дело №2-190/2011 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 20 мая 2011 года р.п. Новоспасское Ульяновской области Новоспасский районный суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Коненковой Л.Г., при секретаре Романенко Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каляевой Р.Р. к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации МО «адрес район», Администрации МО «адрес район», Администрации МО «адрес городское поселение» адрес о признании права собственности на жилой дом с встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: адрес, У С Т А Н О В И Л: Каляева Р.Р. обратилась в суд с настоящим иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации МО «адрес район», Администрации МО «адрес городское поселение» адрес в обоснование своих требований указывая, что на основании договора купли-продажи стала собственником земельного участка и жилого дома, при этом жилой дом был непригоден для эксплуатации. Дата она подала заявление на снос старого дома и строительство нового на имя адрес через архитектора П.., последняя присутствовала на объекте и сказала, что можно начинать строительство, а за разрешением зайти через неделю, однако уже в Дата года архитектор сказала, что разрешение выдавать не будет, так как адрес не подписал заявление, в письменной форме ответ ей не дан до настоящего времени. Дата ею получено извещение о приостановлении строительства, при обращении к архитектору ответа вновь получено не было, потому она обратилась в прокуратуру района. Дата она была привлечена к административной ответственности в виде штрафа Инспекцией Государственного строительного надзора, там же в Инспекции ей сказали, что она может продолжить строительство. Ею получено санитарно-эпидемиологическое заключение на объект, кадастровый паспорт домовладения, а также техническое заключение на жилой дом с встроенными нежилыми помещениями. Просит признать за ней право собственности на данный объект. В судебном заседании истец Каляева Р.Р. исковые требования поддержала в полном объёме, дополнив, что первый этаж возведённого строения предполагается использовать как нежилые помещения, скорее всего, под размещение аптечного пункта, а на втором этаже будут жилые комнаты. С заявлением о выдаче разрешения на строительство она лично в Администрацию района не обращалась, данным вопросом занимался А., и то, что он обращался в Администрацию, ей известно с его слов. Доверенность на А. с целью наделения его полномочиями по оформлению разрешительной документации на строительство не оформлялась. С заключением судебной строительно-технической экспертизы согласна, выявленные нарушения в части котельной возможно устранить. Представитель истца А. в судебном заседании не участвовал, в ходе предварительного судебного заседания исковые требования поддержал и пояснил, что разрешение на строительство объекта Каляевой Р.Р. получено не было, но он, действуя от имени Каляевой Р.Р., обращался в отдел архитектуры Администрации района за получением разрешения. В частности, Дата он лично общался с начальником отдела архитектуры, представил ей документы, но не оспаривает, что на тот момент у него отсутствовала доверенность на представление интересов Каляевой Р.Р. В последующем Каляева Р.Р. лично обращалась в прокуратуру района, её заявление было перенаправлено в Администрацию, но ответа не получено до настоящего времени. Первый этаж возведённого спорного строения представляет собой нежилые помещения, что там будет размещаться, пока неизвестно, а второй этаж предназначен для использования под жилые помещения. Дом возведён на месте старого жилого дома и в пределах земельного участка, собственником которого является Каляева Р.Р., за границами земельного участка никаких строений не имеется. Представитель истца - адвокат Кувин А.Ю. заявленные исковые требования также поддержал и пояснил, что статья 222 ГК РФ, регламентирующая признание права собственности на самовольную постройку, позволяет признать право собственности в судебном порядке в случае, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Оснований, препятствующих признанию права собственности на объект за истцом Каляевой Р.Р., не имеется. Собственник соседнего земельного участка не возражает против сохранения существующего строения, каких-либо нарушений градостроительных, санитарных, противопожарных норм и правил при возведении строения не выявлено. Вид разрешённого использования выбирается собственником земельного участка самостоятельно, дополнительных согласований для этого не требуется. Земельный участок планируется использовать в соответствии с целевым назначением, второй этаж будет занят жилыми помещениями. Поскольку фактически объект уже возведён, то рассмотрение вопроса, было ли получено разрешение на его строительство, лишено смысла. Представитель ответчиков Администрации МО «адрес район» и Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации МО «адрес район» Нагаткин М.Ю. считал заявленные исковые требования необоснованными, так как Каляевой Р.Р. в установленном законом порядке не было получено разрешение на строительство. Кроме того, земельный участок должен использоваться в строгом соответствии с разрешённым использованием. В настоящем же случае принадлежащий Каляевой Р.Р. земельный участок имеет разрешённое использование - ведение личного подсобного хозяйства, тогда как возведённое строение не имеет жилых помещений, предназначено для размещения торговых залов и парикмахерской. Представитель ответчика - Администрации МО «адрес городское поселение» Улыбин Д.А. также полагал исковые требования необоснованными, поскольку строительство объекта должно осуществляться в соответствии с законодательством, с предварительным получением разрешения на строительство, у истца же такого разрешения не имеется. Третье лицо П.В. в судебном заседании не участвовал, будучи допрошенным в ходе предварительного судебного заседания пояснил, что он является собственником жилого дома и земельного участка, находящихся рядом со спорным строением по адресу: адрес. Его права и интересы возведением спорного строения не нарушены, полагает возможным признание права собственности на него за истцом. Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебном заседании не участвовал, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Выслушав истца, её представителя Кувина А.Ю., представителей ответчиков Н. и Улыбина Д.А., исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Каляевой Р.Р. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В судебном заседании установлено, что Каляева Р.Р. Дата приобрела земельный участок и жилой дом, общей площадью № кв. м., расположенные по адресу: адрес, право собственности на данные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке. Каляевой Р.Р. старый жилой дом был снесён, а на его месте возведено новое строение. Согласно техническому паспорту домовладения по состоянию на Дата, техническому заключению ООО «адрес» № от Дата данное строение представляет собой жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. При этом на возведение построек Лит.адрес (новое строение) разрешение на строительство не имеется. Факт возведения спорного строения без получения разрешения на строительство подтверждается истцом и её представителями. Вместе с тем, согласно ст.3 Федерального закона РФ № 169-ФЗ от 17 ноября 1995 года «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и соблюдение градостроительных норм и правил. В силу ч.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Согласно ч.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 статьи 51 Градостроительного кодекса федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются документы. Правовой режим самовольной постройки регламентирован ст.222 ГК РФ. Согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. На основании п.2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. В силу п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемого владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, необходимым основанием к началу строительства объекта является получение застройщиком разрешения на строительство. Истцом Каляевой Р.Р. такое разрешение получено не было, соответственно, возведение спорного объекта проведено с нарушением действующего градостроительного законодательства. Истец Каляева Р.Р. ссылается на то, что предпринимала попытки к получению разрешения на строительство, однако Администрацией района её заявления оставлены без ответа. Согласно п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Исходя из требований ст. 51 Градостроительного кодекса РФ обращение в уполномоченный орган о выдаче разрешения на строительство должно быть оформлено в форме заявления в письменной форме с приложением комплекта документов. Однако истцом не представлено доказательств, что она обращалась в Администрацию МО «адрес район» с письменным заявлением о выдаче разрешения на строительство. Наоборот, из представленной копии журнала регистрации обращений следует, что подобное заявление Каляевой Р.Р. не поступало. При этом Каляева Р.Р. в судебном заседании не оспаривала, что она лично в Администрацию района не обращалась, в Администрацию обращался А. Однако в силу действующего законодательства представление интересов другого лица может быть осуществлено только на основании соответствующего документа, подтверждающего полномочия представителя, у А. же таких документов не было, что им не оспаривается. Собственно факт общения с архитектором района, получение от архитектора каких-либо пояснений не может заменить собой получение разрешения на строительство. Обращение Каляевой Р.Р. в прокуратуру района правового значения для спора не имеет, так как прокуратура не является органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство. Получение истцом проектных документов по газоснабжению и электроснабжению также не подтверждают легитимность возведения истцом спорного строения. Кроме того, если истец полагала нарушенным право на своевременное получение ответа на обращение в орган местного самоуправления, то была вправе обратиться в судебные органы с требованием о признании бездействия незаконным и возложении обязанности по рассмотрению обращения по существу. Однако Каляева Р.Р. данным правом не воспользовалась. Изложенные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что надлежащие меры Каляевой Р.Р. к получению разрешения на строительство предприняты не были. Более того, как следует из письменных материалов дела, Каляевой Р.Р. дважды - Дата направлялись извещения отделом архитектуры и благоустройства Администрации МО «адрес район» с требованием приостановить строительство объекта и получить необходимую разрешительную документацию. Однако данные извещения Каляевой Р.Р. были проигнорированы. А Дата она была привлечена к административной ответственности за осуществление строительства без разрешительной документации. Между тем, и после этого истец не предпринимала мер к получению разрешения на строительство, продолжила строительство объекта, а потому ссылки истца и её представителя на юридическую безграмотность в данном случае являются безосновательными. Кроме того, в ходе судебного разбирательства была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, в соответствии с выводами которой спорное строение соответствует требованиям СНиП, за исключением пристроенной к дому котельной № которая не соответствует СНиП II-35-76 «Котельные установки» в части горючего материала конструкций перекрытия и в части отсутствия окна. Также экспертом отмечено, что линия застройки исследуемого строения проходит по фронтальной стене дома, совпадает с ранее сложившейся линией застройки соседних домовладений, однако крытый вход выходит за пределы линии застройки на 1,7 метра. Линия застройки - линии, устанавливаемые в документации по планировке территории по красным линиям или с отступом от красных линий и предписывающих расположение внешних контуров проектируемых зданий, строений, сооружений с учётом режимов зон особого регулирования, величина которого определяется градостроительными нормативами. Таким образом, при возведении спорного здания истцом Каляевой Р.Р. были также нарушены санитарные, градостроительные нормы и правила. Статьёй 1 Земельного кодекса РФ провозглашён принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. В силу ч.7 ст. 36 Земельного кодекса РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учётом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учётом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельных участков. Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. На основании ч.3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона РФ №191-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний. В соответствии с п.9 и п.10 главы 1 Правил застройки и землепользования Новоспасского района, утвержденных решением Совета депутатов МО «адрес район» № от Дата года (далее Правила застройки и землепользования) градостроительный регламент по видам разрешённого использования включает в себя: основные виды разрешённого использования недвижимости, согласование основных видов использования производится в порядке статьи 31 настоящих Правил; виды разрешённого использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, которые по отношению к последним являются вспомогательными при отсутствии на земельном участке основного вида использования, сопутствующий вид использования не считается разрешённым, если иное специально не оговорено; виды использования недвижимости, которые могут быть разрешены при соблюдении установленных условий, для которых необходимо получение специальных согласований. В случаях, когда изменение одного вида разрешённого использования недвижимости на другой связано с конструктивными преобразованиями построек, необходимо разрешение на строительство. Согласно ст. 31 Правил согласование «по праву застройки» (приложение 2) осуществляется местным органом архитектуры и градостроительства по проектной документации. Приложение 2 к Правилам застройки и землепользования предполагает для получения согласования «по праву застройки» обращение владельца объекта в орган архитектуры и градостроительства с заявлением и пакетом документов, материалы подлежат рассмотрению в течение 10 дней; по истечении указанного срока орган архитектуры и градостроительства предоставляет заявителю распоряжение органа местного самоуправления, подготовленного соответствующим органом архитектуры и градостроительства о согласовании проекта либо мотивированный отказ от его согласования. В силу п.3 ст. 36 Правил владельцы недвижимости имеют право менять один вид разрешённого использования на другой при соблюдении условий, оговоренных настоящими Правилами. Согласно материалам кадастрового дела в отношении земельного участка, находящегося по адресу: адрес, его разрешённое использование определено как ведение личного подсобного хозяйства. В то же время, представленными суду доказательствами подтверждается, что фактически истцом возведено на земельном участке строение, которое имеет нежилое назначение. Данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом (раздел V), указывающим, что помещения первого этажа здания предназначены под размещение торговых залов, парикмахерской, склада и подсобного помещения; техническим заключением № ООО «адрес», что строение имеет нежилые помещения; а также санитарно-эпидемиологическим заключением от Дата, согласно которому разрешается фармацевтическая деятельность в аптечном пункте по адресу: адрес. Согласно заключения эксперта № от Дата назначение первого этажа возведённого строения - нежилые помещения, определить цель использования второго этажа не представляется возможным. Подтверждением того, что возведённое строение предполагается использовать как нежилое помещение являются приобщённые к заключению фотоснимки, из которых видно, что в помещении размещено торговое оборудование. Таким образом, истцом Каляевой Р.Р. самовольно изменен вид разрешённого использования земельного участка, что является недопустимым. Согласно ч.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нём здания и строения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных норм и правил, а также требований о целевом использовании земельного участка. Установленные же судом обстоятельства позволяет сделать вывод, что строительство спорного объекта произведено Каляевой Р.Р. в нарушение действующего градостроительного, земельного законодательства, в отсутствие необходимой разрешительной документации, с нарушением установленного вида разрешённого использования земельного участка, а потому отсутствуют предусмотренные законом основания для признания права собственности на возведённый объект. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований Каляевой Р.Р. к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации МО «адрес район», Администрации МО «адрес район», Администрации МО «адрес городское поселение» адрес о признании права собственности на жилой дом с встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: адрес, отказать. Решение суда может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Ульяновский областной суд через Новоспасский районный суд в течение десяти дней со дня его изготовления в мотивированной форме - Дата. Судья Л.Г. Коненкова