/..../
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 июля 2011 года город Ноябрьск ЯНАО
Ноябрьский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего, судьи Мизиновой Л.Ю.
при секретаре судебного заседания Ильиной Е.Н.
с участием: представителя истца Больших А.С., представителя ответчика Бикбулатова И.С., третьего лица Жукова А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Жуковой О.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Ноябрьская строительная компания» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,
у с т а н о в и л :
Истица обратилась в суд с иском к ответчику о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме. В обоснование заявленных исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила договор об инвестировании строительства жилья, в соответствии с которым приобрела у ООО «Ноябрьская строительная компания» имущественные права на объект инвестиционной деятельности административно-бытовые помещения в цокольном этаже <адрес>, площадью /..../ кв.м. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ участниками строительства определены доли в объекте незавершенного строительства, в соответствии с которым размер доли истицы составил /..../. Обязательства по инвестированию истицей выполнены, однако ответчик до настоящего времени административно-бытовые помещения ей не передал. В настоящее время в отношении ООО «Ноябрьская строительная компания» введена процедура банкротства, незавершенный строительством жилой дом, выставлен на торги. Поскольку истица может лишиться своего имущества, она просит признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительством <адрес> в виде административно-бытовых помещений в цокольной этаже площадью /..../ кв.м.
В судебном заседании представитель истицы Больших А.С., действующий на основании нотариальной доверенности, поддержал иск по тем же основаниям.
Представитель конкурсного управляющего Бикбулатов И.С. с иском не согласился, указывая, что оснований для признания права собственности за истицей на спорный объект недвижимости не имеется, поскольку не подтвержден факт оплаты по договору. Сам договор заключен с нарушениями гражданского законодательства, предмет договора и порядок оплаты в договоре не определены, а стороны заключившие договор супруги Жуковы являются заинтересованными лицами. Полагает, что сделка совершена с целью присвоения имущества построенного на денежные средства участников долевого строительства – физических лиц.
Третье лицо Жуков А.А. поддержал иск, пояснив, что на начальном этапе строительства дома были вложены значительные денежные средства семьи на оплату проекта, материалов, которые являются общим имуществом супругов. Поскольку возвратить указанные денежные средства было невозможно, с его супругой Жуковой О.А. был заключен договор об инвестирования строительства <адрес>, с целью приобретения административно-бытовых помещений цокольного этажа. Денежные средства по договору Жукова О.А. фактически не передавала, оплата по договору была оформлена взаимозачетом сумм, которые были вложены в строительство ранее, а также сумм, которые не были выплачены Жуковой О.А. как ежемесячная компенсация многодетной матери.
Третьи лица – администрация г.Ноябрьска, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЯНАО в суд своих представителей не направили, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.
Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано юридическое лицо ООО «Ноябрьская строительная компания», учредителями и руководителями которого являются супруги Жукова О.А. и Жуков А.А. ( л.д./..../).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ноябрьская строительная компания» ( далее по тексту- ООО « НСК») в лице директора Жукова А.А. ( застройщика) и Жуковой О.А. ( участник долевого строительства) подписан договор №, по условиям которого Жукова О.А. принимает участие в инвестировании строительства административно-бытовых помещений в цокольном этаже в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью /..../ кв.м. ( л.д./..../). Участник принимает объект долевого строительства по завершении строительства, а застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить дом, в котором расположен объект долевого строительства, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Жуковой О.А. административно-бытовые помещения в собственность
( п.1.1).
Цена договора долевого строительства установлена сторонами в размере /..../ рублей, исходя из размера общей площади административно-бытовых помещений /..../ кв.м. по цене /..../ рублей за один квадратный метр площади ( п.2.1). Оплата административно–бытовых помещений по договору производится в день подписания договора путем зачисления поставленных материалов и переведенных ранее денежных средств в ООО «Ноябрьская строительная компания» ( п.2.2).
В соответствии со ст.420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей ( ч.1). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора ( ч.1 ст.421 ГК РФ).
Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения ( ст.422 ч.1 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение ( ст.432 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Оценивая содержание договора от ДД.ММ.ГГГГ №, суд пришел к выводу, что существенное условие договора - его вид, предмет, условия оплаты, сторонами не согласованы; конкретные помещения цокольного этажа, подлежащие передаче истцу после окончания строительства объекта, в договоре не определены.
Суд полагает, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ по своей правовой природе не является договором участия в долевом строительстве в силу следующего.
Вид договора определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон по сделке.
Действующее на момент заключения спорного договора законодательство выделяет два основных вида договоров, заключаемых с целью аккумулирования различного рода ресурсов для строительства, в том числе, жилых домов - договор участия в долевом строительстве, регулируемый Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и инвестиционный договор, регулируемый Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ ""Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
По смыслу статей 1, 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционный договор является соглашением между инвестором и заказчиком, определяющим их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения строительства в интересах инвестора и объектов недвижимости. Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Данные договоры, несмотря на сходство целей, имеют существенные различия, в частности, если по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства имеет право в качестве платы за получение в собственность объекта долевого строительства передавать застройщику только денежные средства, то инвестор по инвестиционному договору передает заказчику и иное имущество, в том числе и имущественные права. Инвестиционный договор заключается в простой письменной форме, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг, а по договору участия в долевом строительстве объект незавершенного строительстве является собственностью застройщика.
Из буквального содержания договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что его предметом является финансирование истцом строительства ООО « НСК» объекта, в состав которого входит административно-бытовые помещения, в размере доли в данном объекте равной /..../ кв.м.
Из буквального толкования условий договора следует, что стороны не определили вид сделки, поскольку именовали соглашение одновременно и договором долевого участия в строительстве жилья, и договором об инвестировании строительства жилья ( л.д./..../).
Вместе с тем, содержание данного договора не предопределяет того факта, что данный договор является договором участия в долевом строительстве, а подразумевает совершение обязанными лицами действий по строительству административно-бытовых помещений в цокольном этаже в составе объекта – жилого дома, и передачу части (доли) в этом доме истице, как одному из инвесторов данного строительства, осуществившему вложение в виде материальных ресурсов.
Таким образом, рассматриваемый договор не может являться договором долевого участия, поскольку таковым не заключался. Предусмотренный вид оплаты в спорном договоре путем поставки материалов ( п.2.2
( л.д./..../), не соответствует требованиям предъявляемым законом к договорам долевого участия.
Указанный договор мог быть квалифицирован как договор инвестирования при условии подтверждения вклада истца в данное строительство, в том числе в форме предоставления материальных ресурсов- строительных материалов, и при соблюдении иных условий договора как при его заключении, так и при исполнении обязательств.
Из п.2.2 договора следует, что оплата производится Жуковой О.А. путем зачисления поставленных материалов ( фактически в порядке взаимозачета) и переведенных ранее в ООО « НСК» денежных средств. ( л.д./..../).
В порядке обоснования возражений по иску ответчик указывает, что фактически оплата по договору Жуковой О.А. не производилась, зачет поставленных материалов в счет оплаты по договору между сторонами не оформлялся.
Указанные обстоятельства проверены судом и заслуживают правового внимания.
Как пояснил в суде Жуков А.А., фактически оплата по договору Жуковой О.А. не производилась, платежные документы были оформлены в порядке взаимозачета, поскольку ранее в строительство дома были вложены денежные средства семьи, а также имелась задолженность перед Жуковой О.А. по выплате компенсации как многодетной матери.
Вместе с тем, в подтверждение факта оплаты по договору, Жуковой О.А. достоверных и достаточных доказательств не представлено. В материалах дела отсутствуют доказательства подтверждения объемов и стоимости представленных материалов, а также факта оплаты истицей стоимости переданного ООО «НСК» имущества. Отсутствуют документы бухгалтерского учета - подписанные сторонами и скрепленные печатями: товарные накладные и счета-фактуры, подтверждающие факт поставки строительных материалов за счет собственных средств истицы, акты взаимозачета поставленных материалов в счет оплаты по договору и др.
Кроме того, следует принять во внимание и то обстоятельство, что на момент заключения договора с Жуковой О.А., цокольный этаж дома и жилые этажи уже были возведены. С 2006 года денежные средства в строительство дома поступали от дольщиков - физических лиц, с которыми были заключены договоры на строительство квартир. Указанные обстоятельства не оспаривались в суде истцом и третьи лицом Жуковым А.А.
Таким образом, представленная истицей квитанция об оплате /..../ рублей по договору не может служить доказательством, поскольку получение указанных денежных средств ООО « НСК» не подтверждено бухгалтерскими документами ; поступление денег в кассу Общества ДД.ММ.ГГГГ ничем не офрмлено. Факт внесения Жуковой О.А. денежных средств наличными также опровергнут третьим лицом Жуковым А.А., который пояснил, что оплата фактически не производилась.
Доводы истицы об оплате договора в размере /..../ рублей в порядке зачета задолженности ООО «НСК» перед ней по выплате компенсации как многодетной матери, также не нашли своего достоверного подтверждения в судебном заседании.
Как следует из приказов, представленных суду, с ДД.ММ.ГГГГ директором ООО «НСК» Жуковым А.А. издавались приказы о выплате директору Общества Жуковой О.А. ежемесячной денежной компенсации как многодетной матери и матери ребенка- инвалида. В 2006 году такая компенсация составляла -/..../ рублей в месяц, в 2007 году - /..../ рублей и /..../ рублей, в 2008 году -/..../ рублей и /..../ рублей, в 2009 году – /..../ рублей.
Вместе с тем, бухгалтерских документов ( ведомостей, табелей учета, расчетных листов и др. ) в подтверждение того, что указанные суммы были начислены и не выплачены Жуковой О.А., суду не представлено.
Как следует из письменных обращений истицы в Федеральную службу занятости, прокурору г.Ноябрьска, в суд ( л.д./..../), ее заработная плата за период с 2007 года по 2010 год составила /..../ рублей, других задолженностей по трудовому договору ею не указано.
Даже если допустить наличие задолженности ООО « НСК» перед Жуковой О.А. в рамках трудовых отношения, то в соответствии с абз.2 ст.131 Трудового кодекса РФ заработная плата подлежит выплате в денежном выражении. В силу п.1 ст.2 ГК РФ не допускается смешивание гражданско-правовых и трудовых отношений, а статьи 410 -411 ГК РФ не допускает подобного зачета требований по обязательствам.
Кроме того, согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ, Жукова О.А. принимает участие в инвестировании административно-бытовых помещений цокольного этажа <адрес> площадью /..../ кв.м. Как следует из плана цокольного этажа дома ( л.д./..../), в цокольном этаже запланировано размещение офисных, а также иных бытовых помещений (комната уборочного инвентаря, лоджии, бойлер, тамбуры).
Согласно техническому паспорту ( л.д./..../), общая площадь цокольного этажа по внутреннему обмеру составляет /..../ кв.м., в цокольном этаже размещены 14 помещений разной площади, 8 лоджий. Общая площадь нежилого помещения - административно-бытовых помещений в цокольном этаже ( основное строение) составляет /..../ кв.м. ( л.д./..../).
Вместе с тем, конкретные помещения и их площади, подлежащие передачи Жуковой О.А., в договоре сторонами не указаны, что изначально не позволяет определить объекты на которые претендует истица.
Учитывая изложенные обстоятельства в своей совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения иска. Договор, оформленный сторонами, не может быть признан судом в качестве правоустанавливающего документа, поскольку сторонами при его заключении не определены существенные условия договора, - вид, предмет договора,его содержание и порядок оплаты. Истицей не доказано возникновения у нее в порядке, предусмотренном законодательством, права собственности в отношении спорных объектов недвижимого имущества. Доказательств, которые бы свидетельствовали об оплате истицей в полном объеме стоимости объекта по договору не представлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,67,194-198 ГПК РФ,суд
р е ш и л :
В иске Жуковой О.А. к обществу с ограниченной ответственностью « Ноябрьская строительная компания» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде административно-бытовых помещений в цокольном этаже <адрес>, - отказать.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Ноябрьский городской суд.
Председательствующий: подпись
/..../
/..../
/..../