Дело № 2-764-2011
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
20 мая 2011 года. Новошахтинский районный суд Ростовской области
в составе:
председательствующего судьи Селицкой М.Ю.,
с участием представителя истицы - Ковалевой Е.С.,
представителя ответчика - адвоката Гомзы Н.А.,
при секретаре Ларковой О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ермоловой Е.М. к Землянову А.Н. о признании права собственности на основании договора купли-продажи жилого дома, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,
У С Т А Н О В И Л:
Истица Ермолова Е.М. обратилась в суд с иском к ответчику Землянову А.Н., в котором просит признать за ней право собственности на жилой дом, общей площадью 39,8 кв.м., жилой площадью 30,6 кв.м., расположенный по адресу: ул... г..., на основании договора купли-продажи жилого дома от 03.09.2002 года, прекратив право собственности на указанный объект недвижимого имущества Землянова А.Н., .. . . . года рождения. В обосновании своих требований ссылается на то, что 03.09.2002 года между ней, Ермоловой Е.М., .. . . . года рождения, и ответчиком Землянову А.Н., .. . . . года рождения, был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ул... г... Настоящий договор удостоверен нотариусом ул... г... Ж.М.К., что подтверждается договором купли-продажи жилого дома от 03.09.2002 года, зарегистрированного в реестре нотариуса за №.... В указанном договоре отражено, что он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации в соответствии со ст.433 ГК РФ. После заключения данного договора, 10.09.2002 года продавец жилого дома прежний собственник Землянов А.Н. выехал в неизвестном направлении, считая, что все необходимые действия по совершению сделки и перехода права собственности им осуществлены. В настоящий момент времени место жительства и место нахождение ответчика неизвестны. Данные обстоятельства не позволяют в установленном законом порядке осуществить регистрацию договора и перехода права собственности к ней в Новошахтинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области без участия продавца, так как регистрация договора и перехода права собственности носит заявительный характер сторон договора. Такая регистрация является единственным доказательством существования, зарегистрированного права на основании Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Все обязательства по вышеназванному договору купли-продажи жилого дома выполнены сторонами. Расчёт с продавцом произведён в полном объёме, указанный жилой дом куплен ею за 20 000 рублей. В день подписания договора купли продажи жилого дома, 03.09.2002 года, указанный жилой дом и все документы на указанный жилой дом были переданы ей. Она проживает в указанном жилом доме и несет все расходы по его содержанию, фактически владеет им, пользуется и распоряжается. Однако юридическим собственником не является, в связи с чем её право нарушено и подлежит восстановлению в судебном порядке. Подтвердить обстоятельства, указанные в иске могут свидетели.
Истица Ермолова Е.М. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Представила заявление, в котором просила рассмотреть дело без её участия, с участием представителя по доверенности Ковалевой Е.С., доверяет давать пояснения по делу ей, суду доверяет, исковые требования поддерживает. Дело рассмотрено в отсутствие истицы в порядке ст.167 ГПК РФ.
Представитель истицы Ермоловой Е.М. - Ковалева Е.С., действующая на основании нотариальной доверенности №... от 05.02.2011 года, поддержал заявленные требования в полном объеме и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что стороны в установленном законом порядке и форме заключили договор, исполнили его. Однако в Учреждении Росреестра её доверительница не может зарегистрировать свое право собственности, поскольку требуется письменные заявления продавца, но ей неизвестно, где в настоящее время находится Землянов А.Н.
Ответчик Землянов А.Н. в судебное заседание не явился. По известному суду адресу места жительства ответчика судебные повестки возвращены с указанием причины невручения -истек срок хранения, по извещению не явился. Сведениями об ином его месте нахождения суд не располагает, в связи с чем полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Землянова А.Н. в порядке ст.119 ГПК РФ.
Представитель ответчика - адвокат Гомза Н.А., привлеченная для защиты его интересов в порядке ст.50 ГПК РФ, просила в иске отказать, поскольку позиция ответчика ей неизвестна.
Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Ранее представили ходатайство, в котором просили дело рассмотреть в отсутствие их представителя, указав, что в настоящее время право собственности на жилой дом №... по ул... г... зарегистрировано за Земляновым А.Н. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в порядке ст.167 ГПК РФ.
В судебном заседании свидетель Е.А.И.. пояснила, что истица приходится супругой её сына. Ей известно, что дети купили дом по ул... г... у Землянова А.Н. Деньги за дом он получил. Однако истица не может оформить дом на себя, поскольку для регистрации необходимо присутствие продавца, но куда он уехал, ей неизвестно.
В судебном заседании свидетель С.М.И. пояснил, что проживает в ул... г...., он длительное время был председателем уличного комитета. Истицу знает, она купила дом по-соседству по ул... г... у Землянова А.Н. Ему известно, что в 2002 году истица и Землянов А.Н. заключили договор купли-продажи данного дома,после чего ответчик уехал,больше он его не видел.
Выслушав пояснения представителя истицы, показания свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст.223 и п.2 ст.8 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (пункт 2 статьи 558 Кодекса).
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В силу п.1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существованием зарегистрированного права.
Согласно п.1 ст.16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п.3 ст.2, п.7 ст.16 указанного Закона).
Согласно п.1 ст.28 названного Закона, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.
Из материалов дела следует, что 03.09.2002 года между Земляновым А.Н. (продавец) и Ермоловой Е.М. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей полезной площадью 39,8 кв.м., в том числе жилой площадью 30,6 кв.м., расположенного в ул... г..., что подтверждается копией договора купли-продажи жилого дома от 03.09.2002 года, удостоверенного нотариусом г.Новошахтинска Ж.М.К., зарегистрированного в реестре за №... (л.д.6). В данном договоре купли-продажи указано, что жилой дом принадлежит Землянову А.Н. на основании свидетельства о праве на наследство, выданного 27.01.2001 года нотариусом г.Новошахтинска Ж.М.К. по реестру за №... и продан покупателю за 20 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец передал покупателю жилой дом в состоянии пригодном для проживания, а также передал относящуюся к жилому дому документацию. В соответствии со ст.556 ГК РФ, данный договор является документом, подтверждающим передачу жилого дома покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов. Покупатель ознакомлен с техническим состоянием жилого дома. Землянов А.Н. гарантирует, что до подписания настоящего договора, указанный жилой дом никому другому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора. Договор подписан сторонами в присутствии нотариуса, личность сторон установлена, их дееспособность и принадлежность отчуждаемого жилого дома Землянову А.Н., проверены.
Как пояснила представитель истицы, договор купли-продажи дома своевременно не был зарегистрирован в установленном законом порядке в связи с выездом продавца.В настоящее время возникла необходимость в оформлении права собственности на жилой дом, однако, место нахождения ответчика им неизвестно.
Согласно копии справки МП БТИ г.Новошахтинска от 10.02.2011 года №... (л.д.10), копии свидетельства о государственной регистрации права от 17.08.2001 года (л.д.11), справки МП БТИ г.Новошахтинска от 07.04.2011 года №... (л.д.17), выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.04.2011 года №...(л.д.34), спорный жилой дом №... по ул... г... числится на праве общей долевой собственности за Земляновым А.Н. - ответчиком по делу.
В настоящее время зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома от 03.03.2002 года в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, истица не имеет возможности, поскольку государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя или сторон договора, но как стало известно, по адресу, указанному в договоре купли-продажи, он не проживает, судебные повестки возвращены в адрес суда с указанием причины невручения -истек срок хранения, по извещению не явился. Согласно копии домовой книги для прописки граждан, проживающих в доме №... по ул... г... (л.д.7-8) Землянов А.Н. снят с регистрационного учета 29.08.2002 года. Судебная повестка, направленная ответчику о явке в суд на 28.04.2011 года, возвращена с отметкой о том, что адресат умер. Суд истребовал сведения из отдела ЗАГС Администрации ул... г... о том, имеется ли актовая запись о смерти Землянова А.Н. Согласно телефонограммы, переданной ведущим специалистом Отдела ЗАГС Администрации г. Новошахтинска Ф.Е.А., в отделе ЗАГС Администрации г.Новошахтинска актовая запись о смерти ответчика отсутствует. Суд предпринимал попытки к установлению места нахождения ответчика, однако это не дало результатов.
В соответствии с ч.3 ст.11 ГПК РФ в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).
Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации (смерти) второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, урегулированные указанной нормой отношения сходны по наступившим последствиям с рассматриваемыми в рамках данного дела.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
Учитывая, что сделка купли-продажи спорного жилого дома между Земляновым А.Н. и Ермоловой Е.М. заключена в соответствии с действующим законодательством, договор купли-продажи подписан в присутствии нотариуса г.Новошахтинска Ж.М.К. и удостоверен ею 03.09.2002 года, зарегистрирован в реестре за №..., все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества выполнены, истица с момента заключения договора и по настоящее время пользуется спорным жилым домом, документация на него находится у неё, однако, не может зарегистрировать право собственности, поскольку государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, а место нахождение Землянова А.Н. суду неизвестно, суд, принимая во внимание, что Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядок регистрации перехода права собственности в случае смерти второй стороны сделки на момент подачи заявления о регистрации не урегулирован, полагает возможным применить аналогию закона - ст. 165 и 551 ГК РФ, и приходит к выводу, что в данной ситуации государственная регистрации перехода права собственности на спорный гараж к истцу должна быть осуществлена на основании решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать за Ермоловой Е.М. право собственности на жилой дом №... общей площадью 39,8 кв.м., жилой площадью - 30,6 кв.м., расположенный по адресу: ул... г..., прекратив право собственности на указанный объект недвижимого имущества Землянова А.Н..
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд в течение 10 дней.
Судья
Решение изготовлено 25 мая 2011 года.