Дело № 2-382-11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 03 августа 2011года город Новошахтинск Новошахтинский районный суд Ростовской области в составе: судьи Щукиной Т.И., с участием: представителя истца Свистельниковой В.Ю., ответчика Шелдяевой О.И., при секретаре Свичкарь Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Шелдяевой О.И. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, У С Т А Н О В И Л: Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просил взыскать с последнего в свою пользу задолженность по состоянию на хххх в размере 1 618 835 руб. 32 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу в размере 1 451 934 руб. 27 коп.; сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере 129 414 руб.95 коп.; начисленные пени за просроченные проценты и основной долг в размере 37 486 руб. 10 коп. Взыскать с ответчика в свою пользу проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 1 451 934 руб. 27 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 294 руб. 18 коп. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую истцу, расположенную по адресу: ХХХ, состоящей из трех комнат, общей площадью 60,9 кв.м., в том числе жилой площадью 44,7 кв.м., расположенной на 1-ом этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома, в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере 1 760 300 руб. 00 коп.; из суммы, вырученной от реализации квартиры, уплатить суммы долга ответчика перед истцом, указанные в решении суда. Указывая на то, что в соответствии с условиями договора займа №+++ от хххх заемщику - залогодателю Шелдяевой О.И. ХХХ предоставило заем в размере 1 584 000 руб. 00 коп. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика квартиры, находящейся по адресу: ХХХ, состоящей из 3-х комнат, общей площадью 60,9 кв.м., в том числе жилой площадью 44,7 кв.м., расположенной на 1-ом этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома. Заем в сумме 1 584 000 руб. 00 коп. зачислен хххх на счет ответчика, что подтверждается платежным поручением №+++ от хххх. В соответствии с пунктом 6.11 договора на дату подписания договора ответчик заявил о своем намерении проживать и быть зарегистрированным по адресу квартиры. По состоянию на хххх квартира была оценена в размере 1 760 300 руб. 00 коп., что подтверждается отчетом №+++ от хххх независимого оценщика ООО «Ростовское специализированное бюро оценки и экспертизы» и указано в закладной. Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена хххх Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. Права первоначального залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем хххх и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области первоначальному залогодержателю - ХХХ хххх. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена хххх за №+++. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с хххх ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и договора, а также ст.309 ГК РФ, ответчиком не производились. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной. Ответчику было сделано несколько телефонных звонков с целью уведомления о необходимости оплатить допущенную просроченную задолженность. Каких-либо действий по урегулированию задолженности ответчик до настоящего времени не совершил. хххх письмом № б/н от хххх ответчику было вручено требование о полном досрочном погашении обязательств по договору. До настоящего времени не выполнено указанное требование истца, что в соответствии со ст.ст.334, 811 ГК РФ, п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.7.1 закладной и п.4.4.3 договора, является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру и досрочного возврата суммы задолженности по договору. Задолженность ответчика по состоянию на хххх составляет 1 618 835 руб. 32 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) в размере 1 451 934 руб. 27 коп.; сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере 129 414 руб. 95 коп.; начисленные пени за просроченные проценты и основной долг в размере 37 486 руб. 10 коп. Таким образом, до момента полного погашения задолженности по займу в соответствии с условиями договора займа на остаток задолженности по основному долгу подлежат уплате проценты в размере 13,5 процентов годовых. Аналогичным образом, применяется санкция в виде неустойки в размере, предусмотренном п.п. 5.2, 5.3 договора (0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату кредита и по уплате процентов, за каждый день просрочки). Ее взыскание дополнительно регламентировано положениями ст.395 ГК РФ. Согласно п.1, 3 этой статьи размер процентов за пользование денежными средствами определяется договором, а так же проценты уплачиваются по день уплаты суммы долга кредитору. Применение ст.395 ГК РФ конкретизировано в п.51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8. Согласно указанному постановлению, если на момент вынесения решения денежное обязательство не было исполнено должником, в решении суда о взыскании с должника процентов за пользование чужими денежными средствами должны содержаться: сведения о денежной сумме, на которую уплачиваются проценты; дате, начиная с которой производится начисление процентов; размере процентов; указание на то, что проценты начисляются по день фактической уплаты кредитору денежных средств. Соответственно до момента полного погашения задолженности по кредиту подлежит уплате неустойка в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по неисполнению обязательства по возврату кредита и по уплате процентов по займу, за каждый день просрочки. Суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого В судебном заседании представитель истца Свистельникова В.Ю., действующая на основании доверенности №+++ от хххх, поддержала требования в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. В судебном заседании ответчик не возражал против удовлетворения требований истца в части взыскания с него остатка неисполненных обязательств по займу в размере 1 451 934 руб. 27 коп., суммы начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере 129 414 руб. 95 коп. и процентов за пользование займом в размере 13,5 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 1 451 934 руб. 27 коп., начисляемых на сумму просроченного платежа, начиная с хххх и по день фактической полной уплаты указанных сумм. В остальной части требований отказать. Просит определить начальную продажную цену заложенного имущества, при его реализации, исходя из заключения эксперта №+++ от хххх в размере 2 284 481 руб. Выслушав участников процесса, проверив и изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается. Судом установлено и из материалов дела следует, что в соответствии с условиями договора займа №+++ от хххх ответчику Шелдяевой О.И. ХХХ предоставило заем в размере 1 584 000 руб. 00 коп. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика квартиры, находящейся по адресу: ХХХ, состоящей из 3-х комнат, общей площадью 60,9 кв.м., в том числе жилой площадью 44,7 кв.м., расположенной на 1-ом этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома (л.д.- 8-20). Заем в сумме 1 584 000 руб. 00 коп. зачислен хххх на счет ответчика, что подтверждается платежным поручением №+++ от хххх (л.д.-43). В соответствии с п.1.2 договора займа №+++ от хххх заемщик осуществляет возврат займа и уплачивает проценты за пользование займом в порядке, установленном настоящим договором. В соответствии с п.3.1 договора займа №+++ от хххх заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,5% годовых. В соответствии с п.3.2 договора займа №+++ от хххх проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. Суд принимает во внимание, что свои обязательства ответчик перед истцом исполнял несвоевременно, в связи с чем образовалась задолженность по состоянию на хххх по основному долгу в размере 1 451 934 руб. 27 коп. В соответствии с п.4.4.1 (а, б,) договора займа №+++ от хххх истец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней. В соответствии с п.5.1 договора займа №+++ от хххх заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору всеми своими доходами и всем принадлежащим им имуществом. хххх письмом № б/н от хххх ответчиком было получено требование истца о полном досрочном погашении обязательств по договору займа №+++ от хххх (л.д.-53-54). Истец представил расчет задолженности ответчика в соответствии с договором займа, согласно которому сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом, составляет 129 414 руб. 95 коп. Суд, учитывая мнение ответчика и проверив данный расчет, признает его верным и полагает, что требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по состоянию на хххх, по основному долгу в размере 1 451 934 руб. 27 коп., и суммы начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 129 414 руб. 95 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме. Суд также считает необходимым удовлетворить требование истца о взыскании с ответчика во исполнение договора займа №+++ от хххх процентов за пользование займом в размере 13,5 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 451 934 руб. 27 коп. и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с хххх и по день фактической полной уплаты указанных сумм, поскольку вышеуказанным договором стороны подтвердили применимость диспозитивной нормы ч.2 ст.809 ГК РФ, в настоящем случае об уплате заемщиком займодавцу процентов ежемесячно до дня возврата суммы займа в полном объеме, что не противоречит п.51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при этом сторонам, а также судебному приставу-исполнителю, при расчете размера задолженности ответчика на конкретную дату исполнения следует руководствоваться ст.319 ГК РФ об очередности погашения требований по денежному обязательству. В соответствии с п.5.2 договора займа №+++ от хххх при нарушении сроков возврата займа заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа на каждый календарный день просрочки. Между тем, как было указано Конституционным Судом Российской Федерации в Определении №263-О от 12.12.2000 г., в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Суд, руководствуясь ст.333 ГК РФ полагает возможным уменьшить сумму подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки в виде пени до 10 000 руб. 00 коп. (исходя из положения п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»). Удовлетворяя требования истца в части взыскания процентов за пользование займом в размере 13,5 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 451 934 руб. 27 коп., и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с хххх и по день фактической полной уплаты указанных сумм, суд исходит из возможности применения к рассматриваемым обязательствам по аналогии закона ч.2 ст.809 ГК РФ и ч.1, 3 ст.395 ГК РФ, а также разъяснения п.51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Что же касается требований истца в части взыскания пени за нарушение сроков возврата займа, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с хххх и по день фактической полной уплаты указанных сумм, то суд полагает, что данные требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат. Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежит удовлетворению исходя из следующего. Суд принимает во внимание, что до настоящего времени ответчик не выполнил требование истца о возврате займа и уплате процентов Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной хххх и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области первоначальному залогодержателю - ХХХ хххх (л.д.- 32-42). Согласно п.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена хххх за №+++. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена хххх Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. В соответствии с п.3 ст.48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ХХХ. В соответствии с п.2 ст.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество,обремененное ипотекой. Согласно п.7.1 закладной от хххх залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае допущения просрочки в исполнении обязательства по вынесению ежемесячных платежей по кредитному договору. Согласно ст.78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких квартирах, при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на приобретение квартиры. Освобождение такой квартиры осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом. Квартира, которая заложена по договору об ипотеке и на которую обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Согласно отчету №+++ от хххх рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ХХХ, составляет 1 760 300 руб., а ликвидационная стоимость 1 584 300 руб. (л.д.- 51-52). Согласно заключению эксперта №+++ от хххх рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ХХХ, по состоянию на хххх, составляет 2 284 481 руб. (л.д.-121-130). Суд придает доказательное значение заключению эксперта №+++ от хххх и считает, что стоимость спорной квартиры - 2 284 481 руб. отражает ее действительную стоимость на рынке жилья, в связи с чем полагает определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации - 2 284 481 руб. Также подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 20 294 руб. 18 коп. с ответчика в пользу истца. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Взыскать с Шелдяевой О.И. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа №+++ от хххх по состоянию на хххх, состоящую из остатка неисполненных обязательств по займу (основному долгу) в размере 1 451 934 руб. 27 коп.; суммы начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере 129 414 руб. 95 коп.; и пени за просроченные проценты и основной долг в размере 10 000 руб. 00 коп., а всего в размере 1 591 349 (один миллион пятьсот девяносто одна тысяча триста сорок девять) руб. 22 коп. Взыскать с Шелдяевой О.И. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - Обратить взыскание на заложенную квартиру, принадлежащую Шелдяевой О.И., расположенную по адресу: ХХХ, состоящую из 3-х (трех) комнат, общей площадью 60,9 кв.м., в том числе жилой площадью 44,7 кв.м., расположенную на 1-ом этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома, удостоверенную закладной в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 1 591 349 руб. 22 коп., состоящую из суммы остатка неисполненных обязательств по займу (основному долгу) в размере 1 451 934 руб. 27 коп.; суммы начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере Определить способ реализации заложенного недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации квартиры, исходя из рыночной оценки в размере 2 284 481 (два миллиона двести восемьдесят четыре тысячи четыреста восемьдесят один) руб. 00 коп. Взыскать с Шелдяевой О.И. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 294 (двадцать тысяч двести девяносто четыре) руб. 18 коп. В остальной части иска отказать. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение 10 дней. Судья Решение изготовлено: 08.08.2011 года.
удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется судом. Согласно заключению независимого оценщика ООО «Ростовское специализированное бюро оценки и экспертизы» рыночная стоимость заложенной квартиры составляет 1 760 300 руб. 00 коп. Более того, такая стоимость квартиры была указана самим залогодателем при составлении закладной. В связи с этим считают, что судом начальная продажная цена заложенного имущества должна быть определена в размере 1 760 300 руб. 00 коп. Необходимо учитывать, что закладная, являющаяся именной ценной бумагой и договор займа, являющийся документом строгой отчетности, находятся на хранении в специализированном депозитарии.
жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с
использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств
целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или
строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента
государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
1 451 934 руб. 27 коп. и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с хххх и по день фактической полной уплаты указанных сумм.
129 414 руб. 95 коп.; и пени за просроченные проценты и основной долг в размере 10 000 руб. 00 коп.