Дело №2-867/ 2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 16 июня 2011 года. г. Новошахтинск Новошахтинский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Ленивко Е.А. при секретаре Рябовой В.А., с участием адвокатов Шелдяевой О.И., Бутикова И.Л., истицы Поляничка И.А., 3-го лица Поляничка Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поляничка И.А. к Фоменковой С.Л. о признании факта заключения договора купли-продажи и признании права собственности, 3-е лицо Фоменова М.В., Поляничка Е.А., У С Т А Н О В И Л: Истица обратилась в суд с иском к ответчице, в котором просит признать факт заключения ею и ответчицей договора купли-продажи <адрес> в г. Новошахтинске Ростовской области, признать за ней, истицей, право собственности на <адрес>, общей площадью 42,5 кв.м., в том числе жилой площадью 24,2 кв.м., расположенную в <адрес> в г. Новошахтинске Ростовской области. В обоснование своих требований истица указала, что она совместно с мужем Поляничка Е.А. и двумя детьми сыном Андреем,1999 года рождения, и дочерью Анастасией, 2006 года рождения, проживают фактически в <адрес> в г. Новошахтинске Ростовской области с 2004 года по настоящее время. По данному адресу она и её сын зарегистрированы с ................, а дочь с ................. Основанием для их вселения в спорную квартиру послужило фактическое заключение договора купли-продажи указанной квартиры с её собственницей Фоменковой С.Л., ответчицей по делу, в лице её матери и законного представителя Фоменковой М.В. Доказательством фактического заключения договора купли-продажи спорной квартиры являются собственноручные расписки Фоменковой М.В. о получении задатков: о получении задатка в размере № руб. от ................, о получении задатка в сумме № руб. от ................, а также расписка о получении остатка полной договорной стоимости квартиры в размере № руб. Таким образом, за спорную квартиру они уплатили ответчице № руб. Поскольку на момент передачи денежных средств собственница квартиры Фоменкова С.В. была несовершеннолетней, право её собственности не было зарегистрировано в регистрирующем органе, то юридически оформить договор купли-продажи они не имели возможности. Все это время она и её семья проживают в квартире, она относится к данной квартире как к своей собственности, оплачивает коммунальные платежи, квартплату, производит текущие ремонты. В период с 2004 года по 2005 год она совместно со своим мужем произвела капитальный ремонт в квартире, восстановила её после последствий пожара, который произошел в квартире ................, а также произвела в квартире улучшения: полностью демонтировано пришедшее в негодность отопление и оборудовано новое электрическое само отопление, полностью демонтирована электропроводка и установлена новая, включая кабель, розетки, выключатели, электросчетчик, заменены сантехнические коммуникации и оборудование, в том числе установлен водомер, установлены две межкомнатные двери, дверь в ванную комнату, заменены окна и балконная дверь на металлопластиковые, установлены металлические решетки на всех окнах, заменены деревянные полы на кухне и в спальне на напольное покрытие (ДВП, линолеум), заново оштукатурены все стены в квартире, наклеены обои, положен кафель в кухне, в ванной комнате на стенах и на полу, застеклена и обшита пластиком лоджия. Все эти работы они с мужем выполняли с ведома ответчицы и её матери. Они не препятствовали им в проведении ремонта, поскольку считали квартиру проданной и принадлежащей ей. В силу требований ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако она считает, что между ней и ответчицей был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, поскольку при заключении договора в письменной форме акцептом, то есть согласием на заключение договора считается в числе прочего и совершение действий по оплате соответствующей суммы. Поскольку законным представителем ответчицы от неё были приняты не только суммы задатка, но и полная оплата стоимости квартиры, то это служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора. Признание факта заключения договора и признание права собственности на спорную квартиру в судебном порядке, ей необходимо для государственной регистрации перехода к ней права собственности на указанную квартиру. Просит иск удовлетворить. В судебном заседании истица свои требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить, а также пояснила, что письменный договор купли-продажи квартиры не заключался, так как документы на продавца оформлены не были. После оформления документов уже в 2004 году выяснилось, что квартира принадлежит несовершеннолетней, в связи с чем решили с оформлением договора подождать до достижения ответчицей совершеннолетия. Договор был заключен в устной форме, деньги переданы в полном объеме. Дату заключения договора она точно сказать не может, но она была заключена в ноябре 2003 года. Задаток за квартиру давал муж. Его нотариальное согласие на заключение сделки не оформлялось, но они все делали вместе. Ответчица на протяжении всего времени не возражала против продажи квартиры, а также проведения ими в данной квартире ремонта. Ответчица с мамой снялись с регистрационного учета в данной квартире, а они были зарегистрированы. На момент фактического заключения договора в квартире отсутствовали условия для проживания. Просит иск удовлетворить. Представитель истицы адвокат Шелдяева О.И. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить, поскольку полагает, что основания для этого имеются. В связи с тем, что договор купли-продажи квартиры не был оставлен в письменной форме, истица лишена возможности произвести его регистрацию. Из решения Новошахтинского городского суда о лишении мамы ответчицы родительских прав следует, что и опекун ответчицы поясняет о том, что данная квартира была продана в интересах ребенка. На момент совершения сделки мать ответчицы являлась её законным представителем, так как родительских прав на тот момент лишена не была, соответственно могла распоряжаться данной квартирой. Кроме того, мать ответчицы имела также право наследовать после смерти мужа, но почему она оформила наследство только на ответчицу им непонятно. Эти обстоятельства они не смогли выяснить в связи с её отсутствием в судебном заседании. Тот факт, что ответчица не явилась в судебное заседание, по её мнению, также свидетельствует о том, что ответчица знала о совершении сделки, принимала в ней участие, кроме того денежные средства от этой сделки были затрачены на её потребности. Сиротой ответчица стала уже после совершения сделки, в настоящее время она совершеннолетняя, поэтому это обстоятельство на совершение сделки в настоящее время препятствием не является, но ответчица её оформлять отказывается. Ответчица в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, о чем имеется расписка, о причинах неявки не сообщила, дело рассмотрено в её отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ. Представитель ответчицы адвокат Бутиков И.Л., действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать по тем основаниям, что данное исковое заявление противоречит как положениям Конституции РФ, так и СК РФ. Истица вместе со своим мужем передала матери ответчицы задаток за квартиру, собственницей которой мать ответчицы не являлась. Истица знала о том, что ответчица была несовершеннолетней и соответственно в силу возраста не имела права на совершение данной сделки. Истицей не представлено доказательств заключения данной сделки. Отсутствует и согласие Органа опеки и попечительства на совершение этой сделки. Считает, что оснований для признания факта заключения сделки и признания за истицей права собственности на спорную квартиру не имеется. 3-е лицо Фоменова М.В. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом. Согласно поступившему заявлению просила дело слушанием отложить, причины невозможности присутствия в судебном заседании не указала, доказательств уважительности причин неявки не представила. Дело рассмотрено в отсутствие 3-го лица в порядке ст. 167 ГПК РФ. 3-е лицо Поляничка Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также дополнительно пояснил, что он непосредственно принимал участие в операциях с этой квартирой. На 2002 год квартира не была приспособлена для жилья, поэтому Фоменова М.В., мать ответчицы приняла решение о её продаже. Отопление печное в этой квартире было полностью неисправно. Ответчица не возражала против продажи квартиры. Они нашли дом по <адрес>, куда переехали с его помощью. Документов на спорную квартиру у ответчицы и её матери кроме ордера больше никаких не было. Потом её мать каким-то образом оформила наследство на ответчицу. Деньги он вместе с женой передал матери ответчицы в размере в общей сумме № руб. Они не знали о том, что ответчица будет единоличным собственником этой квартиры, а о том, что между ними были не очень хорошие отношения, из их общения не усматривалось. Орган опеки и попечительства не дал согласия на оформление сделки, поэтому они решили договор купли-продажи оформить после достижения ответчицей совершеннолетия. Бабушка ответчицы приходила к ним, когда они уже проживали в этой квартире, искала ответчицу и её мать, говорила, что никаких претензий к квартире не имеет. Он пытался найти ответчицу, оформить договор купли-продажи квартиры даже с доплатой, но она отказалась, выяснилось, что её мать после продажи квартиры деньги на её счет не положила. Кроме расписки подтвердить факт заключения договора купли-продажи квартиры они ничем не могут. Кроме того, он поддерживает пояснения адвоката истицы. Выслушав пояснения сторон, 3-го лица, обозрев гр. дело №, проверив и изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа. Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В судебном заседании установлено, что в обоснование своих требований о заключении договора купли-продажи квартиры истицей представлено две расписки (л.д. 11,12). Из первой расписки следует, что Фоменова М.В., мать ответчицы, получила от Поляничка И.А., истицы по делу, задаток в сумме № руб. ................. В данной расписке содержится еще одна запись, согласно которой Фоменова М.В. получила задаток в сумме № руб. 19.2003 года. Из расписки, датированной ................ следует, что эта расписка была выдана также Фоменова М.В., согласно которой она, действующая от имени дочери Фоменковой С.Л., ................ года рождения, получилаот Поляничка Е.А., мужа истицы, до регистрации квартиры в органах юстиции и оформления купли-продажи сумму за квартиру в размере № руб. полностью, претензий не имеет. После оформления в органах юстиции обязуется оформить с Поляничка Е.А. куплю-продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Однако данные расписки не могут быть признаны заключенным в письменной форме договором купли-продажи вышеуказанной спорной квартиры, поскольку не содержат ни одного из существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества: ни даты его заключения, не подтверждена она и в судебном заседании, ни сторон договора, деньги были получены Фоменова М.В. от разных лиц, хотя и состоящих между собой в браке, однако нотариально удостоверенное согласие одного из этих лиц на совершение сделки суду не представлено, а указанные расписки не свидетельствуют о том, что покупателями выступали оба супруга.При этом из расписки от ................ следует, что Фоменова М.В. действовала от имени своей несовершеннолетней дочери, достигшей к моменту передачи денег возраста 11 лет, право собственности которой на спорную квартиру, оформлено и зарегистрировано не было. Свидетельство о праве на наследство было выдано Фоменковой С.В. ................, право собственности Фоменковой С.В. на спорную квартиру было зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ................. Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры также получено не было, что подтвердили в судебном заседании, как истица, так и 3-е лицо Поляничка Е.А., в связи с чем было принято решение об отложении оформления сделки купли-продажи до достижения ответчицей ФИО6 совершеннолетия, денежные средства на счет несовершеннолетней не зачислялись. Постановлением мэра <адрес> от ................ № над несовершеннолетней Фоменковой С.В. было установлено попечительство в связи со смертью отца Ф.Л.Л. и уклонением матери Фоменова М.В. от воспитания дочери. Решением Новошахтинского городского суда <адрес> от ................ Фоменова М.В. была лишена родительских прав в отношении дочери Фоменковой С.В. В представленных истицей расписках также отсутствуют данные, позволяющие определить в полной мере предмет сделки, цену этого имущества, а также порядок его передачи в собственность. Поскольку вышеуказанные нормы закона предусматривают только лишь письменную форму договора с указанием в нем всех существенных условий, то соответственно договор купли-продажи квартиры заключенным признан быть не может. Данные расписки лишь подтверждают получение Фоменова М.В. денежных средств от Поляничка И.А. и Поляничка Е.А., а также принятие на себя обязательства оформить договор купли-продажи <адрес> с Поляничка Е.А. В соответствии с положениями ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Учитывая, что договор купли-продажи спорной квартиры между истицей и ответчицей не заключался, денежные средства ответчице за квартиру не передавались, соответственно отсутствуют у суда и основания для признания за истицей права собственности на спорную квартиру, принадлежащую ответчице Фоменковой С.В. Доводы истицы о том, что она вместе со своей семьей до заключения договора купли-продажи квартиры была вселена в неё и произвела в квартире капитальный ремонт, основанием для перехода права собственности на спорную квартиру от ответчицы к истице не является. С учетом вышеизложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении иска Поляничка И.А. к Фоменковой С.Л. о признании факта заключения договора купли-продажи и признании права собственности, 3-е лицо Фоменова М.В., Поляничка Е.А., отказать. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтиинский районный суд Ростовской области в течение 10 дней. Судья (подпись) Решение изготовлено 20.06.2011 года.