Дело № 2 - 1633/2010г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 декабря 2010г.
Новошахтинский районный суд Ростовской области в составе:
Судьи Рождественской Г.А.
С участием: истиц Фишер Е.М. и Кирилюк О.В., а также адвоката Веригиной Н.Н.
представителя 3-го лица Лущикова С.С.
При секретаре Свичкарь Е.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Фишер Е.М., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Фишер Д.А., Кирилюк К.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Кирилюк О.В., к Муниципальному унитарному предприятию «Организация капитального строительства» <адрес> о взыскании денежной суммы (третье лицо ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение»),
УСТАНОВИЛ:
Истицы обратились в суд с иском к ответчику, в котором просят взыскать с последнего в пользу Фишер Е.М., Фишер Д.А., Кирилюк К.Н., Кирилюк О.В. денежную компенсацию в размере 97 850 рублей, каждому по 24 462 руб. 50 коп. за недостающие 3,8 кв.м. в квартирах№33 и № по <адрес>; взыскать с ответчика в их пользу денежную компенсацию в размере 173 534,44 руб., каждому по 43 383,61 руб., за нарушение сроков строительства квартир № и № по <адрес> и взыскать с ответчика в их пользу расходы на плату услуг адвоката по составлению искового заявления и представлению интересов в суде в размере 10 000 рублей.
В обоснование своих требований они ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве 5-ти этажного жилого дома, имеющего строительный адрес: <адрес>». Согласно п.1.1. указанного договора застройщик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением 3-х лиц построить (создать) 5-ти этажный жилой дом, имеющий строительный адрес: <адрес>, расположенный на земельном участке (кадастровый номер 61:56:0:51), площадью 37 140 кв.м., находящемся по адресу: <адрес>,58,60,62,64,66,68,70,72,74,90,92 под строительство квартала 5-ти этажных домов в микрорайоне по <адрес> очередь. Пунктом 1.2 договора определено, что застройщик привлек их в качестве участников долевого строительства с приобретением ими прав и обязанностей по строительству указанному выше объекта с целью приобретения участниками долевого строительства объекта жилых помещений, характеристики которых указаны в п.1.3 данного договора. Жилые помещения, передаваемые застройщиком им, участникам долевого строительства представляют собой: однокомнатную квартиру с условным №, расположенную на первом этаже вышеуказанного объекта, и имеющую следующие плановые характеристики: общая площадь - 36,1 кв.м., жилая площадь-14,4 кв.м., подсобная площадь 21,7 кв.м.; и однокомнатную квартиру с условным №, расположенную на втором этаже вышеуказанного объекта, и имеющую следующие плановые характеристики: общая площадь - 35,9 кв.м., жилая площадь - 14,4 кв.м., подсобная площадь 21,5 кв.м. Пунктом 1.5 договора определено, что плановый срок окончания строительства и предоставления объекта для приемки комиссии - ДД.ММ.ГГГГ Цена настоящего договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на долевое строительство объекта долевого строительства в сумме 1 854 000 (один миллион восемьсот пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп. Сумма цены договора должна быть уплачена участником единовременно, в течение 10 дней со дня подписания договора. Указанную сумму договора, согласно п.4.3. договора, оплачивает Администрация <адрес>. Пунктом 7.1.1. договора определено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участником долевого строительства квартиры, застройщик уплачивает участникам долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки. Администрация <адрес> свои обязательства по договору выполнила в полном объеме, денежные средства перечислены своевременно на расчетный счет застройщика. В свою очередь застройщик нарушил сроки окончания строительства объекта, более чем на три месяца, и передал им выстроенные квартиры, качественные характеристики которых не соответствуют характеристикам, определенным договором долевого участия в строительстве. Акты приема-передачи квартир № и № в многоквартирном пятиэтажном жилом доме по адресу: <адрес> в <адрес> были подписаны между ними и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ По данным актам приема-передачи квартир, им были переданы <адрес>, общей площадью 34,1 кв.м., жилой площадью 14,1 кв.м., а также <адрес>, общей площадью 34,1 кв.м. и жилой площадью 14,1 кв.м. Таким образом, по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь двух однокомнатных квартир должна была быть 72 кв.м., фактически площадь двух однокомнатных квартир, переданных им по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, составила 68,2 кв.м., что на 3,8 кв.м. меньше площади квартир, определенной договором долевого участия в строительстве. Стоимость 1 кв.м. по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ равна 25 750 рублей, из расчета 1 854 000 рублей: на 72 кв.м. (общая площадь двух квартир)=25 750 рублей. Они считают, что с ответчика в их пользу должна быть взыскана компенсация в размере 97 850 рублей за недостающие 3,8 кв.м., из расчета 3,8 кв.м.х25 750 рублей (стоимость 1 кв.м. по договору). Кроме того, они считают, что за нарушение сроков строительства, согласно п.7.1.1. договора, с ответчика также должна быть взыскана неустойка в размере 173534,44 руб., из следующего расчета: цена договора: 1 854 000, период нарушения сроков:01.07.2009г. по ДД.ММ.ГГГГ, количество дней:360, процентная ставка ЦБ РФ на день исполнения обязательства:8,0, процент в день:0,026, сумма процентов: 173 534,40 руб.
Истцы и их адвокат Веригина Н.Н. в судебном заседании поддержали заявленные требования и пояснили, что их требования основаны на договоре долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Данный договор соответствует всем требованиям, предъявляемым к такого рода договорам, и он прошел регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы. Согласно условий договора, при окончании строительства ответчик должен был передать им квартиры площадью 36,1 и 35,9 кв.м. Однако при приеме квартир было установлено, что площадь квартир составляет по 34,1 кв.м на каждую квартиру соответственно. Исходя из этого, за каждую квартиру ответчик получил излишнюю оплату за недостающие квадратные метры. Доказательством площади построенных квартир служат кадастровые паспорта квартир, приобщенные к делу. Форма кадастрового паспорта утверждена Минюстом России от ДД.ММ.ГГГГ №, где определено, что при заполнении кадастрового паспорта помещения его площадь указывается без учета площадей лоджий, балконов, террас и веранд (п.1 приложения № к данному приказу), и п.5 ст.15 ЖК РФ. Согласно п.3ч.1 ст.21 Закона РФ «Об участии в строительстве многоквартирных домов» планируемая общая площадь должна быть указана не только в договоре долевого участия в строительстве, но и в плане создаваемого жилого дома и проектно-сметной документации. В представленных письменных документах указано, что площадь создаваемого объекта должна быть 36,1 и 35,9 кв.м. Фактически жилые помещения были построены меньшей площадью. Мы не согласны с доводами ответчика о том, что площадь квартир была указана в договоре с учетом лоджий, потому что в таком случае это должно было быть прописано в договоре. Между тем в договоре этого не указано, и это утверждение не соответствует нормам Закона. Таким образом, площадь жилого помещения, за которое были уплачены ответчику денежные средства, причитающиеся им для переселения, не соответствует указанной в договоре, и излишне полученные ответчиком денежные средства должны быть взысканы в их пользу. Что касается нарушения сроков строительства, то в п.1.5 Договора определен срок окончания строительства - ДД.ММ.ГГГГ Согласно документов, которые представило 3-е лицо, разрешение на ввод в эксплуатацию спорного дома датировано ДД.ММ.ГГГГ Фактически квартиры были переданы им ДД.ММ.ГГГГ Неустойка за нарушение сроков окончания строительства предусмотрена не только договором долевого участия в строительстве, но и также и Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов». Кроме того, поскольку данные правоотношения вытекают из Закона «О защите прав потребителей», считаем, что при вынесении судебного решения в федеральный бюджет должны быть взысканы штрафные санкции в размере 50% от взыскиваемой суммы. Также подлежат взысканию судебные расходы истцов, подтвержденные квитанцией. Что касается доводов ответчика о допустимости изменений в проектную документацию о продлении данного срока строительства, то в Законе ничего не сказано об изменении порядка неуплаты неустойки. Кроме того, с ними перенесение сроков строительства не согласовывалось, хотя в договоре было указано, что существенные условия договора (в частности, сроки и цена) не могут изменяться в одностороннем порядке. А поскольку отношения в данном случае регулируются Законом о защите прав потребителей, то именно ответчик должен доказывать, что по этому поводу заключались какие-либо дополнительные соглашения. Таким образом, это является голословным утверждением ответчика. Затраты на строительство лоджий и балконов должны входить при расчете общей суммы стоимости строительства. Существует Инструкция об определении общей площади жилого здания и письмо Минкономразвития от ДД.ММ.ГГГГ №, где указано, что общая площадь не включает в себя площадь лоджий и балконов, и что при подсчете стоимости 1 кв.м общей полезной площади включается стоимость строительства всех вспомогательных помещений - лоджий, балконов, крыш, лестничных проемов, подвалов и т.п. То есть стоимость строительства лоджий и балконов уже заложена в стоимости 1 кв.м общей площади квартир, и ответчик не представил доказательств обратного. В отношении доводов ответчика по поводу поправочного понижаемого коэффициента 0,3 пояснили, что в данном случае следует исходить из положений ЖК РФ и других правовых актов, а также из договора. Эти коэффициенты строительные организации могут использовать у себя во внутритехнической документации, а не «привязывать» к площади лоджий.
Представитель ответчика МУП «Организация капитального строительства» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела был извещен надлежащим образом, об уважительности причины своей неявки суду не сообщил. Согласно представленного следует, что исковые требования о возмещении материального ущерба не признают. В обоснование своей позиции ссылаются на то, что в актах приема-передачи квартир № и № во вновь построенном жилом <адрес> указана площадь квартир без учета лоджий и балконов, так как в соответствии с п.п.3.34 и 3.36 Приказа Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ», именно эти показатели площади используются для оплаты жилья и коммунальных услуг. В договоре об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ указана общая площадь квартир, то есть площадь, включающая в себя сумму площадей помещений квартиры, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов…, подсчитываемых с понижающими коэффициентами (п.п.3.37 Приказа Минземстроя РФ), показатели которой используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в РФ и иных целей (п.п.3.34 Приказа Минземстроя РФ). В соответствии с техническим паспортом МП «БТИ» г. <адрес> каждого из двух балконов в данных квартирах с учетом понижающего коэффициента=0,3 составляет 1,5 кв.м. Также в соответствии с п.7.90 СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 «Несущие и ограждающие конструкции» допустимы отклонения в размерах и положении каменных конструкций: стен-1,5 см., смещение осей конструкций от разбивочных осей - 1 см. По соответствию выполненных работ требованиям данных норм и правил имеется заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, выданное Региональной службой Государственного строительного надзора <адрес>. Расчет неустойки за нарушение сроков строительства считают неверным и подлежащим перерасчету в связи с внесением в соответствии с федеральным законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в апреле 2009г. изменений в проектную декларацию о продлении данного срока до ДД.ММ.ГГГГ, о чем истицам было направлено заказным письмом уведомление, а также данные изменения были опубликованы в городской газете «Знамя Шахтера» в которой публиковался и весь текст проектной декларации. Кроме того, ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства составляет 7,75% годовых, а не указанная в расчете 8%.
Представитель 3-го лица в судебном заседании иск не признал и пояснил, что изначально этот объект строила другая подрядная организация - «Строймастер», которая денежные средства похитила, и сейчас против ее руководителя возбуждено уголовное дело, и он находится в розыске. Их организация лишь достраивает начатое. Считает, что просрочка в строительстве возникла не по вине МУП «ОКС», и тому виной обстоятельства, не зависящие от ответчика. Кроме того, сами истцы никаких средств ответчику не вносили, за них оплатила Администрация города, и в данном случае их материальные интересы никак не нарушены. По его мнению, истцы не имеют права считать неустойку из цены договора, это было бы законным, если бы истцам вообще не представили никакого жилья.
Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.
Правоотношения истцов и ответчика возникли из договора долевого участия в строительстве жилого дома, с целью переселения из ветхого непригодного для проживания жилья в рамках программы реструктуризации угольной промышленности.
При этом суд не может согласиться с доводами представителя третьего лица о том, что истцы не вносили непосредственно денег на строительство дома и в связи с этим их материальные интересы не нарушены. Денежные средства, вложенные в строительство, являлись собственностью истцов, поскольку были выделены им государством для переселения из ветхого и непригодного для проживания жилья. То обстоятельство, что денежные средства были внесены не истцами лично, а посредством Администрации <адрес>, в данном случае не имеет значения, поскольку такой порядок выделения гражданам субсидий для приобретения благоустроенного жилья взамен ветхого определен государством.
Так, обязательства государства по предоставлению другого благоустроенного жилья гражданам, чьи жилые помещения приведены в ветхое и непригодное для проживания состояние ведением горных работ ликвидируемыми шахтами, регулируется Правилами предоставления субвенций на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.
В соответствии с п.п.3-8 Правил, содействие переселяемым из ветхого жилья гражданам в приобретении жилья взамен сносимого, осуществляется в форме предоставления им субсидий, выделяемых им из межбюджетных трансфертов, поступающих в органы местного самоуправления шахтерских городов.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве 5-ти этажного жилого дома, имеющего строительный адрес: <адрес>».
Согласно п.1.1. указанного договора ответчик-застройщик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением 3-х лиц построить (создать) 5-ти этажный жилой дом, имеющий строительный адрес: <адрес>, расположенный на земельном участке (кадастровый номер 61:56:0:51), площадью 37 140 кв.м., находящемся по адресу: <адрес>,58,60,62,64,66,68,70,72,74,90,92 под строительство квартала 5-ти этажных домов в микрорайоне по <адрес> очередь.
Согласно пункта 1.2 договора определено, что застройщик привлек истцов в качестве участников долевого строительства с приобретением ими прав и обязанностей по строительству указанному выше объекта с целью приобретения участниками долевого строительства объекта жилых помещений, характеристики которых указаны в п.1.3 данного договора, а именно: однокомнатную квартиру с условным №, общей площадью - 36,1 кв.м., жилой площадью-14,4 кв.м., подсобной площадью 21,7 кв.м.; а также однокомнатную квартиру с условным №, общей площадью - 35,9 кв.м., жилой площадью - 14,4 кв.м., подсобной площадью 21,5 кв.м. По условиям п.4.3 договора, сумму цены договора 1 854 000 рублей в течение 10 дней со дня подписания договора. оплачивает Администрация <адрес>.
Между тем по окончании строительства, согласно актам приема-передачи квартир № и № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным истцами и ответчиком, истцам были переданы <адрес>, общей площадью 34,1 кв.м., жилой площадью 14,1 кв.м., а также <адрес>, общей площадью 34,1 кв.м. и жилой площадью 14,1 кв.м.
Это свидетельствует о том, фактически площадь двух однокомнатных квартир, переданных истцам, оказалась на 3,8 кв.м. меньше площади квартир, определенной договором долевого участия в строительстве.
Согласно ч.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Аналогичные положения определения общей площади жилого помещения определены также Минюстом России в Приказе от ДД.ММ.ГГГГ № об утверждении кадастрового паспорта жилого помещения, где определено, что при заполнении кадастрового паспорта помещения его площадь указывается без учета площадей лоджий, балконов, террас и веранд (п.1 приложения № к данному приказу).
Из этого следует, что затраты на строительство лоджий и балконов должны входить при расчете общей суммы стоимости строительства.
В договоре сторонами не оговорено, что площадь подлежащих строительству жилых помещений указана с учетом лоджий и балконов. Из этого следует, что сторонами имелась ввиду площадь жилых помещений, определенная в соответствии с требованиями закона, то есть без учета площади лоджий и балконов.
Исходя из этого, стоимость 1 кв.м. по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ равна 25 750 рублей, из расчета 1 854 000 рублей: на 72 кв.м. (общая площадь двух квартир)=25 750 рублей.
Поскольку ответчик, принявший денежные средства для строительства в сумме 1 854 000 рублей и обязанный на указанные средства построить для истцов жилые помещения общей площадью 72 кв.м, выстроил и сдал жилые помещения площадью на 3,8 кв.м меньше, то действиями ответчика в данном случае истцам причинен ущерб на сумму 97850руб. из расчета 3,8 кв.м.х25 750 рублей (стоимость 1 кв.м. по договору).
Таким образом, суд считает, что с ответчика в пользу истцов должна быть взыскана компенсация в размере 97 850 рублей за недостающие 3,8 кв.м, то есть каждому по 24462руб.50коп.
Что касается требований о взыскании денежной компенсации за нарушение сроков строительства, то суд исходит из следующего.
Пунктом 1.5 договора определено, что плановый срок окончания строительства и предоставления объекта для приемки комиссии - ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9, оборот).
Разрешение на ввод в эксплуатацию спорного дома датировано ДД.ММ.ГГГГ Фактически квартиры были переданы им ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8).
В соответствии с п.7.1.1 договора в случаях нарушения предусмотренного договором срока передачи Участникам долевого строительства квартиры, Застройщик уплачивает Участникам долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Срок передачи Участнику долевого строительства жилых помещений определен п.5.1.3 и п.6.1 договора, то есть в срок не более двух месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию.
Таким образом, просрочку в передаче квартир истцам следует исчислять по истечении 2 месяцев после плановой даты сдачи дома в эксплуатацию, то есть с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, то есть 297 дней.
На день исполнения обязательства ставка рефинансирования ЦБ РФ составляла не 8,0 % годовых, как указывают истцы, а 7,75% годовых.
Таким образом, размер неустойки должен составлять 118 540 руб.13коп. Из следующего расчета: 7,75% годовых от 1854000руб. = 143685руб. : 360 дней = 399руб.13коп. пени за 1 день х 297 дней просрочки = 118540руб.13коп.
Однако, учитывая, что размер неустойки явно несоразмерен размеру основного обязательства, суд считает возможным применить положения ст.333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки до 20000 рублей каждому истцу.
Таким образом, в пользу каждого из истцов подлежит взысканию с ответчика 44462руб.50коп., а всего с ответчика должно быть взыскано 177850руб.
В соответствии с ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Таким образом, с ответчика в доход государства подлежит взысканию штраф в размере 88925 рублей.
Суд также полагает взыскать с ответчика в пользу истицы Кирилюк К.Н. расходы на оплату услуг адвоката в размере 10000 (десять тысяч) рублей, а также в доход федерального бюджета - госпошлину в размере 5867руб. 75коп.
В остальной части иска суд полагает истцам отказать.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с Муниципального унитарного предприятия «Организация капитального строительства» <адрес> в пользу Фишер Е.М., Фишер Д.А., Кирилюк К.Н. и Кирилюк О.В. денежную компенсацию за недостающие 3,8 кв. м в квартирах № и № по <адрес> в <адрес> - каждому по 24 462 (двадцать четыре тысячи четыреста шестьдесят два) рубля 50 копеек, а также неустойку за нарушение сроков строительства вышеуказанных квартир - каждому по 20 000 (двадцать тысяч) рублей, а всего - каждому по 44 462 ((сорок четыре тысячи четыреста шестьдесят два) рубля 50 копеек.
Взыскать с Муниципального унитарного предприятия «Организация капитального строительства» <адрес> в пользу Кирилюк К.Н. расходы на оплату услуг адвоката в размере 10000 (десять тысяч) рублей.
В остальной части иска - отказать.
Взыскать с Муниципального унитарного предприятия «Организация капитального строительства» <адрес> в доход федерального бюджета штраф в соответствии с п.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 88925 рублей.
Взыскать с Муниципального унитарного предприятия «Организация капитального строительства» <адрес> в доход федерального бюджета госпошлину в размере 5867руб. 75коп.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский райсуд в течение 10 дней.
Судья (подпись)
Решение изготовлено 20.12.2010г.
Копия верна:
Судья Г.А.Рождественская
Секретарь Е.В.Свичкарь