Дело № 2-5295/11 ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Вишневецкой О.М.,

при секретаре Куленич В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Варфоломеева Э. В. к Кочегарову С. П. о взыскании денежных средств, по встречному иску Кочегарова С. П. к Варфоломееву Э. В. о признании предварительного договора незаключенным,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств в размере 200000 руб. Изменив исковые требования, истец просит взыскать указанную сумму в двукратном размере – 400000 руб. и проценты в порядке ст. 395 ГК РФ в размере 5460 руб. /л.д. 19-21/.

В обоснование заявления указывал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик уклоняется от заключения договора, отозвал доверенность у истца, в связи с чем основной договор купли-продажи не заключен, а потому предварительный договор прекратил свое действие, ответчик обязан возвратить двукратную сумму задатка, а кроме того возместить неустойку в размере, определенном условиями договора.

Представитель истца в суд явился, на иске настаивает.

Представитель ответчика в суд явился, иск признал в части взыскания 200000 руб. Заявил встречный иск к Варфоломееву Э.В. о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным. В обоснование своих требований указал, что в нарушение пункта 3 статьи 429 и статьи 554 ГК РФ в оспариваемом договоре отсутствуют сведения об имуществе, являвшегося объектом предварительного договора купли-продажи, то есть это условие не согласовано сторонами /л.д. 23/.

По мнению представителя Кочегарова договор не может считаться заключенным, поскольку сторонами не согласованы его существенные условия: не указаны реквизиты завещания, которое указано в качестве основания правообладания 1/3 долей, а на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности ему принадлежит только 1/3 доля, в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, не указаны характеристики квартиры (целевое назначение, метраж, количество комнат, этаж квартиры).

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит исковые требования Варфоломеева Э.В. подлежащими удовлетворению в части, требования Кочегарова С.П. не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, предусматривающий обязательство Кочегарова С.П. продать истцу 2/3 долей квартиры, расположенной по адресу: <адрес> за 2300000 рублей, и обязательство истца приобрести доли квартиры за указанную сумму и в счет причитающихся с него по основному договору платежей в обеспечение исполнения настоящего договора заплатить денежную сумму в размере 200000 руб. /л.д. 7/.

Обязательство по внесению обеспечительного платежа было исполнено истцом в размере 200000 рублей ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 18/.

В соответствии с п. 1 Договора стороны обязуются подписать основной договор купли-продажи долей до ДД.ММ.ГГГГ

При этом согласно п. 8 Покупатель обязуется провести подготовку документов к продаже квартиры до даты заключения основного договора на основании доверенности, выданной продавцом.

ДД.ММ.ГГГГ Кочегаровым С.П. была выдана доверенность Варфоломееву Э.В. на ведение наследственного дела после смерти Кочегаровой Г.А. (кому принадлежала 1/3 доля), которая ДД.ММ.ГГГГ была им отозвана /л.д. 9,10/.

Истец со своей стороны приступил к исполнению обязательств: нотариусом Сердюк Б.Ю. заведено наследственное дело № /л.д. 26/, вызван инспектор ПИБ для осмотра квартиры ответчика /л.д. 27/, ДД.ММ.ГГГГ предложил исполнить условия предварительного договора /л.д. 29/, ДД.ММ.ГГГГ приглашал для заключения основного договора купли-продажи /л.д. 31/.

Ответчик ДД.ММ.ГГГГ направил истцу телеграмму следующего содержания: не согласен на заключение договора и расторгаю предварительный договор купли-продажи 2/3 долей квартиры, обязуюсь вернуть денежные средства, прошу направить номер счета для их перечисления /л.д. 28/.

ДД.ММ.ГГГГ и повторно ДД.ММ.ГГГГ истец в телеграмме указал свой номер счета в банке, ДД.ММ.ГГГГ телеграммы ответчиком получены /л.д. 29,30,32,33/.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку к указанному в договоре сроку основной договор заключен не был, продавец отказался от его заключения, а покупатель не настаивает, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились ДД.ММ.ГГГГ, внесенные истцом в рамках предварительного договора денежные средства являлись с момента прекращения договора неосновательным обогащением ответчика за счет истца и подлежали возврату в силу положений ст. 1102 ГК РФ.

Сторонами достигнуто соглашение о том, что в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи долей, отзыва им доверенности покупатель вправе расторгнуть предварительный договор, при этом Кочегаров возвращает ему сумму обеспечения в размере 200000 рублей в двойном размере и выплачивает штраф в размере, эквивалентном в рублях, а так же пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ (пункт 9 договора).

То есть для продавца предусмотрена тройная ответственность – возврат двукратной суммы, штраф и пени. При этом на случай отказа покупателя от заключения договора купли-продажи указанных долей квартиры никакие меры ответственности не предусмотрены.

Кроме того пункт договора сформулирован крайне путано: не ясно в каком размере определен штраф и за какой период определен размер пени – год или день.

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Довод истца о том, что денежная сумма в размере 200000 рублей является задатком несостоятелен ввиду следующего. В силу статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения; соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме; в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Из данного положения закона следует, что соглашение о задатке всегда должно иметь письменную форму, причем в таком соглашении передаваемая денежная сумма должна именоваться задатком. В заключенном сторонами договоре стороны денежную сумму в 200000 рублей задатком не именуют. А, кроме того, по предварительному договору не могут передаваться денежные средства в счет причитающихся по договору платежей, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора. Задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является сторона, передавшая задаток.

По смыслу статьи 426 ГК РФ предварительный договор предусматривает обязанность заключить в будущем основной договор и право в судебном порядке понудить другую сторону заключить основной договор.

Поэтому суд пришёл к выводу о невозможности применения задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору и невозможности применения к возникшим из предварительного договора отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.

Данная сумма не является задатком и в соответствии с пунктом 3 статьи 380 ГК РФ ее следует считать авансом.

Назначение обеспечительного платежа предусмотренного п. 9 рассматриваемого предварительного договора, состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате квартиры.

Поскольку предварительный договор, являясь по существу выражением намерения сторон заключить в будущем договор купли-продажи долей квартиры, не порождал у его сторон каких-либо имущественных прав и обязанностей, в том числе обязанности покупателя произвести оплату проданного ему товара, законных оснований для выплаты истцу двукратного размера внесенной суммы не имеется.

Взыскание дополнительных сумм помимо, внесенных истцом в счет исполнения денежного обязательства при прекращении встречного обязательства по заключению договора, влечет для истца неосновательное обогащение.

При таких обстоятельствах, положения п. 9 договора в силу их противоречия требованиям закона являются ничтожными и не подлежат применению.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Разрешая заявленные требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходит из того что при определении начала течения срока исчисления процентов надлежит исходить из даты направления ответчику требования о возврате суммы, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ и положения ч. 2 ст. 314 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении...

Истец имеет право на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ - дата получения ответчиком заявления истца с реквизитами для возврата денежных средств + 7 дней) по ДД.ММ.ГГГГ

Период просрочки составит 80 дней. За указанный период проценты составят: 8,25% (ставка рефинансирования ЦБ РФ на момент обращения истца в суд): 360 банковских дней = 0,02% за каждый день просрочки* 200000 руб. = 45,83 руб. за день*80 дней просрочки = 3666 руб.

В связи с чем ко взысканию с ответчика в пользу истца подлежат денежные средства в размере 3666 руб.

Требования по встречному иску удовлетворению не подлежат как необоснованные.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

1/3 доля находилась в собственности Кочегаровой Г.А., которая ДД.ММ.ГГГГ умерла, оставив в пользу Кочегарова С.П. завещание от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на указанную долю не зарегистрировано.

Согласно п. п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Так, согласно п. 1 договора продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ продать покупателю 2/3 доли в квартире по адресу: <адрес> <адрес>. доли принадлежат продавцу на основании свидетельство о государственной регистрации права собственности, указаны серия, номер, кадастровый номер объекта и на основании завещания от ДД.ММ.ГГГГ

В пункте 2 договора содержатся сведения о продажной стоимости квартиры.

Суд не принял довод Кочегарова С.П. о несоответствии оспариваемого договора требованиям статьи 554 ГК РФ, поскольку в нем содержатся все данные, позволяющие однозначно определить подлежащее передаче покупателю по основному договору недвижимое имущество.

Положения статьи 554 ГК РФ не устанавливают каких-либо формальных требований или обязательных реквизитов, которые должны использоваться сторонами при описании предмета. Поэтому утверждение истца о необходимости в обязательном порядке указывать сведения, которые включаются в ЕГРП (п. 3 и 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации) не основано на законе.

В предварительном договоре ссылка на завещание от ДД.ММ.ГГГГ, т.к. после смерти Кочегаровой Г.А. открылось наследство в виде 1/3 в праве собственности на ту же квартиру. Учитывая, что в силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, Кочегаров, вопреки утверждениям его представителя, заключил договор на принадлежавшее ему имущество.

Таким образом, предварительный договор позволяет определить все существенные условия договора купли-продажи, государственной регистрации не подлежит, в связи с чем оснований для его признания незаключенным не имеется.

В предусмотренные предварительным договором сроки основной договор сторонами не заключен, к моменту обращения истца в суд срок заключения основного договора истек, уплаченная по предварительному договору сумма истцу не возвращена, в связи с чем суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании денежных средств уплаченных по предварительному договору в полном объеме с начислением процентов на сумму неосновательного обогащения с учетом требований ст. 1102 и ч. 2 ст. 1107 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Кочегарова С. П. в пользу Варфоломеева Э. В. денежную сумму, оплаченную по договору в размере 200000 руб., за пользование чужими денежными средствами – 3666 руб., госпошлину в размере 5200 руб.

В иске Кочегарова С. П. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.

Судья: