Дело № 2-776/11
Поступило в суд 14 января 2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 апреля 2011 г.г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области
в составе:
Председательствующего – судьиСафроновой Е. Н.
С участием представителя истцаСорокина С.А.,
Представителя ответчика Пичугина Н.М.Никифоровой Е.С.
Представителя ответчика ОАО «Велес»Недбайкина А.В.
при секретареКашуба А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поляковой Р.Н. к Пичугину Н.М., администрации Новосибирского района, ОАО «Велес» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании администрации Новосибирского района заключить договор аренды земельного участка, обязании Пичугина Н.М. снести возведенную им самовольную постройку,
установил:
Полякова Р.Н. обратилась в суд с иском к Пичугину Н.М., администрации Новосибирского района, ОАО «Велес» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании администрации Новосибирского района заключить с ней договор аренды земельного участка, обязании Пичугина Н.М. снести возведенную им самовольную постройку.
Свои требования обосновала тем, что согласно Постановлению администрации Новосибирского района НСО №... от ДД.ММ.ГГГГ ей был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома, и ДД.ММ.ГГГГ с ней был заключен договор аренды указанного участка сроком на 3 года, который позднее был продлен соглашением от ДД.ММ.ГГГГ Истцом было получено разрешение на строительство и возведено строение на указанном земельном участке. Однако ОАО «Велес» оспорено предоставление ей спорного земельного участка. В настоящее время земельный участок на праве постоянного пользования принадлежит ОАО «Велес» и передан в аренду Пичугину Н.М. для индивидуального жилищного строительства. Пичугиным Н.М. на спорном земельном участке выстроен объект незавершенного строительства, на который зарегистрировано право собственности.
Просит суд применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора субаренды земельного участка, заключенного ОАО «Велес» и Пичугиным Н.М. от ДД.ММ.ГГГГ, в части срока действия договора субаренды свыше срока действия договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительной государственную регистрацию права собственности Пичугина Н.М. на объект незавершенного строительства; признать недействительным постановление Администрации Новосибирского района НСО №... от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией Новосибирского района и Пичугиным Н.М. от ДД.ММ.ГГГГ; обязать администрацию Новосибирского района НСО заключить с Поляковой Р.Н. договор аренды земельного участка; обязать Пичугина Н.М. снести возведенную им самовольную постройку на указанном земельном участке.
В судебном заседании представитель истца – Сорокин С.А. исковые требования поддержал в полном объеме, к доводам, изложенным в исковом заявлении, добавил, что Полякова Р.Н. является заинтересованным лицом в приобретении в аренду земельного участка №..., расположенного на территории ИЖС ОАО «Велес», так как ею подано заявление в администрацию Новосибирского района с просьбой предоставить ей участок для строительства ранее, чем было зарегистрировано право собственности Пичугина Н.М. на объект, расположенный на этом участке. Ей было отказано в предоставлении спорного участка в связи с тем, что земельный участок предоставлен Пичугину Н.М., имеющему преимущественное право на получение участка в аренду на основании того, что им на участке возведен объект недвижимого имущества. Просит суд применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора субаренды земельного участка, который заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды, заключенного между Администрацией Барышевского сельсовета и ОАО «Велес» от ДД.ММ.ГГГГ. Ссылаясь на ст. 167 ГК РФ, считает, что постановление администрации является последствием заключения ничтожной сделки в части предоставления земельного участка лицу, за которым не обосновано признано право собственности на объект незавершенного строительства. Администрация Новосибирского района в порядке ст. 36 ЗК РФ предоставила участок Пичугину Н.М. как собственнику расположенного на нем объекта недвижимости. Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией Новосибирского района и Пичугиным Н.М., является следствием регистрации права собственности за Пичугиным Н.М. на объект недвижимости. На момент обращения Поляковой Р.Н. в администрацию Новосибирского района НСО с заявлением о предоставлении ей земельного участка, спорный участок не был обременен правами третьих лиц. Возведенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства обладает признаками самовольной постройки, как сооружение, созданное на участке, не отведенном для этих целей. На момент государственной регистрации права собственности Пичугина Н.М. на объект незавершенного строительства, права на земельный участок у Пичугина Н.М. отсутствовали, в связи с чем Полякова Р.Н. обратилась с заявлением о предоставлении ей указанного земельного участка.
Представитель ответчика Пичугина Н.М. – Никифорова Е.С. в судебном заседании исковые требования Поляковой Р.Н. не признала, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Барышевского сельсовета Новосибирского района НСО и ОАО «Велес» заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым земельный участок №... с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес> передан в аренду ОАО «Велес» сроком на три года. То есть, волеизъявление сторон направлено на передачу ОАО «Велес» земельного участка на срок три года. Государственная регистрация договора аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, договор считается заключенным с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Велес» и Пичугиным Н.М. заключен договор субаренды земельного участка, в соответствии с п. 2.1. которого договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до ДД.ММ.ГГГГ Следовательно, срок договора субаренды установлен в рамках договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ То есть договор субаренды заключен на срок, не превышающий срока договора аренды.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией Барышевского сельсовета Новосибирского района НСО Пичугину Н.М. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ на основании кадастрового паспорта и договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Пичугина Н.М. на объект незавершенного строительства. Возражений относительно продолжения пользования земельным участком у сторон после истечения срока договора аренды не поступало, следовательно, договоры аренды считаются возобновленными на неопределенным срок. Кроме того, Пичугин Н.М. добросовестно оплачивает арендные платежи за земельный участок до настоящего времени, что подтверждается квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, на момент начала строительства объекта на земельному участке с кадастровым номером №... и регистрации права собственности на незавершенный строительством объект, Пичугин Н.М. обладал правами субарендатора на указанный земельный участок. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, так как договор субаренды подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, срок давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды, заключенного между Пичугиным Н.М. и ОАО «Велес», истек ДД.ММ.ГГГГ Исковое заявление Поляковой Р.Н. подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока давности более чем на год. Также считает, что в силу вынесенных и вступивших в законную силу судебных актов действиями ответчиков права Поляковой Р.Н. не нарушены и при таких обстоятельствах она не обладает никакой заинтересованностью в предъявленных требованиях. Доводы истца о том, что отказом администрации Новосибирского района НСО от ДД.ММ.ГГГГ нарушены ее права на предоставление земельного участка и право на заключение с ней договора аренды земельного участка, считает несостоятельными, поскольку исключительное право на получение земельного участка принадлежит собственнику расположенного на нем объекта недвижимости. Право Пичугина Н.М. на объект индивидуального жилищного строительства возникло по основаниями, установленным законом. Также истцом необоснованы требования о сносе самовольной постройки, поскольку Полякова Р.Н. не обладает какими-либо правами на спорный земельный участок. Просит суд в удовлетворении исковых требований Поляковой Р.Н. отказать в полном объеме.
Представитель ответчика ОАО «Велес» - Недбайкин А.В. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что на основании Постановления главы администрации Барышевского сельсовета Новосибирского района НСО №... от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Велес» передан земельный участок по договору аренды сроком на 3 года. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по НСО ДД.ММ.ГГГГ, с указанной даты считается заключенным и действует до ДД.ММ.ГГГГ В исковом заявлении истец ссылается на то, что срок действия договора аренды следует считать с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в этом случае следует применять нормы ст. 621 ГК РФ договоры считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, регистрация права собственности Пичугина Н.М. на незавершенный строительством объект осуществлена в пределах срока действия договора субаренды и не противоречит закону. Считает, что Поляковой Р.Н. пропущен срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности договора субаренды, так как срок исчисляется с момента его государственной регистрации – ДД.ММ.ГГГГ и истекает ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, иск предъявлен лицом, у которого отсутствует материально-правовой интерес в исходе дела, т.е. Полякова Р.Н. является ненадлежащим истцом. Просит суд в иске Поляковой Р.Н. отказать.
Представитель ответчика – Администрации Новосибирского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве на исковое заявление Поляковой Р.Н. указал, что исковые требования Поляковой Р.Н. в части признания постановления и договора аренды недействительным, обязании заключить новый договор аренды - не признает по следующим основания: постановлением главы администрации Барышевского сельсовета Новосибирского района НСО №... от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №... предоставлен ОАО «Велес» в аренду сроком на 3 года. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по НСО ДД.ММ.ГГГГ, считается заключенным и вступившим в законную силу с указанной даты, таким образом, срок действия договора исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ и прекращается ДД.ММ.ГГГГ В период действия договора аренды заключен договор субаренды между Пичугиным Н.М. и ОАО «Велес» от ДД.ММ.ГГГГ, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по НСО. Считает, что договор аренды и договор субаренды являются возобновленными на неопределенный срок, в связи с этим, право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано за Пичугиным Н.М. правомерно. Постановлением главы администрации Новосибирского района от ДД.ММ.ГГГГ Пичугину Н.М. предоставлен земельный участок в аренду сроком на десять лет. Просят применить срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и в удовлетворении исковых требований Поляковой Р.Н. отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО – в суд не явился, имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, представили отзыв на иск, в котором указали, что требования о признании недействительной государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимого имущества не обоснованы и не подлежат удовлетворению, поскольку действующее законодательство не предусматривает такого способа защиты как признание недействительной государственной регистрации права, возможно только оспорить зарегистрированное право.
Выслушав стороны и их представителей, исследовав доказательства по делу, которых стороны посчитали достаточными для рассмотрения дела по существу, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон ( двусторонняя сделка) либо трех и более сторон ( многосторонняя сделка) – ст. 153, 154 ГК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (Арендодатель) и ОАО «Велес» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №..., в соответствии с которым земельный участок, категория земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального обеспечения, с кадастровым номером: №..., расположенный по адресу: <адрес>, уточненной площадью 1019 кв.м. передан в аренду ОАО «Велес» на срок три года. Государственная регистрация договора аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Велес» и Пичугиным Н.М. заключен договор субаренды данного земельного участка, в соответствии с п. 2.1 которого договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до ДД.ММ.ГГГГ
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из п. 1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды составляет три года. То есть, волеизъявление сторон было направлено на передачу в аренду земельного участка на срок три года.
На основании ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ, договор аренды земельного участка сроком один год и более считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Следовательно, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ вступил в законную силу и начал действовать с ДД.ММ.ГГГГ Учитывая, что волеизъявление сторон было направлено на действие арендных правоотношений в течение трех лет, что и составляет смысл и цель договора, его срок истекает ДД.ММ.ГГГГ
Следовательно, срок договора субаренды установлен в рамках срока действия договора аренды, а именно - до момента окончания срока действия аренды.
Таким образом, условие о том, что договор субаренды действует до ДД.ММ.ГГГГ является действительным и не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, в соответствии с которым договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срока договора аренды.
Как договору аренды, так и договору субаренды ранее Новосибирским районным судом дана юридическая оценка. Решением Новосибирского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ Поляковой Р.Н. отказано в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительными – ничтожными.
Кроме того, по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки ответчиками заявлено о пропуске истицей срока исковой давности. Договор субаренды земельного участка подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ и сторонами исполнен. Срок исковой давности в соответствии с положениями ст. 181 ГК РФ составляет три года, и истекает ДД.ММ.ГГГГ Истица обратилась в суд в январе 2011 г.. Никаких уважительных причин для восстановления срока представитель Поляковой Р.Н. суду не представил.
Истечение срока давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
В силу п. 4 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области Пичугину Н.М. выдано Разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке.
ДД.ММ.ГГГГ, на основании кадастрового паспорта и договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Пичугина Н.М. на объект незавершенного строительства, назначение: не определено; общая площадь застройки 33,7 кв.м., степень готовности - 6 %.
На момент обращения Пичугина Н.М. в Администрацию Новосибирского района Новосибирской области право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный на спорном земельном участке, уже было зарегистрировано за Пичугиным Н.М., предоставление ему в аренду земельного участка, равно как и заключение с ним договора аренды, является правомерным и прямо предписано действующим законодательством. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, исключительное право аренды земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений.
Представители ответчиков в суде утверждали, что в данном споре отсутствует нарушение каких-либо прав Поляковой Р.Н..
В соответствии со ст. 46, ч. 1 Конституции РФ, ч. 1 ст. 11 ГК РФ, судебной защите подлежат только нарушенные или оспоренные права.
В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки также может обратиться только заинтересованное лицо.
Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №..., в рассмотрении которого участвовали и Полякова Р.Н. (истец) и Пичугин Н.М. (ответчик) установлено отсутствие у Поляковой Р.Н. материальной заинтересованности в рассмотрении иска о признании недействительными договора аренды и договора субаренды по мотиву их несоответствия требованиям закона, мнимости и притворности, а также по требованию о признании за ней права аренды спорного земельного участка на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ При этом, суд пришел к выводу об отсутствии каких-либо правовых оснований для занятия Поляковой Р.Н. земельного участка.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А45-2501/03-СА23/68, в котором Полякова Р.Н. участвовала в качестве третьего лица, п. 14 Постановления территориальной администрации Новосибирского района НСО от ДД.ММ.ГГГГ №..., на основании которого между Поляковой Р.Н. и Территориальной администрацией Новосибирского района Новосибирской области был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, признан недействительным. Постановлением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ, названное решение оставлено без изменения, при этом указано, что суд первой инстанции правомерно признал п. 14 названного Постановления недействительным, так как он противоречит Закону НСО «О регулировании земельных отношений в Новосибирской области» от 12.11.1998 г. № 28-ОЗ, ст.ст. 52, 54 ЗК РСФСР и нарушает права ОАО «Велес».
Кроме того, решением Новосибирского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... по иску Пичугина Н.М. к Поляковой Р.Н., установлено, что права Поляковой Н.М. на земельный участок возникли на основании недействительной сделки (договора аренды). Так как разрешение на строительство объекта от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Поляковой Р.Н. Администрацией Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области признано недействительным, суд обязал Полякову Р.Н. осуществить снос самовольной постройки.
Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... Поляковой Р.Н. отказано в удовлетворении требований к Администрации Новосибирского района и Администрации Барышевского сельского совета о возмещении вреда, причиненного изданием незаконного правового акта. При этом суд установил, что Полякова Р.Н., обращаясь к администрации Барышевского сельского совета с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, знала о состоявшихся решениях арбитражного суда, которым признан недействительным п. 14 постановления территориальной администрации Новосибирского района об изъятии земельного участка у ОАО «Велес» и предоставлении его Поляковой Р.Н., но скрыла это от администрации Барышевского сельского совета, сознательно допуская наступление негативных для нее последствий. То есть, вред, возникший вследствие возведения, а затем - сноса самовольной постройки возник вследствие умысла самой Поляковой Р.Н..
В силу ч. 2 и ч. 3 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав предусмотрено применение последствий недействительности ничтожной сделки. Таким образом, защите подлежит только существующее право.
В силу п. 1 ст. 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления им.
Как следует из приведенных выше судебных актов, ни одним из названных прав на земельный участок Полякова Р.Н. не обладает.
Таким образом, как договором аренды, так и договором субаренды земельного участка никакие права Поляковой Р.Н. не нарушены. Следовательно, применение последствий недействительности договора субаренды не может повлечь восстановления ее нарушенных прав и законных интересов, ввиду их отсутствия.
Учитывая, что Пичугин Н.М. владеет спорным земельным участком на законных основаниях, у суда нет оснований обязывать администрацию Новосибирского района заключить с истицей договор аренды этого же участка.
Также не подлежит удовлетворению требование Поляковой Р.Н. о сносе самовольной постройки, поскольку незавершенный строительством объект возведен на земельном участке, отведенном для этих целей (что подтверждается разрешенным использованием земельного участка: для индивидуального жилищного строительства), с получением разрешения на его строительство. Кроме того, истец не является лицом, управомоченным на предъявление требования о сносе самовольной постройки, поскольку не обладает какими-либо правами на земельный участок.
руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Поляковой Р.Н. к Пичугину Н.М., администрации Новосибирского района, ОАО «Велес» о применении недействительности ничтожной сделки, обязании администрации Новосибирского района заключить договор аренды земельного участка, обязании Пичугина Н.М. снести возведенную им самовольную постройку – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд в течение 10 дней.
Мотивированное решение изготовлено 04 мая 2011 г.
СудьяподписьЕ. Н. Сафронова.