Дело № 2 – 177/11
РЕШЕНИЕ
И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и
31 января 2011 г.г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Томас Е.М.,
при секретаре Топчян А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Альперт Т.В. к ОАО «...» о передаче земельного участка,
У С Т А Н О В И Л :
Альперт Т.В. обратилась в суд с иском к ОАО «...» о передаче земельного участка по адресу: <адрес>. В обоснование своих требований указала, что ей принадлежит на праве собственности индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу; <адрес>, на основании решения Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права №.... Дом №... расположен на земельном участке, площадью 10,25 га, предоставленном в постоянное бессрочное пользование ОАО «...» Постановлением Территориальной администрации ... №... от ДД.ММ.ГГГГ В декабре 1999 года ОАО «...» на строительство домов на данном земельном участке в Комитете строительства и архитектуры было выдано разрешение №... на строительство. ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «...» и истицей был заключен договор о передаче земельного участка и строительстве домов усадебного типа. Предметом данного договора было выделение (предоставление) застройщику, т.е. ей, земельного участка, площадью 10 соток, для строительства жилого дома. При заключении договора ею был внесен долевой взнос, компенсирующий затраты ОАО «...», понесенные им с момента начала строительства (затраты на коммуникации). Строительство дома, как объекта недвижимости, проводилось ею самостоятельно и за счет собственных средств. Согласно заключенного договора Общество после окончания строительства дома обязано было передать ей участок в пользование в установленном порядке. Также обязано было содействовать ей в приобретении прав на участок в собственность. Границы земельного участка №... согласованы необходимым образом с соседями, главным архитектором района, в службе энергосбыта, с пользователем земельного участка - ОАО «...», утверждены главой муниципального образования ... сельсовета. Земельный участок, площадью 1140 кв.м., с адресом: <адрес> был передан ей в аренду сроком на 11 месяцев. Фактически же площадь земельного участка по существующим ограждениям составляет 1190 кв.м. Она обязана была поставить данный земельный участок на кадастровый учет, получить кадастровый паспорт на него и оформить с администрацией района договор аренды земельного участка. Собрав все необходимые документы, проведя геодезический обмер, все согласования, сформировав землеустроительное дело, и сдав его на постановку на кадастровый учет - данный земельный участок так и не был поставлен на кадастровый учет. В конце сентября 2009 года ей стало известно от директора ОАО «...» о том, что земельный участок, на котором расположен ее жилой дом №... находится в собственности ОАО «...». Оформив земельный участок, площадью 50855 кв.м., в свою собственность ОАО «...» нарушил ряд условий договора о передаче земельного участка и строительстве домов усадебного типа от ДД.ММ.ГГГГ, ряд норм законов, в частности Земельный кодекс РФ. Считает, что данный договор является недействительным, нарушающим ее права и противоречащий действующему законодательству. О проверке законности заключения договора купли-продажи проводилась прокурорская проверка, в результате которой выяснилось, что действительно ее дом №... расположен в границах земельного участка, площадью 50855 кв.м., с адресом: <адрес>, кадастровый номер №.... Данный факт не отрицается и самим ответчиком. При оформлении документов в собственность ответчиком были скрыты сведения о наличии объектов недвижимости на данном земельном участке, не принадлежащие ОАО «...», что является грубейшей ошибкой при заключении договора купли-продажи, т.е. был продан земельный участок, обремененный правами третьих лиц. Заключенный договор купли-продажи земельного участка грубым образом нарушает ее права, как собственника дома. Право собственности на ее дом за ней было признано раньше, чем возникло право собственности у ОАО «...» на земельный участок. По всем правилам земельный участок, занимаемый объектом недвижимости, т.е. ее жилым домом, должен был быть исключен из площади части земельного участка с КН №..., и оставшаяся часть не занятая объектами недвижимости могла быть передана пользователю ОАО «...» в его собственность, однако этого не было сделано. Она, как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке имеет преимущественное право приобретения данного участка в собственность. Она не имеет возможности поставить земельный участок на кадастровый учет, т.к. с таким заявлением может обратиться только собственник. Просила обязать ответчика поставить на кадастровый учет, земельный участок, площадью 1190 кв.м., необходимый для эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и получить на него кадастровый паспорт земельного участка,обязать ответчика передать ей в собственность путем выкупа по кадастровой стоимости, земельный участок, площадью 1 190 кв.м., необходимый для эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по указанному адресу. Впоследствии истица уточнила свои требования, просит обязать ответчика совершить действия по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка, площадью 1190 кв.м., необходимого для эксплуатации обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и получению в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по НСО на него кадастрового паспорта земельного участка, обязать ответчика передать ей в собственность земельный участок, площадью 1190 кв.м., необходимый для эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор о передаче земельного участка и строительстве домов усадебного типа. Предметом данного договора было выделение (предоставления) застройщику земельного участка, площадью 10 соток, для строительства жилого дома. Обязанностью ОАО «...» было предоставление земельного участка, обязанностью застройщика было внесение долевого взноса. Свою обязанность она исполнила полностью. Еще при заключении договора ею был внесен долевой взнос, компенсирующий затраты ОАО «...», понесенные им с момента начала строительства /затраты коммуникации/. Согласно заключенного договора Общество после окончания строительства дома обязано было передать ей участок в пользование в установленном порядке. Также обязано было содействовать ей в приобретении прав на участок в собственность. Свои обязанности по заключенному договору ОАО «...» не исполняет. В настоящее время земельный участок, площадью 50 855 кв.м., с адресом: <адрес>, кадастровый номер №..., находится в собственности ответчика. Позднее им были уточнены границы земельного участка и его площади, которая составила 52 436 кв.м. Из состава данного участка был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок, на котором расположен ее дом. ОАО «...» земельный участок был сформирован меньшей площадью, чем указано в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, которым предусмотрено предоставление ей участка площадью 10 соток, а фактически поставлено на кадастровый учет только 875 кв.м. На данный участок 875 кв.м. ответчиком зарегистрировано право собственности и свои обязанности по передаче участка ей в собственность также не исполняет. Предусмотренная договором площадь в 10 соток является условной, т.к. со всеми застройщиками заключались типовые договора, в которых стояла площадь в 10 соток. При проведении межевания, еще до момента начала строительства дома, директором ОАО «...» ей были указаны границы земельного участка, в которых она должна была построить дом. Изначально выделенный ей участок был площадью 10,85 сотки. При проведении межевания в 2006 году, уточнения границ и формировании землеустроительного дела площадь участка составила 1140 кв.м. О том, что площадь участка составила 1140 кв.м. ответчику было известно, о чем свидетельствует подпись и печать на землеустроительном деле директора ОАО «...». По замерам, проведенным самим ответчиком в 2010 году площадь ее участка составляет 1190 кв.м.
Представители истца Боровков А.Д., Альперт Ю.Ю., действующие на основании нотариально удостоверенных доверенностей, в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика Недбайкин А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, при этом пояснил, что по мнению истца, ответчик по договору от ДД.ММ.ГГГГ обязан передать в собственность истца земельный участок. Договор от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривал обязанности ответчика по передаче земельного участка в собственность истцу. Буквальное значение условий договора не позволяет сделать вывод о наличии обязанности по передаче земельного участка в собственность. Согласно пункту 1.1. договора Общество выделяет Застройщику земельный участок площадью 10 соток для ведения строительства. В соответствии с пунктом 3.1. договора Общество является владельцем земли, отведенной под строительство, до момента окончания строительства и передачи участка в пользование Застройщику в установленном порядке. В соответствии с пунктом 3.2. договора по окончании строительства и расчетов с Обществом и кредитными учреждениями, Общество оказывает содействие Застройщику в приобретении прав на вечное пользование земельным участком. Согласно пункту 4.2. договора Общество является владельцем земли на основании Акта землепользования. В 2001 году земельный участок находился у ОАО «Велес» на праве постоянного (бессрочного) пользования. ОАО «...», не являясь собственником земельного участка, не могло передать права на земельный участок в соответствии с законодательством. Действовавшее во время заключения указанного договора законодательство предполагало, что после окончания строительства индивидуального жилого дома, ОАО «...» давало согласие на изъятие земельного участка, администрация района изымала земельный участок у ОАО «...» и предоставляло его Застройщику. В связи с тем, что законодательство изменилось, указанный порядок действий в отношении истца реализован не был. Истцу в соответствии с договором, разрешено строительство на земельном участке №... по генеральному плану. Границы указанного участка были закреплены на местности в 2001 году при заключении договора. При этом, ширина указанного участка по «задней» стороне (по генеральному плану) составляла 37,5 метров. После выделения земельного участка застройщики, по договоренности между собой, устанавливали внутренние заборы (между собой). В результате строительства заборов между участком 170 и участком 169 с одной стороны, между участком 170 и участком 171с другой стороны, ширина участка 170 по «задней» стороне (на местности) составила 31,2 метра. Этим фактом и объясняется изменение площади участка 170 с 1085 кв.м по проекту до 875 кв.м. в действительности. При постановке на кадастровый учет земельного участка 170 во внимание принимались существующие на местности заборы. Желание истца компенсировать площадь земельного участка за счет территории общего пользования, за счет улицы, не может быть удовлетворено, поскольку ОАО «...» не обязано этого делать по договору, по указанной территории проходят сети инженерно-технического обеспечения. Просит в иске отказать.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно договору о передаче земельного участка и строительстве домов усадебного типа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО «...» и Альперт Т.В., ответчик выделил истцу земельный участок площадью 10 соток для ведения строительства дома усадебного типа. В соответствии с пунктом 3.2. договора по окончании строительства и расчетов с Обществом и кредитными учреждениями, Общество оказывает содействие Застройщику в приобретении прав на вечное пользование земельным участком.
На момент заключения указанного договора, ответчик являлся владельцем земли на основании Акта землепользования, что подтверждается п. 4.2 договора, постановлением территориальной администрации ... №... от ДД.ММ.ГГГГ
Как следует из постановления главы Новосибирского района НСО №... от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок площадью 50855 кв.м с кадастровым номером №... был предоставлен в собственность за плату ОАО «...».
Право собственности ОАО «...» на указанный земельный участок зарегистрировано за ответчиком на основании договора купли-продажи земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ в собственности Альперт Т.В. находится индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
На основании ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений.
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
В судебном заседании установлено, что индивидуальный жилой дом, принадлежащий на праве собственности Альперт Т.В., расположен на земельном участке №... индивидуальное жилье ОАО «...», принадлежит на праве собственности ответчику ОАО «...».
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земельные участки. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 261 ГК РФ, территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Согласно п.п.3 ч.1 ст.7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 года, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок и площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение. Пунктом 1 ст. 5 указанного Закона установлено, что каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).
Из кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) №... от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельному участку по адресу: <адрес> присвоен кадастровый номер №..., границы земельного участка описаны и установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, что следует из кадастрового паспорта земельного участка. Собственником указанного земельного участка является ОАО «...».
Таким образом, в судебном заседании установлено, что ответчиком сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 875 кв.м, необходимый для
эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Новосибирская область, .... Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, земельный участок такой площадью был сформирован с учетом фактического землепользования и по существующим границам.
Истец, требуя обязать ответчика совершить действия по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка, площадью 1190 кв.м., необходимого для эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Новосибирская ... и получению в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по НСО на него кадастрового паспорта земельного участка, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представила доказательств, что земельный участок площадью 1190 кв.м был предоставлен ей ОАО «...» для строительства индивидуального жилого дома, а также, что земельный участок именно такой площади ей необходим для эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома.
Суд не принимает во внимание доводы истца о том, что границы земельного участка №... согласованы необходимым образом с соседями, главным архитектором района, в службе энергосбыта, с пользователем земельного участка - ОАО «...», утверждены главой муниципального образования ... сельсовета, так как из представленного истицей проекта границ земельного участка следует, что в площадь участка 1140 кв.м вошла охранная зона ЛЭП 10 кВ площадью 275 кв.м, а также земли ОАО «...» от точки 5 до точки 103..
Как следует из ст. 11 ГК РФ защите подлежит нарушенное или оспоренное право. Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, ОАО «...» не возражает передать истице в собственность сформированный земельный участок №..., площадью 875 кв.м., необходимый для эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома. Препятствием к этому являются только принятые судом обеспечительные меры.
При таких обстоятельствах требования Альперт Т.В. об обязании ответчика совершить действия по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка, площадью 1190 кв.м., необходимого для эксплуатации обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и получению в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по НСО на него кадастрового паспорта земельного участка, обязании ответчика передать ей в собственность земельный участок, площадью 1190 кв.м., являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Альперт Т.В. в иске к ОАО «...» о передаче земельного участка отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Новосибирский районный суд.
В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья- подпись