Дело № РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Новоуренгойский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Шошиной А.Н., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к ФИО3 об уменьшении покупной цены за приобретенную квартиру по договору купли-продажи, взыскании ущерба, у с т а н о в и л: Истцы ФИО2, ФИО1 обратились в Кировский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО3, в котором просили уменьшить покупную цену <адрес> в <адрес> ключ <адрес>, до 660 000 рублей; взыскать с ответчика ущерб в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры и фактически оплаченной стоимостью в сумме 1330000 рублей. В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи <адрес> ключ <адрес>, принадлежащей ответчику на праве собственности, по цене 1 990 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права долевой собственности истцов на квартиру. Указывают, что ФИО3 продала квартиру с недостатками, которые не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи, связанными с необходимостью полной замены системы отопления, частичной замены крыши, кровли, а также многочисленными дефектами внутренней и внешней отделки. Согласно отчету № НЭОН «Сфера» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость восстановительного ремонта спорной квартиры составляет 1 315 549 рублей, признаком износа квартиры является сильное поражение древесины гнилью, появление продольных поперечных трещин, расслоение древесины, полное и частичное скалывание в узлах сопряжений балок, прогиб балок и прогонов, фактический износ которых составляет 61-80%, примерный состав работ - полная замена перекрытия и покрытия. На устранение указанных недостатков требуются несоразмерные расходы. С момента приобретения квартиры до проведения ее осмотра НЭОН «Сфера» они фактически в ней не проживали, поэтому все недостатки возникли до передачи квартиры в их пользование. В июле 2009 года они направляли в адрес ответчика претензию о нарушении условий договора купли-продажи. Согласно заключению эксперта дом пригоден для проживания, имеет износ конструктивных элементов от 20% до 60%. Таким образом, в квартире необходимо выполнение ремонтных работ, замена системы отопления, усиление балок, разборка и ремонт части перекрытия, пола, кровли, каркаса стен, т.е. в жилом помещении имеются недостатки, которые можно устранить путем замены всего вышеперечисленного с большим затратами. Согласно расчету рыночной стоимости квартиры и земельного участка, произведенного ООО «ОМЭКС» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка составляет 550000 руб. (по договору 10 000 руб.), рыночная стоимость <адрес> рублей (по договору 1 990000 руб.). Таким образом, разница между покупной ценой и рыночной стоимостью квартиры на момент ее приобретения составила 1 360 000 рублей. Определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к ФИО3 об уменьшении покупной цены за приобретенную квартиру по договору купли-продажи, взыскании денежных средств, передано для рассмотрения по подсудности в Новоуренгойский городской суд ЯНАО (л.д.145). Поступило в Новоуренгойский городской суд ДД.ММ.ГГГГ. В судебное заседание истцы ФИО2, ФИО1 не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом судебной повесткой и телефонограммой. В судебное заседание ответчик ФИО3, третьи лица ФИО5, ФИО6 не явились, уведомлены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, с участием представителя – адвоката ФИО7 Просили отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, т.к. доводы иска надуманны и не соответствуют обстоятельствам дела. Ответчик ФИО3 свои доводы изложила в возражениях. В судебном заседании представитель ответчика – адвокат ФИО7, действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, с иском не согласилась; пояснила аналогично изложенному в отзыве на иск. Также указала, что первоначально истцы продали ФИО3 свою квартиру в <адрес>, в тот же день ФИО3 продала им земельный участок площадью 850 кв.м. и <адрес> ключ, <адрес>. Фактически между сторонами был осуществлен обмен жилыми помещениями. Так как в мене сторонам было отказано, они заключили два договора купли-продажи. Дом по <адрес> в <адрес> ключ построен в 1984 году, о чем было известно истцам. За неделю до сделки ФИО1 приходили смотреть дом трижды: первый раз - ФИО1 одна, затем последняя приходила вместе с сестрой и мужем сестры и третий раз - вместе с ФИО2 Таким образом, после тщательного осмотра дома для истцов было очевидным, что квартира требует ремонта. Вместе с тем, истцы согласились на сделку, составили акт приема-передачи квартиры. В ноябре 2009 года истцы обращались в Кировский районный суд <адрес> с иском о расторжении договора купли-продажи указанной выше квартиры. В качестве оснований для расторжения договора указывали те же обстоятельства, что и в иске об уменьшении покупной цены за приобретенную квартиру, а именно, неустранимые недостатки, обнаруженные в ходе проживания в доме. ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска ФИО1 Кировским районным судом <адрес> было отказано по тем основаниям, что дом не имел скрытых недостатков, а имеющиеся недостатки могли быть обнаружены истцами при покупке недвижимости. Суд обоснованно посчитал, что истцами приобретено жилое помещение, не имеющее существенных нарушений качества в смысле ст.475 ГК РФ. Данное решение обжаловалось в Омский областной суд и было оставлено без изменения и вступило в законную силу, в связи с чем, установленные данным решением обстоятельства не подлежат оспариванию и не нуждаются в доказывании при рассмотрении настоящего спора. Таким образом, суд считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО3 (продавец) и истцами ФИО2, ФИО1 (покупатели) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 850 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> ключ, <адрес>, состоящей из трех комнат, общей площадью 67,8 кв.м., жилой площадью 41,8 кв.м., по <адрес> в <адрес> ключ, <адрес> (л.д.7-8). Согласно пункту 4 договора купли-продажи, цена приобретаемых покупателями земельного участка и квартиры составляет 2000000 рублей, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит, при этом цена земельного участка составляет 10000 рублей. Стороны подтверждают, что расчет между ними произведен до подписания настоящего договора. Государственная регистрация права собственности ФИО2, ФИО1 (по 1/2 доле за каждым) на квартиру и земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права (л.д.10-13). Как следует из искового заявления, ответчик ФИО3 продала квартиру с недостатками, связанными с необходимостью полной замены системы отопления, частичной замены крыши и кровли, а также многочисленными дефектами внутренней и внешней отделки, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. В связи с чем, в июле 2009 года истцами в адрес ФИО3 была направлена претензия о ненадлежащем качестве проданной квартиры. Указанные нарушения прав истцов со стороны ответчика повлекли обращение с настоящим иском в суд. В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В соответствии со ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В соответствии со ст.ст. 475, 557 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель недвижимости вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Судом установлено, что ранее в производстве Кировского районного суда <адрес> находилось гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании убытков; по иску ФИО5, ФИО6 к ФИО2, ФИО1 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета и встречным искам ФИО1 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи, возврате сторон в первоначальное положение; ФИО2 к ФИО3, ФИО5, ФИО6 о расторжении договоров купли-продажи, признании договора дарения недействительным, возврате сторон в первоначальное положение. Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено признать ФИО2, ФИО1 утратившими право пользования квартирой № <адрес> корпус № по <адрес>
Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО2, ФИО1 без удовлетворения (л.д.79-82). Следовательно, ДД.ММ.ГГГГ решение Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу.
Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Учитывая, что в настоящем гражданском деле участвуют те же лица, что и ранее, - истцы ФИО2, ФИО1 и ответчик ФИО3, исковыми требованиями ФИО2, ФИО1 при рассмотрении спора Кировским районным судом являлось расторжение договоров купли-продажи по основаниям выявленных недостатков <адрес> в <адрес> ключ, <адрес>, связанных с необходимостью полной замены системы отопления, частичной замены крыши и кровли, а также многочисленными дефектами внутренней и внешней отделки, которые не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи. Предметом настоящего дела является уменьшение покупной цены той же квартиры по тому же договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и по тем же основаниям (выявленные недостатки квартиры).
Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено два договора купли-продажи. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, В.Г. продали ФИО3 <адрес> в <адрес>. В этот же день по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, В.Г. приобрели в общую долевую собственность (по 1\2 доле за каждым) у ФИО3 <адрес> в <адрес> и земельный участок 850 кв.м. Цена обоих договоров была одинаковой - 2 000 000 рублей. По своей сути между сторонами имел место договор мены.
ДД.ММ.ГГГГ по договору дарения ФИО3 передала сыновьям ФИО6 и ФИО5 приобретенную у ФИО1 <адрес> корпус № по проспекту Комарова в <адрес>. Право собственности ФИО6 и ФИО5 на указанную квартиру (по 1/2 доле за каждым) подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.70-71).
Как следует из решения Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, кассационного определения Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается материалами настоящего гражданского дела, при приобретении спорной недвижимости из данных техпаспорта спорной квартиры и технического паспорта дома в котором она расположена (л.д. 14-22), истцам ФИО1 было известно, что данный <адрес> года постройки, имеет физический износ здания 25%, износ конструктивных элементов строения и отапливаемых пристроек дома, в том числе фундамента, стен, перекрытия, кровли, полов, оконных и дверных проемов, внутренней и наружной отделки, а также погреба, гаража, сарая составляет от 20 % до 35 %.
Как следует из пояснений представителя ответчика в судебном заседании, данных при рассмотрении в Кировском районном суде <адрес>, доводов кассационного определения, и не оспаривается истцами, при приобретении квартиры ФИО2, ФИО1 неоднократно производили осмотр дома, крыши, подвала. Недостатки наружной и внутренней отделки помещения, состояния кровли являлись очевидными, истцами ФИО1 не отрицалось, что при приобретении квартиры они были осведомлены, что требуется ремонт, замена обоев, окон, покраска пола, дверей, замена линолеума, ремонт крыши. Из представленных истцами документов следует, что при опрессовке системы отопления были выявлены свищи. С учетом года постройки дома, соответствующий износ системы отопления также был очевиден.
Решением Кировского районного суда <адрес> дана правовая оценка отчету № НЭОН «Сфера» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23-43), согласно которому рыночная стоимость восстановительного ремонта <адрес> в <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1315549 руб.; объект оценки находится в состоянии не пригодном для проживания, фактический износ балок и прогонов составляет 61-80 %, примерный состав работ - полная замена перекрытия и покрытия. Решением суда установлено, что в указанном отчете стоимость восстановительного ремонта является завышенной; согласно п. 7 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу, законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Также Кировским районным судом <адрес> дана правовая оценка отчету БНОЭ «Эталон» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51-66), из которого следует, что спорное жилое помещение пригодно для проживания, необходимо проведение ремонта, с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения, в данном доме из имеющихся дефектов, которые не могли быть обнаружены при обычном поверхностном визуальном осмотре: протечки в системе отопления и состояние балок покрытия; многие явные дефекты выявляются при внешнем осмотре (визуально), исходя из требований и определений действующей нормативной документации скрытых существенных дефектов/недостатков в строительных конструкциях дома не обнаружено.
В ходе судебного разбирательства в Кировском районном суде <адрес> были допрошены эксперты ФИО8 и ФИО9, которыми были составлены отчеты БНОЭ «Эталон» и НЭОН «Сфера».
Из показаний эксперта ФИО8, данных в ходе судебного разбирательства Кировского районного суда <адрес>, следует, что наиболее существенный недостаток в спорной квартире - это балки перекрытия, которые прогнили, остальные конструкции в порядке, при желании покупатель мог увидеть эти недостатки, недостатки были просто прикрыты, но не скрыты, дом пригоден для проживания, но в нем требуется ремонт, обнаруженные в доме дефекты являются устранимыми и могли быть обнаружены при визуальном осмотре.
Из показаний эксперта ФИО9, данных в ходе судебного разбирательства Кировского районного суда <адрес>, следует, что под батареями были видны следы увлажнений, значит система отопления протекает, недостатки устранимы, но они требуют капитального ремонта, протечки в трубах можно увидеть сразу, поскольку отопительные приборы никто никогда не закрывает и в момент осмотра они были не закрыты, <адрес> года постройки; на устранение всех дефектов в доме требуется 1 315 549 руб. Однако в данную стоимость был включен полностью ремонт квартиры вместе с заменой обоев, покраской стен, потолков, дверей и т.д.
Из пояснений истца ФИО10 Кировским районным судом <адрес> установлено, что последняя по образованию является инженером-строителем с высшим образованием, длительное время проработала в строительной организации в качестве прораба, при осмотре квартиры видела дефекты крыши, стен, обоев, но рассчитывала, что они с мужем устранят данные дефекты собственными силами.
Решением Кировского районного суда <адрес>, Судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора по существу, было установлено, что с учетом года постройки дома (1984г.) является очевидным, что в связи с его физическим износом имеются недостатки, возникшие в процессе его длительной эксплуатации, следовательно, истцы ФИО2, ФИО1 при должной степени осмотрительности и обычных требований разумности могли и должны были предполагать и предвидеть наличие как явных, так и скрытых недостатков приобретенной квартиры, в том числе, состояние балок перекрытия, требующих усиления или замены, также можно было определить при обычном визуальном осмотре. Указанные недостатки ФИО1, В.Г. посчитали приемлемыми, согласились приобрести жилое помещение в том состоянии, в котором оно предлагалось на продажу, намеревались производить в доме ремонт после покупки.
Указанные обстоятельства и выводы судов первой и кассационной инстанции, в силу ч.2 ст.61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения данного гражданского дела по существу.
Таким образом, не подлежащими доказыванию в данном споре в силу принципа преюдициальности, являются те обстоятельства, что приобретенный ФИО1 и ФИО2 дом не имел скрытых недостатков, имеющих неустранимый характер, имеющиеся недостатки могли быть обнаружены истцами при должной степени осмотрительности при визуальном осмотре, который проводился неоднократно, с учетом физического износа <адрес> года постройки, приобретенное истцами жилое помещение существенных нарушений качества в смысле ст.475 ГК РФ не имеет. Заключение НЭОН «Сфера» от ДД.ММ.ГГГГ о стоимости восстановительного ремонта в размере 1 315549 рублей не принято судом в качестве доказательства стоимости устранения вышеназванных недостатков дома и непригодности его для постоянного проживания, так как в стоимость восстановительного ремонта включены значительные объемы работ, не относящиеся к исправлению указанных недостатков.
В соответствии с ч. 1, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Как следует из пункта 13 договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, покупатели осуществляют за свой счет ремонт и эксплуатацию приобретаемого жилого помещения в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации, а также участвуют соразмерно с занимаемой площадью расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
В соответствии с пунктом 10 указанного договора, его неотъемлемой частью является акт приема-передачи объекта недвижимости (л.д.9).
Согласно указанному акту от ДД.ММ.ГГГГ покупатели – истцы ФИО2, ФИО1 приняли в общую долевую собственность от продавца – ответчика ФИО3 указанный в договоре купли-продажи земельный участок и <адрес> в <адрес> ключ, <адрес>. Претензий к техническому состоянию земельного участка и квартиры на момент передачи друг другу стороны не имели.
Кроме того, в пункте 16 договора сторонами подтверждено, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, а также то, что взаимных претензий друг к другу не имеют.
Доводы истцов о том, что покупателю передан товар ненадлежащего качества, а недостатки товара не были оговорены продавцом, не может быть принят во внимание суда, ввиду следующего.
На основании ч. 1, 2 ст. 469 ГПК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Суд учитывает, что при заключении договора купли-продажи квартиры стороны исходили из принципа свободы договора и определении его условий по своему усмотрению. Истцы ФИО2, ФИО1 и ответчик ФИО3, являющиеся сторонами договора купли продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не оговорили недостатки приобретаемой ими квартиры, условие о качестве жилого помещения в договор не включили.
При таких данных суд приходит к выводу, что каких-либо претензий по поводу качества жилого помещения на момент его приобретения со стороны истцов не было, предмет договора соответствовал его условиям, а также требованиям покупателей, к заключению договора купли-продажи истцов никто не принуждал (п. 16 договора). Кроме того, покупатели взяли на себя обязательство осуществлять за свой счет ремонт и эксплуатацию приобретаемого жилого помещения, а также участвовать в расходах, связанных с капитальным ремонтом дома (п. 13 договора).
При вынесении решения суд также принимает во внимание и то обстоятельство, что решением Кировского районного суда <адрес>, вступившим в законную силу, было установлено, что спорное жилое помещение является пригодным для проживания в нем.
Согласно ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно пункту 4 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, цена приобретаемых покупателями ФИО2, ФИО1 земельного участка и квартиры составляет 2000000 рублей, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Цена земельного участка составляет 10000 рублей. Стороны подтверждают, что расчет между ними произведен до подписания настоящего договора.
Исходя из вышеуказанных норм права, цена товара является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Подписывая договор купли-продажи жилого помещения истцы (покупатели) выразили свое согласие с ценой договора – стоимостью квартиры, приняв квартиру по акту приема-передачи, при этом неоднократно ее осмотрев, и убедившись в ее надлежащем состоянии.
С учетом изложенного суд считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется
Согласно ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из представленной квитанции, а также отчета об оказанной юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.160-161), следует, что ответчик оплатила адвокату ФИО11 за оказание юридической помощи 30000 рублей.
На основании изложенного, оценивая представленные документы, учитывая требования разумности, справедливости, добросовестности действий участников гражданских правоотношений, суд находит требование заявителя подлежащим удовлетворению в полном объеме и считает разумным взыскать с истцов в пользу ФИО3 расходы по оплате услуг представителя по 15000 рублей с каждого.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
р е ш и л:
В удовлетворении иска ФИО2, ФИО1 к ФИО3 об уменьшении покупной цены за приобретенную квартиру по договору купли-продажи, взыскании ущерба, отказать.
Взыскать с ФИО2, ФИО1 в пользу ФИО3 расходы на оплату услуг представителя по 15000 рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в суд <адрес> через Новоуренгойский городской суд в течение десяти дней с момента его составления в окончательной форме.
Судья А.Н.Шошина
ДД.ММ.ГГГГ