на основании заявления о прекращении государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ, а также внесена запись о ликвидации указанного объекта недвижимости и запись о прекращении аренды за ООО «Виртэкс».

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Договор купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ заключён на основании ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» и во исполнение Распоряжения КУГИ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>

В отношении спорного объекта недвижимости – подвального помещения № в установленном законом порядке проведена процедура технического и кадастрового учёта, изготовлен кадастровый паспорт помещения, сведения об указанном объекте внесены в ЕГРП.

В соответствии с кадастровым паспортом указанного помещения ранее было учтено помещение № площадью 1405 кв.м., которое затем разделилось на помещение № и необорудованный подвал площадью 1.312,80 кв.м., на который кадастровый учёт проводиться не будет.

Спорное нежилое помещение № в установленном законом порядке сформировано как самостоятельный объект недвижимости, что свидетельствует об его самостоятельном значении.

Таким образом, указанный объект не связан с обслуживанием, использованием и обеспечением доступа к жилым и нежилым помещениям в доме, как того требует ст. 36 ЖК РФ, на которую ссылаются истцы.

Отнесение помещения к общему имуществу дома либо жилым и нежилым помещениям связано не с нахождением его на том или ином этаже, в т.ч. и в подвале, а с назначением этого помещения: построено оно или приспособлено в установленном порядке для использования в нежилых целях (торговых, конторских и т.п.) либо же предназначено для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям и тесно связано с последним назначением и следует их судьбе.

Таким образом, непосредственно само помещение должно быть предназначено исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям многоквартирного дома.

Часть указанного помещения № (№), из которого в последствии сформировано помещение №, использовалось на основании договора аренды с 2004 года и не было предназначено для обслуживания иных помещений в жилом доме. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

Следует отметить, что по смыслу статей 246, 247, 249, 290 ГК РФ и в соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» состав общего имущества в многоквартирном доме определяется всеми собственниками этого дома.

Сведения о том, что собственниками помещений в доме по спорному адресу было принято совместное решение о составе общего имущества в жилом доме в целях выполнения обязанности по содержанию этого общего имущества, истицами не представлены. Основания для включения того или иного помещения в состав общего имущества жилого дома по решению отдельных собственников помещений в жилом доме действующим законодательством не предусмотрено.

Также спорное нежилое помещение не может являться общим имуществом многоквартирного жилого дома и потому, что на момент продажи этот объект недвижимости являлся государственной собственностью Санкт-Петербурга.

По материалам гражданских дел № и № было установлено, что финансирование строительства спорного жилого дома осуществлялось не Жилищным Кооперативом №, никогда ему не передавалось, последний не имел своего расчётного счёта, не состоял на налоговом учёте и фактически прекратил своё существование в 1996 году.

С учётом того, что в соответствии с Распоряжением АНР Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № и актом приёма-передачи по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> был передан на баланс РЭУ № ГПРЭП Администрации Невского района Санкт-Петербурга, право государственной собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение в доме по спорному адресу возникло на основании п.1 Приложения 3 Постановления Верховного Совета РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации………».

Таким образом, Санкт-Петербург, будучи собственником указанного выше государственного имущества, в лице КУГИ Санкт-Петербурга при издании Распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии со ст. 209 ГК РФ обладал правом отчуждать указанное выше имущество по своему усмотрению.

При таких обстоятельствах, исковые требования Зубовой Л.А., Пак З.А. о признании недействительными договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ подвального помещения <адрес> общей площадью 86.80 кв.м. по <адрес> Санкт-Петербурга, заключённого между КУГИ Санкт-Петербурга, ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и ООО «Виртэкс», Распоряжения КУГИ от ДД.ММ.ГГГГ, отмене государственной регистрации права собственности на это помещение за ООО «Виртэкс», признании недействительным Распоряжения об отнесении к государственной собственности Санкт-Петербурга помещения №, № общей площадью 115.70 кв.м. в этом доме, отмене государственной регистрации права собственности на него за Санкт-Петербургом, признании помещения площадью 86.80 кв.м. в этом доме имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам этого многоквартирного дома, приведении его в первоначальное состояние ООО «Виртэкс» подлежат отклонению.

Кроме того, истицами пропущен срок исковой давности для защиты нарушенного права, который в соответствии со статьёй 196 ГК РФ по настоящим спорным правоотношениям составляет три года, на что обратили внимание суда ответчики до вынесения последним своего решения.

Сделки в отношении спорного нежилого помещения начались в 2004 году, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в нём производились работы по обустройству отдельного входа, с сентября месяца 2005 года в указанном нежилом помещении был открыт магазин, о чём не могли не знать жильцы спорного дома, в т.ч. Зубова Л.А. и Пак З.А.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске Зубовой Л.А., Пак З.А. о признании недействительными договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ подвального помещения <адрес> общей площадью 86.80 кв.м. по <адрес> Санкт-Петербурга, заключённого между КУГИ Санкт-Петербурга, ОАО «Фонд имущества» и ООО «Виртэкс», Распоряжения КУГИ от ДД.ММ.ГГГГ, отмене государственной регистрации права собственности на это помещение за ООО «Виртэкс», признании недействительным Распоряжения об отнесении к государственной собственности Санкт-Петербурга помещения №, № общей площадью 115.70 кв.м. в этом доме, отмене государственной регистрации права собственности на него за Санкт-Петербургом, признании помещения площадью 86.80 кв.м. в этом доме имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам этого многоквартирного дома, приведении его в первоначальное состояние ООО «Виртэкс» отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.

Судья: