Дело № 2- 1545/2011

Мотивированное решение

изготовлено 14 ноября 2011 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 ноября 2011 года г. Новоуральск

Новоуральский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Пичугиной Е.Н.,

при секретаре Болтушиной А.В.,

с участием представителя истца Зыряновой Ю.В., представителя ответчика Ламонова Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Дунина С.Ф. к Обществу с ограниченной ответственностью «Сезам» о расторжении договора аренды нежилого помещения, возврате арендуемого нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате и плате за эксплуатационные, коммунальные и иные услуги, а также пени за несвоевременное внесение арендной платы,

установил:

Истец Дунин С.Ф. обратился в суд с иском к ответчику ООО Сезам» с требованиями о расторжении договора аренды нежилого помещения, возврате арендуемого нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате и плате за эксплуатационные, коммунальные и иные услуги, а также пени за несвоевременное внесение арендной платы.

В судебном заседании представитель истца Зырянова Ю.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, суду пояснила, что истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) хх 2011 года заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 78,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Новоуральск, хх, д. хх, номера на поэтажном плане хх этаж 1, сроком на 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения, т.е. с 01 февраля 2011 года по 31 декабря 2011 года. Помещение передано Арендатору на основании акта приема-передачи в аренду нежилого помещения, который подписан сторонами 01 февраля 2011 года. Ответчик принял на себя обязательства: по внесению арендной платы ежемесячно до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу в размере хх руб.; по оплате эксплуатационных, коммунальных и иные услуги в срок, установленные соответствующими организациями. Однако, с момента заключения договора я ответчик не оплачивает арендную плату и эксплуатационные, коммунальные и иные услуги; сдал арендуемое помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя. Указанные нарушения, по мнению истца являются существенными и можно положить в основу принятии решения о расторжении договора аренды. 07 июня 2011 года и 10 августа 2011 года истцом ответчику направлены претензии о расторжении договора аренды и погашении задолженности. До настоящего времени со стороны ответчика какого-либо ответа в адрес истца не поступило. Согласно п. 4.3 договора аренды в случае нарушения сроков и условий, установленных договором, по своевременной и полной оплате аренды, эксплуатационных и коммунальных платежей, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,5 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. Просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01 февраля 2011 года, заключенный между Дудиным С.Ф. и ООО «Сезам»; обязать ООО «Сезам» освободить арендуемое помещение, расположенное по адресу: г. Новоуральск, хх, д. хх, номера на поэтажном плане хх, этаж 1; взыскать с ООО «Сезам» в пользу Дунина С.Ф.: задолженность по арендной плате в размере хх руб., задолженность по оплате эксплуатационных и коммунальных платежей в размере хх руб. хх коп.; пени в размере хх руб. хх коп.; судебные издержки в размере хх руб. - стоимость услуг за подготовку искового заявления, хх руб. - стоимость услуг нотариуса за составление доверенности на представителя, хх руб. – оплата услуг представителя; расходы по оплате государственной пошлины в размере хх руб. хх коп.

Представитель ответчика Ламонов Ю.В., действующий на основании доверенности, исковые требования признал частично, согласившись с иском в части взыскания с ООО «Сезам» в пользу Дунина С.Ф. задолженность по арендной плате за период с 01 июля 2011 года по 09 августа 2011 года., задолженность по оплате эксплуатационных и коммунальных платежей за указанный период и пени, за несвоевременное внесение данных платежей, в соответствии с договором. В остальной части иска просил в удовлетворении требований Дунину С.Ф. отказать, указав следующее. Действительно, между сторонами хх 2011 года заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Новоуральск, хх д. хх, номера на поэтажном плане хх, этаж 1, сроком на 11 месяцев. По устному соглашению между Дудиным С.Ф. и ООО «Сезам» Арендодатель обязался оплачивать арендную плату и коммунальные расходы после проведения в помещении ремонтных работ. 10 февраля 2011 года ООО «Сезам» заключило договор подряда с ООО «хх» на ремонт арендуемого жилого помещения. Работы были закончены в конце мая 2011 года, в период производства ремонтных работ ООО «Сезам» спорным нежилым помещением не пользовалось.. С 01 июня 2011 года ООО «Сезам», оказывающее стамотологические услуги населению, заехало в арендуемое помещение и стало его использовать, но в связи с производственной необходимостью 10 августа 2011 года ООО «Сезам» выехало из помещения, устно сообщив об этом истцу и с этого времени помещением не пользуется. Считает, что с 10 августа 2011 года фактически арендные отношения между сторонами прекращены по соглашению сторон. Кроме того, в связи с отсутствием в акте передачи нежилого помещения даты, с которой помещение арендатору передается, то помещение им считается не переданным, также ответчику истцом не передавались ключи от помещения, при этом письменного обращения от ООО «Сезам» в адрес Дунина С.Ф. о передаче и ключей не направлялось. Считает, что ООО «Сезам» должно было внести арендные платежи и оплатить коммунальные услуги за период фактического использования помещения то есть с 01 июня 2011 года до 10 августа 2011 года. В субаренду третьим лицам ООО «Сезам» помещение не передавало. Просил в остальной части иска Дунину С.Ф. отказать.

Свидетель В., допрошенная по ходатайству представителя истца, суду показала, что она является индивидуальным предпринимателем и содержит салон красоты. В середине весны 2011 года ее знакомый Б., являющийся, как ей известно, представителем ООО «Сезам» предложил ей взять в аренду нежилое помещение по адрес хх, хх, она согласилась. Булат передал ей ключи от помещения и она стала производить там ремонт. Ей известно, что собственником помещения является Дунин С.Ф., которого она не знает, письменного договора с ним она не заключала, переговоров с истцом по вопросу аренды спорного помещения не вела, ни каких сумм за пользование помещением не вносит. ООО «Сезам» не менее 1,5 месяцев назад выехало из помещения.

Выслушав доводы представителей сторон, в обоснование своих требований и возражений, заслушав свидетеля, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

хх 2011 года между Дуниным С.Ф. (Арендодатель) и ООО «сезам» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 78,3 кв.м., расположенного по адресу г. Новоуральск, хх, номера на поэтажном плане хх, этаж 1 (л.д. 11-12). Срок договора аренды – 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения, то есть по 31 декабря 2011 года.

Согласно акту приема-передачи (л.д. 13) Дунин С.Ф. передал ООО «Сезам» спорное помещения. Акт подписан сторонами 01 февраля 2011 года. Именно с данной даты помещение считается переданным арендодателю, в соответствии с п. 5.1. договора аренды. Довод представителя ответчика о не передаче помещения не является состоятельным, поскольку сторонами согласована дата передачи – момент подписания акта приема-передачи. В данной части договор арендодателем исполнен.

Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Поскольку срок договора сторонами установлен в 11 месяцев, то требования о государственной регистрации данного договора не подлежат применению, соответственно договор аренды заключенный истцом и ответчиком вступил в силу 01 февраля 2011 года.

Истцом заявлено требование о расторжении указанного договора аренды.

Согласно п. 3 ч. 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование заявлено истцом на основании п. 5.3.2 договора аренды согласно которому договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае сдачи в субаренду полученного по договору помещения без согласия арендодателя и в если арендатор систематически (два и более раза) нарушает сроки внесения платежей, предусмотренных настоящим договором.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 07 мая 2011 года о расторжении договора аренды и погашении задолженности, а также 10 августа уведомление с данными требованиями. Получение ответчиком уведомления истца от 10 августа 2011 года представителем ответчика подтверждено.

Учитывая, что у ответчика имеется просрочка по внесению арендных платежей за период с февраля 2011 года по август 2011 года, предложение истца о расторжении договора оставлено ответчиком без удовлетворения, на дату судебного разбирательства соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано, то суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды от 01 февраля 2011 года.

Довод истца о расторжении договора аренды ввиду передачи ответчиком помещения в субаренду суд не принимает, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. В судебном заседании достоверно установлено, что между ООО «Сезам» и В., допрошенной в качестве свидетеля, договор не заключался.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Данные требования содержатся в 2.2.1 договора аренды. При этом, ООО «Сезам» приняло на себя обязательства по перечислению арендных платежей на расчетный счет истца с хх Банке, ежемесячно на условиях предоплаты за следующий месяц. Оплата арендной платы должна была осуществляться ответчиком до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу (п. 3.1. договора). То есть у ответчика возникло обязательство по уплате арендной платы в сроки и в порядке, которые установлены в договоре с момента его подписания – с 01 февраля 2011 года.

Сумма ежемесячной арендной платы согласована сторонами в размере хх руб., обязательство по оплате считается исполненным с момента поступления денежных средств на соответствующий счет истца (п. 3.1. договора аренды).

Как следует из материалов дела (выписка по счету № хх) и пояснений представителя ответчика, ООО «Сезам» оплату арендных платежей с момента заключения договора аренды не осуществляло.

В силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст.ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, только исполнение обязательств произведенное надлежащим образом прекращает обязательство исполнением (ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате с 01 февраля 2011 года по 16 сентября 2011 года в сумме хх руб. (хх руб. х 8 мес.) подлежит удовлетворению (ст.ст. 307, 309, 310, 408, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также ответчиком принято обязательство по оплате эксплуатационных, коммунальных и иных услуг. Из представленных истцом актов сверки с МУП «Городские тепловые сети» и ООО «УЖК «Новоуральская» задолженность по оплате эксплуатационных услуг в отношении нежилых помещения по бульвару академика Кикоина, 16, принадлежащих Дунина С.Ф. за период с февраля 2011 года по август 2011 года составила хх руб. хх коп. Данная сумма также подлежит взысканию с ООО «Сезам» в пользу истца.

Довод представителя ответчика о фактическом использовании ООО «Сезам» спорного жилого помещения только с 01 июня 2011 года до 10 августа 2011 года, что является основанием для невнесения арендной платы в остальные периоды, является не состоятельным, так как согласно п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Из содержания п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.

Таким образом, сам факт неиспользования ответчиком спорного нежилого помещения не прекращает обязательство по уплате арендной плате, эксплуатационных услуг и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договора. Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и неустойки в связи с неисполнением последним договора.

Доказательств наличия между сторонами соглашения о начале внесения платы ответчиком за арендуемое имущество после осуществления в нем ремонта ответчиком суду не представлено и опровергнуто в судебном заседании представителем Дунина С.Ф.

В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 4.3 в случае нарушения сроков и условий, установленных настоящим договоров. По своевременной и полной оплате арендных, эксплуатационных и коммунальных платежей, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,5 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку судом достоверно установлено, что со стороны ответчика в период действия договора аренды имело место нарушение исполнения обязательства по оплате арендной платы за период пользования нежилым помещением по адресу: 1 февраля 2011 года по 16 сентября 2011 года, то в пользу истца надлежит взыскать с ответчика пени за указанный период. Сумма пени определена истцом в размере хх руб. хх коп. Правильность расчет суммы пени (л.д.10) судом проверена и расчет не оспорен ответчиком.

Одновременно, в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Учитывая отсутствие наступления для истца тяжелых последствий в результате несвоевременной оплаты ответчиком арендных платежей, с учетом ходатайства ответчика, суд полагает, что размер неустойки, установленный договором в размере 0,5 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, явно несоразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательства, в связи с чем суд уменьшает начисленную сумму неустойки и, пересчитав ее размер, взыскивает пени в сумме хх руб. в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Снижение неустойки до указанного размера суд полагает достаточным, соразмерным последствиям допущенного ответчиком нарушения.

Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать сумму в размере хх руб. хх коп. (хх + хх + хх). Таким образом, цена иска составляет хх руб. хх коп, размер госпошлины с данной суммы составит хх руб. хх коп.

Также суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о обязании ООО «Сезам» освободить арендуемое нежилое помещения, поскольку согласно п. 2.2.10 договора аренды при освобождении арендуемого помещения арендатор обязан письменно известить арендодателя не позднее, чем за 2 (два) месяца о предстоящем освобождении и сдать его по акту приема-передачи, подписываемому сторонами договора. Однако, указанные требования на момент рассмотрения настоящего дела судом, ответчиком не исполнены.

Требования о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилое помещения подлежат оплате государственной пошлиной в размере хх рублей каждое (п.п. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации). В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации всего размер госпошлины подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца составляет хх руб. хх коп. (хх + хх + хх).

Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию в разумных пределах понесенные истцом расходы по оплате услуг представителя, которые суд считает возможным, с учетом сложности дела и затраченного представителем процессуального времени, взыскать с ответчика хх руб. и расходы понесенные за составление нотариальной доверенности в размере хх руб. и составление иска в сумма хх руб.

При таких обстоятельствах, исковые требования Дунина С.Ф. подлежат удовлетворению в части расторжения договора аренды, обязании ООО «Сезам» освободить спорное помещение и взыскании с ответчика ООО «Сезам» в пользу истца Дунина С.Ф. надлежит взыскать хх руб. хх коп. (хх + хх + хх + хх + хх).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 196 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Дунина С.Ф. к Обществу с ограниченной ответственностью «Сезам» о расторжении договора аренды нежилого помещения, возврате арендуемого нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате и плате за эксплуатационные, коммунальные и иные услуги, а также пени за несвоевременное внесение арендной платы, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды жилого помещения от хх 2011 года, заключенный между Дуниным С.Ф. и Обществом с ограниченной ответственностью «Сезам».

Обязать Обществом с ограниченной ответственностью «Сезам» освободить арендуемое помещение, расположенное по адресу: г. Новоуральск, хх, д. хх, номера на поэтажном плане хх, этаж 1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Сезам» в пользу Дунина С.Ф. денежную сумму в размере хх рубля хх копеек.

В остальной части иска Дунину С.Ф. отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, через Новоуральский городской суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.Н. Пичугина

СОГЛАСОВАНО:

Судья Новоуральского

городского суда Е.Н. Пичугина