Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 мая 2012 года город Ноябрьск ЯНАО
Ноябрьский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа
в составе председательствующего судьи НИГМАТУЛЛИНОЙ Д.М.
при секретаре судебного заседания АБЗАЛОВЕ А.В.,
с участием представителей истцов Любимого В.Ф., представителя ответчика Гизатуллиной Р.Н. – Виноградова А.В., ответчика Лесконоженко А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Лесконоженко КА и Лесконоженко ЕА к Лесконоженко АЕ и Гизатуллиной РН о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения и возложении на Гизатуллину обязанности освободить жилое помещение, по иску Гизатуллиной РН к Лесконоженко АЕ о признании сделки недействительной,
У С Т А Н О В И Л:
ДД.ММ.ГГГГ Лесконоженко К.А. и Лесконоженко Е.А. обратились в суд с иском к Лесконоженко А.Е. и Гизатуллиной Р.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры и выселении Гизатуллиной Р.Н. из жилого помещения. В обоснование иска указали, что являются участниками долевой собственности на квартиру <адрес> – по ... доли принадлежит каждой из них, и ... доли принадлежала Лесконоженко А.Е. В настоящее время им стало известно, что Лесконоженко А.Е. продал свою долю в праве собственности Гизатуллиной Р.Н. за ... рублей, однако их согласия на это получено не было, их право преимущественной покупки доли нарушено. Просили перевести на них права и обязанности покупателя по заключенному между Лесконоженко А.Е. и Гизатуллиной Р.Н. договору купли- продажи доли, выселить Гизатуллину из квартиры и взыскать с ответчиков солидарно уплаченную ими при подаче искового заявления государственную пошлину.
ДД.ММ.ГГГГ Гизатуллина Р.Н. обратилась в суд с иском к Лесконоженко А.Е. о признании сделки купли-продажи той же квартиры недействительной, передаче ему ... доли в праве собственности на квартиру и взыскании с него уплаченных ею по оспариваемому договору ... рублей. В обоснование иска указала, что ответчик ввел ее в заблуждение относительно отсутствия у его дочерей желания приобрести его долю в праве собственности на квартиру и уведомления их о его намерении продать квартиру другому лицу, иначе она не стала бы заключать с ним сделку.
Впоследствии Лесконоженко Е.А. и Лесконоженко К.А. уточнили свои исковые требования в части выселения Гизатуллиной Р.Н. – просили обязать ее освободить квартиру и передать ее им по акту приема-передачи.
Лесконоженко Е.А., Лесконоженко К.А. и Гизатуллина Р.Н. в судебное заседание не явились, направив в суд своих представителей.
Представитель Лесконоженко К.А. и Лесконоженко Е.А. – Любимый В.Ф. в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивал в полном объеме, привел изложенные в исковом заявлении доводы. Дополнительно пояснил, что в иске в качестве места жительства Лесконоженко Е.А. указан адрес квартиры по улице ..., являющийся последним местом регистрации истца. В конце ДД.ММ.ГГГГ года Лесконоженко А.Е. звонил матери истцов – ФИО3 сказал, что намерен прдать свою долю в квартире за ... рублей, на что та, имея на руках необходимые доверенности от дочерей (истцов) согласилась. Решение этого вопроса отложили до возвращения сторон из отпусков. Когда отпуска закончились, Лесконоженко не позвонил и о своем решении никому не сообщил. В спорной квартире он жил один, направлять туда уведомления не было никакой необходимости. Действия ответчика по продажи доли постороннему лицу были умышленными, так как между ним и истцами (их матерью) существуют споры относительно приобретенных в период брака квартир и относительно исполнения ответчиком родительских обязанностей по отношению к истцу Лесконоженко К.А. Согласие ответчика с иском Гизатуллиной нарушает права истцов. Гизатуллина при заключении сделки знала о том, что у истцов есть преимущественное право покупки доли, но он сказал ей, что те отказались от приобретения доли, а она это обстоятельство не проверила, тем самым действуя неосмотрительно. ...
Представитель Гизатуллиной Р.Н. – Виноградов А.В. с предъявленным к ней иском не согласился, настаивал на удовлетворении иска о признании договора недействительным и взыскании с ответчика в ее пользу ... рублей. Суду пояснил, что Гизатуллина стала жертвой обстоятельств, Лесконоженко А.Е., желая улучшить свои жилищные условия, при заключении сделки ее обманул, показал ей квитанции об отправке писем, а не конверты, она не знала, что письма вернулись. Он рассказывал ей, что звонил дочерям, показывал ей распечатку телефонных звонков. В регистрационной палате специалист также заверила ее, что с документами все в порядке. Выселения Гизатуллиной ответчик не требует, в случае признания договора недействительным Гизатуллина останется проживать в комнате, определенной в пользование ответчика, на основании какого-нибудь другого договора, они сами потом договорятся, что будет соответствовать ее интересам. Выселяться из квартиры ей некуда, другого жилья в Ноябрьске у нее нет.
Лесконоженко А.Е. в судебном заседании согласился с иском Гизатуллиной, исковые требования Лесконоженко Е.А. и Лесконоженко К.А. не признал, пояснив, что в ДД.ММ.ГГГГ был в <адрес>, разговаривал с дочерьми по поводу продажи доли, при них звонил их матери – ФИО3., предложил цену доли в ... рублей. Та согласилась, но через неделю перестала отвечать на телефонные звонки. Дочь ФИО2 сказала ему, что все вопросы по доле решает мама, чтобы он общался по этому поводу с ФИО3. Полагает, что письма не были получены адресатами – истцами и их матерью – умышленно. Вернувшиеся конверты вскрывались в регистрационной палате при сдаче документов, Гизатуллина при этом не присутствовала; документы они сдавали и расписывались за все по отдельности, в отсутствие друг друга. Он согласен вернуть деньги Гизатуллиной, найдет необходимую сумму в ближайшее время. В настоящее время он намерен оставить долю в своей собственности. В ДД.ММ.ГГГГ года он ездил в <адрес>. В то время ФИО2 в квартире по улице ... не проживала.
С учетом мнения явившихся в судебное заседание лиц суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие Лесконоженко К.А., Лесконоженко Е.А. и Гизатуллиной Р.Н. с последующим направлением им копии принятого решения.
Выслушав Лесконоженко А.Е., представителей Лесконоженко Е.А., Лесконоженко К.А. и Гизатуллиной Р.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
В соответствии со ст.17 и 35 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно ст.209, 212, 244, 304 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества. Собственник жилого помещения вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц действия. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Из свидетельств о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года и № от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что по ... доли в праве собственности на квартиру <адрес> принадлежит Лесконоженко К.А и Лесконоженко Е.А. (далее – истцы), государственная регистрация прав произведена на основании решения ДД.ММ.ГГГГ (л.д....).
Исходя из упомянутого решения суда, обладателем оставшейся ... доли в праве собственности на квартиру являлся Лесконоженко А.Е. (далее – ответчик) (л.д....).
Особые условия реализации прав и полномочий участников общей долевой собственности установлены главой 16 ГК РФ. Так, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ (ст.246 ГК РФ). При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее; если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.1 и п.2 ст.250 ГК РФ).
Таким образом, любой из участников долевой собственности на спорный объект – истцы либо ответчик – при продаже своей доли были обязаны исполнить вышеуказанные требования, а если бы сособственники отказались от покупки доли либо никак не отреагировали на предложение продавца, то продавец был бы вправе продать долю любому лицу. Следовательно, установление факта отказа либо игнорирования имеющими право преимущественной покупки лицами предложения решившего продать свою долю участника долевой собственности, напрямую связано с фактом и моментом получения остальными участниками долевой собственности такого предложения.
В судебном заседании ответчик утверждал, что он уведомлял истцов о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру как устно по телефону, так и путем направления по их известным ему адресам писем – уведомлений. В подтверждение указанного для обозрения представлены распечатка телефонных звонков и копии упомянутых писем с почтовыми конвертами, оригиналы которых у него также имеются.
Из представленных материалов следует, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик действительно звонил на принадлежащий Лесконоженко Е.А. телефонный номер, разговоры длились ... минуты соответственно (л.д....), однако их содержание и тема не известны.
Что касается письменных уведомлений, то они ДД.ММ.ГГГГ направлялись ответчиком истцам по адресу: <адрес> и по месту нахождения спорной квартиры. Письмо было направлено и матери истцов – ФИО3 по адресу: <адрес>. Из текста писем следует, что ответчик выразил намерение продать свою долю в праве собственности на квартиру за ... рублей без рассрочки платежа, упомянув о том, что в случае, если истцы откажутся от покупки, либо не приобретут право собственности в течение месяца, он продаст долю третьему лицу. Согласно отметкам почтовых организаций все направленные ответчиком заказные письма были возвращены отправителю ДД.ММ.ГГГГ с пометкой ... (л.д....).
Ссылки ответчика на то, что он направлял письма по известным ему адресам истцов, полностью опровергаются пояснениями свидетеля ФИО3, из которых следует, что истцы в квартире по <адрес> не проживают с ДД.ММ.ГГГГ года, о чем ответчик не мог не знать, так как та квартира тоже находилась в долевой собственности бывших членов одной семьи Лесконоженко, и она с дочерьми дала ему нотариальное согласие на отчуждение его доли в ДД.ММ.ГГГГ года. Ответчик знал о том, что для продажи доли требуется такое согласие, однако не взял его у дочерей. Знал он и о том, что с ДД.ММ.ГГГГ года квартира пустует. В ДД.ММ.ГГГГ года он был в <адрес> и знал, что дочери живут в другом месте. Кроме того, в ДД.ММ.ГГГГ году в <адрес> был суд по квартире, куда он направил уведомление, истцы участвовали в судебных заседаниях, сообщали суду свои новые адреса, ответчик тоже там был и все слышал, знал, что истцы не живут по тому адресу, куда он направил письма. Сама она уведомление также не получила, так как с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ находилась в отпуске за пределами города, а затем с ДД.ММ.ГГГГ уехала к дочерям в <адрес>
Ответчик же, в свою очередь, пояснял, что когда он в ДД.ММ.ГГГГ года приехал в <адрес>, ФИО3 уже не проживала в квартире по улице <адрес>. Не оспаривал он ни факта судебных разбирательств относительно этой квартиры в <адрес>, ни факта своего и дочерей участия в них.
При таких обстоятельствах следует признать, что уведомление участникам долевой собственности было направлено по адресу, по которому они заведомо для ответчика не проживали. Ответчику доподлинно было известно о том, что его предложение другими участниками долевой собственности не получено, а, как следствие, и о том, что у него не возникло права на отчуждение доли любому другому лицу, что дополнительно подтверждается самим по себе фактом наличия у него представленных впоследствии оригиналов почтовых конвертов и уведомлений.
Однако, не смотря на это, ДД.ММ.ГГГГ между ним и Гизатуллиной Р.Н. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру (л.д....), что нельзя признать законным ввиду нарушения принадлежащего истцам права преимущественной покупки доли ответчика.
Согласно п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
О совершении сделки истцам стало известно от их матери в ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждено показаниями свидетелей ФИО3 и ФИО1
Следовательно, в настоящее время имеются все основания для перевода на Лесконоженко Е.А. и Лесконоженко К.А. прав покупателя по договору купли-продажи, заключенного между ответчиками ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем в силу положений ст.304 ГК РФ истцы вправе требовать от ответчицы освободить квартиру и передать ее им по акту приема-передачи, что не противоречит нормам гражданского законодательства о порядке передачи недвижимого имущества.
Применение положений п.2 и 3 ст.250 ГК РФ не лишает Гизатуллину возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, а закрепление на законодательном уровне условий и порядка распоряжения находящимся в общей долевой собственности имуществом направлено на защиту прав и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности и не может рассматриваться как нарушающее конституционные права покупателя (...).
Что касается исковых требований Гизатуллиной, то в их обоснование она сослалась на то, что ответчик ввел ее в заблуждение, сказав, что дочери знают о том, что он намерен продать ей свою долю, и не претендуют на нее. Она просит признать сделку недействительной на основании ст.179 ГК РФ как сделку, совершенную под влиянием обмана со стороны ответчика.
С указанным нельзя согласиться, поскольку непосредственно после подписания договора сам договор и все необходимые документы были сданы ответчиками на государственную регистрацию. При этом ответчиками был подписан один и тот же документ – ...), из которой четко усматривается, что вместе с договором в регистрирующий орган были сданы копии конвертов на ... листах, а также копии ....
По этой причине также не могут быть приняты во внимание пояснения ответчика и представителя ответчицы о том, что документы на регистрацию они сдавали по отдельности друг от друга.
Сам по себе процесс заключения сделки с недвижимостью имеет несколько обязательных стадий, и на каждой из них сторона (при наличии на то законных оснований) вправе отказаться от сделки. Исходя из содержания ст.131, 164 и 165 ГК РФ собственность на недвижимое имущество возникает лишь с момента ее государственной регистрации, а сделка по ее приобретению недвижимости, а равно доли в праве на нее, становится действительной только после государственной регистрации таковой.
О неполучении писем ответчика иными участниками долевой собственности и недобросовестности действий ответчика хотя бы при сдаче документов ответчица точно знала, однако от дальнейшего заключения сделки, необходимой и обязательной завершающей стадией которого является ее государственная регистрация, не отказалась, хотя, несомненно, имела такую возможность.
Сделка завершена, право собственности Гизатуллиной на долю зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ...) и копией свидетельства о государственной регистрации ее права (л.д....
При таких обстоятельствах следует констатировать, что Гизатуллина, завершая сделку, действовала намеренно, поэтому нет никаких правовых оснований для признания оспариваемой ею в настоящее время сделки недействительной, в связи с чем в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи недействительным ей следует отказать. Не подлежат удовлетворению и вытекающие из основного требования о передаче предмета спора ответчику и взысканию с ответчика в ее пользу уплаченной по договору суммы в размере ... рублей.
Факт изменения позиции ответчика относительно необходимости отчуждения в настоящее время доли не имеет никакого правового значения, поскольку за основу при рассмотрении данного спора должны быть приняты обстоятельства, имевшие место в период заключения сделки, а он в то время четко, последовательно, добровольно и целенаправленно совершал действия по отчуждению этой доли, тем самым заведомо для себя нарушая права истцов.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поскольку исковые требования Лесколоженко К.А. и Лесконоженко Е.А. признаны подлежащими удовлетворению, то понесенные ими судебные расходы в виде уплаченной при подаче искового заявления государственной пошлины (...) подлежат взысканию в их пользу с ответчиков в солидарном порядке.
Поскольку истцами было заявлено два исковых требования, одно из которых является требованием неимущественного характера (возложение обязанности освободить квартиру), а второе – имущественным (о переводе прав покупателя), при подаче искового заявления подлежала уплате государственная пошлина в размере ... рублей (..., однако уплачено ими было лишь ..., в связи с чем государственная пошлина в размере ... должна быть дополнительно взыскана с них в местный бюджет.
Ответчицей также было заявлено два исковых требования – одно неимущественного (о признании сделки недействительной), а второе – имущественного (о взыскании с ответчика ...) характера; уплате подлежала государственная пошлина в общем размере ..., однако уплачено было ... ответчица уплатила при подаче непринятого судом встречного искового заявления (...), которые подлежат зачету при решении вопроса о том, какую сумму необходимо довзыскать с нее в местный бюджет. Эта сумма составляет (....
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Лесконоженко КА и Лесконоженко ЕА удовлетворить в полном объеме.
Перевести на Лесконоженко КА и Лесконоженко ЕА права и обязанности покупателя по договору купли-продажи ... доли в праве собственности на квартиру <адрес>, заключенному между Лесконоженко АЕ и Гизатуллиной РН ДД.ММ.ГГГГ.
Обязать Гизатуллину РН освободить квартиру № <адрес> и передать ее по акту приема-передачи Лесконоженко КА и Лесконоженко ЕА.
Гизатуллиной РН в удовлетворении исковых требований к Лесконоженко АЕ о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <адрес>, заключенного между Лесконоженко АЕ и Гизатуллиной РН ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, и взыскании с Лесконоженко АЕ уплаченной по договору суммы в размере ... отказать.
Взыскать с Лесконоженко АЕ и Гизатуллиной РН солидарно в пользу Лесконоженко КА судебные расходы в размере ....
Взыскать с Лесконоженко АЕ и Гизатуллиной РН солидарно в пользу Лесконоженко ЕА судебные расходы в размере ....
Взыскать с Лесконоженко КА и Лесконоженко ЕА государственную пошлину в бюджет муниципального образования город Ноябрьск в общем размере ... с каждой из них.
Взыскать с Гизатуллиной РН государственную пошлину в бюджет муниципального образования город Ноябрьск в размере ....
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи жалобы через Ноябрьский городской суд.
...
Решение в окончательной форме принято 4 июня 2012 года.
...
Судья Д.М.Нигматуллина
...