Дело № 2-1875/11
Поступило в суд 22.11.2010 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 ноября 2011 г. г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области
в составе:
Председательствующего судьи Сафроновой Е. Н.
при секретаре Кашуба А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закарьяна Е.В., Журбы С.Н. к ООО «Краснообск.Монтажспецстрой» о расторжении договора и взыскании денежных средств,
установил:
Закарьян Е.В., Журба С.Н. обратились в суд с иском к ООО «Краснообск.Монтажспецстрой» о расторжении договора и взыскании денежных средств.
Просят суд расторгнуть договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение о переуступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ООО «Краснообск.Монтажспецстрой» в их пользу денежную сумму в размере 2 512 000 рублей, оплаченную ими по соглашения о переуступке права требования, по 1 256 000 руб. в пользу каждого; взыскать с ответчика в пользу Закарьяна Е.В. 50 240 рублей за проведение независимой экспертизы; взыскать с ответчика в пользу Закарьяна Е.В. и Журбы С.Н. проценты за пользование денежными средствами в размере 1 408 059 рублей 73 копейки, по 704 029,86 руб. в пользу каждого, за период с ДД.ММ.ГГГГ по день их уплаты; взыскать с ООО «Краснообск.Монтажспецстрой» расходы на оплату услуг представителя по 25 000 рублей в пользу каждого.
Заявленные требования мотивированы тем, что на основании соглашения о переуступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, Закарьян Е.В. и Журба С.Н. являются правопреемниками участников долевого строительства - ФИО1, ФИО2, ФИО3 Предметом договора является одно помещение общественного назначения №..., общей площадью 62,8 кв.м., в цокольном этаже многоэтажного жилого дома №... по адресу (строительный): <адрес>.
Договор участия в долевом строительстве и соглашение о переуступке права требования зарегистрированы в установленном законом порядке.
Вышеуказанный жилой дом введен эксплуатацию, однако истцами Закарьян Е.В. и Журба С.Н. данный объект недвижимости не принят, поскольку истцы полагают, что объект не соответствует своему функциональному назначению, а также имеет ряд недостатков, которые застройщиком не оговаривались при заключении договора.
В связи с чем, истцы обратились в суд с данным заявлением.
В судебное заседание истцы не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, направили в суд своего представителя.
В судебном заседании представитель истцов Сидорова С.Н., действующая по доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, пояснив, что помещение общественного назначения, указанное в приложении и к договору как «офис», имеет существенные недостатки, которые не позволяют использовать его по назначению. Помещение оснащено инженерными коммуникациями, необходимыми для обслуживания всего дома, высота потолков занижена. Истцами проведена экспертиза технического состояния данного помещения, которая пришла к заключению, что данное помещение является техническим этажом. Техническое исполнение инженерных коммуникаций в данном помещении является существенным недостатком, приведшим к ухудшению качества объекта. Приобретая помещение, истцы его не осматривали, на место не выезжали, обнаружили недостатки помещения после сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем, они отказались принять объект.
В судебном заседании представитель ответчика Епифанова Е.И., действующая по доверенности, исковые требования не признала в полном объеме, против удовлетворения иска возражала. Суду пояснила, по проекту строительства указанного жилого дома получено положительное заключение, жилой дом введен в эксплуатацию. Вся техническая и проектная документация соответствует необходимым для строительства нормам и правилам. Спорное помещение общественного назначения №... соответствует техническим регламентам. Истцом не указаны основания для одностороннего расторжения договора. Ответчиком надлежащим образом выполнены все условия договора участия в долевом строительстве.
Выслушав участников процесса, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обосновании своих требований.
В соответствии со ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.
Между ООО «Краснообск.Монтажспецстрой» и ФИО1. ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик взял на себя обязательство построить в соответствии с проектной документацией, используя средства данных физических лиц, многоэтажный жилой дом №... с помещениями общественного назначения по адресу (строительный): <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчик обязался передать в общую долевую собственность вышеуказанных лиц одно помещение общественного назначения №..., общей площадью 62,8 кв.м., в цокольном этаже многоэтажного жилого дома №.... Схема помещений в объекте недвижимости с указанием их площади зафиксирована в приложении №... к договору об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Указанное помещение обозначено как «офис №...».
На основании соглашения о переуступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, Закарьян Е.В. и Журба С.Н. являются правопреемниками участников долевого строительства ФИО1, ФИО2, ФИО3 Договор участия в долевом строительстве и соответствующее соглашение о переуступке права требования зарегистрированы Управлением Росреестра по НСО.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №..., выданным Мэрией г. Новосибирска ДД.ММ.ГГГГ, построенный объект капитального строительства – 16-ти этажный жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Краснообск.Монтажспестрой» подписан односторонний акт приема-передачи, по которому ответчик передал истцам помещение общественного назначения №..., общей площадью 62,1 кв.м., расположенное в цокольном этаже в <адрес>.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ - по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Помещение общественного назначения №... не было принято истцами, поскольку они полагают, что он имеет недостатки, свидетельствующие о его несоответствии условиям договора участия в долевом строительстве, а именно его функциональному назначению для размещения офиса.
В обоснование своей позиции истцами в материалы дела представлено заключение эксперта Новосибирской торгово-промышленной палаты от ДД.ММ.ГГГГ №... ФИО4, из которого следует, что:
нежилое помещение под офис по адресу: <адрес>, расположенное в цокольном этаже 16-ти этажного жилого здания, общей площадью 62,8 кв.м., не может использоваться и функционально не пригодно под офисное помещение, т.к. по техническому исполнению магистральных трубопроводов, стояков, канализационной трубы, данное помещение является техническим этажом, что не соответствует договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ;
нежилое помещение под офис по адресу: <адрес>, расположенное в цокольном этаже жилого здания, общей площадью 62,8 кв.м., не является офисным помещением, т.к. его техническое исполнение не соответствует требованиям СНиП 31-01-2003, предъявляемым к помещениям такого вида;
помещение в нижней части здания, где размещено инженерное оборудование здания и прокладка коммуникаций, является техническим этажом в соответствии со СНиП 31-01-2003, что не соответствует договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому должно было быть построено и передано офисное помещение;
техническое исполнение инженерных коммуникаций является недостатком, приведшим к ухудшению качества объекта недвижимости, вследствие чего невозможно использование данного помещения по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, как «Офисное помещение»;
техническое исполнение инженерных коммуникаций является существенным недостатком, приведшим к ухудшению качества объекта недвижимости, и препятствующим его эксплуатации в соответствии с его назначением, т.к. невозможно устранение данного недостатка без несоразмерных расходов или затрат времени;
помещение, в котором проходят коммуникации, по функциональному назначению является «коридором» согласно требований СНиП 31-05-2003. Определить, является ли данное помещение эвакуационным или аварийным выходом возможно после проведения строительно-отделочных работ;
доступ к инженерным коммуникациям здания требуется не только в чрезвычайных ситуациях, и установленная на стояках запорная арматура рассматривается как арматура, требующая ее текущего содержания, согласно требований СНиП 31-01-2003;
фактическое исполнение инженерных коммуникаций является обременением, ограничивающим собственника в пользовании своим помещением в соответствии с функциональным назначением по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, так как требуется доступ в данные помещения для осуществления ремонта, замены и их осмотра.
В опровержение доводов истца в материалы дела ответчиками представлено положительное заключение №.../Областного государственного учреждения «Государственная вневедомственная экспертиза Новосибирской области (ОГУ ГВЭ НСО) по утверждаемой части рабочего проекта «Многоэтажный жилой дом №... с административными помещениями общественного назначения в цокольном этаже по <адрес>», утвержденное ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что здание жилого дома запроектировано 2-секционное, 16-этажное, с цокольно-подвальным этажом и техническим чердаком. Подвал предназначен для размещения технических помещений и инженерных коммуникаций. В цокольной части здания расположены 4 офиса, оборудованные отдельными входами, с рабочими комнатами, санузлами и подсобными помещениями.
С целью устранения возникших противоречий, на обсуждение сторон судом был поставлен вопрос о назначении судебной экспертизы, однако стороны от проведения экспертизы отказались, поскольку каждая из сторон посчитала достаточными представленные ею доказательства для разрешения спора по существу.
В судебном заседании в качестве специалиста, в порядке ст.188 ГПК РФ, допрошена главный архитектор ЗАО «ПроектАН» ФИО5, которая пояснила, что с заключением эксперта Новосибирской торгово-промышленной палаты она ознакомлена, однако с выводами, изложенными в нем, не согласна, поскольку из экспертного заключения ФИО4 следует, что цокольный этаж, в котором расположены коммуникации, является техническим подпольем, что противоречит п. 4.10 СНиП 31-01-2003. Данный этаж был спроектирован, как цокольный. При этом в цокольном этаже разрешено размещение помещений общественного назначения. Цокольный этаж имеет несколько помещений, которые разделены между собой капитальными стенами, обеспечены отдельными входами, закреплены эти помещения, как работающие автономно. Офисом является помещение с окнами для естественного освещения. К помещениям входной группы относятся вестибюль, холлы, коридоры, туалеты. При этом через вспомогательные помещения не запрещен транзитный проход коммуникаций. Коммуникации идут в вестибюльной части офиса, они остаются в открытом виде, так как офис сдается под «самоотделку». Закрыть коммуникации возможно, сделав подшивку декоративным коробом. Офис передан истцам под «самоотделку», поэтому возможны различные варианты отделки. Высота помещений составляет не менее 2,2 м. согласно нормам СНиП 31-05-2003. Высота считается от пола до потолка, при этом потолок – это перекрытие подвального этажа, что составляет 3 м. в высоту, коммуникации занижают высоту только в отдельных местах. При строительстве должна быть соблюдена высота эвакуационного прохода, это требование также соблюдено застройщиком. Прохождение транзитом коммуникаций не запрещено. Цокольный этаж имеет окна, офисы разделены между собой капитальными стенами, понижение высоты до 2 метров возможно и вполне допустимо. Вертикальные стояки идут под зашивку, это также допустимо. Спорное помещение может быть использовано как помещение общественного назначения, в том числе, и как офис.
По мнению специалиста ФИО5, экспертное заключение Новосибирской торгово-промышленной палаты носит зависимый характер и не содержит объективной оценки.
С целью устранения возникших противоречий в судебное заседание неоднократно вызывалась эксперт Новосибирской торгово-промышленной палаты ФИО4, которая в суд не явилась.
В обоснование своих требований истцы ссылаются на ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
В соответствии с данной нормой Закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, застройщиком в установленный договором срок были выполнены все условия, предусмотренные договором об участии в долевом строительстве.
Существенных изменений проектной документации, в том числе существенных изменений размера объекта, застройщиком не было произведено.
Целевое назначение помещения, приобретенного истцами, застройщиком также не изменено.
Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста ФИО5 подтвердила, что помещения, приобретенные истцами, возможно использовать как, в том числе, офис.
По условиям договора об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, предметом договора является одно помещение общественного назначения №..., общей площадью 62,8 кв.м., в цокольном этаже в многоэтажном жилом доме №... с помещениями общественного назначения по <адрес>
На основании соглашения о переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ все права по вышеуказанному договору перешли к истцам - Закарьяну Е.В. и Журбе С.Н.
Суд приходит к выводу, что в соответствии с условиями договора об участии в долевом строительстве, застройщиком выполнены условия договора, истцам передано предусмотренное договором помещение общественного назначения.
Заключению Новосибирской торгово-промышленной палаты, представленное истцами в обоснование их доводов, полностью опровергается совокупностью исследованных судом доказательств.
Вывод эксперта о том, что нежилое помещение общественного назначения, расположенное в цокольном этаже 16-ти этажного жилого здания, общей площадью 62,8 кв.м., не может использоваться и функционально не пригодно под офисное помещение, так как по техническому исполнению магистральных трубопроводов, стояков, канализационной трубы, данное помещение является техническим этажом, что не соответствует договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, опровергается положительным заключением №.../ОГУ ГВЭ НСО по утверждению части рабочего проекта «Многоэтажного жилого дома №... с административными помещениями общественного назначения в цокольном этаже по <адрес>», а также актом приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ, другими материалами дела, показаниями ответчика, пояснениями специалиста ФИО5
Предметом договора об участии в долевом строительстве является помещение общественного назначения, которое может быть использовано и как офисное помещение.
Вывод эксперта о том, что помещение в нижней части здания, где размещено инженерное оборудование здания и прокладка коммуникаций, является техническим этажом в соответствии с СНиП 31-01-2003, что не соответствует договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому должно было быть построено и передано офисное помещение, не соответствует СНиПам 31-05-2003, а именно: высота помещений от пола до потолка, включая коридоры, соответствует требованиям п. 5.5 СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения». П. 5.6. того же СНиПа предусмотрено, что высота коридора и холлов должна быть не менее 2,4 м, в офисах, размещаемых в жилых зданиях, и в заводских конторах, размещаемых в административно-бытовых зданиях, - не менее 2,2 м.
Местное понижение высоты прохода в коридоре за счет прохождения коммуникаций под потолком не нарушает требований пожарной эвакуации и соответствует п. 6.27 СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений».
Кроме того, в заключении №.../ОГУ ГВЭ НСО указано, что высота этажа в цоколе равна 3,0 м. (в чистоте), как и предусмотрено строительными нормами и правилами.
Вывод эксперта о том, что техническое исполнение инженерных коммуникаций является недостатком, приведшим к ухудшению качества объекта недвижимости, вследствие чего невозможно использование данного помещения по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, как «Офисное помещение» судом не может быть принят во внимание, поскольку предметом договора является не офисное помещение, а помещения общественного назначения, которые могут быть использованы не только под офис, но и для иных видов предпринимательской деятельности (гладильная, прачечная, библиотека, химчистка, складское помещение и т.п.).
Вывод эксперта о том, что техническое исполнение инженерных коммуникаций является существенным недостатком, приведшим к ухудшению качества объекта недвижимости и препятствующим его эксплуатации в соответствии с его назначением, так как невозможно устранение данного недостатка без несоразмерных расходов или затрат времени, также не принимается судом, поскольку прохождение инженерных коммуникаций в помещениях общественного назначения СНиПами не запрещено. Кроме того, инженерные коммуникации необходимы и для обслуживания самого помещения общественного назначения.
Вывод эксперта о том, что помещение, в котором проходят коммуникации, по функциональному назначению является «коридором», согласно требований СНиП 31-05-2003, определить является ли данное помещение эвакуационным или аварийным выходом возможно после проведения строительно-отделочных работ, носит предположительный характер, так как ответ на вопрос фактически не раскрыт и поставлен в зависимость от окончания проведения отделочных работ, а отделка помещения возможна в различных вариантах.
Вывод эксперта о том, что фактическое исполнение инженерных коммуникаций является обременением, ограничивающим собственника в пользовании своим помещением в соответствии с функциональным назначением по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, так как требует доступ в данные помещения для осуществления ремонта, замены и их осмотра, судом также не принимается, поскольку данный вывод носит предположительный характер.
Таким образом, выводы, изложенные в вышеуказанном заключении, на которые ссылаются истцы в обоснование своих требований, не содержит объективной оценки, поскольку экспертом Новосибирской торгово-промышленной палаты помещения общественного назначения оценены как офисные помещения, что не соответствует условиям договора, заключенного между сторонами.
Исследовав доказательства по делу в их совокупности, судом установлено, что спорное помещение общественного назначения может быть использовано по его целевому назначению, в том числе и для размещения в нем офиса.
В соответствии с п. 4.10 СНиП 31-01-2003, в цокольном этаже многоквартирных жилых зданий разрешается размещать помещения общественного назначения, в том числе офисы.
Понятие «Офис» (контора) входит в перечень учреждений и организаций в составе СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения».
Помещение общественного назначения, являющееся предметом договора об участии в долевом строительстве, - это группа помещений, которая в соответствии с проектом включает: вестибюль, рабочие комнаты, подсобные помещения. Эта группа помещений встроена в цокольный этаж жилого здания на основании СНиП 31-01-2003 п. 4.10 «Здания жилые многоквартирные».
Офисная группа №... выделена отдельным отсеком от других помещений цокольного этажа, в отделена от технического подполья, оборудована самостоятельным выходом на основании СНиП 21-01-97 п. 5.21, что отражено в экспликации помещений цокольного этажа.
Любое из помещений офисов относится к помещению нежилому, так как оно не предназначено для постоянного проживания людей.
Помещении, в котором транзитом проходят коммуникации, является, согласно проекту, вестибюлем офиса. Высота от пола (отм. -3,3) до низа перекрытия (отм.-0,3) составляет 3,0 м. Отметка низа труб составляет -1,1 м.
Таким образом, высота от пола до низа труб - 2,2 м., согласно СНиП 31-06-2009. В данном случае, при определении отметки низа подвесного потолка или низа подшивки труб, должна быть выдержана требуемая высота пути эвакуации – 2,0 м., согласно СНиП 21-01-97 п.6.27. В зависимости от конструкции подвесного потолка или конструкции подшивки труб высота пути эвакуации может составлять от 2 м до 2,2 м.
Группа помещений офиса №... изначально предусмотрена проектом в соответствии с заданием на проектирование и наименование «Жилой дом с помещениями общественного назначения». Согласно СНиП 2.04.01-85* - высота прокладки разводящей сети отопления, водопровода, электрических кабелей, не регламентируется. Система инженерных коммуникаций в цокольном этаже выполнена без нарушения действующих норм и правил. В действующих нормативных документах нет требований, запрещающих транзитный проход инженерных коммуникаций через вспомогательные помещения офисов.
По условиям договора, помещение передается истцам под «самоотделку», и окончательный внешний вид помещения, в том числе и высота потолков, зависит от дизайнерского решения по оформлению данного помещения.
Исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что иск удовлетворению не подлежит, так как истец не доказал обстоятельства, на основании которых он в одностороннем порядке просит расторгнуть договор. Доводы истца о том, что предмет договора не может быть использован по его целевому назначению, полностью опровергается совокупностью установленных по делу обстоятельств. Ответчик выполнил свои обязательства по договору надлежащим образом и в установленные договором сроки. При таких обстоятельствах, в иске следует отказать.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Закарьяна Е.В., Журбы С.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Краснообск.Монтажспецстрой» о расторжении договора участия в долевом строительстве, соглашения о переуступке права требования и взыскании денежных средств – отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд в течение 10 дней с даты изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья