Дело № 2-405\2012
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Киров 09 июля 2012 года
Нововятский районный суд города Кирова в составе: судьи Т.Ф. Хаснудиновой,
при секретаре А.А. Колодкиной,
с участием истца Перескокова К.С., представителя истца ИП Жерновенко С.С. Жерновенко Н. В., ответчика Лоскутовой Н.А., представителя Пупышева В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Перескокова К.С., ИП Жерновенко С.С. к Лоскутовой Н.А. о расторжении договора задатка, взыскании задатка, расходов по оценке, морального вреда и расходов за оказание риелторских услуг,
у с т а н о в и л:
Перескоков К.С. и ИП Жерновенко С.С. обратились в суд с иском к Лоскутовой Н.А., Перескоков К.С. просит расторгнуть договор о задатке от 02.05.2012 г., заключенный с Лоскутовой Н.А., взыскать с ответчицы в свою пользу 60000 рублей – задаток в двойном размере, 2500 руб. компенсацию морального вреда, 1200 руб. расходы на оценку имущества, ИП Жерновенко С.С. просит взыскать с ответчицы в свою пользу 15000 руб. за оказание риелторских услуг по договору от 11.04.2012 г.
В обоснование иска указано, что 11.04.2012 года между ИП Жерновенко С.С. и Лоскутовой Н.А. был заключен договор возмездного оказания услуг, по условиям которого ИП Жерновенко С.С. принял обязательство организовать отчуждение квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей Лоскутовой Н.А., провести по мере необходимости целевую рекламную компанию «объекта»; организовать просмотр «объекта» потенциальными покупателями; обеспечить подготовку, оформление и государственную регистрацию Договора купли-продажи; при необходимости принимать авансы (задатки) за отчуждаемый «объект», а Лоскутова Н.А. (Заказчик) обязуется произвести продажу принадлежащего ей «объекта» за <данные изъяты> рублей и оплатить услуги ИП Жерновенко С.С. в размере 40000 рублей. Свои обязательства по Договору ИП Жерновенко С.С. выполнял и выполняет добросовестно, надлежащим образом и в срок, нашел потенциального покупателя на «объект» - Перескокова К.С., который после осмотра квартиры согласился купить квартиру за <данные изъяты> руб. с привлечением кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанком России». Ответчик согласилась с такими условиями, после чего Перескокову К.С. было предложено передать задаток за квартиру в размере 30000 руб. Затем ответчик по телефону сообщила, что отказывается продавать квартиру за 1 <данные изъяты> рублей и собирается продавать за <данные изъяты> рублей. Перескоков К.А. отказался покупать квартиру за эту цену, ему были предложены другие варианты квартир.
02.05.2012г. ответчик по телефону сообщила ИП Жерновенко, что передумала, попросила поговорить с последним потенциальным покупателем о покупке ее квартиры за <данные изъяты> руб. После переговоров Перескоков согласился купить квартиру Ответчика за <данные изъяты>., и 02.05.2012 года на основании Договора о задатке передал Ответчику задаток в сумме 30 000 рублей в счет основной суммы в доказательство и в обеспечение исполнения предстоящего заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. В договоре задатка были определены существенные условия будущего договора купли- продажи квартиры, а именно: предмет договора, цена, стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет заключен до 18.05.2012 года.
11.05.2012г. Ответчик написала заявление о возможности продления договора о задатке, в ответ на которое ИП Жерновенко С.С. направил Лоскутовой Н.А. претензию от своего имени и от имени Истца. В которой Перескоков и ИП Жерновенко согласились пролонгировать договор о задатке до 28.05.2012 года по просьбе Ответчика, и указали, что в случае отказа от предложения истцов и не подписания договора до 28.05.2012 года, поведение ответчика будет рассмотрено, как намерение расторгнуть договор о задатке в одностороннем порядке, а задаток подлежит возвращению в двойном размере. До настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры по вине ответчика не заключен, поскольку Лоскутова Н.А. не соглашается предоставить все необходимые документы для совершения сделки, пытается сорвать сделку, игнорирует звонки со стороны истцов, отказывается встретиться с ними. Ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 393 ГК РФ и условия заключенного договора задатка истец Перескоков К.С. просит расторгнуть договор задатка, взыскать с ответчика сумму двойного задатка в сумме 60000 рублей, убытки в виде понесенных расходов на оценку квартиры ответчика 1200 руб., компенсацию морального вреда 2500 руб., вызванного нравственными страданиями негативными эмоциями и разочарованием по поводу невозможности покупки понравившегося ему жилья.
А ИП Жерновенко С.С. просит взыскать с Ответчика денежную сумму в размере 15000 рублей за услуги, оказанные риэлтором на основании п. 1 Договора о задатке.
В судебном заседании истец Перескоков К.С. и представитель истца ИП Жерновенко С.С. исковые требования поддержали, в обоснование привели доводы, изложенные в заявлении.
Ответчик Лоскутова Н.А. исковые требования Перескокова К.С. признала в части - взыскания задатка в одинарном размере 30000 рублей и 1200 руб. расходов на оценку имущества, готова была передать деньги Перескокову К.С. до судебного заседания и в судебном заседании, но Перескоков К.С. отказался их принять, согласна расторгнуть договор о задатке. Исковые требования ИП Жерновенко С.С. не признала в полном объеме, т.к. услуги риэлтором не выполнены. Рекламу о продаже квартиры она подавала в газеты сама, по рекламе в газете ее нашли Жерновенко и предложили приехать в офис для заключения договора оказания ей услуг, она, полагая, что профессионалы ей помогут продать быстрее квартиру, заключила этот договор, но самостоятельно продолжала подавать рекламу о продаже квартиры ежемесячно. Именно риэлторы ее убедили снизить цену до <данные изъяты> рублей, хотя она была не согласна, поэтому подумав, решила продавать квартиру по первоначально заявленной цене <данные изъяты> рублей. Варианты квартир, которые ей предложили риэлторы не пригодны для проживания, квартиры требовали ремонта, находились в деревянных старых домах, риэлторы убеждали ее продать квартиру по заниженной цене, т.к. другого жилья у нее нет, продав квартиру, она оставалась без жилья. Встретиться ей с Перескоковым и обговорить условия риэторы не давали, его телефона у нее не было. Все необходимые документы она предоставила риэлторам. Договор купли-продажи на квартиру с Перескоковым не заключала.
Представитель ответчика Лоскутовой Н.А. - Пупышев В.Н. поддержал позицию Лоскутовой Н.А.. Пояснил, что заключенный между сторонами договор о задатке не является одновременно договором купли-продажи квартиры, а представляет собой лишь предварительный договор о намерении заключить договор купли-продажи, то есть договор о намерении продать квартиру при соблюдении сторонами всех условий, предусмотренных в нем. Полагает, что поскольку срок действия договора закончился 28 мая 2012 г., основной договор не был заключен, вины Лоскутовой Н.А. в «срыве» сделки не имеется, с требованиями о расторжении договора о задатке обратились истцы, требования абсолютно необоснованны. Соистец ИП Жерновенко С.С. в нарушение срока, предусмотренного договором о задатке, и договором возмездного оказания услуг, не подготовил и не направил в адрес Лоскутовой основной договор купли-продажи, то есть в не заключении договора виновна сторона истцов либо это результат невозможности исполнения договора. При отсутствии вины Лоскутовой Н.А. в не заключении договора она не может нести ответственность перед Перескоковым К.С. в размере двойного задатка, а ИП Жерновенко С.С. не обязана оплачивать фактически не оказанные услуги или оказанные ненадлежащим образом.
Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Статьей 781 ГК РФ предусмотрено, что заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
Из письменных материалов дела усматривается, что ответчик Лоскутова Н.А. является собственником квартиры площадью 35,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 03.04.2008 г., зарегистрированного в ЕГРП 28.04.2008 г. и свидетельства о государственной регистрации права <данные изъяты>
Согласно договору возмездного оказания услуг, связанных с отчуждением недвижимого имущества, 11.04.2012 г. Лоскутова Н.А. (заказчик) заключила с ИП Жерновенко С.С. (исполнитель) договор, по условиям которого дала Исполнителю задание организовать отчуждение принадлежащей ей квартиры по адресу: <адрес> за <данные изъяты> рублей. В случае продажи квартиры за указанную цену Заказчик обязуется выплатить Исполнителю вознаграждение в размере 40000 руб.
В соответствии с п. 2 указанного договора Исполнитель в рамках принятого на себя обязательства по отчуждению квартиры Лоскутовой Н.А. обязуется провести по мере необходимости целевую рекламную компанию «объекта»; организовать просмотр «объекта» потенциальными покупателями; обеспечить подготовку, оформление и государственную регистрацию Договора в порядке и на условиях, предусмотренных Договором; оказать содействие заказчику по мере необходимости в получении необходимых документов в домоуправлении, ЖКО, БТИ, налоговых органах и т.п., а также оформить договор купли-продажи в простой письменной или нотариальной форме, при необходимости принимать авансы (задатки) за отчуждаемый «объект». Согласно п.2.8 договора работа считается выполненной Исполнителем, если им совершены все необходимые действия, обусловленные договором.
Пунктом 3 договора предусмотрены обязанности Заказчика, в частности: обязанность произвести продажу принадлежащего «объекта» на условиях настоящего Договора, обеспечить Исполнителю возможность показа объекта предполагаемым покупателям, передать Исполнителю документы на объект, справки из ЖКО, БТИ, МНС, копии свидетельства о праве собственности, копию паспорта, информировать Исполнителя в течение суток обо всех обстоятельствах, которые могут повлиять на исполнение договора, явиться в назначенное время для заключения сделки по отчуждению объекта с документами, удостоверяющими личность и правоустанавливающими документами на объект и т.п. Согласно п. 3.11 договора в случае одностороннего расторжения договора Заказчиком, последний обязан возместить исполнителю причиненные убытки в размере половины суммы оговоренного сторонами вознаграждения за проделанную работу в течение 3 банковских дней.
В судебном заседании из пояснений сторон установлено, что в рамках исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг ИП Жерновенко С.С. нашел потенциального покупателя на квартиру Лоскутовой Н.А. истца Перескокова К.С., который после осмотра квартиры согласился купить квартиру за <данные изъяты> руб. с привлечением кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанком России». 02.05.2012 года на основании Договора о задатке Перескоков передал через посредника ИП Жерновенко Лоскутовой 30 000 рублей в счет основной суммы в доказательство и в обеспечение исполнения предстоящего заключения договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> между продавцом Лоскутовой Н.А. и покупателем Перескоковым К.С. за <данные изъяты> рублей. который должен был быть заключен до 18 мая 2012 г, пролонгирован до 28 мая 2012 года Лоскутова Н.А. согласилась с такими условиями, а через некоторое время передумала и по телефону сообщила, что отказывается продавать квартиру за <данные изъяты> рублей и собирается продавать за <данные изъяты> рублей. Перескоков К.А. отказался покупать квартиру за эту цену, ему были предложены другие варианты квартир.
Предметом отношений по возмездному оказанию услуг являются определенные действия или определенная деятельность, приводящие к определенному результату. В данном случае оказание услуг ИП Жерновенко С.С. должны было привести к получению результата, то есть к тому, чтобы договор купли-продажи между Перескоковым и Лоскутовой Н.А. состоялся.
Требования ИП Жерновенко С.С. о взыскании с Лоскутовой Н.А. вознаграждения по оплате оказанных риэлторских услуг в размере 15000 руб. суд находит необоснованными, поскольку исходя из буквального толкования заключенного между сторонами договора возмездного оказания услуг, связанных с отчуждением недвижимого имущества от 11.04.2012 г. Заказчик обязуется выплатить Исполнителю вознаграждение в размере 40000 руб. только в случае продажи квартиры за указанную цену (<данные изъяты>. руб.). Обязанность Продавца уплатить риэлтору 15000 руб. возникает у Продавца согласно договору о задатке от 02.05.2012 г. только в случае срыва сделки по вине Продавца. Поскольку судом вина Продавца (ответчика Лоскутовой Н.А.) в не заключении основного договора купли-продажи не установлена, услуги по продаже квартиры ответчика фактически не оказаны, суд не находит оснований для удовлетворения иска ИП Жерновенко С.С. о взыскании оплаты этих услуг в размере 15000 руб.
По смыслу действующего законодательства задаток является одним из способов обеспечения основного обязательства сторон.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Из договора именуемого сторонами о задатке, заключенного 02.05.2012 г. между ИП Жерновенко С.С. и Перескоковым К.С. усматривается, что ИП Жерновенко С.С. принял от Перескокова К.С. задаток 30000 руб. в счет уплаты основной суммы, в доказательство и в обеспечение исполнения предстоящего заключения договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> между продавцом Лоскутовой Н.А. и покупателем Перескоковым К.С. за <данные изъяты> рублей.
Аналогичный договор о задатке был заключен 02.05.2012г. между ИП Жерновенко С.С. и Лоскутовой Н.А., по условиям которого ИП Жерновенко С.С. от имени Перескокова К.С. передал Лоскутовой Н.А. задаток в сумме 30000 руб. в счет уплаты основной суммы, в доказательство и в обеспечение исполнения предстоящего заключения договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> между продавцом Лоскутовой Н.А. и покупателем Перескоковым К.С. за <данные изъяты> рублей.
В п. 1 договора предусмотрено, что в случае срыва сделки по вине Продавца, он обязан возвратить задаток в двойном размере Покупателю а также оплатить выполненную работу риэлтора в размере 15000 руб., обязательства по настоящему соглашению могут быть прекращены невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает. В этом случае Продавец возвращает Покупателю задаток в первоначальной сумме.
11.05.2012 г. Лоскутова Н.А. написала заявление о возможности продления договора о задатке до 18.06.2012 в связи с тем, что ей не подобран встречный вариант жилья. В ответ на это письмо ИП Жерновенко С.С. направил Лоскутовой Н.А. претензию от своего имени и от имени Истца. В соответствии с этой претензией, Перескоков и ИП Жерновенко согласились пролонгировать договор о задатке до 28.05.2012 года, а не до 18.06.2012 г. как просила Лоскутова, обратили внимание Лоскутовой Н.А., что договор на приобретение жилья для нее не заключался, в связи с чем она сама должна позаботиться о нем, встречные возможные варианты ей были направлены в письменном виде. Одновременно в претензии указано, что в случае отказа от предложения истцов и не подписания договора купли-продажи до 28.05.2012 года, поведение ответчика будет рассмотрено как намерение расторгнуть договор о задатке в одностороннем порядке, а задаток подлежит возвращению в двойном размере.
Претензию Лоскутова Н.Н. получила 17.05.2012 г.. В этот же день направила ИП Жерновенко С.С. письмо, в котором указала, что соглашение о подборе встречного варианта жилья было заключено с ним в устной форме, что она может доказать, требует надлежащего исполнения принятых на себя обязательств, в противном случае вынуждена будет расторгнуть договор и обратиться в прокуратуру, поскольку это влечет для нее потерю жилья.
Поскольку срок действия договора от 02.05.2012 года сторонами был оговорен и пролонгирован до 28 мая 2012 года, срок действия договора прекращен этой датой. Истцы 30 мая 2012 года обратились в суд с иском к Лоскутовой Н.Н..
Основной договор купли-продажи не заключен сторонами до настоящего времени, обязательство в договоре о задатке по заключению основного договора не является денежным. В связи с тем, что основной договор сторонами заключен не был, никаких обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами возникнуть не могло.
Несмотря на соответствующее наименование заключенного между сторонами Договора от 02.05.2012 года, фактически переданная ответчицей истцу денежная сумма по своей правовой природе не является задатком.
На основании изложенного в качестве задатка может рассматриваться денежная сумма, передаваемая одной из сторон другой стороне на основании заключенного между ними договора.
Таким образом, соглашение о задатке должно быть заключено наряду с основным договором, в данном случае - договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности, в том числе и денежные обязательства.
Задатком не может обеспечиваться обязательство, которое еще не возникло, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является дополнительным (акцессорным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, оно может существовать лишь при условии существования основного обязательства.
Стороны в ходе рассмотрения дела не оспаривали, что договор купли-продажи либо предварительный договор купли-продажи между ними не заключался. Таким образом, при отсутствии между сторонами соответствующего обязательства переданная истцом ответчице денежная сумма не может рассматриваться как задаток.
Факт наличия договоренности между сторонами о том, что передаваемая по Договору сумма является задатком, не меняет правовой природы этой суммы, которая задатком не является в силу закона, а средства, уплаченные на его основании, являются авансом или предварительной оплатой имущества.
Поскольку правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора и, исходя из буквального содержания условий договора о задатке, сумма, переданная ответчику по договору, считается уплаченной в качестве аванса. Из договора возникает лишь обязательство заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, предусмотренных договором, из заключенного сторонами договора не вытекает обязательство продавца передать покупателю имущество, являющееся предметом основного договора.
Анализируя исследованные доказательства, суд приходит к выводу, что вина ответчика Лоскутовой Н.А. в неисполнении обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры, как один из обязательных элементов деликтного обязательства, в судебном заседании не установлена.
Согласно положениям ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Как установлено в судебном заседании, основной договор купли-продажи не был заключен, поскольку Лоскутовой Н.А. не был подобран встречный вариант жилья, что является обстоятельством, исключающим ее вину в неисполнении обязательства, поскольку не зависело от ее воли и желания.
Представитель Жерновенко не отрицает, что предложенные варианты квартир требовали ремонта и не устраивали Лоскутову Н.А.. Договор купли-продажи не направлялся Лоскутовой для заключения. Доказательств, свидетельствующих о направлении истцами Лоскутовой в пределах срока установленного в договоре о задатке, предложения заключить договор купли- продажи квартиры не представлено. Как следует из объяснений Лоскутовой деньги в сумме 30000 рублей и за оценку 1200 рублей она добровольно предлагала вернуть Перескокову, который отказался их принять, что подтверждено в судебном заседании.
Согласно ст.ст.56. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При таких обстоятельствах, исходя из смысла действующего законодательства, заключенного между сторонами (через посредника ИП Жерновенко С.С.) договора о задатке, и принимая во внимание добровольное согласие Лоскутовой Н.А. в досудебном порядке возвратить Перескокову К.С. полученные 30000 рублей и расходы на оплату услуг по оценке квартиры и признание иска в этой части, а также отказ Перескокова К.С. принять от ответчика добровольное исполнение обязательства по возврату 30000 рублей и расходов по оценке квартиры 1200 рублей, суд считает необходимым удовлетворить требования Перескокова К.С. частично, взыскать с Лоскутовой Н.А. в пользу Перескокова К.С. 30000 рублей и расходы по оплате услуг оценщика - 1200 руб.
Согласно ст.151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
В судебном заседании Перескоков К.С. не смог пояснить какие физические и нравственные страдания он понес в результате действий Лоскутовой Н.А. и какие его личные неимущественные права были нарушены. Суд исходя из положений действующего законодательства (ст. 151, 1099 ГК РФ) которыми в данном случае компенсация морального вреда, исходя из характера возникших правоотношений между Перескоковым и Лоскутовой, законом не предусмотрена, отказывает Перескокову К.С. в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда в размере 2500 руб.
На основании изложенного, суд считает необходимым исковые требования Перескокова К.С. к Лоскутовой Н.А. удовлетворить частично, взыскать с Лоскутовой Н.А. 30000 руб. переданные по договору от 02.05.2012г. и расходы по оценке квартиры – 1200 руб. в пользу Перескокова К.С., в остальной части заявленных требований Перескокову К.С. отказать. В удовлетворении иска ИП Жерновенко С.С. к Лоскутовой Н.А. о взыскании 15000 руб. за услуги риэлтора по договору возмездного оказания услуг от 11.04.2012 г. отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 173, 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Заявленные требования Перескокова К.С. удовлетворить частично взыскать с Лоскутовой Н.А. 30000 руб. переданные по договору от 02.05.2012г. и расходы по оценке квартиры – 1200 руб. в пользу Перескокова К.С., а всего 31200 рублей, в остальной части заявленных требований Перескокову К.С. отказать.
В удовлетворении иска ИП Жерновенко С.С. к Лоскутовой Н.А. о взыскании 15000 руб. за оказание риэлторских услуг по договору возмездного оказания услуг от 11.04.2012 г. отказать.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд подачей апелляционной жалобы через Нововятский районный суд города Кирова в течение 1 месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Т.Ф. Хаснудинова
Решение в ступило в законную силу 14 августа 2012 г.