Дело № 2-1735-10
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
03 ноября 2010 года. Новошахтинский районный суд Ростовской области
в составе:
председательствующего судьи Селицкой М.Ю.,
с участием истца Долгополова И.В.,
при секретаре Ларковой О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Долгополова И.В. к Комитету по управлению имуществом г.Новошахтинска о признании права собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Долгополов И.В. обратился в суд с иском к ответчику КУИ г.Новошахтинска, в котором просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ул.... г...., общеполезной площадью 42,2 кв.м., жилой площадью 22,7 кв.м., на основании договора купли-продажи квартиры от 19.09.1997 года, удостоверенного 19.09.1997 года нотариусом г.Новошахтинска Ростовской области Ж.М.К., зарегистрированного в реестре нотариуса под №2118. В обосновании своих требований ссылается на то, что 19.09.1997 года между ним, Долгополовым И.В., с одной стороны и Ш.В.З., Ш.Н.В., Ш.О.В., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ул.... г...., общеполезной площадью 42,2 кв.м., жилой площадью 22,7 кв.м. Договор купли-продажи удостоверен 19.09.1997 года нотариусом г.Новошахтинска Ростовской области Ж.М.К. и зарегистрирован в реестре нотариуса под №2118. Данная квартира принадлежала продавцам на праве общей долевой собственности в 1/3 доле каждому на основании регистрационного удостоверения №1409 от 19.09.1997 года, выданного МП БТИ г.Новошахтинска на основании постановления Главы Администрации №682 от 18.09.1997 года. Спорная квартира была куплена им за 7 000 000 руб. (денежные знаки до деноминации). Расчет между ними был произведен полностью в день подписания договора купли-продажи квартиры 19.09.1997 года. Квартира, а также вся техническая документация по квартире, была передана ему также в день подписания договора купли-продажи 19.09.1997 года, что подтверждается пунктом 8 указанного договора купли-продажи. С момента заключения договора купли-продажи, квартира перешла в его владение и пользование. Он производит в квартире текущий ремонт, следит за техническим состоянием квартиры, оплачивает налоги на имущество. Таким образом, все обязательства по договору купли-продажи от 19.09.1997 года сторонами выполнены. Право собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Моментом перехода права собственности по договор, подлежащему государственной регистрации, является такая регистрация.
В соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация права собственности и переход права на недвижимое имущество осуществляется в Новошахтинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на основании письменных заявлений покупателя и продавца. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Он, в силу правовой неграмотности, не обратился сразу после заключения договора купли-продажи квартиры вместе с продавцами в Новошахтинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для регистрации права собственности на квартиру. В настоящий момент времени осуществить регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к нему в установленном законом порядке не представляется возможным, в связи с тем, что место нахождения продавцом ему неизвестно. Он попытался найти продавцов, однако со слов их соседей, все трое продавцов - Ш.В.З., Ш.Н.В., Ш.О.В., умерли. Дата их смерти ему неизвестна. В отделе ЗАГС г.Новошахтинска и в УФМС РФ по Ростовской области ему отказались предоставить информацию о последнем месте жительства продавцов и о предоставлении актовой записи о смерти продавцов, сославшись на Закон «О защите персональных данных». Таким образом, в настоящий момент времени признание права собственности на квартиру за ним возможно только в судебном порядке.
Истец Долгополов И.В. в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что 19.09.1997 года он по договору купли-продажи приобрел квартиру №..... по ул.... г.... у Ш.В.З., Ш.Н.В. и Ш.О.В. Квартира была в плохом техническом состоянии, там был притон для БОМЖей. Примерно в начале 1998 года он стал проживать в данной квартире, в течение полугода сделал в ней ремонт. В настоящее время возникла необходимость в оформлении документов на квартиру, поскольку возможно данный дом будет признан ветхим, не пригодным для проживания. Однако в Учреждении Росреестра он не может зарегистрировать свое право собственности, поскольку требуется письменные заявления продавцов, но, как ему известно, они умерли.
Представитель ответчика КУИ г.Новошахтинска в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением. Возражений по делу не представили и не просили дело рассмотреть в отсутствие их представителя. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика КУИ г.Новошахтинска в порядке ст.167 ГПК РФ.
В судебном заседании свидетель С.Г.Ф. пояснил, что проживает ул.... г.... с 1973 года. С истцом познакомился примерно в 1997 году, когда тот стал делать ремонт в квартире №.....,рассоложенной в его доме. Ранее в данной квартире жила семья Ш. которые продав квартиру уехали жить в х.Закардонный Красносулинского района. Ш.О. был наркоманом и по слухам он умер. Ему также известно, что и Ш.В.З. и Ш.Н.В. тоже умерли. Истец первое время делал ремонт в квартире, поскольку она находилась в ужасном состоянии, практически там был притон. Ремонт длился несколько месяцев, потом вселился и продолжает жить до сих пор. С того дня, как Ш. выехали из квартиры, никто никаких претензий по поводу этой квартиры к Долгополову не предъявлял, да и самих Ш. он больше не видел.
Выслушав пояснения истца, показания свидетеля, изучив материалы дела, обозрев инвентарное дело №470 на квартиру №..... по ул.... г...., суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст.223 и п.2 ст.8 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (пункт 2 статьи 558 Кодекса).
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В силу п.1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существованием зарегистрированного права.
Согласно п.1 ст.16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п.3 ст.2, п.7 ст.16 указанного Закона).
Согласно п.1 ст.28 названного Закона, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.
Из материалов дела следует, что 19.09.1997 года между Ш.В.З., Ш.Н.В., действующей от себя и от имени Ш.О.В. (продавцы) и Долгополовым И.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры №..... общей полезной площадью 42,2 кв.м., жилой площадью 22,7 кв.м., находящейся ул.... г.... расположенной в 2-х этажном, 8-ми квартирном жилом кирпичном доме, что подтверждается копией договора купли-продажи квартиры от 19.09.1997 года, удостоверенного нотариусом г.Новошахтинска Ж.М.К., зарегистрированного в реестре за №2118 (л.д.8). В данном договоре купли-продажи указано, что отчуждаемая квартира принадлежит продавцам на основании регистрационного удостоверения №1409 от 19.09.1997 года, выданного Новошахтинским БТИ и продана покупателю за 7 000 000 руб., уплаченных продавцам до подписания настоящего договора. Отчуждаемая квартира пригодна для проживания, принята покупателем до подписания настоящего договора, находится в его владении и считается переданной в собственность покупателю с момента подписания настоящего договора. Покупатель ознакомился с техническим состоянием квартиры, претензий к нему не имеет. До заключения настоящего договора, отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Покупатель принимает на себя обязательство по уплате налогов на недвижимость. Договор подписан сторонами в присутствии нотариуса, личность сторон установлена, их дееспособность и принадлежность отчуждаемой квартиры продавцам, проверены.
Как пояснил истец, договор купли-продажи квартиры он своевременно не зарегистрировал в БТИ г.Новошахтинска, поскольку не знал, что это обязательно. После приобретения квартиры, она в неё вселился, сделал ремонт и проживает до настоящего времени.В настоящее время возникла необходимость в оформлении права собственности на квартиру, однако, как ему стало известно, продавцы умерли, а спорная квартира до настоящего времени значится на праве собственности за Ш. Необходимость в оформлении права собственности на спорную квартиру возникла в связи с признания их дома ветхим, и возможным переселением.
Согласно копии справки МП БТИ г.Новошахтинска от 10.09.2010 года №952 (л.д.6), спорная квартира №..... по улул.... г.... числится на праве общей долевой собственности за по 1/3 доли за Ш.В.З.,, Ш.О.В., Ш.Н.В.
В настоящее время зарегистрировать договор купли-продажи квартиры от 19.09.1997 года в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, истец не имеет возможности, поскольку государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя или сторон договора, но как стало известно, 08.02.2005 года Ш.Н.В. умерла (л.д.18 - копия записи акта о смерти №325 от 11.03.2005 года), Ш.В.З. скончался 13.10.2001 года (л.д.19 - копия записи акта о смерти №37 от 09.11.2001 года). Суд предпринимал попытки к установлению места нахождения Ш.О.В., однако это не дало результатов. Согласно адресной справке УФМС России по Ростовской области от 27.10.2010 года, Ш.О.В. зарегистрирован с 21.10.1987 года по месту жительства ул.... г..... Однако из справки отдела УФМС России по Ростовской области в г.Новошахтинске от 03.11.2010 года, Ш.О.В. зарегистрированным в г.Новошахтинске не значится.
Согласно сообщению нотариуса Красносулинского района Ростовской области Л.Л.В. от 29.10.2010 года №928 (л.д.25), с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство, после умершей 08.02.2005 года Ш.Н.В. и умершего 13.10.2001 года Ш.В.З., никто из наследников не обращался, наследственные дела не заводились.
В соответствии с ч.3 ст.11 ГПК РФ в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).
Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации (смерти) второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, урегулированные указанной нормой отношения сходны по наступившим последствиям с рассматриваемыми в рамках данного дела.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
Учитывая, что сделка купли-продажи спорной квартиры между Ш.В.З., Ш.Н.В., Ш.О.В. и Долгополовым И.В. заключена в соответствии с действующим законодательством, договор купли-продажи подписан в присутствии нотариуса г.Новошахтинска Ж.М.К. и удостоверен ею 19.09.1997 года, зарегистрирован в реестре за №2118, все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества выполнены, истец с начала 1998 года и по настоящее время проживает в спорной квартире, однако не может зарегистрировать право собственности, поскольку государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, а 13.10.2001 года Ш.В.З. скончался, 08.02.2005 года умерла Ш.Н.В., место нахождение Ш.О.В. суду неизвестно, суд, принимая во внимание, что Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядок регистрации перехода права собственности в случае смерти второй стороны сделки на момент подачи заявления о регистрации не урегулирован, полагает возможным применить аналогию закона - ст. 165 и 551 ГК РФ, и приходит к выводу, что в данной ситуации государственная регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к истцу должна быть осуществлена на основании решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать за Долгополовым И.В. право собственности на квартиру №....., находящуюся ул.... г...., общей полезной площадью 42,2 кв.м., в том числе жилой площадью 22,7 кв.м., прекратив право собственности на указанный объект недвижимого имущества Ш.В.З., умершего 13.10.2001 года, Ш.Н.В., умершей 08.02.2005 года, и Ш.О.В..
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд в течение 10 дней.
Судья
Решение изготовлено 08 ноября 2010 года.
«РЕШЕНИЕ НЕ ВСТУПИЛО В ЗАКОННУЮ СИЛУ»