Дело №2-1472/11 З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «22» декабря 2011 года сл.Родионово-Несветайская Новошахтинский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Говорун А.В., с участием представителя истца - Свистельниковой В.Ю., при секретаре Белой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Ковган М.Ю., Ковган М.А. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,- У С Т А Н О В И Л: В Новошахтинский районный суд с исковом заявлением обратилось ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Ковган М.Ю. и Ковган М.А., в котором истец просит: обратить взыскание на принадлежащее Ковган М.Ю. и Ковган М.А. недвижимое имущество: жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, имеющий --- этаж, состоящий из ---- комнат, общей площадью --- кв.м., в том числе жилой площадью --- кв.м., земельный участок, площадью --- кв.м., находящийся на землях поселений по адресу: <адрес>, <адрес>, в том числе; определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере --- рублей --- копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере - --- рублей --- копеек; сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом в размере - --- рублей --- копейки; начисленные пени в размере - --- рубль --- копеек. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации заложенного имущества (в зависимости какое из событий наступит раньше), определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере --- годовых начисляемые на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - --- рублей --- копеек и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере --- за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость предмета ипотеки в размере --- рублей в том числе: стоимость жилого дома, общей площадью --- кв.м., в том числе жилой площадью --- кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> размере --- рублей; стоимость земельного участка площадью --- кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> размере --- рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме --- рублей. В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам-залогодателям Ковган М.Ю. и Ковган М.А. Коммерческим Банком ИНВЕСТРАСТБАНК (открытое акционерное общество) (далее - БАНК ИТБ (ОАО)), предоставил кредит в размере --- рублей на срок --- месяцев для приобретения в собственность ответчиков: жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, сл. Родионово - Несветайская, <адрес>, имеющего --- этаж, состоящего из --- комнат, общей площадью --- кв.м., в том числе жилой площадью --- кв.м.; земельного участка площадью --- кв.м., находящегося на землях поселений, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> Заем в размере --- рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Ковган М.Ю., что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 7.11 Договора на дату подписания договора ответчик заявил о своем намерении проживать и быть зарегистрированными по адресу недвижимости. Указанное объясняет предъявление истцом иска в Новошахтинский районный суд Ростовской области. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома общей площадью --- кв.м., в том числе жилой площадью --- кв.м., расположенного на земельном участке площадью --- кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, <адрес> составляет --- рублей, в том числе стоимость жилого дома в размере --- рублей и стоимость земельного участка в размере --- рублей, что подтверждается отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ независимого оценщика ООО «Оценочная компания «Квартал - Эксперт»» и указано в Закладной. Государственная регистрация права собственности ответчиков на земельный участок и жилой дом произведена ДД.ММ.ГГГГ Родионово-Несветайским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой земельного участка и жилого дома, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями ДД.ММ.ГГГГ и выданной Родионово-Несветайским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области первоначальному залогодержателю - Коммерческий Банк ИНВЕСТРАСТБАНК (ОАО). Запись об ипотеке земельного участка и жилого дома в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № и № соответственно. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации. В соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - Коммерческий Банк ИНВЕСТРАСТБАНК (ОАО) Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и договора, а также ст. 309 ГК РФ ответчиками не производятся надлежащим образом. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором и закладной. Истцом, в соответствии с п. 5.1 закладной и п.4.4.1. договора письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ответчикам было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ, п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 7.1 закладной и п.4.4.3 договора, является основанием для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет --- рублей --- копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере - --- рублей --- копеек; сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом в размере - --- рублей --- копейки; начисленные пени в размере - --- рубля --- копеек. Расчет суммы долга прилагается. Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в том числе и обязательство по уплате процентов за пользование кредитом, выплате неустойки, и односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим, поэтому залогодержатель при обращении взыскания на заложенное имущество имеет право на получение из стоимости, вырученной от продажи имущества, процентов и неустойки, предусмотренных договором. Согласно п. 3 ст. 810 ГК РФ сумма долга считается возвращенной в момент передачи ее кредитору или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет. Согласно п. 2 ст. 809 ГК РФ и п. 3.2. договора, проценты выплачиваются ежемесячно и по день окончательного возврата кредита включительно. В абзаце 2 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 г. № 13/14, обязательного для применения судами, также говорится, что проценты (предусмотренные ст. 809 ГК РФ) начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений ст. 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом, либо соглашением сторон. Таким образом, до момента полного погашения задолженности по займу в соответствии с условиями договора на остаток задолженности по основному долгу подлежат уплате проценты в размере № процентов годовых. Аналогичным образом, применяется санкция в виде неустойки в размере, предусмотренном п.п. 5.2, 5.3 договора (--- от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату кредита и по уплате процентов, за каждый день просрочки). Её взыскание дополнительно регламентировано положениями ст. 395 ГК РФ. Согласно п. 1, 3 этой статьи размер процентов за пользование денежными средствами определяется договором, так же проценты уплачиваются по день уплаты суммы долга кредитору. Применение ст. 395 ГК РФ конкретизировано в п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года № 6/8. Согласно указанному Постановлению, если на момент вынесения решения денежное обязательство не было исполнено должником, в решении суда о взыскании с должника процентов за пользование чужими денежными средствами должны содержаться: сведения о денежной сумме, на которую уплачиваются проценты; дате, начиная с которой производится начисление процентов; размере процентов; указание на то, что проценты начисляются по день фактической уплаты кредитору денежных средств. Согласно ст. 337 ГК РФ и п. 3 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает требования залогодержателя за счет заложенного имущества в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Таким образом, до момента реализации жилого дома и земельного участка в соответствии с условиями договора на остаток задолженности по основному долгу подлежат уплате проценты в размере № процентов годовых. Соответственно, до момента реализации жилого дома и земельного участка подлежит уплате неустойка в размере № от суммы просроченного платежа по неисполнению обязательства по возврату суммы кредита и по уплате процентов по кредиту, за каждый день просрочки. Согласно ст. 447-449 ГК РФ и ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. В соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется судом. Согласно заключению независимого оценщика ООО «Оценочная компания «Квартал -Эксперт»», отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого дома общей площадью --- кв.м., в том числе жилой площадью --- кв.м., расположенного на земельном участке площадью --- кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> составляет --- --- рублей, в том числе стоимость жилого дома в размере --- рублей и стоимость земельного участка в размере --- рублей. Более того, такая стоимость недвижимости была указана самим залогодателем при составлении закладной. Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, возможно только до момента заключения договора займа (данные в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). В связи с этим считают, что судом начальная продажная цена заложенного имущества должна быть определена в соответствии с оценкой, указанной в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ независимого оценщика ООО «Оценочная компания «Квартал - Эксперт»» в размере --- рублей. В судебном заседании представитель истца - Свистельникова В.Ю., действующая на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ, уточнила исковые требования и просила суд определить подлежащие к взысканию проценты и пени в следующем порядке:1 - начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации заложенного имущества (в зависимости от того какое из событий наступит раньше), определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере --- годовых начисляемые на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - --- рублей --- копеек. 2 - начиная с ДД.ММ.ГГГГ определить подлежащими к выплате пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере --- за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. В остальной части исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Ответчики Ковган М.Ю., Ковган М.А. в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Сведений об уважительных причинах неявки в судебное заседание сего числа не представили и не просили рассмотреть дело в их отсутствие. Суд признает неявку ответчиков не уважительной и с согласия представителя истца считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие ответчиков в соответствии со ст. 233 ГПК РФ, в порядке заочного производства. Выслушав пояснения представителя истца, проверив и изучив материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со ст.ст.309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, и по общему правилу, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Согласно п.1,2 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. В соответствии с п.1, 3 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет. Согласно ч.1 ст.819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. В соответствии со ст. 69 Закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Согласно п. 1 ст. 64.1 и п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилой дом или квартира, земельный участок, приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, приобретения земельного участка считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, земельный участок. В соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация. В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должная доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Коммерческим Банком ИНВЕСТРАСТБанк (ОАО) - кредитор, Ковган М.Ю. и Ковган М.А., выступающих в качестве солидарных заемщиков, был заключен кредитный договор № (л.д. 10-23), по которому кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в размере --- руб. сроком на --- месяцев, на условиях, установленных в договоре. Согласно п.1.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заемщик обязуется осуществлять возврат кредита и уплачивать проценты за пользование кредитом в порядке, установленным договором. В п. 1.3 данного договора указано, что кредит предоставляется для целевого использования, а именно, для приобретения недвижимости: жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>, имеющего --- этаж, состоящего из --- комнат, общей площадью --- кв.м., в том числе жилой площадью --- кв.м., стоимостью --- руб.; земельного участка площадью --- кв.м., находящегося на землях поселений, по адресу: <адрес>, <адрес>, стоимостью --- руб. В п. 1.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что обеспечением исполнения обязательств Ковган М.Ю. и Ковган М.А. является в том числе, ипотека в силу закона недвижимости. Из п.1.5 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ также следует, что предметом договора является также договор купли-продажи недвижимости, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 51-55). Согласно п.1.6 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, права кредитора по настоящему договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой недвижимости, обеспеченной ипотекой) подлежат удовлетворению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке в соответствии с действующим законодательством. В соответствии с п. 3.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере --- годовых. Согласно п. 3.2 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно. В силу п.4.4.3 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях: а) при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; б) при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; в) при неудовлетворении заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании. Согласно п. 7.1 Закладной, основаниями обращения взыскания на заложенное имущество являются: а) просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа согласно п.п. а) и б) п. 5.1 настоящих условий; б) не удовлетворение должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании (л.д.39). Истец по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ выполнил свои обязательства. Согласно копии мемориального ордера № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.50) на счет Ковган М.Ю. зачислен заем в размере --- рублей. Государственная регистрация права собственности ответчиков на земельный участок и жилой дом произведена ДД.ММ.ГГГГ Родионово-Несветайским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой земельного участка и жилого дома, были удостоверены закладной (л.д.34-49), составленной ответчиками как должниками-залогодателями ДД.ММ.ГГГГ и выданной Родионово-Несветайским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области первоначальному залогодержателю - Коммерческий Банк ИНВЕСТРАСТБАНК (ОАО). Запись об ипотеке земельного участка и жилого дома в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № и № соответственно. Как следует из представленных в материалы дела Выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что Ковган М.Ю. и Ковган М.А. на праве общей совместной собственности принадлежат жилой дом площадью --- кв.м. и земельный участок площадью --- кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес> (л.д.80-81). В Выписках на объекты указано следующее: ограничения (обременения) ипотека в силу закона, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО Коммерческий банк Инвестрастбанк. В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - Коммерческий Банк ИНВЕСТРАСТБАНК (ОАО). Таким образом, в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В обоснование исковых требований истец указывает, что ответчики нарушали взятые на себя обязательства по возврату суммы займа, ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и договора, ответчиками не производятся надлежащим образом. Данные доводы нашли свое подтверждение в судебном заседании и ответчиками не опровергнуты. Истец указывает, что в соответствии с п. 5.1 закладной и п.4.4.1 договора письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ответчикам было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (л.д.64). Однако до настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ, п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 7.1 закладной и п.4.4.3 договора, является основанием для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет --- рублей --- копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере - --- рублей --- копеек; сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом в размере - --- рублей --- копейки; начисленные пени в размере - --- рубля --- копеек. Истец предоставил расчет данной суммы (л.д.28-33), который судом проверен и представляется верным. Каких-либо доказательств, позволяющих сделать вывод о необоснованности представленного расчета, ответчиками представлено не было. Как уже было указано судом выше, в соответствии со ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается. Таким образом, ответчики своих обязательств по надлежащему исполнению условий кредитного договора не выполняют, на требования истца о погашении задолженности заемщиками не приняты меры по их погашению. В связи с этим суд считает, что требования истца об обращении взыскания на недвижимое имущество являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. Статьей 348 ГК РФ предоставляет право залогодержателю обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. В соответствии с требованиями ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предметом купли-продажи являются жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, имеющий --- этаж, состоящий из --- комнат, общей площадью --- кв.м., в том числе жилой площадью --- кв.м.; земельный участок, площадью --- кв.м., находящийся на землях поселений по адресу: <адрес> (л.д.51). В соответствии со ст. 28.1 Закона «О залоге», реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. Начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях. Согласно подпункту 4 п. 2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для принятия решения о возможности обращения взыскания на принадлежащее Ковган М.Ю. и Ковган М.А. недвижимое имущество: жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, имеющий --- этаж, состоящий из --- комнат, общей площадью --- кв.м., в том числе жилой площадью --- кв.м., а также земельный участок, площадью --- кв.м., находящийся на землях поселений по адресу: <адрес>, <адрес>. При этом суд считает необходимым определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере --- рублей --- копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере - --- рублей --- копеек; сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом в размере - --- рублей --- копейки; начисленные пени в размере - --- рубль --- копеек. Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов. Определением Новошахтинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчиков по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения стоимости предмета ипотеки, проведение которой поручено экспертам ООО «ОК Квартал-Эксперт». Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.126-206), рыночная стоимость предмета ипотеки ниже, чем стоимость, указанная истцом в исковом заявлении, которая была определена на момент подписания договора и составляла --- рублей (л.д.52 - п. 2.5 договора купли продажи недвижимости). Учитывая интересы сторон, суд соглашается с истцом о необходимости определения начальной продажной стоимости предмета ипотеки в размере --- рублей. В связи с этим суд считает необходимым определить начальную продажную стоимость предмета ипотеки в размере --- рублей в том числе: стоимость жилого дома, общей площадью --- кв.м., в том числе жилой площадью --- кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в размере ---; стоимость земельного участка площадью --- кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> размере --- рублей. Суд также считает необходимым, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации заложенного имущества (в зависимости какое из событий наступит раньше), определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере --- годовы, начисляемые на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - ---) рублей --- копеек, поскольку, учитывая вышеизложенное и приведенные нормы, считает, что основания для удовлетворения данного требования имеются. Помимо этого, суд также считает необходимым, начиная с ДД.ММ.ГГГГ определить подлежащими выплате пени за нарушение сроков уплаты процентов по кредиту в размере --- за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, до датывступления решения суда в законную силу (п.5.3 кредитного договора). Принимая решение в указанной части, суд руководствуется ч.2 ст.809 ГК РФ, ч.1 и ч.3 с. 395 ГК РФ, разъяснениями п.51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ». Однако суд не находит оснований для удовлетворения требования истца в части определения подлежащими выплате пени за нарушение сроков возврата кредита, поскольку в силу обстоятельств дела данное требование является необоснованным. В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. При подаче искового заявления истцом была уплачена сумма государственной пошлины по делу в размере --- рублей, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с этим с ответчиков в равных долях в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина по делу в сумме --- рублей. В материалы дела представлено заявление директора ООО «ОК «Квартал-Эксперт от ДД.ММ.ГГГГ, в котором он просит рассмотреть вопрос об оплате стоимости работ по проведению экспертизы рыночной стоимости. Из материалов дела следует, что ответчики, заявив ходатайство о назначении экспертизы, оплату за ее производство не произвели. Согласно расчету стоимости работ, стоимость работ по оценке домовладения составляет --- рублей (л.д.125) В соответствии с абз.2 ч.2 ст. 85 ГПК РФ, эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса. При таких обстоятельствах, учитывая, что экспертиза с целью определения стоимости предмета ипотеки, проведение которой было поручено экспертам ООО «Оценочная Компания «Квартал-Эксперт», назначена непосредственно по ходатайству ответчиков, принимая во внимание, что решение суда фактически состоялось в пользу истца, суд считает необходимым взыскать с Ковган М.А. и Ковган М.А. в пользу ООО «Оценочная Компания «Квартал-Эксперт» сумму стоимости работ по проведению экспертизы в размере --- рублей, в равных долях. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Обратить взыскание на принадлежащее Ковган М.Ю. и Ковган М.А. недвижимое имущество: жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, имеющего --- этаж, состоящий из --- комнат, общей площадью --- кв.м., в том числе жилой площадью --- кв.м.; земельный участок, площадью --- кв.м., находящийся на землях поселений по адресу: <адрес>, <адрес>. Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере --- рублей --- копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере - --- рублей --- копеек; сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом в размере - --- рублей --- копейки; начисленные пени в размере - --- рубль --- копеек. Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость предмета ипотеки в размере --- рублей в том числе: стоимость жилого дома, общей площадью --- кв.м., в том числе жилой площадью --- кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес> размере --- рублей; стоимость земельного участка площадью --- кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> размере --- рублей. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации заложенного имущества (в зависимости от того какое из событий наступит раньше), определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере --- годовых, начисляемые на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - --- рублей --- копеек. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ определить подлежащими выплате пени за нарушение сроков уплаты процентов по кредиту в размере --- за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Взыскать с Ковган М.Ю. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме --- рублей. Взыскать с Ковган М.А. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме --- рублей. В удовлетворении остальной части требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Ковган М.Ю., Ковган М.А. - отказать. Взыскать с Ковган М.Ю. в пользу ООО «Оценочная компания «Квартал-Эксперт» расходы за проведение экспертизы в сумме --- рублей --- копеек. Взыскать с Ковган М.А. в пользу ООО «Оценочная компания «Квартал-Эксперт» расходы за проведение экспертизы в сумме --- рублей --- копеек. Ответчики Ковган М.Ю. и Ковган М.А. вправе подать в Родионово-Несветайский судебный участок Новошахтинского районного суда Ростовской области заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ей копии этого решения. Заочное решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Ростовский областной суд через Родионово-Несветайский судебный участок Новошахтинского районный суд в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. Судья: Говорун А.В. Решение изготовлено в окончательной форме 27 декабря 2011 года.