Дело № 2-1344/11 ДД.ММ.ГГГГ

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Вишневецкой О.М.,

при секретаре Габдуллиной А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску КУГИ Санкт-Петербурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в суд о взыскании 2468 976 руб. 92 коп., в том числе 1240268 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 1289194 руб. 88 коп. пеней за просрочку платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N 17/ЗД-001729, земельного участка площадью 2 106 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сабировская ул., <адрес>.

В ходе слушания дела истец изменил исковые требования, просит взыскать с ответчика задолженность в размере 856169,04 руб., пени в размере 1289194,88 руб.

Истец в суд явился, на иске настаивает.

Представитель ответчика в суд явился, иск не признал, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ им произведена оплата по арендной ставке в 332,135 у.е. и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пени начислены быть не могут, т.к. арендная ставка изменена дополнительным соглашением, но до момента его государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ действует прежняя ставка; на конец 2010г. консолидированный долг составил 460751,53 руб.; пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не признает, т.к. задолженность образовалась не в результате просрочки, а в результате перерасчета суммы арендных ставок; в сумму долга включена задолженность по арендной плате за земельный участок за границами землеотвода площадью 123 кв.м, тогда как участок принадлежит другому лицу; расчет арендных платежей должен осуществляться с использованием соответствующих коэффициентов по функциональному использованию /л.д. 61/. Кроме того, ответчик указывает на то, что правоотношения по договору с ним возникли не ранее ДД.ММ.ГГГГ

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в части.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ЗАО «Тоннельстрой» (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка N 17/ЗД-001729 (далее – Договор), в соответствии с которым Комитет предоставил Обществу во временное владение и пользование земельный участок Зона 6 общей площадью 1983 кв.м, кадастровый номер 78:4101Б:3, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Сабировская ул., <адрес> для промышленного предприятия (код 6.2), сроком по ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 24/.

В связи со сменой собственника объекта недвижимости между КУГИ СПб и покупателем (ФИО1) ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение (далее – Соглашение) к Договору. По условиям Соглашения последний приобретает все права и обязанности арендатора (ЗАО "Тоннельстрой") по Договору (п.2) - принял на себя обязательство уплачивать арендную плату за пользование землей площадью 1983 кв. м. /л.д. 18/. Государственная регистрация Соглашения произведена ДД.ММ.ГГГГ

В силу ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата.

В силу статей 606 и 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Арендатор обязан перечислять арендную плату своевременно не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (пункт 3.7 Договора).

Ссылаясь на то, что ответчик за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не исполнил договорных обязательств по перечислению арендных платежей за использование земельного участка, Комитет обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности и штрафа в установленном Договором размере.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Довод ответчика на возникновение обязательства по оплате арендных платежей с ДД.ММ.ГГГГ (п.7.14 Соглашения), а потому незаконность взыскания с него за более ранний период судом отклонен.

Соглашение между Комитетом и ответчиком заключено в связи с переходом права собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке.

В соответствии с ч.3 ст. 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. То есть покупатель недвижимости приобретает то же право на землю, которым обладал продавец.

Исходя из положений статьи 391 ГК РФ, перевод долга означает перемену должника в обязательстве. По смыслу главы 24 Кодекса перевод долга заключается в возложении первоначальным должником обязанностей по выполнению своего обязательства на нового должника, а долг переходит к новому должнику в полном объеме, включая обеспечивающую его исполнение неустойку.

Таким образом, при подписании Соглашения, которым заменен арендатор с ЗАО «Тоннельстрой» на ФИО1 не возникло нового обязательства по оплате аренды, а произошел перевод долга ЗАО на ответчика.

Доводы ответчика о незаконности включения в расчет участка 123 кв.м, который не являлся предметом договора аренды судом отклонены.

Пунктом 7.13 Соглашения арендатор обязан до ДД.ММ.ГГГГ освободить занимаемый без правоустанавливающих документов земельный участок площадью 123 кв.м или оформить его в аренду.

ДД.ММ.ГГГГ землепользователем, представителем смежного землепользования и представителем отдела земельного контроля по <адрес> составлен акт об освобождении земельного участка площадью 123 кв.м, находящийся за пределами отведенных границ землепользования /л.д. 56/.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, до момента освобождения земельный участок находился в пользовании ответчика и на него была возложена обязанность до ДД.ММ.ГГГГ оплатить арендную плату за его фактическое использование в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в размере 7332 руб.

Использование ответчиком прилегающего земельного участка предусмотрено Соглашением, в связи с чем арендная плата за пользование прилегающим земельным участком к арендованному земельному участку правомерно заявлена ко взысканию.

Ответчиком представлен расчет, в котором ставка принята 322,135 у.е. до июня 2009г., далее – 448,158 у.е. /л.д. 65,66/. Ссылаясь на данный расчет ответчик считает, что задолженность по оплате у него отсутствует.

Пунктом 3.4 Договора квартальная арендная плата определена в 325,135 у.е. Дополнительным соглашением внесены изменения в названный пункт: в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ величина квартальной платы – 4483,563 у.е. (9.044 у.е. за 1 кв.м); с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 448,158 у.е. (0.904 у.е. за 1 кв.м); с ДД.ММ.ГГГГ – 4483,563 у.е. (9.044 кв.м).

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В данном случае арендная плата за участок, являющийся предметом договора, правомерно была рассчитана в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Постановление №), действовавшей на момент заключения Соглашения.

Закон Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее – Закон) устанавливает методику определения арендной платы, под которой понимается утвержденный настоящим Законом Санкт-Петербурга порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга.

Согласно ст. 2 Закона размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и настоящим Законом.

Методика исчисления годового размера арендной платы за земельный участок используемая до введения в действие Закона была установлена Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 1561.

Как следует из п. 3.6. Договора, в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования земельного участка в соответствии с п. 1.2. Договора) Комитет вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Обществом уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения Обществом уведомления определяется в любом случае не позднее 5-ти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом ответчику было направлено уведомление о величине квартальной арендной платы – 4483,563 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Уведомление действует с ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 84/.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Арендатор обязан перечислять плату за землю, установленную уполномоченным органом, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта об определении базовых размеров арендной платы независимо от заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Изменения размера арендной платы действовали вне зависимости от государственной регистрации Соглашения, так как определенные согласно изменениям соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов они не являются изменением условий договора о размере арендной платы в смысле, придаваемому этому понятию п. 3 ст. 614 ГК Российской Федерации.

Суд также отклоняет ссылки ответчика на необоснованность применения при расчете платы за использование земельного участка, в том числе охранных зон общей площадью 870 кв.м. кода функционального использования территории Кн - 18.0.

Пунктом 2.20. Постановления N 1561 установлено: если земельный участок используется по двум и более функциям, то расчет арендной платы производится после обращения заинтересованных лиц на основании результатов инвентаризации земельного участка по функциональному использованию, проведенной отделом землеустройства государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

Код функционального использования территории (Кн), применяемый в фрормуле годового размера арендной платы в у.е., определяется в соответствии с Приложением 1 к Методике определения арендной платы за земельные участки (далее – Методика). Пунктом 1.3 Дополнительного соглашения установлено – участок предоставляется для использование под нежилое здание (код 10.1 (строительство промышленных и нежилых объектов) (18.0 (Иные виды деятельности) согласно ведомостям от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ

Учитывая то, что по результатам инвентаризации земельного участка по функциональному использованию согласно ведомости инвентаризации ГУП «ГУИОН» на ДД.ММ.ГГГГ, представленной ответчиком в Комитет Код (Кн) – 18.0, площадь – 1983 м.кв. /л.д. 96/, суд не усматривает оснований для применения понижающих коэффициентов и иных кодов функционального использования, в связи с чем считает правомерным применение кода 18.0.

В ведомости инвентаризации земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 99/ Код функционального использования земельного участка 1983 кв.м – 10.1, а 123 м (территория за пределами отведенных границ землепользования) – 18.0.

Ставка арендной платы за один квадратный метр в год - устанавливается в соответствии с приложением 2 к Методике: при Кн 18.0 и зоне 6 (п.1.1 Договора) ставка =9,044, при 10.1 – 0,904, чему соответствует расчет истца.

По приложению 5 к Методике определяется коэффициент площади (КП): при Кн 18.0 – 1,000, при Кн 10.1 – 1,000.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 1603 установлена величина условной единицы, применяемой при расчете арендной платы в 2007 году за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Санкт-Петербурга - 36,5 руб. Действующим Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ N 1624 этот размер не был изменен.

Таким образом, за 2007год (14.12-31.12) арендная плата составит: 4483,563/90*16=797,07 у.е.*36,5=29093,34 руб.; за 2008 год: 9,044*1983*36,5 = 654600,20 руб.; за 2009год: до 26.10 – 9,044*1983/365*299*36,5 = 536234, 134 руб. + (0,904*1983/360*66) = 536562,783 руб.

С ДД.ММ.ГГГГ вступило в силу Постановление Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а Постановление № утратило силу.

Учитывая положения п. 3.6. Договора, с момента вступления в силу Постановления № при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены на территории Санкт-Петербурга, подлежит применению порядок расчета арендной платы, установленный Законом и Постановлением №.

Согласно 2.7., 2.8. Постановления N 1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0, который предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00. Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН"), а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка.

До ДД.ММ.ГГГГ в Комитет не представлялась ведомость ГУП "ГУИОН" со сведениями о результатах инвентаризации /л.д. 104/.

Формула исчисления годового размера арендной платы за земельный участок приведена в статье 3 Закона. Порядок определения указанных в настоящей статье коэффициентов и их значения устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга.

Размер в данном случае должен определяться путем умножения базовой ставки арендной платы на площадь участка, на коэффициент функционального использования и на коэффициент площади функционального использования.

Базовые ставки арендной платы определены Приложением 1 к Положению о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике (Постановление №): для зоны 6 - 825,27 руб. за 1 кв. м в год.

Коэффициент функционального использования для Кн 10.1 – 0,04 (приложение 4).

Приложением 5 установлены коэффициенты площади функционального использования территории (Кп): для Кн 10.1 от 1000 м до 5000 м – 0,750.

Ответчик необоснованно в своём расчете /л.д. 70/ применяет коэффициенты 0,25 и 0,5, которые установлены для Кн 3.2 и 11.5, поскольку указанные коды были определены лишь в ведомости от ДД.ММ.ГГГГ и не могут применяться для спорного периода до ДД.ММ.ГГГГ.

При применении базовых ставок и коэффициентов по Постановлению № размер арендной платы в 2010г. составит: 825,27*0,750*1983*0,04= 49095,31 руб., до ДД.ММ.ГГГГ – 40367,26 руб.

Всего за спорный период арендные платежи составляют 1260623,58 руб.

Суд исследовал реестр платежей арендатора по договору /л.д. 113/ и установил, что указанные платежи в размере 499810,23 руб. приняты и зачтены в счет оплаты, которую ответчик в спорный период обязан был вносить.

Установив факт ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы и, учитывая отсутствие доказательств оплаты в полном объеме образовавшейся задолженности, суд счел частично обоснованными заявленные Комитетом требования. В спорный период задолженность по внесению арендных платежей составила 760813,35 руб. (1260623,58 – 499810,23 руб.).

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы ему начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Соглашением условия Договора в этой части не были изменены.

Согласно справки о расчетах за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пени составили 1289194 руб. 88 коп. /л.д. 5-15/.

Доказательства внесения арендной платы за пользование земельным участком за указанный период своевременно и в полном объеме ответчиком не представлены, что в соответствии с пунктами 5.2 договора и п.5.2 дополнительного соглашения влечет уплату пеней ответчиком. Истцом представлен расчет пени, судом расчет проверен, ответчиком не оспорен.

Статьей 330 ГК Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно части первой статьи 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Руководствовались позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения от ДД.ММ.ГГГГ N 263-О, согласно которой положения части 1 статьи 333 ГК РФ содержат не право, а обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, суд счел необходимым уменьшить размер неустойки 1289194,88 руб. в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Пени подлежат взысканию с ответчика в размере 190000 руб.

В соответствии с ч.1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. С ответчика подлежит взысканию в федеральный бюджет сумма госпошлины в размере 16900 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 103, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате в размере 789438,6 руб., пени в размере 190000 руб.

Взыскать с ФИО1 в федеральный бюджет госпошлину в размере 13000 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.

Судья