Дело № 2-513/11
Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 февраля 2011 годаг. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области
В С О С Т А В Е:
ПредседательствующегоЕгоровой Е.В.
При секретареАртемкиной Н.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лариной Н.Н. к ООО «...» о взыскании неустойки,
У С Т А Н О В И Л:
Истица Ларина Н.Н. обратилась в суд с иском к ООО «...» с требованиями о взыскании с ответчика расходов на юридические услуги в размере 20 000 рублей, взыскании с ответчика неустойки в размере 220 846 рублей 06 копеек, взыскании с ответчика расходов по оплате оформления доверенности в размере 800 рублей, взыскании с ответчика расходов по оплате госпошлины в размере 5 408 рублей 46 копеек.
В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор об участии в долевом строительстве. Согласно данного договора ответчик обязался построить многоэтажный жилой дом <адрес>, и до ДД.ММ.ГГГГ передать истице двухкомнатную квартиру №..., общей площадью 36,7 кв.м. и лоджией площадью 3,9 кв.м., расположенную на 15-ом этаже дома. Истица обязалась оплатить ответчику долевой взнос в размере 1 586 196 рублей в день подписания договора.
Свои обязательства по данному договору истица выполнила в полном объеме, оплатив долевой взнос в размере 1 586 196 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ истица получила письмо, о том что ей необходимо доплатить за излишние квадратные метры 47 196 рублей, в связи с тем, что после замера БТИ общая площадь квартиры увеличилась на 1,5 кв.м.
Пунктом 1.2 договора об участии в долевом строительстве предусмотрено, что общая площадь квартиры после замера, произведенного специалистами ФГУП «...», может незначительно (до 1 кв.м.) отличаться в ту или иную сторону от договорной (36,7 кв.м.), что не повлечет изменения стоимости взноса участника долевого строительства.
Истица считает, что площадь лоджий, балконов, веранд и террас не включается в общую площадь жилого помещения в соответствии с п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Таким образом, по подсчетам истицы общая площадь жилого помещения увеличилась на 0,8 кв.м., то есть до 1 кв.м. Такое увеличение общей площади не может повлиять на изменение стоимости инвестиционного взноса, в связи с чем считает требования ответчика о доплате неправомерным и незаконным, нарушающих права.
Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Истица считает, что в настоящее время с ответчика подлежит взысканию неустойка за просрочку передачи квартиры в собственность на ДД.ММ.ГГГГ, которая составляет 273 дня, в размере 220 846 рублей 06 копеек.
Истица Ларина Н.Н. в судебном заседании исковые требования и доводы изложенные в исковом заявлении поддержала, при этом пояснила, что с сентября 2009 года они делают ремонт в квартире. Квартиру им передали, но юридически ей квартиру не передавали, поэтому она не могла прописаться, получать медицинские услуги, устроиться на работу. Ответчику сообщила о смене места жительства, пояснила что будет проживать в квартире <адрес>. В офис ответчика обращалась три раза в устной форме, так как письменные заявления отказывались регистрировать. Первый раз обратилась в конце января 2010 года. В офисе сказали что нужно доплатить деньги и только после этого они подпишут акт приема-передачи квартиры. Обратилась в БТИ и сделала технический паспорт квартиры. Второй раз обратилась в офис в конце июля или начале августа 2010 года уже с техническим паспортом БТИ, разговаривала с секретарем, попросила подписать акт и получила ответ, что придет прораб, измерит квартиру и посмотрит. Третий раз обращалась в договорной отдел, попросила акт приема-передачи квартиры выслать по почте, но получила отказ.
Представитель истицы Лариной Н.Н. – Квенцер С.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, при этом пояснила, что согласно повторного письма от ДД.ММ.ГГГГ №..., ответчик требует оплатить задолженность за увеличение площади, а только после оплаты обратиться в офис для подписания акта приема-передачи, что свидетельствует об уклонении ответчика от подписания акта приема-передачи. Об этом свидетельствует и претензия от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что необходимо явиться в офис для подписания акта приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента направления претензии и в указанный срок оплатить размер задолженности за отклонение от площади в размере 47196 рублей. Считает, что ответчиком нарушен Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно паспорта БТИ общая площадь квартиры составляет 37,5 кв.м., а по договору – 36,7 кв.м., то есть разница в квадратуре мене 1 метра. Согласно договора участия в долевом строительстве, если разница площади мене 1 кв.м., то разница оплачиваться не должна. Ответчик необоснованно требовал оплатить 47196 рублей и только после оплаты соглашался подписать акт приема-передачи квартиры. Ответчик отправил истице акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке, только после того как было подано исковое заявление в суд, который истица получила ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель ответчика ООО «...» Епифанова Е.И. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что дом сдан ДД.ММ.ГГГГ, есть разрешение на ввод дома в эксплуатацию, поэтому требование о том, что дом сдан не в срок не обосновано. Кроме того, есть акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Позже выдают еще один акт, в котором уже указывают данные БТИ и адрес, который был составлен ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке в связи с тем, что истица за актом не являлась. ДД.ММ.ГГГГ истице направлено письмо о необходимости получить квартиру по акту приема-передачи, это письмо вернулось к ним за истечением срока хранения. ДД.ММ.ГГГГ было направлено повторное письмо. ДД.ММ.ГГГГ непосредственно акт приема-передачи жилого помещения отправили истице по почте, этот конверт также вернулся обратно за истечением срока хранения. ДД.ММ.ГГГГ истица появилась в офисе, чтобы получить акт приема-передачи, получать акт в офисе она отказалась и написала заявление о том, чтобы акт отправили ей по почте по новому адресу. Истец указала, что проживает с сентября 2009 года в квартире, которую ей якобы не передал ответчик.
Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения, на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства, участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 указанной статьи).
Договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплату (п. 3 ч. 4 указанной статьи).
Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется в порядке, установленном ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Одним из документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (п.п. 3 п. 2 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В судебном заседании установлено, что между ООО «...» и Лариной Н.Н. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор об участии в долевом строительстве.
Предметом договора является долевое участие сторон в деятельности по инвестированию строительства жилого дома, расположенного по <адрес> (почтовый адрес - <адрес>), с целью получения инвестором по: окончании строительства жилого дома однокомнатной квартиры №... в собственность (п. 1.1-1.2 договора).
Договором установлена обязанность ООО «...» передать истице после исполнения ей всех своих обязательств по двухстороннему акту однокомнатную квартиру №..., расположенную на 15-ом этаже дома по адресу: <адрес> (строительный), общей площадью 36,7 кв.м. и лоджией площадью 3,9 кв.м.
Обязанность по внесению стоимости долевого взноса в сумме 1 586 196 рублей установленная п. 2.1 договора, истицей Лариной Н.Н. выполнена полностью в установленные договором сроки, что подтверждается актами приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Это обстоятельство в судебном заседании не отрицал и представитель ответчика.
По условиям договора планируемый срок передачи квартиры инвесторам определен ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.6 договора).
На основании пояснений сторон и материалов дела судом установлено, что акт приема-передачи жилой площади от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «...» в одностороннем порядке, отправлен истице ДД.ММ.ГГГГ.
Суд не принимает доводы представителя ответчика о том, что истица намеренно не подписывала акт приема-передачи жилой площади для получения собственной выгоды, длительное время не обращалась в офис компании за подписанием акта приема-передачи, в связи с чем истице отправлялись письма о необходимости получить акт приема-передачи с указанием в нем почтового адреса и данных обмеров БТИ, но истица не являлась за подписанием акта приема-передачи, по следующим основания.
В судебном заседании истица пояснила, что она три раза в устной форме обращалась в офис ответчика для подписания акта приема-передачи квартиры, так как письменные заявления отказывались регистрировать. Первый раз обратилась в конце января 2010 года, но ей отказали в подписании акт приема-передачи квартиры по причине, что нужно доплатить деньги за увеличение площади квартиры. Второй раз обратилась в офис в конце июля или начале августа 2010 года уже с техническим паспортом БТИ, но опять получила отказ в подписании акта приема-передачи по тем же основаниям. Третий раз обратилась в договорной отдел общества и попросила акт приема-передачи квартиры выслать по почте, но опять получила отказ.
Свидетель ФИО1 в судебном заседании пояснила, что дважды в их квартиру приходил прораб с целью замеров, в октябре и ноябре 2010 года. Первый раз просто посмотрели квартиру, а второй раз сказали, что они должны заплатить деньги иначе квартиру им не передадут. Это все происходило в спорной квартире.
Свидетель ФИО2 в судебном заседании пояснила, что летом 2010 года она с мамой была в офисе ответчика. Мама пришла подписывать акт приема передачи, она находилась в коридоре, в офис она не проходила, но все слышала. Мама говорила, что у нее нет возможности платить деньги, но там настаивали, чтобы она заплатила деньги. Ей было отказано в регистрации писем, пояснили, что им запретили регистрировать письма и ничем помочь не могут.
Согласно сообщения от ДД.ММ.ГГГГ №... направленного истице ответчиком ООО «...», истица приглашалась в офис ООО «...» для подписания акта приема-передачи жилой площади, с указанием на то, что если площадь квартиры после замеров отличается от договорной разницы и эта разница составит более 1 кв.м. в сторону увеличения, то она должна быть оплачена по цене на момент заключения договора.
Согласно повторного обращения ООО «...» к истице от ДД.ММ.ГГГГ, указывается, что истице необходимость доплатить 47196 рублей и только после оплаты указанной суммы истице необходимо обратиться в офис для подписания акта приема-передачи.
Согласно претензии от ДД.ММ.ГГГГ №... ответчик просит истицу явиться в офис для подписания акта приема-передачи объекта долевого участия в течение 10-ти рабочих дней с моента направления в претензии и в указанный срок оплатить задолженность за отклонение от жилой площади объекта долевого участия в сторону увеличения в размере 47196 рублей.
Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы.
Пунктом 1.3 договора об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что незначительные изменения (до 1 кв.м) общей площади квартиры не влечет изменения стоимости взноса участника.
Однако, принимая во внимание, что договором не предусмотрено изменение цены договора в случае изменения площади лоджии, а общая площадь квартиры не изменилась более 1 кв.м., суд считает, что основания для дополнительной оплаты по договору отсутствуют. Застройщик не вправе требовать от участника долевого строительства указанной доплаты, а также удерживать объект долевого строительства.
Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с требованиями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Суд не принимает доводы представителя ответчика о том, что требования истицы не подлежат удовлетворению, так как на момент предъявления иска в суд требования о передаче исполнены, поскольку по условиям договора планируемый срок передачи квартиры инвесторам определен ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.6 договора). Акт приема-передачи жилой площади от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «...» в одностороннем порядке, отправлен истице ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с заявленными требованиями период просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства истица исчисляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - всего 273 дня. Размер ставки рефинансирования на день исполнения обязательства ответчиком составляет 7,75% и в денежном эквиваленте составляет 220 846 рублей 06 копеек.
Суд считает, что представленные истицей доказательства являются достаточными основаниями для удовлетворения требования истицы о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору. Однако заявленный размер неустойки в сумме 220 846 рублей 06 копеек явно не соразмерен последствиям нарушения обязательств.
При определении размера неустойки судом оцениваются установленные судебным разбирательством обстоятельства, в том числе длительность просрочки исполнения обязательства. Принимая во внимание требования разумности, справедливости и конкретные обстоятельства настоящего дела, суд считает необходимым применить к отношениям сторон ст. 333 Гражданского кодекса РФ и определяет размер подлежащей удержанию с ответчика неустойки в сумме 25 000 рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Указанные расходы подтверждаются материалами дела, а именно договором на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, распиской от ДД.ММ.ГГГГ по договору на сумму 20 000 рублей.
Суд считает возможным с учетом обстоятельств дела, продолжительности судебного разбирательства взыскать с ответчика в счет оплаты услуг представителя денежные средства в размере 10 000 рублей.
На основании ст. 98 ГПК РФ требование истцов о взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины подлежит удовлетворению частично в размере 950 рублей пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Лариной Н.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «...» - удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «...» в пользу Лариной Н.Н. денежные средства в размере 35950 (тридцать пять тысяч девятьсот пятьдесят) рублей, в том числе:
неустойку в размере 25 000 рублей;
расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 рублей;
расходы по оплате государственной пошлины в сумме 950 рублей.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский районный суд через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течении 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья