Дело № 2-665/11
Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 марта 2011 годаг. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области
В С О С Т А В Е:
ПредседательствующегоЕгоровой Е.В.
При секретареАртемкиной Н.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мэрии города Новосибирска к Лях С.В. о взыскании задолженности по арендной плате и встречному иску Лях С.В. к Мэрии города Новосибирска о признании пунктов Договора аренды ничтожными,
У С Т А Н О В И Л:
Мэрия города Новосибирска обратилась в суд с иском к Лях С.В. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 98681,47 рублей и неустойки в размере 16438,20 рублей. В обоснование своих требований указала, что Мэрия города Новосибирска (далее Арендодатель) и Лях С.В (далее Арендатор), заключили договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №..., сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.7.1 Договора Арендатору передан земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 1000 кв.м., местоположением: <адрес>, для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома.
В соответствии с п.1 ст.433, п.2 ст.614 ГК РФ, ст.65 ЗК РФ, условий Договора, у Арендатора возникла задолженности по арендной плате на сумму 98681,47 рублей, за период с 4 квартала 2009 года по 3 квартал 2010 года.
На основании ст.330 ГК РФ и условий п.2.3.3 Договора, в случае неуплаты платежей в установленный Договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки платежа от неуплаченной суммы.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма начисленной неустойки составила 16438,20 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Не согласившись с доводами и требованиями истца, ответчик Лях С.В. обратился со встречными исковыми требованиями к Мэрии города Новосибирска о признании п.п. 1.4., 2.2, 2.3.4 Договора аренды ничтожными, признании срока окончания действия договора аренды ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор №... аренды земельного участка для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома <адрес>. Данный договор аренды был составлен Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска. В соответствии с п.1.4. Договора аренды «Срок действия договора: с 22 января 2009 года по 22 января 2012 года», что противоречит п.3. ст.433 ГК РФ.
В соответствии с п.2.2. «Арендные платежи начисляются с 22 января 2009 г.». Арендатор должен оплачивать арендную плату за земельный участок, которым не имеет права использовать ни по какому назначению, что противоречит смыслу возмездного договора.
В соответствии с п.2.3.4 «В случаях, когда за плательщиком к наступающему очередному сроку внесения платежа числится задолженность по этому платежу, соблюдается следующая очередность распределения поступивших сумм: в первую очередь погашается пеня по задолженности прошлых лет, затем последовательно: задолженность прошлых лет; пеня по задолженности по первому сроку платежа текущего года, сама задолженность по первому сроку платежа текущего года; пеня по задолженности по второму сроку платежа текущего года, сама задолженность и т.д., после этого погашаются платежи по очередным наступившим срокам уплаты в текущем году». Данное условие Договора аренды противоречит ст.319 ГК РФ, а также рекомендациям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» от 08 октября 1998 года №13/14.
ДД.ММ.ГГГГ руководствуясь п.5 ст.36 Земельного кодекса РФ им было подано заявление в Мэрию г.Новосибирска для приобретения земельного участка в собственность. В соответствии с п.6 ст.36 ЗК РФ Мэрия г.Новосибирска должна была в течение месяца принять решение о предоставлении земельного участка в собственность, что было сделано ДД.ММ.ГГГГ Постановлением №... и в течении месяца после принятия решения подготовить проект договора купли-продажи. Договор купли-продажи земельного участка должен был быть направлен ему до ДД.ММ.ГГГГ, но ДД.ММ.ГГГГ он получил отказ в заключении договора купли-продажи, из которого следует, что до тех пор пока им не будет погашена задолженность по договору аренды договор купли-продажи заключен не будет.
Представитель Мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя. Согласно представленного отзыва на встречное исковое заявление, с исковыми требованиями Лях С.В. не согласны в связи с тем, что в соответствии с п.1 ст.433, п.2 ст.330 ГК РФ.
Лях С.В. в судебном заседании исковые требования Мэрии города Новосибирска признал частично, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, при этом пояснил, что арендные платежи должны исчисляться с даты государственной регистрации договора аренды, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ. До государственной регистрации договора аренды он не имел права пользоваться земельным участком, то и обязанность уплаты арендных платежей не возникла. Соответственно общая сумма арендных платежей с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет за не полный 4 квартал 2009 года – 20645,83 рубля, за 1, 2 и 3 кварталы 2010 года по 24775 рублей, всего 94970,83 рубля. ДД.ММ.ГГГГ он перечислил на расчетный счет истца сумму в размере 100000 рублей, что перекрывает сумму арендных платежей до ДД.ММ.ГГГГ. Пункт 2.3.4 Договора об очередности платежей решением Арбитражного суда Новосибирской области №... от ДД.ММ.ГГГГ по аналогичному иску Мэрии города Новосибирска признан ничтожным как противоречащий ст.319 ГК РФ. В соответствии с п.2.3.3 Договора арендная плата вносится ежеквартально не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным. Таким образом, в первую очередь производится погашение основного долга в размере 94970,83 рублей, а оставшаяся сумма 5029,17 рублей идет на погашение неустойки.
Выслушав ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования Мэрии города Новосибирска подлежат частичному удовлетворению, встречные исковые требования Лях С.В. подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований либо возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено в судебном заседании, между Мэрией города Новосибирска и Лях С.В. заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №... (далее договор) для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома <адрес>
В соответствии с п. 1.1 договора Ляху С.В. передан Мэрией г.Новосибирска земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №..., расположенный в пределах <адрес>, площадью 1000 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области произведена регистрация договора аренды земельного участка согласно п.3 ст.433, п.2 ст.609 ГК РФ, ст.26 ЗК РФ, № регистрации: №...
Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 1.4. договора установлен срок действия Договора: с «22» января 2009 года по «22» января 2012 года.
Согласно п.2.2. договора арендные платежи начинают исчисляться с «22» января 2009 года.
В соответствии с ч.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии со ст.26 ЗК права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Не подлежат государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, за исключением случаев, установленных федеральным законом.
Согласно ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Суд, проанализировав содержание пункта 1.4 в части действия договора с «22» января 2009 года и пункта 2.2 договора, пришел к выводу о противоречии данных условий договора статье 433 ГК РФ.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости признания пункта 1.4 договора аренды в части действия договора с «22» января 2009 года и пункта 2.2 договора аренды ничтожными, как противоречащими требованиям ст.ст. 422, 425, 433 ГК РФ.
Судом не принимаются доводы представителя Мэрии города Новосибирска – Байдиной И.В., действующей на основании доверенности, изложенные в отзыве на встречное исковое заявление о том, что в соответствии с п.п. 1,4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон по следующим основаниям.
Частью 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ч.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 433 ГК РФ определены правила, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Регистрация договора аренды земельного участка произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ч.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
С учетом изложенного, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №... считается заключенным с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента его государственной регистрации.
Согласно пункта 2.3.4 договора в случаях, когда за плательщиком к наступившему очередному сроку внесения платежа числится задолженность по этому платежу, соблюдается следующая очередность распределения поступивших сумм: в первую очередь погашается пеня по задолженности прошлых лет, затем последовательно: задолженность прошлых лет; пеня по задолженности по первому сроку платежа текущего года, сам задолженность по первому сроку платежа текущего года; пеня по задолженности по второму сроку платежа текущего года, сама задолженность и т.д., после этого погашаются платежи по очередным наступившим срокам уплаты в текущем году.
Суд, проанализировав содержание пункта 2.3.4 договора, пришел к выводу о противоречии данного условия договора статье 319 ГК РФ, а также рекомендациям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» от ДД.ММ.ГГГГ 13/14.
Согласно вышеуказанному постановлению, при применении норм об очередности погашения требований по денежному обязательству при недостаточности суммы произведенного платежа судам следует исходить из того, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д.
Согласно ст.329 ГК РФ пени является способом обеспечения исполнения обязательств, а не способом обеспечения исполнения неустойки.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости признания пункта 2.3.4. договора аренды ничтожным, как противоречащим требованиям ст.ст.319, 422 ГК РФ.
Следовательно, уплаченные арендатором суммы погашают в первую очередь основной долг, а не неустойку.
С учетом вышеизложенного, судом не принимаются доводы представителя Мэрии города Новосибирска – Байдиной И.В., действующей на основании доверенности, изложенные в отзыве на встречное исковое заявление о том, что действие ст.330 ГК РФ.
Согласно п. 2.1. договора в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №... размер годовой арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимой оценки и составляет 99100 рублей.
Таким образом, размер арендной платы в квартал составляет 24775 рублей (99100 рублей : 4 квартала), размер арендной платы в месяц составляет 8258 рублей 33 копейки (99100 рублей : 12 месяцев).
Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендой плате за период с 4 квартала 2009 по 3 квартал 2010 года в размере 98681,47 руб.
В соответствии со ст.196 ГПК РФ – суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
С учетом п.2.1. договора размер арендной платы составил: за 4 квартал 2009 года (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) – 20645 рублей 83 копейки; за 1 квартал 2010 года – 24775 рублей; за 2 квартал 2010 года – 24775 рублей; за 3 квартал 2010 года – 24775 рублей. Всего за период с 4 квартала 2009 года по 3 квартал 2010 года ответчиком должна быть уплачена арендная плата в размере 94970 рублей 83 копейки.
Лях С.В. по договору №... от ДД.ММ.ГГГГ уплачена арендная плата ДД.ММ.ГГГГ в размере 100000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером №... от ДД.ММ.ГГГГ.
С учетов вышеизложенного, требования Мэрии города Новосибирска о взыскании задолженности по арендной плате необоснованны и удовлетворению не подлежат.
Согласно п.2.3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом.
На основании ст.330 ГК РФ и условий п.2.3.3. Договора в случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,1 % от суммы задолженности за истекший квартал.
В соответствии с заявленными требованиями по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма начисленной неустойки составила 16438 рублей 20 копеек, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно расчета неустойки предоставленного ответчиком размер неустойки с учетом действия договора с ДД.ММ.ГГГГ на конец 3 квартала 2010 года составил 7605 рублей 92 копейки (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 1858,12 руб. (20645, 83 руб. задолженность по арендной плате ? 90 дней просрочки ? 0,1%), с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 4133,30 руб. (45420,83 руб. задолженность по арендной плате ? 91 день просрочки ? 0,1%), с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 1614,50 руб. (70195,83 руб. задолженность по арендной плате ? 23 дня просрочки ? 0,1%).
Суд соглашается с расчетом неустойки предоставленным ответчиком.
Арендная платы с 4 квартала 2009 года по 3 квартал 2010 года включительно ответчиком должна быть уплачена в размере 94970 рублей 83 копейки. Лях С.В. ДД.ММ.ГГГГ оплатил арендную плату в размере 100000 рублей.
Таким образом, неустойка неоплаченная ответчиком на ДД.ММ.ГГГГ составила 2576,75 рублей (7605,92 руб. - 5029,17 руб.), которая подлетит взысканию с ответчика.
С учетом изложенного требования истца о взыскании неустойки подлежат частичному удовлетворению в размере 2576 рублей 75 копеек.
Из пояснений ответчика Лях С.В. в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ руководствуясь п.5 ст.36 ЗК РФ им было подано в Мэрию города Новосибирска заявление для приобретения в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением Мэрии города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ №... «О предоставлении Ляху С.В. в собственность занимаемого земельного участка в Калининском районе» принято решение: 1. Предоставить Ляху С.В. в собственность занимаемый земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:111375:33 площадью 1000 кв.м. для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома <адрес>. 2. Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в установленном законом порядке: расторгнуть договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ №...; заключить с Ляхом С.В. договор купли-продажи земельного участка. 3. Признать утратившим силу распоряжение мэра города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ №... «О предоставлении Ляху С.В. в аренду земельного участка для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома <адрес>.
Согласно п.6 ст.36 ЗК РФ в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
С учетом изложенного, требования Лях С.В. о признании срока окончания действия Договора аренды ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Мэрии города Новосибирска к Лях С.В. - удовлетворить частично.
Взыскать с Лях С.В. в пользу Мэрии города Новосибирска неустойку в размере 2576 (две тысячи пятьсот семьдесят шесть) рублей 75 копеек.
В удовлетворении требований Мэрии города Новосибирска к Лях С.В. о взыскании задолженности по арендной платы отказать.
Встречные исковые требования Лях С.В. к Мэрии города Новосибирска - удовлетворить.
Признать недействительными в силу ничтожности пункт 1.4. в части срока действия договора с «22» января 2009 года, пункт 2.2., пункт 2.3.4. договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска №... от ДД.ММ.ГГГГ.
Признать срок окончания договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска №... от 22 января 2009 года – ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский районный суд через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течении 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 28 марта 2011 года.
Судья