РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 июля 2011 года г. Ноябрьск, ЯНАО
Ноябрьский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа
в составе:
председательствующего судьи Кравцовой Е.А.
при секретаре Смокиной А.А.,
с участием: представителя истца Любимой О.А., представителя ответчика Бикбулатова И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Архиповой В.Н. к администрации МО <адрес> о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,
установил:
Истец обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к администрации МО г. Ноябрьск о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, взыскании выкупной стоимости в сумме <данные изъяты> взыскании убытков и судебных расходов. В обоснование требований указала, что <адрес> принадлежала истцу на праве собственности. На основании заключения МВК от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> признан непригодным для проживания, включен в Перечень жилых помещений, непригодных для проживания. Ответчиком принято решение о выкупе у истца спорной квартиры на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> Истцом в адрес Ноябрьского городского департамента по имуществу администрации МО г. Ноябрьск было направлено заявление об изъятии земельного участка путем его выкупа по рыночной стоимости. Однако, администрация МО г. Ноябрьск в изъятии земельного участка истцу отказала ввиду не исполнения собственником жилого помещения обязанности по сносу дома. Полагает, что бездействие администрации МО г. Ноябрьск, выражающееся в уклонении от изъятия земельного участка путем его выкупа, существенно нарушает права истца.
Ответчиком представлены возражения на исковое заявление, суть которых сводится к следующему. Изъятие жилого помещения у истца осуществлялось не в рамках ст. 32 ЖК РФ, а в связи с реализацией программы «Жилище», в соответствии с Законом ЯНАО № 36-ЗАО, в соответствии с которым у собственников жилых помещений выкупается только жилое помещение без земельного участка. Процедура изъятия земельного участка не осуществлялась. Кроме того, НГДИ не имеет денежных средств, предназначенных для изъятия жилых помещений.
В судебном заседании истец не присутствовала, уполномочила представлять свои интересы представителя по доверенности.
Представитель истца в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивала, приводила доводы, содержащиеся в иске.
Представитель ответчика администрации МО г. Ноябрьск в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Полагает, что одновременно с выкупом жилого помещения был выкуплен и земельный участок. Кроме того, истцом завышена выкупная цена, в подтверждение представлен расчет цены выкупа земельного участка.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежало жилое помещение – <адрес>, а также 23/100 доли в праве общей долевой собственности на имущество в многоквартирном доме, земельный участок, категория земли населенных пунктов общей площадью 1518 кв.м. <данные изъяты> Постановлением администрации МО г. Ноябрьск № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения спорного земельного участка <данные изъяты> земельный участок имеет кадастровый номер <данные изъяты>
В силу ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище.
Согласно п. 8 ч.1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных правоотношений отнесено признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.
Статьей 86 ЖК РФ установлено, что в связи со сносом дома обязанность по предоставлению жилого помещения возложена на орган местного самоуправления, принявший решение о сносе.
Таким образом, принятие решения о сносе многоквартирного дома, признанного непригодным для проживания, сроков отселения жильцов и предоставлении жилых помещений взамен непригодных для проживания является компетенцией администрации муниципального образования г. Ноябрьск.
Статья 32 ЖК РФ определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Таким образом, первый этап представляет собой принятие решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок изъятия земельного участка установлен ст. 279 - 286 Гражданского кодекса РФ и ст. 49, 55 Земельного кодекса РФ. На втором этапе орган государственной власти или местного самоуправления, ранее принявший решение об изъятии земельного участка, принимает решение об изъятии жилого помещения.
Частью 1 статьи 32 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен частью 7 статьи 32 ЖК РФ. В нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
В соответствии с распоряжением администрации МО г. Ноябрьск №Р-1326 от 29 ноября 2010 года, администрацией МО г. Ноябрьск принято решение об изъятии спорного жилого помещения <данные изъяты> Согласно отчету № стоимость спорной квартиры составляет <данные изъяты> стоимость земельного участка <данные изъяты> В соответствии с договором купли-продажи квартиры от 01 декабря 2010 года, Архипова В.Н. продала, а администрация МО г. Ноябрьск приобрела принадлежащую на праве собственности Архиповой В.Н. квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>
Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» № 14 установлено, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: а) нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения; б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 28.1 Закона ЯНАО № 36 ЗАО от 30 мая 2005 года «О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в ЯНАО» предусматривает возможность обеспечить жилищные права граждан, являющихся собственниками жилых помещений, признанных непригодными для проживания и подлежащими сносу путем выкупа этих жилых помещений. При этом размер выкупной цены, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Как следует из содержания ст. 28-2 и 28-3 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа № 36-ЗАО от 30 мая 2005 года «О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе», обязательство уплатить собственнику выкупную цену за жилое помещение, подлежащее сносу и возмещение собственнику разницы в рыночной стоимости жилых помещений возлагается на органы местного самоуправления, принявшие решение о сносе жилого помещения.
Таким образом, изъятие жилого помещения собственника по сносу дома не в связи с выделением земельного участка под строительство, а по аварийности осуществляется на тех же условиях, как и при изъятии для муниципальных нужд. В этом случае исключается необходимость предупреждения собственника о сносе дома за год до его сноса. И во всех случаях должно состояться решение государственного или муниципального органа, подлежащее государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу ч. 3 ст. 32 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны зарегистрировать свое решение об изъятии жилья в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следовательно, соблюдение установленного порядка регистрации распоряжения Администрации МО г. Ноябрьск и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания и сноса является обязанностью органов власти и гарантией прав проживающих в таких жилых помещениях граждан и собственников жилых помещений.
Как установлено в судебном заседании, и следует из материалов дела, распорядительный акт об изъятии земельного участка под домом <адрес> администрацией МО г. Ноябрьск не принимался.
В соответствии со ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Не принятие администрацией МО г. Ноябрьск решения об изъятии земельного участка не может нарушать права и законные интересы Архиповой В.Н.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
При таких обстоятельствах, исковые требования истца о взыскании выкупной стоимости земельного участка подлежат удовлетворению.
Определением Ноябрьского городского суда от 05 мая 2011 года по делу назначена судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от 18 мая 2011 года, стоимость 23/100 доли земельного участка составляет <данные изъяты> В связи с имеющимися расхождениями в стоимости земельного участка, по ходатайству стороны истца по делу была назначена повторная судебная товароведческая экспертиза. Согласно заключению экспертизы <данные изъяты> от 09 июня 2011 года, действительная (рыночная) стоимость 23/100 доли земельного участка, расположенного по адресу: г<адрес> составляет <данные изъяты>
Представитель истца в судебном заседании просила взять за основу заключение экспертизы от 09 июня 2011 года о стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> поскольку экспертиза проведена по определению суда, определенная экспертом стоимость земельного участка соответствует действительности.
В своей деятельности эксперт руководствовался требованиями ФЗ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно ч. 2 ст. 3 названного Закона “под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства”.
Представитель ответчика в судебном заседании указал, что процедура выкупа спорного жилого помещения была совершена в соответствии с Законом ЯНАО № 36-ЗАО. При определении стоимости земельного участка необходимо руководствоваться расчетом, в соответствии с которым цена выкупа доли спорного земельного участка составляет <данные изъяты> Указанный расчет произведен с учетом ставки земельного налога, утвержденного решением Городской Думы МО г. Ноябрьск от 01 ноября 2008 года № 410-Д.
Между тем, суд не может согласиться с позицией представителя ответчика в силу изложенного выше.
Доводы представителя ответчика о том, что, поскольку истец не является собственником спорного жилого помещения, она не вправе предъявлять настоящий иск, суд находит не состоятельными, поскольку право гражданина на обращение в суд за защитой нарушенного права закреплено Конституций РФ.
Истцом понесены убытки связанные с технической инвентаризацией земельного участка в сумме <данные изъяты> по оплате работ по землеустройству по договору № в сумме <данные изъяты>, а также расходы по оценке жилого помещения и земельного участка в сумме <данные изъяты> в соответствии с договором <данные изъяты>
Как пояснила в судебном заседании представитель истца, указанные расходы были произведены истцом в целях последующего заключения с администрацией МО г. Ноябрьск договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка.
В соответствии со ст. 98 ГПУ РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу п. 1 ч. 1 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате, в том числе, экспертам.
С ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные истцом в связи с рассмотрением дела судебные расходы в сумме <данные изъяты> за осуществление оценки стоимости земельного участка <данные изъяты> а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>
Подлежат взысканию с ответчика в пользу ООО «Агентство оценки и экспертизы» и расходы по проведению экспертизы, назначенной судом по ходатайству представителя администрации МО г. Ноябрьск, в сумме <данные изъяты>
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 67, 194, 198 ГПК РФ, суд
решил:
Взыскать с администрации муниципального образования г. Ноябрьск в пользу Архиповой В.Н. выкупную стоимость земельного участка, составляющего 23/100 в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном <адрес> кадастровый номер №, в сумме <данные изъяты> убытки в сумме <данные изъяты>, судебные расходы в сумме <данные изъяты>, всего взыскать <данные изъяты>
В остальной части иска отказать.
Взыскать с администрации МО г. Ноябрьск в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агентства оценки и экспертизы» расходы по составлению экспертного заключения в сумме <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в Ямало-Ненецкий окружной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Ноябрьский городской суд.
Председательствующий: Е.А. Кравцова
Решение в полном объеме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.