Дело № 2-2228/11
Поступило в суд: 01 июля 2011 года.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 августа 2011 года г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области
в составе:
Председательствующего Сафроновой Е.Н.
При секретаре Кашуба А.С.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трошкова О.М., Трошковой В.В. к Обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Строй Монтаж 3» о признании доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л:
Трошков О.М. и Трошкова В.В. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Строй Монтаж 3» (далее ООО КФ «Строй Монтаж 3») о признании права совместной собственности на долю размером 7539/1629590 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный кирпичный жилой дом с подземной автостоянкой №... (строительный №..., инвентарный номер объекта №...), расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 14297 кв.м. с кадастровым номером №... (категория земель: земли населенных пунктов), соответствующую двухкомнатной квартире №... общей площадью 75,39 кв.м., расположенную на 8 (восьмом) этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома.
В обоснование исковых требований указали, что на основании договора об инвестиционной деятельности №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО КФ «Строй Монтаж 3», они являются инвесторами строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома. Обязательства по внесению инвестиционного взноса (инвестированию строительства жилого дома), предусмотренные инвестиционным договором, выполнены ими надлежащим образом, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру, платежным поручением, а также финансовой справкой о перечислении денежных средств на счет ООО КФ «Строй Монтаж 3».
Строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке, отведенном для этих целей, в порядке, установленном действующим законодательством, с получением всех предусмотренных действующим законодательством необходимых разрешений и согласований, а также с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.
До настоящего времени обязательства ответчика по инвестиционному договору не исполнены - жилой дом не построен, квартира им в собственность не передана. В настоящее время строительство жилого дома не ведется. В отношении ответчика принято решение о ликвидации. Наличие незавершенного строительством объекта – жилого дома, его технические характеристики, подтверждаются технической инвентаризацией и кадастровой документацией, выданной органами Ростехинвентаризации.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ - объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, по ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ - строящийся объект до момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию является объектом незавершенного строительства. В соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» - незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг.
Таким образом, согласно условий инвестиционного договора, ст.ст. 218, 244, 245 ГК РФ, ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» истцы приобретают право общей совместной собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Общая площадь квартиры №..., являющейся результатом инвестиций, составляет 75,39 кв.м., общая площадь застройки объекта составляет 16295,9 кв.м. На основании этого истцы, как супруги, просят признать за собой право общей совместной собственности на долю размером 7539/1629590 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный кирпичный жилой дом.
Истица Трошкова В.В. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, исковые требования поддерживает.
Истец Трошков О.М. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика – конкурсный управляющий ООО КФ «Строй Монтаж 3» Гареев Р.А. в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, возражений по иску не имеет.
Представитель 3-го лица – ФБУН ГНЦ ВБ «Вектор» в судебное заседание не прибыл, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, представил заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, с доводами заявления согласен.
Представитель 3-го лица – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в судебное заседание не прибыл, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом.
Представитель 3-го лица – Администрации р.п. Кольцово, в судебное заседание не прибыл, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, против удовлетворения иска не возражает.
Выслушав истца, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему:
В соответствии в п.п. 1 и 2 ст. 1 ГК РФ – гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Пунктом 1 ст. 2 ГК РФ установлено, что гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ – граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Как установлено в судебном заседании, 24 апреля 2007 года между истцами с одной стороны и ООО КФ «Строй Монтаж 3» с другой стороны был заключен договор об инвестиционной деятельности №..., в соответствии с условиями которого, ответчик обязался привлеченными средствами осуществлять строительство двухкомнатной квартиры №... на 8 этаже, общей площадью 75,39 кв.м. в 9-ти этажном кирпичном жилом доме с подземной автостоянкой №... (строительный), расположенном по адресу: <адрес>.
В силу ст. 421 ГК РФ – граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, условия договора определяются по усмотрению сторон, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применяемого к отношениям сторон.
Стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Пунктами 1.1, 1.2, 2.8, 2.9, 3.2 договора об инвестиционной деятельности предусмотрено, что истцы осуществляют инвестирование части строительства жилого дома путем уплаты ответчику в качестве инвестиционного взноса денежных средств в сумме 1836720 рублей, за счет чего приобретает право собственности и иные права, вытекающие из договора и действующего законодательства РФ, на следующий результат инвестиций:
жилое помещение - квартира №..., общей площадью 75,39 кв.м., количество комнат – 2 (две), находящееся на 8 (восьмом) этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома с подземной автостоянкой №... (стр.), расположенного по адресу: <адрес>.
Истцами принятые обязательства по внесению инвестиционного взноса выполнены, что подтверждается материалами дела.
Таким образом, Инвестор выполнили свои обязательства по договору в полном объеме, в установленные договором сроки и надлежащим образом.
В соответствии с пунктом 1.4 договора об инвестиционной деятельности №... стороны установили расчетный срок завершения строительно-монтажных работ 4 квартал 2007 года. Срок сдачи объекта в эксплуатацию определяется в ходе строительства, но не позднее 6 месяцев после завершения строительно-монтажных работ.
Анализируя представленный договор об инвестиционной деятельности №..., суд приходит к выводу, что данный договор содержит в себе элементы договора подряда: в нем указан предмет, место выполнения работы, передача ее результата заказчику, следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению требования закона, регулирующие отношения Заказчика и Подрядчика.
В соответствии со ст. 702 ГК РФ – по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Таким образом, у истцов, как заказчиков строительства квартиры, имеется право требовать у ответчика все исполненное последним по договору, а у ответчика, как подрядчика строительства, существует обязанность передать истцам квартиру №... на 8 этаже, общей площадью 75,39 кв.м.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ – обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Однако до настоящего времени строительный объект в эксплуатацию не сдан, дальнейшее строительство дома не ведется и в указанный в договоре срок завершено не будет, квартира в собственность Инвестора не передана.
В отношении ответчика – ООО КФ «Строй Монтаж 3» принято решение о ликвидации.
Строительство девятиэтажного кирпичного жилого дома №... (строительный) началось в марте-апреле 2005 года, что подтверждается Разрешением на строительство объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №..., выданным администрацией Муниципального образования р.п. Кольцово ФГУП «ГНЦВБ «Вектор», являющейся застройщиком дома №... (в соответствии с Договором №... от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года и Постановлением Главы администрации МО р.п. Кольцово Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №...).
Указанный жилой дом расположен на земельном участке площадью 14297 кв.м. с кадастровым номером №..., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для строительства жилого дома №....
Данный земельный участок, являлся частью земельного участка площадью 429,1 га, предоставленного в 1992 году АООТ «Вектор» Постановлением администрации Новосибирского района от ДД.ММ.ГГГГ №... на праве постоянного (бессрочного) пользования, для производственной зоны и жилья, что подтверждается Государственным актом №....
В данный земельный участок вошли земли жилого поселка Кольцово, дороги и промзоны.
В связи с передачей в 1995 году жилого фонда и объектов соцкультбыта на баланс администрации р.п. Кольцово, с последующей передачей его в муниципальную собственность, государственный акт на земельный участок площадью 429,1 га был прекращен. Земельный участок, являющийся частью вышеуказанного земельного участка, площадью 146100 кв.м. с кадастровым номером №... был предоставлен ФГУП ГНЦ ВБ «Вектор» Роспотребнадзора на основании постановления МО р.п. Кольцово от ДД.ММ.ГГГГ №..., договора передачи земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование №... от ДД.ММ.ГГГГ на праве постоянного (бессрочного) пользования для строительства жилья и соцкультбыта в р.п.Кольцово. Право постоянного (бессрочного) пользования было зарегистрировано в Управлении федеральной регистрационной службы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №... от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с Федеральным законом от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», администрацией муниципального образования р.п. Кольцово было направлено в Минимущество России письмо (от ДД.ММ.ГГГГ №...,№...) об оспариваемом земельном участке с кадастровым номером №.... По итогам заседания согласительной комиссии в ТУ Минимущества РФ по НСО (Протокол заседания согласительной комиссии по рассмотрению оспариваемых земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №...) - было принято решение о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером №... для разграничения государственной собственности на землю необходимо выполнить его размежевание по форме собственности.
На вышеуказанном земельном участке, на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ №... «О разрешении на строительство многоэтажных жилых домов, по обращению руководства ФГУП ГНЦ ВБ «Вектор», администрацией р.п.Кольцово было выдано разрешение на строительство жилого дома №... от ДД.ММ.ГГГГ №... сроком на три года (в дальнейшем срок разрешения на строительство был продлен до ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с генеральным планом. Земельный участок на тот момент находился на праве постоянного (бессрочного) пользования у ФГУП ГНЦ ВБ «Вектор».
В соответствии с договором между ФГУП ГНЦ ВБ «Вектор» и ООО «Геопроект» было выполнено размежевание вышеуказанного земельного участка, для чего был получен кадастровый план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №... на земельный участок с кадастровым номером №... (предыдущие номера №..., №...). В результате размежевания было сформировано 18 земельных участков, которые были поставлены на государственный кадастровый учет. Одним из этих земельных участков является земельный участок с кадастровым номером №... площадью 14297 кв.м., с разрешенным использованием - для строительства жилого дома №.... Земельный участок с кадастровым номером №... (предыдущий кадастровый номер №...) прекратил свое существование в связи с размежеванием на 18 земельных участков (которые были поставлены на кадастровый учет).
В соответствии с Федеральным Законом № 137-ФЗ от 21.10.2001 г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», так как право собственности на земельный участок на тот момент не было разграничено, на основании постановления МО р.п. Кольцово от 12.09.2005 г. «О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования ФГУП ГНЦ ВБ «Вектор» было заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, результатом которого было расторжение договора передачи земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование №... от ДД.ММ.ГГГГ
На земельный участок, с кадастровым номером №... площадью 14297 кв.м., образованный в результате размежевания, между администрацией р.п. Кольцово и ФГУН ГНЦ ВБ «Вектор» был заключен договор аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ, для строительства жилого дома №....
Однако, в связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №... (который администрация р.п. Кольцово не согласовывала для включения в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, и который в 2005 году был размежеван на 18 земельных участков) было зарегистрировано право собственности Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации №...), а также в связи с регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером №... площадью 14297 кв.м. для строительства жилого дома №... (свидетельство о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №...) в государственной регистрации договора аренды земельного участка было отказано.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, разрешенное использование для земельного участка площадью 14297 кв.м. с кадастровым номером №..., являющегося собственностью Российской Федерации, - для строительства жилого дома №....
Перечисленными доказательствами подтверждается, что строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном законом порядке, при получении в установленном порядке разрешения на строительство.
Наличие незавершенного строительством жилого дома, его характеристики подтверждаются технической инвентаризацией и кадастровой документацией, выданной органами Ростехинвентаризации.
Общая площадь застройки объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 14297 кв.м. с кадастровым номером №..., составляет 16295,9 кв.м., что подтверждается информационным письмом проектной организации ООО «СИБПРОЕКТ АН» исх. №... от ДД.ММ.ГГГГ Инвентарный номер объекта №.... Согласно Техническому паспорту на указанный объект незавершенного строительства, многоквартирному жилому дому с подземной автостоянкой присвоен №....
Многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой, расположенный на земельном участке площадью 14297 кв.м. с инвентарным номером №..., состоит из 243 квартир и 81 офисного помещения в цокольном этаже, данное обстоятельство подтверждается рабочим проектом «Многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой в р.п. Кольцово Новосибирской области. II и III очереди строительства - жилой дом №..., корпуса №..., №...», утвержденным Главгосэкспертизой России по Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ, Сводное заключение №... и рабочим проектом «Многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой в р.п. Кольцово Новосибирской области. I очередь строительства - жилой дом №..., корпус №...», утвержденным Главгосэкспертизой России по Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ, Сводное заключение №....
Многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой, расположенный на земельном участке площадью 14297 кв.м. с кадастровым номером №..., согласно Техническому паспорту на указанный объект незавершенного строительства, имеет степень готовности 62% (шестьдесят два процента).
Незавершенный строительством многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой, находящийся по адресу: <адрес> №... (№... (строительный)) не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозы для жизни и здоровья других граждан, так как строительство указанного многоквартирного жилого дома осуществлялось в соответствии с требованиями технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу (заключение №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ).
Данное обстоятельство подтверждается актом проверки №... от ДД.ММ.ГГГГ соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, выданным главным государственным инспектором государственного строительного надзора НСО ФИО1
В соответствии с правилами, предусмотренными п. 1 ст.130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, являющимися в силу ст. 128 ГК РФ объектами гражданского права.
По смыслу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ строящийся (создающийся) объект недвижимости является объектом незавершенного строительства до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В случаях, когда объект незавершенного строительства создавался либо создается на основании регулируемых законом и (или) договором правоотношений двумя или более субъектами гражданских прав и обязанностей, указанными лицами в соответствии со ст.ст. 218, 219 ГК РФ с учетом положений, предусмотренных п.4 ст.244, ст.245 ГК РФ, приобретается право общей собственности на такой объект недвижимости.
В силу требований, установленных п.2 ст.244 ГК РФ, возникающая в этом случае общая собственность, является долевой.
В соответствии с п.З ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Таким образом, согласно условиям инвестиционного договора в соответствии со ст.ст. 218, 244, 245 ГК РФ, п. З ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» истцы приобретают право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
На сегодняшний день срок сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой №... (№... (строительный)), установленный пунктом 1.4 договора об инвестиционной деятельности №... от ДД.ММ.ГГГГ пропущен, до настоящего времени указанный объект строительством не завершен, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта не подписан, объект инвестирования истицей в собственность не получен, тем самым ответчиком не исполнены принятые на себя обязательства по инвестиционному договору.
В соответствии со ст.11 ГК РФ предусмотрена судебная защита гражданских прав. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу. В соответствии со ст. 12 ГК РФ – одним из способов защиты права является признание права.
Отсутствие регистрации незаконченного строительством объекта – жилого дома с подземной стоянкой, не исключает возможности признания за истцом права собственности на долю в этом объекте. При этом ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом положений ст. 24 названного федерального закона не исключает возникновения (государственной регистрации) права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, в том числе за лицом, которому земельный участок принадлежит на ином праве, чем право собственности на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, подтверждающих описание объекта незавершенного строительства.
Законом не предусмотрен отвод земельного участка каждому из инвесторов для строительства многоэтажного дома.
С учетом принципов, предусмотренных ст.ст. 17, 35 и 40 Конституции Российской Федерации, а также в соответствии со ст. 10 ГК РФ – не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Исследовав доказательства в их совокупности, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку они свои обязательства по инвестиционному договору №... от ДД.ММ.ГГГГ исполнили надлежащим образом; ответчик свои обязательства перед ними не исполнил, прекратил строительство жилого дома, в отношении ответчика принято решение о ликвидации, что очевидно свидетельствует о том, что в установленный договором срок объект строительства не будет передан истцам.
Размер доли истцов в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства определяется как отношение общей площади жилых помещений, указанной в инвестиционном договоре, к общей площади жилого дома, определяемой согласно проектной документации.
Общая площадь по проекту составляет 75,39 кв.м. в соответствии с инвестиционным договором.
Общая площадь жилого дома составляет 16295, 9 кв.м. (согласно проектной документации).
Таким образом, доля истцов в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный кирпичный жилой дом с подземной автостоянкой №... (стр.), расположенный по адресу: <адрес>, равна (составляет) 7539/1629590.
Истцы состоят в браке, что подтверждается свидетельством о заключении брака ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, приобретаемое ими имущество может находиться в совместной собственности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Трошкова О.М., Трошковой В.В. к Обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Строй Монтаж 3» о признании доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – удовлетворить.
Признать за Трошковым О.М. и Трошковой В.В. право общей совместной собственности на 7539/1629590 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный кирпичный жилой дом с подземной автостоянкой №... (строительный №..., инвентарный номер объекта №...), расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 14297 кв.м. с кадастровым номером №... (категория земель: земли населенных пунктов), что соответствует двухкомнатной квартире №... общей площадью 75,39 кв. метра, расположенной на 8 (восьмом) этаже девятиэтажного кирпичного жилого дом.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд в течение 10 дней.
Председательствующий - подпись