Дело № 2-1115/12
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 октября 2012 года Нурлатский
районный суд Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Медянцевой С.В.,
при секретаре Маланьиной Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ермолаева Е.А. к Исполнительному комитету Нурлатского муниципального района Республики Татарстан, обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Уютный дом» и некоммерческой организации «Государственный жилищный Фонд при Президенте Республики Татарстан» о признании договора социальной ипотеки и договора найма жилого помещения недействительными, обязании заключить с ним договор социального найма,
УСТАНОВИЛ:
Истец Ермолаев Е.А. обратился в суд с иском к Исполнительному комитету Нурлатского муниципального района Республики Татарстан, обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Уютный дом» и Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» о признании договора социальной ипотеки и договора найма жилого помещения недействительными, а также обязании заключения с ним договора социального найма жилого помещения. В обоснование иска указал, что он проживал в <адрес> РТ на основании договора купли-продажи. Решением Межведомственной комиссии <адрес> и <адрес> и постановлением Главы администрации <адрес> и <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ дом, в котором находилась его квартира, был признан непригодным для дальнейшего проживания граждан (ветхим) и включен в Республиканскую программу ликвидации ветхого жилья. Поскольку в данном доме проживало большое количество работников Нурлатского отделения Куйбышевской железной дороги, Куйбышевская железная дорога и Правительство РТ заключили договор о социально - экономическом сотрудничестве по улучшению транспортного обслуживания в республике и обеспечению работы предприятий железнодорожного транспорта, согласно которому Правительство Республики и Куйбышевская железная дорога приняли на себя обязательство финансировать в равных долях строительство жилых домов для переселения в 2000-2002 годах 80 семей из ветхого жилья, включая строительство жилого дома, в котором он в настоящее время проживает.
Постановлением Главы администрации <адрес> и <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ он был включен в список семей для первоочередного отселения из аварийного и ветхого жилого фонда.
В апреле 2008 года после завершения Республиканской программы ликвидации ветхого жилья ему для проживания была предоставлена <адрес>. Заселился он в квартиру по указанию администрации, ордер на вселение в квартиру ему не выдали. Вместо ордера было предложено заключить договор социальной ипотеки.
Указанная квартира была предоставлена им после того, как он в отделе учета и распределения жилой площади Исполкома Нурлатского муниципального образования подписал два заполненных экземпляра договора социальной ипотеки №. Без подписания указанного договора ключи от квартир ему не выдавали. В качестве второй стороны в договоре был указан социально-ипотечный потребительский кооператив «Строим будущее», действующий от имени НО Государственный жилищный фонд при Президенте РТ на основании договора поручения №/ф от ДД.ММ.ГГГГ. Подписание данного договора было непременным условием предоставления жилья со стороны Исполкома.
Жилой дом, в котором находилась его прежняя квартира, был признан ветхим жильем в период действия Жилищного Кодекса РСФСР и нормативных актов Республики Татарстан, регулирующих порядок предоставления жилых помещений по Программе ликвидации ветхого жилья.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ООО УК «Наш дом» заключил с ним договор найма жилого помещения на 5 лет.
Просит признать договор социальной ипотеки недействительной сделкой, признать договор найма жилого помещения с Государственным учреждением ООО Управляющая компания «Наш дом <адрес> РТ» недействительным и обязать Исполнительный комитет <адрес> муниципального района РТ заключить с ним договор социального найма жилого помещения – <адрес>.
В судебном заседании истец Ермолаев Е.А., изменив исковые требования, просил признать договоры социальной ипотеки и найма жилого помещения недействительными и обязать Исполнительный комитет Нурлатского муниципального района РТ передать ему в собственность жилое помещение – <адрес>, поскольку предыдущая квартира принадлежала ему на праве собственности.
Представитель ответчика - Исполнительного комитета Нурлатского муниципального района РТ в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика - НО «ГЖФ при Президенте РТ» на судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В письменном отзыве на исковое заявление указывает, что исковые требования истца не признает. Спорный дом является собственностью НО «ГЖФ» и состоит на их балансе. Строительство дома было полностью финансировано из средств НО «ГЖФ» по программе социальной ипотеки, государственные средства или средства других юридических или физических лиц на строительство дома не выделялось. Квартиры в <адрес> должны распределяться только по программе социальной ипотеки. Распределение жилья по программе социальной ипотеки возложено на жилищные комиссии при ИКМО. Считает, что истцы приняли добровольное участие в программе социальной ипотеки, ими написано соответствующее заявление и подписан договор социальной ипотеки и признавать его недействительным, оснований нет. Также указал, что вынесенное Главой администрации постановление № от ДД.ММ.ГГГГ незаконно, поскольку на момент его вынесения и распределения жилья спорного дома не существовало, так как разрешение на его строительство было выдано лишь ДД.ММ.ГГГГ, а дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Кроме этого, просит применить срок исковой давности, поскольку истцами, оспаривающими договор социальной ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, пропущен трехгодичный срок исковой давности.
Представитель ответчика - ООО Управляющая компания «Уютный дом» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РСФСР, утратившего силу с ДД.ММ.ГГГГ, нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане, проживавшие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям.
На основании ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.
Судом установлено, что истец проживал в принадлежащей ему на праве собственности <адрес>. В связи с признанием данного дома ветхим истец был включен в список нуждающихся в получении жилья по программе ликвидации ветхого жилья, взамен ранее занимаемого жилого помещения, право пользования которым у истца было прекращено, ему была предоставлена <адрес> РТ общей площадью 59,5 кв.м. Новая квартира предоставлена истцу на условиях договора социальной ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным от имени ГЖФ его поверенным – ПК «Строим будущее», этот договор истец просит признать недействительной сделкой в силу ее ничтожности.
В силу ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Программа ликвидации ветхого жилья в <адрес> была официально завершена на основании Указа Президента РТ от ДД.ММ.ГГГГ «О мерах по регулированию деятельности Государственного жилищного фонда при Президенте РТ». Государственный жилищный фонд при Президенте РТ был реорганизован в некоммерческую организацию «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ».
Судом установлено, что в соответствии с договором №/ф от ДД.ММ.ГГГГ Государственный жилищный фонд при Президенте РТ выступил «Инвестором» с одной стороны, а застройщиком ГУП УЖКХ <адрес> и <адрес> строительства жилого дома в <адрес> поз. 18а, в котором находится спорная квартира. Согласно данному договору, инвестор и застройщик объединяют свои вклады для осуществления строительства вышеназванного дома. Сроком окончания строительства в договоре указано ДД.ММ.ГГГГ. Соглашение об изменении и дополнении от ДД.ММ.ГГГГ изменяет срок окончания строительства дома на ДД.ММ.ГГГГ.
Впоследующем по договору №/ф об инвестировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между НО «ГЖФ при Президенте РТ» и МУ «Управление строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> РТ», договор №\ф от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут и средства, затраченные по нему на строительство дома, перешли новому инвестору.
ДД.ММ.ГГГГ <адрес> (поз.18а) по <адрес> на основании разрешения на ввод в эксплуатацию был введен в эксплуатацию.
Исследовав все представленные доказательства, суд считает, что суду представлено достаточно достоверных сведений, свидетельствующих о возведении указанного дома по программе ликвидации ветхого жилья за счет средств Государственного внебюджетного фонда при Президенте РТ, который выступал инвестором, правопреемником которого является ГЖФ. Согласно Постановлениям Кабинета Министров РТ от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, жилые дома, построенные за счет средств Государственного жилищного фонда РТ, подлежали передаче в коммунальную (муниципальную) собственность по подписываемому сторонами передаточному акту.
Согласно Уставу Государственного внебюджетного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан, утвержденному Указом Президента Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ N УП-284, действовавшему до ДД.ММ.ГГГГ:
- основной задачей фонда, в том числе, является финансирование работ по ликвидации ветхого жилищного фонда и реконструкции кварталов ветхого жилья;
- для реализации основных задач Фонд осуществляет функции: инвестора по финансированию работ, направленных на ликвидацию ветхого жилищного фонда и реконструкцию кварталов ветхого жилья; кредитования жилищного строительства для граждан, проживающих в ветхом жилищном фонде; к правам Фонда
Согласно п.2.1 ст.2 Устава НО «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ» Фонд является правопреемником Государственного внебюджетного фонда при Президенте РТ. К Фонду переходят все имущественные и неимущественные права и обязанности Государственного внебюджетного жилищного фонда при Президенте РТ, в соответствии с передаточным актом.
Согласно ст.18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от ДД.ММ.ГГГГ №, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведении органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Согласно ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено, что по окончании строительства жилой <адрес> РТ в муниципальную собственность передан не был в нарушение требований ст.18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и Постановлений Кабинета Министров РТ от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.
Согласно уведомлению Управления Росреестра право на спорную квартиру ни за кем не зарегистрировано.
Принципы правовой справедливости и равенства, на которых основано осуществление прав и свобод человека и гражданина в РФ, предполагают, что придание обратной силы закону, ухудшающему положение граждан и означающему, по существу, отмену для этих лиц определенных прав, противоречит и несовместимо с положениями ст.1 ч.1, ст.2, ст.18, ст.54 ч.1, ст.55 ч.2 Конституции РФ, поскольку по смыслу указанных положений изменение законодателем ранее установленных условий должно осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства. Таким образом, изменение правового регулирования условий для реализации права граждан на получение жилья по программе ликвидации ветхого жилья, в силу которого произошло ограничение прав одних граждан перед другими, нельзя признать законным и справедливым. При этом сам по себе факт допущенных нарушений, выразившихся в не передаче в установленном порядке ГЖФ в муниципальную собственность и в непринятии исполкомом района в муниципальную собственность построенного за счет государственных средств жилого дома, не может ограничить жилищные права истца, в том числе и право бесплатного получения жилья в собственность.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (постановления от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П), соблюдение конституционного принципа равенства, гарантирующего защиту от любых проявлений дискриминации, означает - помимо недопустимости установления в законе какого-либо различия, исключения или предпочтения, - запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания. Исходя из этого, государство должно гарантировать равенство прав граждан, находящихся в одинаковых условиях.
То обстоятельство, что строительство дома, в который истец должен был быть переселен по Программе ликвидации ветхого жилья, не было завершено до ДД.ММ.ГГГГ, не может отражаться на его правах. На переселение истца по указанной Программе были выделены бюджетные средства, они вложены в строительство данного дома, следовательно, квартира ему должна быть предоставлена на основаниях, предусмотренных данной Программой. Принимая Программу ликвидации ветхого жилого фонда, <адрес> приняла на себя обязательство обеспечить жильем всех граждан, подпадающих под действие данной Программы. Реализация данной Программы была возложена на Государственный жилищный фонд при Президенте РТ. Обязательства должны исполняться надлежащим образом вне зависимости от изменения организационно-правовой формы ответчика.
Установлено, что большая часть строительства была осуществлена в период действия Программы ликвидации ветхого жилья, удорожание объекта по договору от ДД.ММ.ГГГГ было вызвано как ростом цен, так и изменением общей площади дома с 857 кв.м. до 1104,2 кв.м. Кроме того, как следует из Закона РТ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРТ «О бюджете Республики Татарстан на 2007 год» жилищное строительство (на год окончания строительства спорного жилого дома), в том числе по программе социальной ипотеки, финансировалось исключительно из бюджета Республики Татарстан.
Из пояснений истца следует, что без заключения договора социальной ипотеки ему не передавали ключи от спорной квартиры, и он был поставлены в безвыходную ситуацию.
При таких обстоятельствах исковые требования о признании заключенного с истцом договора социальной ипотеки недействительным (ничтожным) обоснованы и подлежат удовлетворению.
В настоящее время в спорной квартире по месту жительства зарегистрирован истец. Квартира, в которой истец проживал до переселения, принадлежала ему на праве собственности в силу договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Договор найма жилого помещения от 19 апреля 2008 года, заключенный между ООО «Управляющая компания «Наш дом» и Ермолаевым Е.А., суд считает ничтожным, поскольку ООО «Управляющая компания «Наш дом» не являлась ни собственником квартиры, ни уполномоченным на то лицом, т.е. не имело права заключать указанный догово<адрес> таких обстоятельствах данная сделка ничтожна.
С учетом того, что предыдущая квартира принадлежала истцу на праве собственности, суд считает требование истца, об обязании Исполнительного комитета Нурлатского муниципального района РТ передать ему жилое помещение – <адрес> в собственность подлежащими удовлетворению.
Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Из письма НО «ГЖФ при Президенте РТ» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Ермолаев Е.А. отказался подписать протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина к договору социальной ипотеки №.
При таких обстоятельствах довод ответчика НО «ГЖФ при Президенте РТ» о применении трехгодичного срока исковой давности в отношении оспаривания договора социальной ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, не может быть принят судом, поскольку протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры, являющийся неотъемлемой частью договора № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором также должен был быть оговорен предмет договора, а именно спорная <адрес>, не был подписан.
Таким образом, суд считает, что в данном случае не может быть применен трехгодичный срок исковой давности.
Доводы представителя НО «ГЖФ при Президенте РТ» о незаконности вынесенного Главой администрации постановления № от ДД.ММ.ГГГГ суд считает также несостоятельными, поскольку данное постановление никем не отменено, НО «ГЖФ при Президенте РТ» с требованиями о признании постановления незаконным также не обращалось.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ермолаева Е.А. к Исполнительному комитету Нурлатского муниципального района Республики Татарстан, обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Уютный дом» и некоммерческой организации «Государственный жилищный Фонд при Президенте Республики Татарстан» о признании договора социальной ипотеки и договора найма жилого помещения недействительными, признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать недействительным договор социальной ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между некоммерческой организацией «Государственный жилищный Фонд при Президенте Республики Татарстан» и Е.А..
Признать договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом» и Ермолаевым Е.А., недействительным.
Обязать Исполнительный комитет Нурлатского муниципального района Республики Татарстан передать <адрес> Республики Татарстан Ермолаеву Е.А. в собственность.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нурлатский районный суд Республики Татарстан а ответчик вправе подать в суд, принявший решение, заявление об отмене данного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии решения суда.
Судья: С.В. Медянцева