РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ в городе Новый Уренгой Новоуренгойский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Белоусова А. В., при секретаре ФИО6, с участием прокурора Вареникова О. Н., представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО7, представителя третьего лица ФИО10, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) к ФИО4, ФИО3, ФИО5 о выселении из жилого помещения, признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта и по встречному иску ФИО4 к Банку ВТБ 24 (закрытое акционерной общество) о признании перехода права собственности на жилое помещение незаконным, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности,
установил:
Банк ВТБ 24 (ЗАО) обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО1 с требованиями о выселении ответчиков из жилого помещения (<адрес>, корпус № микрорайона Мирный <адрес>), признании их утратившими право пользования квартирой и снятии с регистрационного учёта по указанному адресу. Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ решением Новоуренгойского городского суда ЯНАО постановлено взыскать задолженность ответчиков в пользу истца, обратить взыскание на заложенное имущество – <адрес>, корпус № микрорайона Мирный <адрес>. В мае 2011 года торги по продаже вышеуказанной квартиры были признаны несостоявшимися и Банк ВТБ 24 принял её в свою собственность. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в квартире прописаны и проживают ответчики, добровольно покинуть спорное жилое помещение отказываются, в связи с этим Банк ВТБ 24 просит выселить и снять с регистрационного учёта ответчиков из принадлежащей истцу на праве собственности квартиры.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве государственного органа привлечён отдел УФМС РФ по ЯНАО в городе Новый Уренгой. Этим же определением ФИО1, ФИО2 исключены из числа ответчиков ввиду отсутствия дееспособности.
ДД.ММ.ГГГГ в Новоуренгойский городской суд поступило встречное исковое заявление ФИО4 к Банку ВТБ 24 о признании незаконным перехода права собственности на <адрес> микрорайона Мирный <адрес>, признании подлежащим аннулированию свидетельства о государственной регистрации перехода права серии <адрес>, выданного ДД.ММ.ГГГГ Новоуренгойским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО. Иск мотивирован тем, что переход права собственности на заложенное имущество (спорную квартиру) с залогодателя ФИО4 на залогодержателя Банк ВТБ 24 (ЗАО) осуществлен с нарушением закона. Так, согласно п. 3 статьи 58 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах снижается на 15%. И только в случае объявления несостоявшимися повторных публичных торгов по причинам явки на торги менее двух покупателей, либо невнесения лицом, выигравшим торги, покупной цены, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене, определенной законом. Между тем из свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру очевидно, что Банк ВТБ 24 заявил об оставлении за собой предмета ипотеки по результатам первых торгов, чем нарушил права лиц, намеренных принять участие в повторных торгах, в том числе и права ФИО4
В судебное заседание представитель истца (ответчика по встречному иску, далее – истец) Банка ВТБ 24 – ФИО8, действующая на основании доверенности №, выданной ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о чем имеется отметка в деле. Просила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддерживала. Указала, что выводы ФИО15, содержащиеся во встречном иске, об отсутствии повторных торгов основаны на домыслах, а именно – некорректная трактовка правоустанавливающего документа на спорную квартиры, поэтому встречный иск является необоснованным и не подлежит удовлетворению.
Ответчик (истец по встречному иску, далее – ответчик) ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о чём имеется расписка в деле, представил суду заявление в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, с иском Банка ВТБ 24 не согласен, встречный иск к Банку ВТБ 24 поддерживает в полном объеме.
Ответчица ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о чем имеется расписка в деле, представила суду заявление в котором просит рассмотреть дело в ее отсутствие, с иском Банка ВТБ 24 не согласна, встречный иск ФИО9 к Банку ВТБ 24 поддерживает в полном объеме.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем имеется расписка в деле, представил суду заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, с иском Банка ВТБ 24 не согласен, встречный иск к Банку ВТБ 24 поддерживает в полном объеме.
Представитель ФИО4 – ФИО7 (действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на 3 года) иск Банка ВТБ 24 не признала, на удовлетворении встречного иска настаивала. Признала, что ФИО15 неоднократно нарушал обязательства переда банком, в связи с чем на его квартиру наложено взыскание. Однако заявила, что ФИО15 намеревался выкупить свою квартиру, у него имелось для этой цели около двух миллионов рублей. ФИО15 позвонили с сообщением о торгах накануне проведения первых торгов, ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик не успел заявить об участии и попросил отложить торги. Затем он ожидал вторых торгов, но после получения копии иска Банка ВТБ 24 узнал, что его квартира уже перешла в собственность банка. Считает, что ФИО15 сохраняет право пользования квартирой на основании Конституции РФ. Признала, что долг ФИО15 перед банком сейчас около 2 миллионов рублей, перед гражданами – около пятисот тысяч.
Государственный орган отдел Управления Федеральной миграционной службы России по ЯНАО в городе Новый Уренгой о месте и времени рассмотрения дела извещён своевременно (повестка направлена ДД.ММ.ГГГГ), отзыв не представил, представителя в суд не направил.
Представитель третьего лица УССП по ЯНАО ФИО10 полагала иск Банка ВТБ 24 обоснованным и подлежащим удовлетворению, сообщила, что спорная квартира перешла в собственность банка на основании повторных, а не первых торгов. На вопрос представителя ответчика о том, почему цена на эту квартиру была снижена до получения Службой документа об итогах первых торгов, сообщила, что информация о результатах первых торгов поступила в Службу по телефону.
Прокурор ФИО11 полагал иск Банка ВТБ 24 обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку ФИО15 утратил право пользования спорной квартирой. В удовлетворении встречного иска просил отказать.
Заслушав участников судебного заседания, исследовав и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ Новоуренгойским городским судом ЯНАО было вынесено решение о взыскании задолженности с ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО1 в пользу Банка ВТБ 24, обращении взыскания на заложенное имущество – <адрес>, корпус № микрорайона Мирный <адрес>.
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу постановлением суда по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
ДД.ММ.ГГГГ в ходе исполнительного производства № о взыскании денежных средств и обращения взыскания на заложенное имущество с ФИО4 в пользу Банка ВТБ 24 имущество должника было арестовано ОССП по городу Новый Уренгой УФССП России по ЯНАО. Квартира была передана на реализацию по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО “Полярис”.
Согласно протоколу заседания комиссии по признанию несостоявшимися торгов, проводимых в форме аукциона, по продаже арестованного имущества должника ФИО9 (3-х комнатная квартира, общая площадь 68,6 кв. м., расположенная по адресу: <адрес>, микрорайон Мирный, <адрес>, корпус №, <адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ торги по продаже спорной квартиры, проводимые на основании уведомления на реализацию арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах (л. д. 5).
На основании вышеуказанного протокола от ДД.ММ.ГГГГ, заявления залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО ДД.ММ.ГГГГ Банку было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на трехкомнатную <адрес>, корпус №, микрорайона Мирный, <адрес> (л. д. 25).
Согласно справке о зарегистрированных, выданной РИС ОАО “УЖС” от ДД.ММ.ГГГГ, по вышеуказанному адресу проживают и зарегистрированы: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО1, ФИО4 (л. д. 23).
ДД.ММ.ГГГГ Банком ВТБ 24 было направлено требование ФИО15 о добровольном выселении и снятии с регистрационного учёта из спорной квартиры до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку Банк на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ является собственником вышеуказанной квартиры (л. д. 9-15).
Однако в добровольном порядке ФИО15 квартиру не освободили, продолжают проживать в ней. Считают, торги по продаже спорной квартиры проведены с нарушением федерального законодательства, и не влекут для них никаких правовых последствий.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 из отдела судебных приставов по городу Новый Уренгой УФССП России по ЯНАО было направлено требование о предоставлении беспрепятственного доступа судебного пристава-исполнителя в спорную квартиру для осмотра в связи с выставлением её на торги во исполнение требований исполнительного документа ВС № от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 49).
ДД.ММ.ГГГГ ОССП по городу Новый Уренгой УФССП России по ЯНАО было вынесено постановление № о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15%, так как ДД.ММ.ГГГГ получено извещение специализированной организации о нереализованном имуществе в месячный срок (л. д. 54).
ДД.ММ.ГГГГ ОССП по городу Новый Уренгой УФССП России по ЯНАО было направлено предложение имущества Банку ВТБ 24, в котором Банку предлагается оставить за собой заложенную квартиру по цене на 25% ниже её стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества должника, так как указанное имущество не было реализовано в двухмесячный срок специализированной торгующей организацией (л. д. 55).
Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” предусматривает право гражданина передать принадлежащее ему недвижимое имущество в залог в обеспечение обязательства по кредитному договору и, соответственно, предусматривает возможность обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 78 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В соответствии со ст. 60 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” обращение взыскания на заложенное имущество и его реализация могли быть прекращены в случае, если бы должник ФИО4 по обеспеченному ипотекой обязательству удовлетворил все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имели к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право могло быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах.
Судом установлено, что каких-либо добровольных действий со стороны должника по исполнению указанного исполнительного документа с момента возбуждения исполнительного производства не производилось вообще.
Таким образом, право пользования спорным жилым помещением у семьи ФИО15 прекращено, в связи с чем они подлежат выселению из него без предоставления другого жилого помещения независимо от того, кто в настоящее время является собственником занимаемой ими квартиры.
Далее, в силу п. 4 ст. 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. В данном случае иное законом предусмотрено – ст. 56 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” определено, что заложенное имущество по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путём продажи с публичных торгов. В силу п. 1 ст. 56 указанного закона порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ (гл. 9 ФЗ “Об исполнительном производстве”), поскольку данным Федеральным законом не установлены иные правила. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства также определен в ст. 57 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
В силу п. 6 ст. 447 ГК РФ правила, предусмотренные ст. ст. 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством, поэтому в данном случае при анализе спорных правоотношений судом также применялись нормы законов “Об исполнительном производстве”, “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, устанавливающие особенности проведения торгов в отношении имущества, на которое взыскание обращено по решению суда, по цене, установленной судом.
В соответствии со ст. 58 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” организатором торгов начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах снижается на 15 процентов. Повторные публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном ст. 57 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” не позднее чем через месяц после первых публичных торгов.
В силу ст. 87 ФЗ “Об исполнительном производстве” реализация имущества должника осуществляется путём его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Реализация недвижимого имущества должника осуществляется путём проведения открытых торгов форме аукциона. В соответствии со ст. 89 ФЗ “Об исполнительном производстве” реализация на торгах имущества должника, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее – организатор торгов). Начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, не может быть ниже цены, определенной судебным актом.
В силу ст. 92 ФЗ “Об исполнительном производстве” в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со ст. 89 ФЗ “Об исполнительном производстве”. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в п. п. 1-3 ст. 91 ФЗ “Об исполнительном производстве”.
В соответствии со ст. 93 ФЗ “Об исполнительном производстве” торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.
Последствия нарушения правил проведения торгов предусмотрены в ст. 449 ГК РФ. Так, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Таким образом, признание состоявшихся торгов недействительными – право, а не обязанность суда, которым суд может воспользоваться лишь при нарушении установленных законом правил проведения торгов.
Доводы встречного иска о том, что повторные торги в отношении спорного жилого помещения не проводились, являются несостоятельными, поскольку опровергаются объективными доказательствами по делу, а именно протоколом о проведении повторных торгов от ДД.ММ.ГГГГ, а также постановлением судебного пристава-исполнителя о снижении начальной цены имущества.
Также суд находит несостоятельным утверждение представителя ответчика о том, что ФИО15 намеревался купить спорную квартиру в ходе ее продажи на торгах.
Решение суда о взыскании с ФИО15 в пользу банка стоимости квартиры в результате нарушения ответчиком обязательств по договору ипотеки вынесено ДД.ММ.ГГГГ, решение об обращении взыскания на заложенную квартиру – ДД.ММ.ГГГГ. При наличии у ответчика денежных средств он имел более двух лет, чтобы погасить долг перед банком и сохранить за собой занимаемое жилое помещение. Однако никаких дей ствий по погашению долга он не предпринимал.
Более того, в 2011 году Новоуренгойским городским судом неоднократно выносились решения о взыскании с ФИО15 денежных средств в пользу граждан, у которых он брал деньги в долг и не возвращал. Так, решением от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика взыскано 140.961 рубль в пользу ФИО12, решением от ДД.ММ.ГГГГ – 605.405 рублей 3 копейки в пользу ФИО13 Это обстоятельство указывает не сложное финансовое положение ФИО15 и свидетельствует о невозможности приобретения им спорной квартиры.
Также суд находит несостоятельной ссылку представителя ответчика на то, что ответчик не был уведомлен о проводимых торгах.
Информационное сообщение о проведении открытых торгов по продаже арестованного имущества (спорной квартиры) было опубликовано в газете “Красный Север” от ДД.ММ.ГГГГ № и на официальном Интернет-сайте Росимущества www.rosim.ru, то есть являлось общедоступным. Обязанность информировать о проведении торгов лично ФИО15 на Службу судебных приставов или ООО “Полярис” не возложена. Проведение же повторных торгов с случае признания несостоявшимися первых, как указано выше, является обязательным в силу закона, поэтому дополнительная информация об этом не требуется.
Таким образом, исходя из совокупности представленных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что указание в свидетельстве о государственной регистрации права собственности серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на Протокол заседания комиссии по признанию торгов несостоявшимися, проводимых в форме аукциона, по продаже арестованного имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ как на основание приобретения права собственности Банком ВТБ 24 в отношении спорной квартиры является ошибочным и не может само по себе свидетельствовать о нарушении порядка перехода права собственности и повлечь аннулирование данного свидетельства о государственной регистрации перехода права.
Так, в силу п. 8 ст. 12 Федерального закона “О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним” внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав, не соответствующие правоустанавливающему документу, осуществляется в порядке, установленном ст. 21 данного закона.
В силу п. 70 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждённых Приказом Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, технические ошибки, подлежащие исправлению на основании ст. 21 ФЗ “О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним”, могут быть допущены в записях Единого государственного реестра прав и, соответственно, в свидетельствах о государственной регистрации прав и в штампах регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделок. Характер технических ошибок может быть различен.
Таким образом, суд считает установленным факт приобретения права собственности Банка ВТБ 24 в отношении спорного имущества на законных основаниях.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Согласно ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав может осуществляться путём пресечения действий, нарушающих право.
Проживание в спорной квартире лиц, утративших на это права, с очевидностью нарушает права и законные интересы Банка ВТБ 24 как собственника, так как препятствует распоряжению собственником данным имуществом по своему усмотрению. Поэтому иск Банка ВТБ 24 подлежит удовлетворению, ФИО15 должны быть выселены из <адрес> микрорайона Мирный <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
В силу подп. “е” п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, в случае признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением производится его снятие с регистрационного учёта по месту жительства органами регистрационного учета.
Следовательно, исковые требования Банка ВТБ 24 подлежат удовлетворению в полном объёме. Напротив, в удовлетворении встречного иска ФИО15 должно быть отказано, поскольку судом не установлено нарушений правил проведения торгов при реализации спорной квартиры.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
решил:
Иск Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) удовлетворить.
Выселить ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5 из <адрес> микрорайона Мирный <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
Обязать отдел УФМС России по ЯНАО в городе Новый Уренгой снять ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5 с регистрационного учёта в <адрес> микрорайона Мирный <адрес>.
В удовлетворении встречного иска ФИО4 отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано сторонами в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ в суд <адрес> путём подачи кассационной жалобы через Новоуренгойский городской суд.
Председательствующий: (подпись)
Копия верна: (судья Белоусов А. В.)