Дело № 2-201/2011 Полный текст решения составлен: 26 марта 2011 года Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 21 марта 2011 года г.Новоуральск Новоуральский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Гладких М.А. при секретаре Глинской К.С. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полюхова О.А. к Закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «Инвестстрой» о защите прав потребителя, суд у с т а н о в и л: Полюхов О.А. (истец) обратился в суд с иском к ЗАО Управляющая компания «Инвестстрой», действующему в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Золотая миля» (ответчик), о защите прав потребителя и просил взыскать с ответчика излишне уплаченную денежную сумму в размере ххххх руб., неустойку в размере хххххх рублей, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ххххх,хх руб., компенсацию морального вреда в размере ххххх рублей. В судебном заседании истец Полюхов О.А.исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Суду пояснил, что 01.10.2009г. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор, согласно которого стороны обязуются подписать договор купли-продажи жилого помещения однокомнатной квартиры, суммарной площадью 39,6 кв.м.стоимостью ххххххх рублей и сроком окончания строительства квартиры 4 квартал 2009 года. Он свои обязательство по предварительному договору, в том числе и по полной оплате объекта недвижимости в размере ххххххх рублей исполнил в полном объеме, еще до подписания основного договора купли-продажи квартиры. 12.08.2010г. Екатеринбургским муниципальным унитарным предприятием «Б» был составлен кадастровый паспорт из которого следует, что общая площадь жилого помещения квартиры вместе с лоджией составляет 38,07 кв.м., а не как было указано в предварительном договоре 39,6 кв.м. Разница в площади квартиры по предварительному договору и фактически составляет 1,53 кв.м. Таким образом, он излишне уплатил ответчику денежную сумму в размере ххххх руб. Он обратился к ответчику с заявлением с просьбой вернуть излишне уплаченную сумму, но получил отказ. Ответчиком в письменном ответе от 14.10.2010г. было ему разъяснено, что в случае не подписания договора купли-продажи, предварительный договор может быть расторгнут. Боясь потерять квартиру, он 14.10.2010года подписал с ответчиком договор купли-продажи квартиры и в дальнейшем получил свидетельство о государственной регистрации права на указанную квартиру. Считает, что при заключении предварительного договора с ответчиком, последний неправильно проинформировал истца относительно размера площади квартиры, чем были нарушены его права. Также ответчик нарушил сроки окончания строительства, оговоренные в предварительном договоре. Так, в предварительном договоре указано окончание строительства 4 квартал 2009года, а он получил в собственность квартиру только после окончания строительства 14 сентября 2010г. Срок нарушения по предварительному договору составил 91 день. Согласно ст.23.1п.3 Закона о защите прав потребителя-в случае нарушения установленного договором срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5% суммы предварительной оплаты товара. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере хххххх руб. Кром того, просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ххххх,хх руб. и компенсацию морального вреда в размере ххххх рублей. Представители ответчика Степин А.Б. и Чудинов Н.В., действующие по доверенности, исковые требования истца не признали, просили отказать в их удовлетворении, суду пояснили следующее. Ссылки истца о разнице площадей, возникшей по результатам замеров БТИ необоснованны, поскольку стороны при заключении предварительного договора с покупателем квартиры пришли добровольно к соглашению по всем условиям договора, подписав его, тем самым подтвердив своими фактическими действиями намерение исполнять договор на согласованных условиях. В соответствии с п.7 предварительного договора с покупателем квартиры -«площадь квартиры, указанная в п.1 договора, определена в соответствии с данными проектной документации. Окончательная площадь квартиры будет установлена по результатам проведенных фактических обмеров БТИ, при этом стоимость квартиры, указанная в п.4 настоящего договора, пересмотру не подлежит, за исключением случая изменения характеристики отделки квартиры. Ссылки истца о том, что отношения сторон по предварительному договору, в том числе и по начислению неустойки, регулируются Законом «О защите прав потребителя» не состоятельны, поскольку к данным отношениям указанный закон применяться не может. Согласно условиям предварительного договора, предметом договора является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором, а поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению договора в будущем, а не продажа товаров, то он не подпадает под действие Закона «О защите прав потребителей». Кроме того, в соответствии с п.1 Предварительного договора с покупателем квартиры стороны обязуются подписать Договор купли-продажи жилого помещения не позднее 60 рабочих дней с момента государственной регистрации квартиры в собственность продавца. Как видно из п.1.2.1 договора купли-продажи квартиры, продавец-ЗАО «УК «Инвестстрой» оформил право собственности на квартиру 14.09.2010г., а основной договор купли-продажи с истцом заключен 14.10.2010г. (т.е. через 30 дней), таким образом, ЗАО УК «Инвестстрой» надлежащим образом выполнило все обязательства, предусмотренные предварительным договором с покупателем квартиры и договором купли-продажи квартиры не нарушив каких-либо сроков. Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, представленные сторонами в соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, суд приходит к следующему. Согласно ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В соответствии со ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ст.ст.554-555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора, его место расположение и цена. 01 октября 2009года между ЗАО «Управляющая компания «Инвестстрой», действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Золотая миля», и Полюховым О.А. заключен предварительный договор. Согласно которому стороны обязались подписать договор купли-продажи (основной договор) жилого помещения квартиры, находящегося в 7-подъездном доме в квартале улиц К., П., М., Б. (строительный № 7), Секция Е (19 этажей), а именно однокомнатной квартиры со строительным номером 7, суммарной площадью 39,6 кв.м., не позднее 60 рабочих дней момента государственной регистрации квартиры в собственность Продавца. Предполагаемый срок окончания строительства 4 квартал 2009 года. п.3 указанного договора предусмотрено, что заключение основного договора купли-продажи осуществляется только после исполнения сторонами в полном объеме обязательств по предварительному договору. п.4 предварительного договора установлено, что стоимость квартиры составляет ххххххх рублей. Цена, указанная в настоящем пункте установлена с учетом характеристики отделки квартиры и подлежит пересмотру в случае изменения характеристик отделки квартиры. Также п.7 предварительного договора установлено, что площадь квартиры, указанная в п.1 предварительного договора, определена в соответствии с данными проектной документации. Окончательная площадь квартиры будет установлена по результатам проведенных фактических обмеров БТИ, при этом стоимость квартиры, указанная в п.4 договора пересмотру не подлежит, за исключением случая изменения характеристик отделки. Таким образом, судом установлено, что предварительный договор от 01.10.2009г., заключенный между истцом и ответчиком отвечает требованиям действующего гражданского законодательства, в нем определены условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора и заключен был с целью подписания в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества. Предварительный договор заключен между истцом и ответчиком добровольно, что подтвердил в ходе судебного заседания истец Полюхов О.А., какого либо понуждения к заключению договора со стороны ответчика по отношению к Полюхову О.А. не установлено, что соответствует положениям ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей свободу договора. В дальнейшем объекту, обозначенному в предварительном договоре от 01.10.2009г. присвоен почтовый адрес: г.Е. ул.К. Согласно кадастрового паспорта жилого помещения, расположенного по адресу: г.Е. ул.К., от 12.08.2010г. общая площадь жилого помещения составляет 35,8 кв.м. Право собственности на указанное жилое помещение оформлено ответчиком 14 сентября 2010г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации. 14 октября 2010г. между ЗАО «Управляющая компания «Инвестстрой», действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Золотая миля» и Полюховым О.А. заключен договор купли-продажи жилого помещения квартиры по ул.К., общей площадью 35,8 кв.м. Согласно п.п.2.1,2.2 договора определено, что стороны оценили квартиру в ххххххх рублей. Денежные средства, полученные по Предварительному договору с покупателем квартиры в размере ххххххх рублей, засчитываются в оплату по настоящему договору. Право собственности на квартиру дома по ул.К. г.Е. зарегистрировано Полюховым О.А., что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, ответчиком соблюден срок подписания основного договора купли-продажи жилого помещения, предусмотренный п.1 предварительного договора с покупателем квартиры, а именно не позднее 60 рабочих дней со дня передачи квартиры в собственность продавца. Учитывая изложенное, требования истца о взыскании излишне уплаченной ответчику суммы в размере ххххх рублей удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. Согласно п.1,п.4 и п.7 Предварительного договора с покупателем квартиры, заключенного между истцом и ответчиком, определена суммарная площадь квартиры в размере 39,6 кв.м. и стоимость квартиры в ххххххх рублей. При этом определено, что площадь квартиры установлена в соответствии с данными проектной документации. Окончательная площадь квартиры будет установлена по результатам проведенных фактических обмеров БТИ, при этом стоимость квартиры в хххххх рублей пересмотру не подлежит, за исключением случаев изменения характеристик отделки. Таким образом, предварительным договором установлена фиксированная стоимость квартиры и возможность изменения ее площади, при этом изменение площадей не влечет за собой изменение цены объекта, установленной предварительным договором. Зная о наличии указанных условий предварительного договора, истец Полюхов О.А. добровольно подписал указанный договор, тем самым согласившись на указанные в нем условия. В рамках действия предварительного договора истец произвел оплату квартиры в полном объеме. Зная о том, что площадь построенной квартиры не соответствует, площади указанной в предварительном договоре, истец заключает с ответчиком основной договор купли-продажи квартиры. Довод истца о том, что договор купли-продажи квартиры он заключил с ответчиком под воздействием письма последнего от 14.10.2010г., которым ему было разъяснено, что в случае не подписания основного договора купли-продажи, у него заберут квартиру, то есть ответчик вынудил его заключить с ним договор, суд находит несостоятельным по следующим основаниям. Согласно письма ЗАО УК «Инвестстрой» от 14.10.2010г., следует, что ответчиком были разъяснены истцу положения ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Данное разъяснение норм действующего законодательства не может быть принято судом как понуждение истца к заключению договора купли-продажи 14.10.2010г. Таким образом, исходя из условий предварительного договора от 01.10.209г. и основного договора купли-продажи от 14.10.2010г., а также ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей свободу договора, снижение фиксированной стоимости объекта, при изменении его площади не происходит, а следовательно требование истца о взыскании излишне уплаченной суммы ответчику удовлетворению не подлежит. Кроме того, судом установлено, что изменение характеристики отделки жилого помещения, которое могло бы повлечь изменение цены объекта, как определено предварительным договором, в данном случае не происходило, что подтвердил истец Полюхов О.А. в судебном заседании. Исковые требования истца о взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 года, так как предварительный договор от 01.10.2009г. нарушает его права потребителя, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Федеральный закон от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах),просвещение, государственную общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Предварительный договор регулируется нормами Гражданского законодательства, а именно ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, поскольку в соответствии с действующим законодательством предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, то отношения сторон по предварительному договору с покупателем квартиры от 01.10.2009г., как не имеющему своим предметом продажу товаров (выполнение работ, оказание услуг),а лишь обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, не подпадают под действие Закона «О защите прав потребителей» и нормы последнего к указанному предварительному договору судом применены быть не могут. Следовательно, требование истца о взыскании неустойки с ответчика в порядке ст.23.1 Закона «О защите прав потребителей», а также требования о компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат. При таких обстоятельствах, не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку факт пользования чужими денежными средствами ответчиком судом не установлен. Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Полюхова О.А. к Закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «Инвестстрой», действующему в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Золотая миля» о защите прав потребителей – отказать. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение 10 дней, через Новоуральский городской суд. Председательствующий: Гладких М.А. СОГЛАСОВАНО Судья М.А. Гладких