об отказе от исполнения договора

Дело №2-379/2011г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 марта 2011 года г.Новошахтинск

Судья Новошахтинского районного суда Ростовской области

Рождественская Г.А.

с участием: представителя ответчика Мильтиной М.А.

при секретаре Свичкарь Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шабановой Н.И. и Шабанова О.Б. к МУП «Организация капитального строительства» г.Новошахтинска и Администрации г.Новошахтинска об отказе от исполнения договора (третье лицо Министерство энергетики РФ),

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику МУП «Организация капитального строительства» г.Новошахтинска, в котором просят обязать МУП «Организация капитального строительства» г. Новошахтинска возвратить Администрации города Новошахтинска перечисленную на счет МУП «Организация капитального строительства» г.Новошахтинска сумму в размере ХХХ руб., так какони отказываются от исполнения договора № ХХХ от ХХХ года «Об участии в долевом строительстве одноэтажного 4-х квартирного жилого дома, имеющего строительный адрес: Ростовская область г.Новошахтинск, л.ХХХ».

К участию в деле в качестве второго ответчика была привлечена Администрация г.Новошахтинска.

В обоснование заявленных исковых требований истцы ссылаются на то, что ХХХ ноября ХХХ года Шабанова Н.И. заключила с администрацией города Новошахтинска договор № ХХХ на предоставление социальной выплаты для участия в долевом строительстве многоквартирного дома за счет средств, предусмотренных на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков, гражданину, подлежащему переселению из ветхого жилищного фонда, ставшего в результате ведения горных работ н а ликвидируемых угольных шахтах непригодным для проживания по критериям безопасности.

По данному договору Администрация гор. Новошахтинска выделила им социальную выплату в сумме ХХХ руб., которая была перечислена ответчику МУП «Организация капитального строительства» г. Новошахтинска - застройщику в связи с заключением договора № ХХХ от ХХХ года «Об участии в долевом строительстве одноэтажного 4-х квартирного жилого дома, имеющего строительный адрес: Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. ХХХ, № ХХХ.

В настоящее время они намерены расторгнуть вышеуказанный договор, так как этим договором ущемлены права членов их семьи Шабановой Л.А. и Шабановой Алины Олеговны, которым не предоставлена социальная выплата на переселение, хотя ветхое жилье - дом № ХХХ по ул. ХХХ г. Новошахтинека, в котором они проживают вместе, является их постоянным местом жительства и их единственным жилищем на территории Российской Федерации.

Их намерение о расторжении договора № ХХХ от ХХХ г. они изложили в претензии в Администрацию гор. Новошахтинска и намерены возвратить администрации социальную выплату в сумме ХХХ руб., выделенную только на половину их семьи.

У них имеются основания для отказа от выполнения договора № ХХХ от ХХХ года, так как ответчик, взаимодействуя с ними по поводу участия в долевом строительства допустил отступление от требований Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона РФ «О защите прав потребителей», который применяется в части, неурегулированной Федеральным Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. (ч.9 ст.4 Названного Закона № 214-ФЗ).

Заключая договор № ХХХ от ХХХ г. ответчик нарушил требования пункта 5 ст. 7 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года о размере гарантийного срока на строящуюся квартиру в доме № ХХХ по ул. ХХХ, гор. Новошахтинска, уменьшив в пункте 8.3. договора № ХХХ от ХХХ г. гарантийный срок с ХХХ лет, предусмотренных Законом до ХХХ года, что нарушает их права потребителей, а в соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» - «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

Недействительность пункта 8.3. договора № ХХХ от ХХХ года в силу Закона - требований ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» свидетельствует о нарушении ответчиком требований части 4 ст. 4 Федерального Закона № 214-ФЗ от ХХХ г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой договор должен «содержать гарантийный срок на объект долевого строительства».

Отсутствие в договоре № ХХХ от ХХХ года необходимого условия -гарантийного срока, соответствующего Закону свидетельствует о том, что в соответствии с ч.5 статьи 4 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. договор №ХХХ от ХХХ года считается незаключенным.

Подписывая договор с ответчиком, они просили показать проектную документацию, так как ожидали, что в четырехквартирном доме будет иметься подвал, сарай, кладовая, прилегающий к квартире обособленный земельный участок, но получили с договором только план квартиры № ХХХ с показателями общей площади, жилой площади и площади подсобных строений, подкрепленный заверениями ответчика, что в одноэтажном четырехквартирном доме все необходимые подсобные помещения для их квартиры будут построены.

Однако они были введены в заблуждение относительно проекта строящегося жилища, так как не получили предусмотренную ст. 21 Федерального Закона Л» 214-ФЗ от 30.12.2004 года информацию о проекте строительства, а именно о количестве в составе строящихся (создаваемых) самостоятельных частей многоквартирного дома (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией и о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме,не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом.

Непредоставление им информации относительно проекта строящегося жилья влечет ответственность ответчика в соответствии со ст.12 Закона «О защите прав потребителей», а именно - если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Невозможность ознакомиться с проектом строящегося жилья подтвердила их опасения относительно содержания жилья. Обозрев строящийся объектнедвижимости, за который уплачены 1 146 600 руб., они увидели, что в квартире нет вытяжки, дом не имеет фундамента, отсутствует сарай, подвал, кладовая, отсутствует обособленный земельный участок для квартиры, которые былидаже в ветхом жилье, в котором они живут в настоящее время - и это при уменьшенном в пять раз гарантийном сроке на возводимое строение.

В судебном заседании истцы не присутствовали, о времени и месте рассмотрения дела были надлежащим образом извещены, о причинах неявки суду не сообщили, не просили отложить рассмотрение дела. Исходя из изложенного, суд признает причину их неявки в суд, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика МУП «Организация капитального строительства» г.Новошахтинска Мильтина М.А. в судебном заседании заявленные требования не признала и пояснила, что МУП «Организация капитального строительства» г.Новошахтинска действительно выступало Заказчиком-Застройщиком строительства жилого дома №ХХХ по ул.ХХХ в г.Новошахтинске. ХХХ. с истцами был заключен договор №ХХХ об участии в долевом строительстве того дома, поскольку истцам через администрацию г.Новошахтинска были выделены деньги для переселения их ветхого жилья. В разделе 1 данного договора содержится подробное описание объекта долевого строительства (квартиры), включая данные о площади, внутренней отделке и оборудовании жилого помещения, план которого являлся неотъемлемой частью договора. Истцы были под роспись ознакомлены с общим планом 4-квартирного дома и генеральным планом застройки земельного участка по ул.ХХХХХХ, который не содержит в себе никаких указаний на подсобные помещения (сараи и гаражи). Таким образом, подписывая договор, истцы владели полной информацией о проекте строительства, в связи с чем МУП «ОКС» ничем не нарушило их прав. Денежные средства, выделенные истцам на переселение, в настоящее время освоены, дом №ХХХ по ул.ХХХ введен в эксплуатацию. Доводы истцов о том, что дом не имеет фундамента и вентиляционного отверстия, явно надуманны, поскольку согласно разрешению на ввод дома в эксплуатацию №ХХХ от ХХХ., выстроенный дом соответствует всем строительным нормам и правилам. Это утверждение истцов является голословным и ничем не подтверждено. Договор содержит указания на гарантийный срок на объект долевого строительства, прошел правовую экспертизу и государственную регистрацию в Управлении Государственной регистрационной службе. Кроме истцов, другие лица по их ветхому жилому помещению в Списках на переселение не состояли, и право этих лиц на включение в Списки и переселение из ветхого жилья до настоящего времени не определено, поскольку дело по этому сору находится в производстве другого судьи Новошахтинского райсуда. Истцы, зная о том, что другие лица, проживающие в их ветхом жилом помещении, не включены в Списки на переселение, и что субсидия выделена лишь на них самих, могли не получать ее и не заключать договора о долевом участии в строительстве. Их права ничем не нарушены, а требовать расторжения договора из-за предполагаемого нарушения прав других лиц они не вправе. Просит отказать в иске.

Представитель ответчика Администрации г.Новошахтинска в судебном заседании не присутствовал, представил отзыв, из которого следует, что Администрация г.Новошахтиска иск не признает по следующим основаниям. Между истцами и МУП «ОКС» заключен договор № ХХХ от ХХХ «Об участия в долевом строительстве 4-х квартирного одноэтажного жилого дома, имеющего строительный адрес: Ростовская обл., г.Новошахтинск, ул. ХХХ №ХХХ». Данный договор заключён в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве». В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях предусмотренных законом или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона.

Нарушение требований п. 5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ со стороны ответчика, как это указывают истцы, не является существенным нарушением условий договора, поскольку спора между истцами и ответчиком о не соблюдении последним условий гарантийных обязательств по заключённому договору не было. При этом в случае не согласия с условиями договора при его заключении истцы вправе были потребовать от другой стороны изменить спорный пункт договора, а именно п.8.3, по своему усмотрению.

В соответствии с положениями п.1.1 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ договор может быть расторгнут в судебном порядке, только в случаях установленных Федеральным законом или договором. Указанные истцами нарушения не могут быть приняты как основания для расторжения договора долевого участия в строительстве в судебном порядке.

Кроме того, доводы истцов о необходимости расторжения данного договора надуманны, поскольку их конечной целью является изменение количества участников долевого строительства, а проведение таких действий в ущерб законных интересов других лиц считаем недопустимо. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица Минэнерго РФ в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела был надлежащим образом извещен. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителей ответчика, проверив и изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению иска.

В соответствии с п.8 Правил предоставления субвенций на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.07.2005 №428, содействие переселяемым из ветхого жилья гражданам в приобретении жилья взамен сносимого осуществляется в форме предоставления субсидий. Субсидии предоставляются на основании составленных на день принятия решения о ликвидации организации угольной промышленности и ежегодно уточняемых списков граждан, подлежащих переселению, утвержденных органами местного самоуправления шахтерских городов и поселков и согласованных с Федеральным агентством по энергетике, а также в соответствии с ежегодно уточняемыми списками жильцов сносимых домов.

При этом согласно п.12 Правил орган местного самоуправления шахтерского города или поселка заключает с гражданином договор о предоставлении социальной выплаты для приобретения (строительства) жилья за счет средств, предусмотренных на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков, по форме, устанавливаемой Министерством энергетики Российской Федерации.

Одновременно с этим пунктом 13 Правил предусмотрено, что гражданин в пределах срока действия договора о предоставлении социальной выплаты для приобретения (строительства) жилья за счет средств, предусмотренных на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков, имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение (в том числе квартиру, комнату, индивидуальный жилой дом или его часть), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта (в том числе в сельской местности), выбранного для постоянного проживания, либо использовать социальную выплату на участие в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно п.14 вышеуказанных Правил, для уплаты средств в размере цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома участник долевого строительства представляет в орган местного самоуправления шахтерского города или поселка договор участия в долевом строительстве, имеющий государственную регистрацию.

Истцы были включены в Список на переселение из ветхого и непригодного для проживания жилого помещения по ул.ХХХ в г.Новошахтинске, в связи с чем им была выделена субсидия для приобретения другого благоустроенного помещения согласно договора №ХХХ от ХХХ..

Реализуя свое право на переселение, истцы ХХХ. заключили договор №Р ХХХ об участии в долевом строительстве одноэтажного 4-квартирного жилого дома, имеющего строительный адрес: Ростовская область, г.Новошахтинск, ул.ХХХ, по результатам строительства им в собственность должна быть передана однокомнатная квартира под условным ХХХ общей площадью ХХХ кв.м, жилой площадью ХХХ кв.м, подсобная площадь ХХХ кв.м. Договор был заключен добровольно, на основании заявления Шабановой Н.И. Сумма договора составляла ХХХ.

Приложением к договору являлся план квартиры, не предусматривающий кладовок. Подписывая договор, истцы были ознакомлены с его условиями и планом квартиры.

В договоре №Р ХХХ никаких условий о размещении гаражей и сараев предусмотрено не было. Согласно плану дома и схеме генерального плана по участку ул.ХХХ, постройка сараев и гаражей также предусмотрена не была (л.д.44-45). Таким образом, МУП «Организация капитального строительства» г.Новошахтинска не принимала на себя обязательств по постройке указанных хозпостроек, и денежные средства ей для этого не перечислялись.

В настоящее время дом №ХХХ по ул.Разина выстроен, имеется разрешение Главного архитектора города на ввод его в эксплуатацию №ХХХ на л.д.38, которое, согласно ст.55 Градостроительного Кодекса РФ является документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта в полном объеме. Для выдачи этого разрешения законом установлены определенные требования - в частности, Застройщик обязан обратиться с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и представить документы, указанные в части 3 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ, а именно - при осуществлении строительства специализированной организацией - акт приемки застройщиком объекта капитального строительства, а при осуществления строительства силами застройщика - документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство.

Поэтому суд исходит из того, что выстроенный объект соответствовал строительным нормам и правилам и не мог быть сдан в эксплуатацию без фундамента и вентиляционного канала. Истцы, указывая на эти недостатки, не представили своим доводам никаких доказательств.

Что касается указания истцами на недействительность условий о гарантийном сроке, указанных в п.8.3 Договора №Р 42-1, то суд исходит из следующего.

В силу ч.5 ст.7 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Частью 4 статьи 4 вышеназванного Закона предусмотрено, что Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При этом частью 5 статьи 4 Закона определено, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В данном случае условие о гарантийном сроке в договоре предусмотрено. То обстоятельство, что указанный срок не соответствует сроку, указанному в ч.5 статьи 7 Закона, само по себе не является основанием для признания договора незаключенным.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

По смыслу этой нормы, в случае ущемления отдельными условиями договора прав потребителя недействительной признается не сделка в целом, а отдельные ее части.

Кроме того, статьей 180 ГК РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку целью сделки было строительство дома, то условие гарантийного срока эксплуатации дома не могло препятствовать созданию объекта строительства с привлечением средств истцов, тем более что при вводе объекта в эксплуатацию проверяется соответствие выстроенного объекта строительным нормам и правилам.

Таким образом, несоответствие отдельного пункта Договора установленным нормам не влечет признания Договора недействительным или незаключенным. Истцы не лишены возможности оспаривать указанный пункт Договора в порядке отдельного искового производства.

Что касается доводов истцов о предоставлении субсидии части их семьи, то суд не может с ними согласиться, поскольку в Списки на переселение были включены они вдвоем, вопрос о правах на переселение других лиц, проживающих в их ветхом жилом помещении, не разрешен. Им было очевидно, что субсидия выделена для переселения семьи их двух человек, и они добровольно заключили договоры на получение субсидии и участие в долевом строительстве.

Учитывая изложенное, суд полагает отказать им в иске полностью.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Отказать Шабановой Н.И. и Шабанову О.Б. в иске к МУП «Организация капитального строительства» г.Новошахтинска и Администрации г.Новошахтинска об отказе от исполнения договора.

Решение может быть обжаловано в Ростовский облсуд через Новошахтинский райсуд в течение 10 дней.

Судья

Решение изготовлено 15 марта 2011г.