Дело № 2-266-11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
07 апреля 2011 года г.Новошахтинск
Новошахтинский районный суд Ростовской области
в составе:
судьи Щукиной Т.И.,
с участием: истца Спектор Л.И.,
представителя ответчика в порядке ст.50 ГПК РФ адвоката Филатич И.В.,
при секретаре Мазуровой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Спектор Л.И. к Дзюба А.Е. о взыскании задолженности по договору аренды,
У С Т А Н О В И Л :
Истец Спектор Л.И. обратилась в суд с иском к ответчику, в котором просила взыскать с последнего в свою пользу: задолженность по арендной плате в размере 62000 руб.; расходы на коммунальные услуги в сумме 20997 руб., из которых, за использование электроэнергии на отопление и освещение - 15847 руб., за услуги электросвязи (телефон) - 1150 руб., потери на трансформаторе - 4000 руб.; плату за использование земельного участка в сумме 9000 руб. за период март - май 2010 года; расходы по восстановлению систем коммуникации (водоснабжения, освещения) и демонтированного оборудования в размере 24000 руб., из которых, расходы по восстановлению водоснабжения в сумме 18000 руб., расходы по восстановлению освещения - 3000 руб., расходы по восстановлению демонтированного оборудования - 3000 руб.; расходы за охрану холодильного оборудования, оставленного ответчиком на территории с момента расторжения договора с 16.06.2010 года по октябрь 2010 года - 15000 руб.; расходы за охрану помещения в период действия договора с марта 2010 года по 15.06.2010 года - 9000 руб.; расходы по уборке помещения - 2000 руб.
Указывая на то, что 01.03.2010 года между ней и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ХХХ. Указанное нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 01.03.2010 года. Срок договора определен с 01.03.2010 года по 01.02.2011 года, в связи с чем, данный договор не подлежал государственной регистрации. В соответствии с данным договором арендодатель передал, а арендатор принял в аренду производственное здание - нежилое помещение, площадью 406,3 кв.м. №+++, литер А, этажность 1, №+++, имеющее в составе: цех для сырья, цех №1, кабинет директора, склад готовой продукции (2 комнаты), цех № 2, цех № 3, бытовые помещения, мужская, женская раздевалка; кроме гаража, магазина и кабинетов бухгалтерии. Указанное помещение ранее использовалось ею под кондитерский цех, однако с хххх предпринимательская деятельность была прекращена, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации прекращения предпринимательской деятельности. Переданные в аренду помещения в перспективе должны были использоваться арендатором Дзюба А.Е. под цех рыбопереработки после получения статуса индивидуального предпринимателя. Статус индивидуального предпринимателя Дзюба А.Е. не приобрел, однако фактически арендованные помещения им использовались, велась хозяйственная деятельность, осуществлялся ремонт в целях организации цеха по переработке рыбы, что не отрицается самим ответчиком. Согласно п.3.1 договора аренды арендатор обязан своевременно (до 10 числа месяца с первого месяца аренды) производить арендные платежи в сумме 30000 руб., начиная с апреля 2010 года без учета налога на добавленную стоимость. Оплата за коммунальные услуги (за электроэнергию, воду) в арендную плату не входит и оплачивается арендатором отдельно по фактическому количеству потребленной электроэнергии и воды по приборам учета (п.3.1.1). Договором предусмотрено, что оплата за использование земли размером 2000 кв.м. должна производиться арендатором ежемесячно, исходя из 15 руб. за один квадратный метр. Кроме того, согласно п.2.2.2 договора аренды арендатор обязан содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС. Согласно п.2.2.3 арендатор обязан за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт. В соответствии с п.2.2.6 договора, если арендуемое помещение в результате действия или бездействия арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер прейдет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке. Согласно п.5.1 договора аренды ответственность за сохранность имущества (охрану помещения) возникла у арендатора с момента подписания договора с 01.03.2010 года. С момента передачи помещения по акту от 01.03.2010 года арендатором были начаты работы по проведению косметического ремонта (произведен демонтаж водопроводных труб (холодной и горячей воды), водонагревателя, демонтаж оборудования, демонтаж светильников с целью замены на другие. Однако ответчиком в период с 01.03.2010 года по настоящее время не были установлены новые светильники, не заменены водопроводные трубы, водонагреватели, не установлено оборудование для производства рыбных полуфабрикатов. Тем самым, ответчиком существенно ухудшено состояние арендуемого помещения, что не позволяло его использовать по прямому назначению - для осуществления какой-либо предпринимательской (производственной либо торговой) деятельности. В период осуществления хозяйственной деятельности по косметическому ремонту и демонтажу оборудования ответчиком израсходована электроэнергия на сумму 15847 руб., расходы на услуги связи составили 1150 руб. Договоры энергоснабжения, электросвязи заключены с энергоснабжающей организаций и ею (как с собственником), договоры энергоснабжения, электросвязи не заключались с арендатором (Дзюба А.Е.), в связи с чем, именно она является лицом, ответственным за оплату услуг по электроэнергии, за оказание телефонных услуг, полученных арендатором Дзюба А.Е., а он обязан компенсировать ей данные расходы. 07.04.2010 года арендаторы покинули арендуемую территорию, на звонки не отвечали. Договор юридически расторгнут с 15.06.2010 года, что подтверждает дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2010 года. В период с 01.03.2010 года (с момента передачи помещения в аренду) по 06.04.2010 года ответчиком осуществлялась лишь хозяйственная, так называемая подготовительная деятельность с целью организации цеха по переработке рыбы. Арендная плата за март внесена частично в размере 18000 руб., что не отрицается Дзюба А.Е. Арендная плата за период с апреля по май 2010 года не вносилась не в наличном порядке, ни в безналичном порядке на ее расчетный счет в банке, и данное обстоятельство также не отрицается ответчиком. Таким образом, осталась задолженность по арендной плате в сумме 62000 руб. за период март, апрель, май 2010 года (в указанный период договор аренды был действующим). Плата за использование земельного участка не вносилась за три месяца (март - май). Долг за использование земельного участка составил 9000 руб. Сумма за использованную электроэнергию составила 15847 руб. Факт оказания и получения услуг по электросвязи (телефон) не оспаривается Дзюба А.Е., и задолженность за электросвязь составила 1150 руб. Расходы по коммунальным платежам арендатором не производились, однако в настоящее время указанные расходы истцом произведены. Помещение в период с 07.04.2010 года по 15.06.2010 года (до момента расторжения договора) простаивало, охрану помещения и оставленного ответчиком холодильного оборудования осуществляла она (арендодатель), хотя пунктом 5.1 договора аренды данная обязанность вменена арендатору. Более того, после расторжения договора с 15.06.2010 года она продолжала осуществлять охрану оставленного Дзюба А.Е. холодильного оборудования. Расходы за охрану составили 24000 руб. С целью приведения нежилого здания в нормальное состояние ею принимались меры по восстановлению демонтированного водоснабжения (произведена покупка бойлера, ремонт труб), демонтированного оборудования, а именно: с целью восстановления демонтированного ответчиком водоснабжения ею затрачено 18000 руб.; с целью восстановления освещения ею потрачено 3000 руб.; с целью восстановления демонтированного оборудования потрачено 3000 руб.; на уборку помещения (оставленной арендаторами в плохом санитарном состоянии) потрачено 2000 руб. В соответствии со ст.15 ГК РФ убытки подлежат возмещению в полном объеме. Учитывая, что указанные убытки понесены в связи с неисполнением арендатором договорных обязательств, указанные выше расходы, понесенные ею по восстановлению освещения, демонтированного оборудования, используемого в кондитерском цехе, по восстановлению водоснабжения подлежат также взысканию с арендатора - Дзюба А.Е. Факт наличия задолженности в сумме 120000 руб. подтверждает расписка от 16.06.2010 года, составленная и подписанная ответчиком, в которой он обязался производить оплату частями, начиная с 10.10.2010 года равными долями по 20000 руб. в месяц. Однако условия составленной расписки не исполнены ответчиком по настоящее время. Всего просит взыскать с ответчика 141997 руб. задолженности.
В судебном заседании истец поддержала свои требования в полном объеме. Дополнительно пояснила, что 01.03.2010 года сдала в аренду здание предприятия, расположенное по адресу: ХХХ. Работу ответчик не мог начать с момента аренды помещения, поскольку ему не были выделены кредитные средства. Ответчик планировал использовать предприятие, как цех по рыбопереработке. Фактически арендованное помещение ответчиком использовалось. Велась хозяйственная деятельность, осуществлялся косметический ремонт, им был произведен демонтаж водопроводных труб водонагревателя, демонтаж оборудования и светильников с целью замены их на другие, энергосберегающие. После демонтажа всего вышеперечисленного, новые светильники установлены не были, водопроводные трубы не поставлены, тем самым ответчиком было ухудшено состояние арендуемого помещения. В период осуществления хозяйственной деятельности ответчик израсходовал электроэнергию на сумму 15847 руб., также расходы за услуги связи составили 1150 руб. Между ней и ответчиком не составлялся договор по электросвязи, а существовала устная договоренность, по которой он обещал оплачивать все расходы за оказание телефонных услуг. В начале апреля 2010 года ответчик покинул арендуемую территорию и перестал отвечать на звонки. Истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо, которое было им получено. После получения претензионного письма они с ответчиком встретились 15 или 16 июня 2010 года, ответчиком была написана расписка, по которой он обязался выплатить истцу деньги в сумме 120000 руб. Данную сумму ответчик обещал выплатить частями по 20000 руб., начиная с 10.10.2010 года. После того, как ответчиком были произведены демонтажные работы, а именно, были вырезаны трубы холодной и горячей воды, убран водонагреватель, истцу пришлось восстанавливать систему водоснабжения, она понесла затраты на покупку водонагревателя в сумме 7200 руб., ею были приобретены дополнительные материалы на сумму 5020 руб., а также за выполненную работу она заплатила 6000 руб. Ответчиком потреблялась электроэнергия. Расход потребляемой электроэнергии составил 15847 руб. Расчет потребляемой электроэнергии и квитанции ею представлены в материалы данного гражданского дела. Истец осуществляла охрану объекта, на котором до настоящего времени находится оборудование ответчика. За охрану она платит свои личные денежные средства в сумме 3000 руб. ежемесячно. Расписка от хххх и дополнительное соглашение от хххх написаны ответчиком собственноручно. Акт приема-передачи после расторжения договора аренды они с ответчиком не заключали. Ответчик работал в период с марта 2010 года по апрель 2010 года.
Ответчик в судебное заседание не явился, его место нахождения суду неизвестно. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст.119 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель ответчика в порядке ст.50 ГПК РФ адвокат Филатич И.В., действующая на основании ордера №+++ от хххх, просила в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме, поскольку позиция ответчика по данному делу ей неизвестна.
Выслушав участников процесса, показания свидетеля В., изучив материалы дела, суд полагает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст.650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст.651ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Судом установлено и из материалов дела следует, что истец является собственником производственного здания, назначение: нежилое. Площадь: общая 406,3 кв.м. Инвентарный №+++. Литер: А. Этажность:1, расположенного по адресу: ХХХ (л.д.-21).
01.03.2010 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ХХХ (л.д.-12-15). В соответствии с данным договором арендодатель передал, а арендатор принял в аренду производственное здание - нежилое помещение, площадью 406,3 кв.м., №+++, литер А, этажность 1, №+++, имеющее в составе: склад для сырья, цех №1, кабинет директора, склад готовой продукции (2 комнаты), цех № 2, цех № 3, бытовые помещения, мужская, женская раздевалка; кроме гаража, магазина и кабинетов бухгалтерии.
Указанное нежилое помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.03.2010 года (л.д.-19, 20). Срок договора определен с 01.03.2010 года по 01.02.2011 года, в связи с чем, данный договор не подлежал государственной регистрации. Указанное помещение ранее использовалось истцом под кондитерский цех, однако с хххх предпринимательская деятельность была прекращена (л.д.-8).
Согласно п.3.1 договора аренды нежилого помещения от 01.03.2010 года, арендатор обязан своевременно (до 10 числа месяца с первого месяца аренды) производить арендные платежи в сумме 30000 руб., начиная с апреля 2010 года без учета налога на добавленную стоимость.
Согласно п.3.1.2 договора аренды нежилого помещения от 01.03.2010 года, оплата за использование земли размером 2000 кв.м. должна производиться арендатором ежемесячно, исходя из 15 руб. за один квадратный метр.
Судом установлено, что спорный договор аренды расторгнут сторонами 15.06.2010 года (л.д.-67). Арендная плата за март внесена ответчиком частично, в размере 18000 руб., а за период с апреля 2010 года по 15.06.2010 года не вносилась. Задолженность по арендной плате за данный период по расчету истца составляет 77000 руб., которые суд полагает возможным взыскать с ответчика.
Согласно п.3.4 договора нежилого помещения от 01.03.2010 года за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности, но не более 25% от общей суммы арендной платы.
Истец представила суду расчет пени за период с 15.06.2010 года по 16.03.2011 года, что по мнению составляет 21021 руб. 00 коп. из следующего расчета: сумма задолженности 77000 руб. 00 коп. * 0,1% * 273 дня (количество дней просрочки). Суд проверил расчет истца и полагает удовлетворить требования о взыскании пени частично, в размере 25% от общей суммы задолженности по арендной плате, что составляет 19250 руб. 00 коп.
Согласно п.3.1.1 договора аренды нежилого помещения от 01.03.2010 года, оплата за коммунальные услуги (за электроэнергию, воду) в арендную плату не входит и оплачивается арендатором отдельно по фактическому количеству потребленной электроэнергии и воды по приборам учета.
Истцом представлены документы, подтверждающие расходы по уплате за фактически потребленную электроэнергию по адресу: ХХХ за период с 01.03.2010 года по 15.06.2010 года, что составляет 20500 руб. 00 коп. (л.д.-79-83). В связи с чем, суд полает, что данные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд полагает, что истец не представила суду убедительных доказательств того, что между сторонами существовал договор по оплате на период аренды: услуг электросвязи (телефон), услуг охраны арендованных помещений, оплаты за использование земельного участка, прилегающего к арендованному помещению, и по оказанию услуг охраны холодильного оборудования. В связи с чем, полагает, что данные требования удовлетворению не подлежат.
Суд принимает во внимание показания свидетеля В., который показал в судебном заседании, что он оказывал истцу услуги по прокладке кабеля энергоснабжения, занимался прокладкой труб и установлением водонагревателя, взамен демонтированного. Однако не придает данным показаниям доказательственного значения, поскольку истцом не представлены доказательства, подтверждающие обстоятельства, на которые она ссылается, а именно, Акт приема-передачи арендованного помещения после расторжения договора аренды.
В связи с чем, суд также полагает, что не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика расходов по восстановлению водоснабжения, установление водонагревателей с учетом стоимости оборудования и стоимости оказанных услуг по монтажу на сумму 18220 руб. 00 коп., так как при заключении договора аренды сторонами был подписан Акт приема-передачи нежилых помещений от 01.03.2010 года, где в п.3 указано, что канализация находится в рабочем состоянии, на момент передачи отсутствовала вода, в связи с перемерзанием трубы (л.д.-19).
Требования истца о взыскании расходов по восстановлению освещения в сумме 3000 руб. 00 коп., также не подлежат удовлетворению, так как судом установлено, что ответчик за период аренды пользовался потреблением электроэнергии, в связи с чем, образовалась сумма задолженности, кроме того, отсутствует Акт приема-передачи арендованного помещения после расторжения договора аренды, с указанием на отсутствие освещения в арендованном помещении.
Суд при подаче иска освободил истца от уплаты государственной пошлины на основании пп.2 п.2 ст.333.36 НК РФ, в связи с чем, полагает взыскать с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину пропорционально удовлетворенным требованиям, что составляет 3535 руб. 00 коп.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Взыскать с Дзюба А.Е. в пользу Спектор Л.И. задолженность по договору аренды от 01.03.2010 года в сумме 77000 руб.; пени за просрочку арендной платы - 19250 руб.; задолженность по оплате за электроэнергию - 20500 руб., а всего 116750 руб. 00 коп. В остальной части иска отказать.
Взыскать с Дзюба А.Е. государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 3535 руб. 00 коп.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение 10 дней.
Судья
Решение изготовлено: 12.04.2011 года.