Дело № 2-2562/11
Изготовлено в окончательной
форме 07 декабря 2011 г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 ноября 2011 года г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области
в составе:
председательствующего Остроумова Б.Б.,
при секретаре Романовой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном гражданское дело по иску Тихомолова И. М. к Полянской Т. И., о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,
установил :
Тихомолов И.М. обратился с иском к Полянской Т.И. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, площадью 552 кв.м. кадастровый номер №..., расположенный по адресу: <адрес>, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчицей договор купли-продажи указанного участка. При подписании указанного договора, от имени продавца Полянской Т.И. действовала Тихомолова Г.И., по нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ выданной в порядке передоверия от Насалевич Т.С., действующей в свою очередь по нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ выданной ответчицей Полянской Т.И. Сделка была заключена, исполнена фактически, документы поданы в Управление Росреестра по Новосибирской области для регистрации перехода права собственности на земельный участок. Однако в последствие, стало известно что ответчица, без извещения покупателя и лиц действующих от её имени по доверенности, отменила свою доверенность выданную Насалевич Т.С., о чем уведомило регистрирующий орган, при этом государственная регистрация была приостановлена. Полагал, что ответчица необоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности на земельный участок, в связи с чем просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
В судебном заседании, истец Тихомолов И.М. и его представитель Насалевич Т.С., действующая на основании доверенности, выступающая одновременно в качестве третьего лица, доводы заявления поддержали, пояснили что спорный участок с ДД.ММ.ГГГГ. находится в фактическом владении истца, он возвел на нем строение, однако не может зарегистрировать свои права в установленном законом порядке. Ранее, ДД.ММ.ГГГГ. он приобрел данный участок, какой либо государственной регистрации перехода прав на участок не производилось. В связи с этим, с целью упорядочения отношений о оформления права собственности, они нашли собственницу участка Полянскую Т.И., которая не возражала против заключения договора купли-продажи и такого оформления, последняя выдала на Насалевич Т.С. нотариальную доверенность от ДД.ММ.ГГГГ впоследствии отмененную.
Ответчица Полянская Т.И. иск не признала, пояснила что ДД.ММ.ГГГГ. она продала свой садовый дом лицу, которое не помнит, а земельный участок под домом не продавала а сдала в аренду, за что получила 20 000 руб. Документов об аренде либо о продаже не оформлялось. С ДД.ММ.ГГГГ. участок у неё в фактическом владении не находится, на участке она больше не появлялась, его судьбой не интересовалась, несмотря на то что дом на участке сгорел и на нем выстроен новый дом. В ДД.ММ.ГГГГ. к ней обратился человек по имени ФИО1, объяснил что приобрел её участок. Объяснил, что вначале для оформления прав на её имя требуется её нотариальная доверенность, при этом в последующем с ней будет заключен договор купли-продажи с согласованием цены за участок, с чем она согласилась. Доверенность на имя Насалевич Т.С. она подписала не читая её, полагала что уполномочивает Насалевич Т.С. на оформление земельного участка на её имя, а так же полагая что в последующем с ней лично будет заключен договор купли-продажи. Денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она получила от Насалевич Т.С. О том, что она отозвала доверенность, она извещала ДД.ММ.ГГГГ Насалевич Т.С. по телефону. Нотариальное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об отмене доверенности она не представляла истцу и третьим лицам. Доверенность она отозвала в связи с опасением, что оригиналы документов из ЗАГС, необходимые для предоставления в регистрирующий орган, получит Насалевич Т.С. и в последующем она ей не вернет. При этом пояснила что не знала, что в доверенности нет соответствующих полномочий Насалевич Т.С. на получение документов из ЗАГС. В тоже время указала, что не возражает против осуществления сделки купли-продажи, но она возмущена действиями ФИО1, который позвонил ей после отзыва доверенности и оскорбил.
Третье лицо Насалевич Т.С. в судебном заседании пояснила, что по просьбе ФИО1, она оформляла земельный участок на имя истца. Поскольку право собственности за ответчицей не было зарегистрировано надлежащим образом, она также первоначально оформляла документы на имя ответчицы, часто связывалась с ней, готовила документы на имя ответчицы, производила расчет по договору, они с ответчицей вместе ездили в ЗАГС. О том, что доверенность выданная на её имя ответчицей, была отменена последней, ей стало известно в ДД.ММ.ГГГГ., когда ей позвонила ответчица и сказала что она не имела право передоверять свои полномочия другому лицу. Полагала, что иск подлежит удовлетворению.
Третье лицо Тихомолова Г.И. в судебном заседании пояснила, что действовала по доверенности, выданной ей в порядке передоверия от Насалевич Т.С. О том, что выданная доверенность Насалевич Т.С., после подачи документов на регистрацию перехода права собственности, была отозвана ответчицей ей ничего не было известно.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области на судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Выслушав истца и его представителя, ответчицу, третьих лиц, исследовав письменные доказательства по делу, которые участники процесса посчитали достаточными для рассмотрения дела по существу, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 1 ГК РФ - гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридически лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Пунктом 1 статьи 2 ГК РФ установлено, что гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
Согласно ст. 56 ГПК РФ – каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений.
Как установлено в судебном заседании, ответчица Полянская Т.И. является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>
Так из письменных доказательств по делу, следует что администрацией Новосибирского района Новосибирской области было принято постановление №... от ДД.ММ.ГГГГ «О перерегистрации земель предприятиям, организациям, учреждениям и садоводческим товариществам и передачи садовых участков в собственность, владение членам товариществ на территории района».
Из приложения № 3 к данному постановлению следует, что указанный участок передается в собственность Серединой Т.И. (сменившей фамилию в связи с вступлением в брак на Полянскую, свидетельство о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ, серии №... л.д. 67).
Согласно ст. 4 ГК РСФСР, действовавшего на момент принятия администрацией Новосибирского района Новосибирской области постановления № 880 от 04.12.1992 г. - гражданские права и обязанности могли возникать из административных актов.
Следовательно право собственности у ответчицы на земельный участок возникло в административно-правовом порядке. В дальнейшем участок был поставлен на кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера №... о чем указывает кадастровый паспорт на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 50), и право собственности за ответчицей было зарегистрировано в установленном законом порядке. Из материалов регистрационного дела ( л.д. 38) следует, что при оформлении права собственности в Управление Росреестра по Новосибирской области на ответчицу, её интересы представляла Насалевич Т.С., действующая от имени Полянской Т.И. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ заверенной нотариусом нотариального округа г. Новосибирска ФИО2, зарегистрирована в реестре за №... л.д. 44).
В силу п.1 ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Согласно п.1 ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Из указанной нотариально заверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчица Полянская Т.И., наделила Насалевич Т.С. полномочиями на представление интересов перед физическими и юридическими лицами, включая перечисленные в ней органы государственной власти, регистрирующие органы и органы технического учета, по вопросу оформления права собственности на земельный участок площадью 552 кв.м. кадастровый номер №..., расположенный по адресу: <адрес>. Кроме того, указанной довереностью третье лицо Насалевич Т.С. была наделена полномочиями продать за цену и на условиях по своему усмотрению Тихомолову И.М. вышеуказанный участок, с правом подписания договора купли-продажи, акта приема-передачи, подписания и выполнения действий связанных с данным поручением, получением причитающихся денежных средств. Доверенность была выдана сроком на три года с правом передоверия. Вышеуказанная доверенность содержит указание лица выдавшего доверенность – ответчицы, о том что при составлении и выдачи доверенности, она подтверждает в присутствии нотариуса что в правоспособности и дееспособности не ограничена, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, полностью понимает значение своих действий и руководит ими, осознает суть подписываемой доверенности и её правовые последствия и подтверждает это своей подписью.
Указанная доверенность не была признана недействительной.
Суд приходит к выводу, что воля ответчицы на отчуждение земельного участка Тихомолову И.М. ясно выражена в доверенности. Текст доверенности не позволяет определить намерение ответчицы неоднозначно. В связи с вышеуказанным, суд не принимает доводов ответчицы о том, что она при выдаче доверенности заблуждалась на предмет объема предоставляемых Насалевич Т.С. полномочий. Кроме того, доводы о намерении ответчицы заключить сделку по распоряжению участком, подтверждены в судебном заседании показаниями свидетеля ФИО1
Далее, как следует из письменных доказательств и пояснений сторон, Насалевич Т.С. с целью исполнения предоставленных ей ответчицей полномочий и действуя от имени последней, заключила с Тихомоловым И.М. предварительный договор купли–продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, тем самым создав обязательство Полянской Т.И., как продавца, заключить в будущем основной договор купли-продажи спорного земельного участка, поскольку возникновение такого обязательства предусмотрено ст. 429 ГК РФ.
В силу п.1 ст. 187 ГК РФ, лицо, которому выдана доверенность может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью.
Соответствующий основной договор купли-продажи земельного участка был заключен ДД.ММ.ГГГГ между истцом Тихомоловым И.М. действующим как покупатель и Тихомоловой Г.И., действующей от имени Полянской Т.И. ( продавца) на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирована в реестре за №...), выданной в порядке передоверия Насалевич Т.С. Из указанной доверенности следует, что объем переданных полномочий предоставлял право Тихомоловой Г.И. подписывать договор купли-продажи, акт приемки-передачи, обращаться с заявлениями, подавать документы от имени Полянской Т.И.
По смыслу ст.ст. 182, 187 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, в том числе выданной в порядке передоверия, так же непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Давая оценку договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о согласовании сторонами сделки всех существенных условий, указанных в ст. 455, 554,555 ГК РФ, предусматривающий существенные условия купли-продажи земельного участка как объекта недвижимого имущества. Договор содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, количество товара, его цену.
Таким образом, у суда не вызывает сомнений факт заключения договора купли продажи земельного участка по адресу: <адрес> между истцом Тихомоловым И.М. и ответчицей Полянской Т.И., от которой по доверенности действовала Тихомолова Г.И. Земельный участок был передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ответчица в судебном заседании не отрицала, что участок в её владении не находится с ДД.ММ.ГГГГ., денежные средства в сумме 2 000 руб. она по договору получила. Из пояснений истца, свидетельских показаний ФИО1 следует, что он возвел на участке садовый дом и занимает его с ДД.ММ.ГГГГ
Учитывая данные обстоятельства, суд делает вывод также о фактическом исполнении сделки.
Согласно ст. 218 ГК РФ – право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 551 ГК РФ – переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в реестр и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со ст. 16 ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Из содержания данной статьи следует, что государственная регистрация может иметь место при участии обеих сторон.
Из материалов регистрационного дела Управления Росреестра по Новосибирской области следует, что с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора ДД.ММ.ГГГГ обратились покупатель Тихомолов И.М. и со стороны продавца Тихомолова Г.И., действующая по доверенности ДД.ММ.ГГГГ (выданной в порядке передоверия Насалевич Т.С.). Однако до государственной регистрации перехода права собственности на участок, ДД.ММ.ГГГГ в регистрирующий орган с заявлением о прекращении государственной регистрации обратилась ответчица Полянская Т.И., представив нотариальное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрировано в реестре за №...) об отмене ранее выданной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и удостоверенной ( в реестре №...) нотариусом ФИО2
Следовательно, отмена доверенности произошла до подписания основного договора купли-продажи земельного участка.
Согласно ст. 189 ГК РФ, права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, только если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
В силу п.2 ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Суд при подготовке к судебному заседанию предлагал ответчице представить доказательства о том, что она извещала Насалевич Т.С., Тихомоловых об отмене доверенности, однако таких доказательств суду представлено не было. Третьи лица Насалевич Т.С. и Тихомолова Г.И. отрицали, что ответчица их уведомила об отмене доверенности, при этом сама по себе детализация разговоров по сотовому телефону с Насалевич Т.С. не является доказательством о таком уведомлении. Из пояснений ответчицы следует, что нотариальное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ она не представляла истцу и третьим лицам.
Следовательно, в рассматриваемом случае, подписание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ лицом действующим по доверенности ( Тихомоловой Г.И.) от имени Полянской Т.И. создало обязательства последней по такому договору. Иной оценки данному факту, с учетом представленных доказательств суд не усматривает.
У суда не имеется оснований считать основной договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка незаключенным.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом ( ст. 309, 310 ГК РФ).
Из п.3 ст. 551 ГК РФ следует, что если одна их сторон договора уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может состояться по решению суда.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности по заключенному договору купли-продажи земельного участка, не является основанием считать такой договор не заключенным, при этом закон не устанавливает срок в которой стороны обязаны обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности по такому договору.
При указанных обстоятельствах, суд расценивает действия Полянской Т.И. по представлению в регистрирующий орган уведомления о прекращении государственной регистрации как уклонение от регистрации перехода права собственности к Тихомолову И.М. на земельный участок, площадью 552 кв.м. кадастровый номер №..., расположенный по адресу: <адрес>, по заключенному от имени ответчицы договору купли-продажи участка от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно ст. 131 ГК РФ – право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Таким образом, исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что доводы истца являются обоснованными и считает, что исковые требования Тихомолова И.М. подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, следовательно с ответчицы в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 400 рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Тихомолова И. М. к Полянской Т. И., о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок – удовлетворить.
Зарегистрировать переход права собственности с Полянской Т. И. на земельный участок площадью 552 кв.м. кадастровый номер №..., расположенный по адресу: <адрес>, на Тихомолова И. М..
Взыскать с Полянской Т. И. в пользу Тихомолова И. М. расходы по уплате государственной пошлины в размере 400 рублей.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд в течение 10 дней.
Судья Остроумов Б.Б.