Дело № 2-4783/11 ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Крестьяновой Е.Р.,

с участием адвоката Голодович Л.А.

при секретаре Минченко А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Мироновой Е. Ю. к Адровой Е. А. о признании преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности в коммунальной квартире, переводе прав и обязанностей покупателя и по иску Ларионовой О. М. к Мироновой Е. Ю. о вселении, не чинении препятствий в проживании,

у с т а н о в и л:

Миронова Е.Ю. обратилась в суд с иском к Адровой Е.А., с привлечением в качестве 3-его лица Ларионовой О.М. о признании преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности в коммунальной квартире по адресу: <адрес>, переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование исковых требований Миронова Е.Ю. указала, что квартира по вышеуказанному адресу находится в общедолевой собственности, где ей принадлежит 20/30 долей, а Адровой Е.А. – 10/30. Узнав ДД.ММ.ГГГГ, что Адрова Е.А. решила продать принадлежащую ей долю в жилом помещении, она высказала намерение ее приобрести, направив в адрес Адровой Е.А. телеграмму. Однако от Адровой Е.А. никаких сведений больше не поступило. В ДД.ММ.ГГГГ г. узнала, что Адрова Е.А. продала принадлежащую ей долю в жилом помещении Ларионовой О.М., то есть сделка проведена с нарушением ее преимущественного права покупки (л.д. 43-44).

Ларионова О.М., как собственник 10/30 долей в праве собственности на квартиру <адрес>, обратилась в суд с иском к Мироновой Е.Ю. о вселении и нечинении препятствий к проживанию. В обоснование заявленных требований указала, что в ДД.ММ.ГГГГ. приобрела 10/30 долей в квартире по адресу: <адрес>. Все документы были оформлены в ДД.ММ.ГГГГ она вместе с риэлтером ездила по указанному адресу, однако в квартиру их не пустили, замки в дверях заменены, имеющимися у нее ключами дверь в квартиру не открыть. В ДД.ММ.ГГГГ она вновь поехала в квартиру, через жильцов, снимающих комнату у Мироновой Е.Ю. договорились встретиться с последней, показали ей документы, подтверждающие право собственности на комнату, площадью <данные изъяты> кв.м в квартире, однако Миронова Е.Ю. ее по прежнему в квартиру не пускает, она обращалась для разрешения спора в правоохранительные органы, но данный вопрос урегулирован не был, в связи с чем подано настоящее заявление (л.д. 4).

Определением Невского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ настоящие дела объединены в одно производство (л.д. 87).

Истица Миронова Е.Ю., будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дел в суд не явилась.

Представитель истицы Мироновой Е.Ю. – адвокат Голодович Л.А., действующая на основании ордера и доверенности, в суд явилась, исковые требования Мироновой Е.Ю. поддержала в полном объеме, просит отказать в удовлетворении требований Ларионовой О.М.

Ответчик Адрова Е.А. и ее представитель – Бухова В.Ю. в суд не явились, о дате и времени слушания дела извещены, представлены возражения на исковые требования Мироновой Е.Ю. (л.д. 24-25, 115-118).

Ларионова О.М., как истец по иску к Мироновой Е.Ю. о вселении и не чинении препятствий в пользовании жилым помещением, и ее представитель – Гордейчук В.В. в суд явились, настаивают на удовлетворении исковых требований Ларионовой О.М., просят в иске Мироновой Е.Ю. отказать.

Суд, выслушав стороны и их представителей, свидетелей, исследовав материалы дела, находит исковые требования Мироновой Е.Ю. не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования Ларионовой О.М. обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Как следует из материалов дела, до ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу: <адрес>, находилась в долевой собственности у Мироновой Е.Ю. – доля 20/30 на основании Договора № передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан (л.д. 48, 104) и у Адровой Е.А. – доля 10/30 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию (л.д. 107).

Сторонами и их представителями не оспаривалось, что Миронова Е.Ю. фактически в принадлежащей ей комнате в квартире по спорному адресу не проживала, сдавала ее Умалатовой И.К. и членам семьи последней с ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается представленными Договорами безвозмездного пользования жилым помещением (л.д. 74, 75). Адрова Е.А. в принадлежащей ей комнате также не проживала, поскольку постоянно зарегистрирована в <адрес>.

Из текста искового заявления Мироновой Е.Ю. и пояснений ее представителя – адвоката Голодович Л.А. следует, что Миронова Е.Ю. и Адрова Е.А. являлись сособственниками квартиры <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Адрова Е.А. уведомила Миронову Е.Ю. о продаже своей доли. Миронова Е.Ю. дала согласие на приобретение 10/30 долей в квартире <адрес>., однако в ДД.ММ.ГГГГ Адрова Е.А. продала принадлежащие ей на праве собственности 10/30 долей в квартире по вышеуказанному адресу Ларионовой О.М., нарушив тем самым право Мироновой Е.Ю. на преимущественное право покупки доли, при наличии согласия Мироновой Е.Ю. на их приобретение. В связи с чем просит признать за Мироновой Е.Ю. преимущественное право покупки 10/30 долей, принадлежащих Адровой Е.А. в квартире <адрес>, с переводом на нее прав и обязанностей покупателя указанной доли. В иске Ларионовой О.М. просит отказать.

Согласно ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

Как указано в ч. 2 ст. 252 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

ДД.ММ.ГГГГ Адрова Е.А. обратилась к нотариусу г. Рязани Кобзевой А.В. с заявлением о передаче Мироновой Е.Ю. уведомления о продаже принадлежащей ей 10/30 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> за 700000 руб. Данное уведомление также содержит указание на необходимость сообщить в нотариальную контору в течение месяца о принятом решении: об отказе приобрести указанную долю или приобрести ее за 700000 руб. (л.д. 54).

Таким образом, Адрова Е.А. выполнила обязательное условие, предусмотренное действующим законодательством, предусматривающее преимущественное право покупки продаваемой доли участнику долевой собственности, предложив Мироновой Е.Ю. приобрести принадлежащую ей долю, составляющую 10/30, в квартире по адресу: <адрес> за 700000 руб.

Данное заявление было передано Мироновой Е.Ю. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о передаче заявления, выданном нотариусом Кобзевой А.В. ДД.ММ.ГГГГ, указывающий одновременно, что на момент составления Свидетельства, то есть ДД.ММ.ГГГГ, от Мироновой Е.Ю. заявления о приобретении 10/30 долей в квартире по адресу: <адрес>, не поступило (л.д. 27). Сам факт получения уведомления именно ДД.ММ.ГГГГ не оспаривается и Мироновой Е.Ю., о чем она указала в исковом заявлении (л.д. 43).

Положения ч. 2 ст. 252 ГК РФ также определяют, что если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, в силу действующего законодательства, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ истица Миронова Е.Ю. должна была не только уведомить Адрову Е.А. о согласии приобрести 10/30 долей в квартире по адресу: <адрес>, но и приобрести продаваемую долю.

Однако, как следует из материалов дела, представленных истицей Мироновой Е.Ю. в подтверждение своих исковых требований, ею лишь ДД.ММ.ГГГГ в Рязань на имя Адроновой Е.А. была направлена телеграмма, которая не была доставлена, поскольку квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является (л.д. 45).

Суд критически относится к пояснениям представителя истицы о том, что данная телеграмма подтверждала согласие Мироновой Е.Ю. на выкуп доли, поскольку текст телеграммы суду не представлен, долю в квартире продавала Адрова Е.А., а не Андронова Е.А., которой телеграмма направлялась. Более того, в заявлении о продаже доли, направленном Адровой Е.А. через нотариуса Мироновой Е.Ю. было указано на необходимость сообщить о принятом решении непосредственно нотариусу. Довод представителя Мироновой Е.Ю. о том, что последняя юридически не грамотна и поэтому направила телеграмму непосредственно по адресу места жительства Адровой Е.А., суд считает не убедительным, поскольку текст уведомления написан на русском языке, в заявлении конкретно указано на необходимость известить нотариуса об отказе в приобретении доли, либо в течение месяца выкупить долю, принадлежащую Адровой Е.А.

Суд также признает обоснованным и подлежащим вниманию довод представителя Ларионовой О.М. о том, что телеграмма направлялась по истечении установленного законом месячного срока, то есть Миронова Е.Ю. не только не предприняла мер для приобретения в срок до ДД.ММ.ГГГГ у Адровой Е.А. 10/30 долей в квартире по адресу: <адрес>, но и телеграмму направила лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть через 2 дня после истечения установленного срока.

Кроме того, как следует из материалов дела, после внесения ДД.ММ.ГГГГ Мироновой Е.Ю. 700000 руб. в обеспечение иска (л.д. 81, 84), в УФС ГРКиК зарегистрирован договор залога от ДД.ММ.ГГГГ на принадлежащие Мироновой Е.Ю. 20/30 долей в квартире по адресу: <адрес> (л.д. 125), что подтверждает пояснения Ларионовой О.М. и ее представителя, что Миронова Е.Ю. не имела достаточных денежных средств для выкупа доля по предложению Адровой Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ, а также раньше давая устное согласие на выкуп доли (л.д. 26, 78), не предпринимала мер для реализации указанного права – преимущественного права покупки долей в квартире.

Стороной истицы Мироновой Е.Ю. не представлено доказательств, свидетельствующих, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ею предпринимались какие-либо меры для выкупа доли: не представлены уведомления, направляемые в адрес Адровой Е.А. с предложением о дате и времени заключения договора купли-продажи, не представлены документы, свидетельствующие о наличии денежных средств для приобретения доли, либо о внесении 700000 руб. на депозит нотариуса с целью своевременной оплаты.

ДД.ММ.ГГГГ между Адровой Е.А. и Ларионовой О.М. был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи 10\30 долей в квартире по адресу: <адрес>, в собственность Ларионовой О.М. перешла комната, площадью 10,3 кв.м, указанная доля в квартире продана за 700000 руб. (л.д. 28). Право собственности Ларионовой О.М. на указанное имущество зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30), акт приема-передачи имущества подписан ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29).

Ответчицей Адровой Е.А. представлены возражения на исковые требования Мироновой Е.Ю., а также указано на пропуск Мироновой Е.Ю. установленного законом срока обращения в суд (л.д. 24-25).

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд полагает, что заявленное Адровой Е.А. ходатайство является не обоснованным, так как при рассмотрении настоящего дела было установлено, что фактически лишь в ДД.ММ.ГГГГ. истица Миронова Е.Ю. узнала о совершенной сделке, поскольку достоверных данных, свидетельствующих об уведомлении Мироновой Е.Ю. о заключении Адровой Е.А. ДД.ММ.ГГГГ с Ларионовой О.М. договора купли-продажи долей в квартире <адрес>., ответчицей Адровой Е.А. не представлено, ранее Адрова Е.А. уже высказывала намерения продать принадлежащую ей долю в квартире за 1000000 руб., но не получив ответ на предложение (л.д. 26), принадлежащим правом не воспользовалась. Кроме того, в справке Формы 7, выданной ДД.ММ.ГГГГ, собственниками комнат в квартире значатся Миронова Е.Ю. и Адрова Е.А. (л.д. 122).

Из пояснений Ларионовой О.М. следует, что в ДД.ММ.ГГГГ приобрела 10/30 долей в квартире по адресу: <адрес>, ей в пользование перешла 1 комната. С продавцом – Адровой Е.А. познакомилась лишь при подписании договора и закладке денег в банковскую ячейку. Документы длительное время проверялись, фактически ключи от квартиры и документы на нее были получены в ДД.ММ.ГГГГ в тот же день она с Виноградовой И.О., выступающей риэлтором по сделке, приехала по спорному адресу. Дверь в квартиру им не открыли, а имеющимися ключами они сами открыть дверь не смогли. Из-за закрытой двери им сообщили, что в квартиру их не пустят, несмотря на то, что она сказала, что является хозяйкой одной из комнат и что у нее на руках имеются об этом документы. В ДД.ММ.ГГГГ они вновь приехали по спорному адресу, долго ждали жильцов квартиры, которые по телефону позвонили Мироновой Е.Ю., с которой встреча состоялась через несколько дней около дома. Они показали Мироновой Е.Ю. документы на право собственности на одну комнату в квартире, но Миронова Е.Ю. их вновь в квартиру не пустила, стала говорить, что сделка не законная и предложила обратиться в милицию, что они и сделали. Участковый инспектор милиции сказал им, что будет лучше если вселение произойдет на основании судебного решения. После этого они обратились с иском в суд. В связи с чем просит отказать в удовлетворении исковых требований Мироновой Е.Ю., так как сделка купли-продажи долей в квартире была совершена в соответствии с требованиями закона, а также удовлетворить ее требования и обязать Миронову Е.Ю. не чинить ей препятствий во вселении и пользовании принадлежащим ей имуществом – комнатой в квартире по спорному адресу.

Представитель Ларионовой О.М. поддержал доводы своей доверительницы, показав, что из материалов дела следует, что Адровой Е.А. при продаже 10/30 долей в квартире по адресу: <адрес> были соблюдены положения закона, она предложила Мироновой Е.Ю. выкупить данную долю за 700000 руб. Однако Миронова Е.Ю. не только не приобрела указанную долю, но даже не сообщила о своем решении. В связи с чем Адрова Е.А. имела право по истечение 1 месяца с момента уведомления Мироновой Е.Ю. и не получив от нее подтверждения на приобретения доли в имуществе, продать принадлежащее ей имущество. В настоящее время Ларионова О.М., как собственник 10/30 долей или 1 комнаты в квартире по адресу: <адрес> имеет право вселиться и проживать в квартире, однако Мироновой Е.Ю. ей в этом чинятся препятствия, в связи с чем просит удовлетворить требования Ларионовой О.М.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как показала в судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля Виноградова И.О., она работала в агентстве по недвижимости, является подругой Ларионовой О.М., и по просьбе последней в ДД.ММ.ГГГГ просматривала объявления о продаже комнат в коммунальных квартирах учитывая имеющуюся у Ларионовой О.М. денежную сумму. В агентстве недвижимости «Рускол» значилась для продажи комната в квартире по адресу: <адрес>. Сотрудник агентства пояснил, что хозяйка комнаты ждет ответа от сособственника, который также в квартире не проживает, комнату сдает. Поскольку в установленный законом срок ответ от сособственника на выкуп доли не поступил, ДД.ММ.ГГГГ между Ларионовой О.М. и Адровой Е.А. был заключен договор купли-продажи долей в этой квартире. Во время встречи Адрова Е.А. и ее мать, выступающая ее представителем, сообщили им, что Миронова Е.Ю. длительное время не давала им возможности продать долю в квартире, сообщала о том, что готова ее выкупить, но когда они приезжали из Рязани, то выгоняла их, отказываясь подписывать какие-либо документы. В ДД.ММ.ГГГГ Ларионова О.М. получила документы на квартиру и ключи от квартиры от Адровой Е.А., последняя также сообщила, что в квартиру лучше идти взяв с собой какого-нибудь мужчину для поддержки. Они в тот же день приехали по адресу квартиры, но их никто не впустил в квартиру, дверь имеющимися ключами не открывалась, из-за двери им ответили, что никого не пустят. Они ушли, оставив в почтовом ящике квартиры копии документов, подтверждающих право собственности Ларионовой О.М. на долю в квартире. В конце ДД.ММ.ГГГГ она (свидетель) родила ребенка, и в конце ДД.ММ.ГГГГ. они с Ларионовой О.М. вновь попытались попасть в квартиру, дождались и поговорили с жильцами квартиры, которые снимают комнату у Мироновой Е.Ю. Через несколько дней состоялась встреча с Мироновой Е.Ю., ей были показаны документы, подтверждающие право Ларионовой О.М. на жилое помещение в квартире. Мироновой Е.Ю. постоянно говорила, что она сама хотела приобрести долю, была озадачена, что комната продана. Ей были предложены варианты разрешения спора, в том числе продажа квартиры с приобретением Мироновой Е.Ю. однокомнатной квартиры и компенсации денежных средств Ларионовой О.М., так как Миронова Е.Ю. пояснила, что комнату в квартире сдает, с полученных денег живет, так как болен муж. Она (свидетель) стала подбирать варианты размена, квартира была выставлена на продажу. Однако через некоторое время, когда появился покупатель, на ее звонок Миронова Е.Ю. сказала, что на размен не согласна, что общаться надо с ее адвокатом. Она связалась с адвокатом Мироновой Е.Ю., последняя стала утверждать, что сделка по продажи доли квартиры нарушила права Мироновой Е.Ю. В связи с чем они обратились к участковому инспектору милиции, от которого узнали о наличии конфликтных отношений, существовавших у Мироновой Е.Ю. с предыдущим собственником комнаты.

Допрошенный в качестве свидетеля Карпин В.И. показал, что приходится бывшим мужем Виноградовой И.О., по просьбе которой в ДД.ММ.ГГГГ ездил с нею и Ларионовой О.М. в какую-то квартиру, куда их не пустили, из-за двери женский голос сообщил, что дверь открывать не будет. После этого они ушли, оставив в почтовом ящике квартиры какие-то документы.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей, не заинтересованных в исходе дела.

Кроме того, факт невозможности проживания Ларионовой О.М. в квартире по адресу: <адрес>, подтверждается пояснениями представителя истицы Мироновой Е.Ю. о том, что до разрешения настоящего дела Миронова Е.Ю. не считает возможным пускать Ларионову О.М. в квартиру, а также ответом на обращение Ларионовой О.М. из 23 отдела милиции, из которого следует, что Миронова Е.Ю. действительно чинит препятствия Ларионовой О.М. во вселении в принадлежащую последней комнату (л.д.11, 12).

По смыслу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Анализируя все представленные сторонами доказательства в их совокупности, руководствуясь принципом состязательности и равноправия сторон, суд считает исковые требования Мироновой Е.Ю. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку, будучи надлежащим образом уведомленной ДД.ММ.ГГГГ о продаже Адровой Е.А. принадлежащей ей 10/30 долей в квартире по адресу: <адрес> за 700000 руб., в установленный законом месячный срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, не предприняла меры для приобретения данного имущества в собственность. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи долей в квартире, заключенная ДД.ММ.ГГГГ между Адровой Е.А. и Ларионовой О.М. совершена с соблюдением требований действующего законодательства, Ларионова О.М., как собственник 10/30 долей в квартире по адресу: <адрес>, в пользование которой перешла комната, площадью 10,3 кв.м в квартире, вправе требований устранения препятствий со стороны Мироновой Е.Ю. во вселении ее в комнату квартиры, а также в обязании не чинить препятствий в пользовании комнатой и местами общего пользования в квартире.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Мироновой Е. Ю. к Адровой Е. А. о признании преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности в коммунальной квартире по адресу: <адрес>, переводе прав и обязанностей покупателя отказать.

Исковые требования Ларионовой О. М. к Мироновой Е. Ю. о вселении, не чинении препятствий в проживании удовлетворить.

Вселить Ларионову О. М. в комнату, площадью <данные изъяты> кв.м, в квартире <адрес>.

Обязать Миронову Е. Ю. не чинить препятствий Ларионовой О. М. в пользовании жилым помещением – комнатой, площадью <данные изъяты> кв.м, а также местами общего пользования (туалетом, ванной, кухней и коридором) в квартире <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.

Судья