Дело 2- 355/ 2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ П.Новосергиевка 22 июля 2011 года Новосергиевский районный суд Оренбургской области в составе: председательствующего судьи Андреевой Л.Ф. при секретаре Пузиной О.В. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Охмат Т.Н. к Евсюковой В.М. о регистрации договора купли-продажи, УСТАНОВИЛ: Охмат Т.Н. обратилась с иском к Евсюковой В.М. о регистрации договора купли-продажи земельного участка и расположенной на нем квартиры <адрес> в <адрес>. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ Бережная Н.Н., действующая от ее имени по доверенности, подписала договор купли продажи у Евсюковой В.М. трехкомнатной квартиры и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м за <данные изъяты> рублей. Договор был удостоверен нотариусом, но не зарегистрирован в регистрационной службе, так как она об этом не знала. Деньги за квартиру и земельный участок полностью выплатила Евсюковой В.М. О том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит регистрации в юстиции, она узнала осенью 2010 года, когда оформляла землю. Попросила Евсюковой В.М. зарегистрировать договор, но ответчик отказалась регистрировать договор. В конце 2010 года она, истица, обратилась с районный суд с иском к ответчику о признании права собственности на квартиру и земельный участок, но было отказано. Согласно разъяснению кассационного определения Оренбургского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, она, избрав надлежащий способ защиты обратилась с иском о регистрации договора купли-продажи. Ссылаясь на требования закона, просит вынести решение о регистрации договора купли-продажи земельного участка и расположенной на нем квартиры <адрес> в <адрес> между нею и Евсюковой В.М.. В судебное заседание истец не явилась, от нее поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии, и что ее интересы будет представлять по доверенности представитель. В судебном заседании представитель истца по доверенности Давыдов Д.Н. предъявленные требования поддержал полностью по мотивам и основаниям, изложенным в иске, просит удовлетворить в полном объеме. Ответчик Евсюковой В.М. в судебное заседание не явилась, от нее поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии, и что ее интересы будет представлять по доверенности представитель. Представитель ответчика по доверенности Суворинов А.А. требования не признал, указывая, что в иске следует отказать, поскольку имеется вступившее в законную силу решение Новосергиевского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску между теми же сторонами, по тем же основаниям и о том же предмете, и поэтому подача иного заявления, касающегося спорной квартиры, является злоупотреблением права со стороны истца. Кроме того, вторым основанием для отказа в иске назван пропуск срока исковой давности. Представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ( Росреестр) по <адрес>, признанной третьим лицом на стороне ответчика, в судебное заседание не явился. Руководителем Управления Гончаровым Ю.А., в письменном отзыве указано, что просят дело рассмотреть в отсутствии их представителя. В отношении требований указано, что согласно ст.16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Решение суда, вынесенное в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ, заменяет заявление о регистрации уклоняющейся стороны, а поэтому государственная регистрация проводится не на основании решения суда, а на основании договора, но в соответствии с решением суда. Каких-либо возражений по иску не заявлено. Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Евсюковой В.М., именуемая в дальнейшем «продавец», и Бережная Н.Н., действующая от имени Охмат Т.Н. по ее доверенности, именуемая в дальнейшем «покупатель» заключили договор о нижеследующем: продавец продал, а покупатель купил земельный участок с расположенными на нем квартирой и надворными постройками, находящиеся в <адрес>. Указанный земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположен на землях <адрес>, выделенных для индивидуального жилищного строительства в границах плана, являющегося неотъемлемой частью договора и принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве собственности на землю.Расположенная на указанном земельном участке квартира трехкомнатная, полезной площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м, расположена в одноэтажном двухквартирном доме с водопроводом, газом, канализацией, газовым отоплением. Указанная квартира принадлежит продавцу на основании договора на передачу квартир в собственность граждан, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. Указано, что продавец передает вышеуказанную недвижимость, а покупатель принимает в момент подписания договора, который одновременно будет иметь силу акта передачи. С момента подписания сторонами договора обязанность продавца по передаче отчуждаемой недвижимости покупателю будет считаться исполненной.Продавец передает покупателю ключи от квартиры и расчетные книжки по коммунальным услугам. Покупатель обязуется уплатить за нее продавцу согласованную цену недвижимости в размере <данные изъяты> рублей. При подписании договора покупатель уплачивает продавцу <данные изъяты>, оставшиеся <данные изъяты> покупатель обязуется уплатить продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Договор подписан сторонами и удостоверен нотариусом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Отражено, что договор прочитан вслух и подписан сторонами в присутствии нотариуса. Личность установлена, дееспособность проверена, принадлежность отчуждаемой недвижимости продавцу проверена, проверены полномочия представителя. Данный договор был предметом рассмотрения по ранее рассмотренному делу. Решением Новосергиевского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ Охмат Т.Н. в удовлетворении исковых требований к Евсюковой В.М. о признании права собственности на квартиру и земельный участок и признании договора купли-продажи заключенным отказано. Одновременно, удовлетворены требования по встречному иску Евсюковой В.М. к Охмат Т.Н. о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным. Основываясь на данном решении, представитель ответчика- Суворинов А.А., просил в иске отказать, поскольку считает это решение между теми же сторонами по тому же основанию и предмету, и оно вступило в законную силу, и поэтому подача иного заявления, касающегося спорной квартиры, является злоупотреблением права со стороны истца. Кроме того, вторым основанием для отказа в иске назван пропуск срока исковой давности. Как следует из указанного решения, и кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда по жалобе Охмат Т.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества, подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, и переход права собственности к нему в установленном порядке зарегистрирован не был, то суд обоснованно отказал Охмат Т.Н. в удовлетворении исковых требований о признании за ней права собственности на квартиру и земельный участок и обоснованно удовлетворил требования Евсюковой В.М. и признал спорный договор незаключенным. Отмечено, что в данном случае Охмат Т.Н. вправе защитить свои права иным способом, избрав надлежащий способ защиты гражданских прав. При этом, судебной коллегией исключены из мотивировочной части решения суда выводы о ненадлежащем исполнении покупателем обязательства по оплате согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ и недоказанности факта полной оплаты в соответствии с условиями договора. Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Сторонами не оспаривается заключение сделки путем составления письменного договора, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершившими сделку. Сделка удостоверена нотариусом по соглашению сторон, хотя по закону для сделок с недвижимостью эта форма не требовалась. Не оспаривается исполнение обязательства продавцом и покупателем. Исполнение обязательства продавцом подтверждено как договором, так и в судебных заседаниях сторонами, а исполнение обязательства покупателем по оплате недвижимости подтверждено определением судебной коллегии и не подлежит доказыванию и оспариванию по данному делу. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). По смыслу статей 432, 433, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Сделка между Евсюковой В.М. и Охмат Т.Н. совершена в надлежащей форме. Земельный участок и квартира не нем, находящиеся по адресу: <адрес>,кв.1, были переданы продавцом сразу после подписания договора, а именно с ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени находятся во владении Охмат Т.Н. Таким образом, ответчик фактически выполнила свое обязательство, передав недвижимость покупателю, но не выполняет обязанности, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно государственную регистрацию права собственности покупателя. Факт того, что Евсюковой В.М., продавец, уклоняется от ее регистрации, не оспаривался ответчиком, ни его представителем. Это факт подтвержден и решением от ДД.ММ.ГГГГ и подтвержден представителем ответчика по данному делу. Удовлетворение требований Евсюковой В.М. о признании договора незаключенным, не лишает права участника сделки Охмат Т.Е. заявлять требования о регистрации договора, поскольку именно отсутствие регистрации и явилось основанием для отказа о признании права и признании договора незаключенным. Доводы представителя ответчика-Суворинова А.А. в той части, что решение от ДД.ММ.ГГГГ является основанием для отказа в иске несостоятельны, поскольку основаны на неверном толковании закона. Спор действительно между теми же сторонами, о том же предмете, но основания тому различные. Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ "Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". Таким образом, применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 558 ГК). Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности. Истцом заявлены требования лишь о регистрации договора купли-продажи в соответствии с ч.3 ст.165 ГК РФ. В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование ч. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. Закон не устанавливает формы уклонения, следовательно, форма уклонения роли не играет. Договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Из договора купли-продажи жилого помещения возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, т.е. общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно государственную регистрацию права собственности покупателя. А потому, несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме и с учетом изложенных выше обстоятельств, и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора. Таким образом, доводы представителя ответчика об отсутствии права Охмат Т.Н. требовать регистрации договора, и злоупотребление правом с ее стороны, основаны на неправильном толковании норм материального права. Учитывая требования ч. 3 ст. 165 ГК РФ, а также то, что из договора купли-продажи жилого помещения возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то судом исследованы и оценены мотивы уклонения ответчицы от регистрации договора. Сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и в ней проявляется воля участников, направленная на достижение определенных результатов, имеющих правовой характер, то вопрос, связанный с мотивами уклонения от регистрации сделки купли-продажи жилого помещения является юридически значимым. При этом форма уклонения роли не играет. Представитель ответчика основанием для отказа в удовлетворении требований указывает на решение суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворено требование Евсюковой В.М. о признании договора незаключенным, что и лишает право заявлять о регистрации договора. Как следует из решения от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано Охмат Т.Н. в признании права собственности на квартиру, но в удовлетворении встречного иска Евсюковой В.М. о признании договора незаключенным, мотивом Евсюковой В.М. являлись доводы, что Охмат Т.Н. не выполнила свои обязательства по полной оплате, но она не желает взыскивать недостающую сумму, поскольку намерена вернуть квартиру. В судебном заседании представитель ответчика подтвердил эти доводы, при этом указал, что Евсюковой В.М. не намерена регистрировать договор, поскольку он уже признан незаключенным и она намерена вернуть квартиру. Судом проверялся факт выполнения обязательства покупателем по оплате квартиры, и определением от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия Оренбургского областного суда исключила из мотивировочной части решения суда от ДД.ММ.ГГГГ выводы о ненадлежащем выполнении покупателем обязательств по оплате согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ и недоказанности факта полной оплаты в соответствии с условиями договора. Выводы вышестоящего суда о исполнении покупателем обязательства по оплате не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица( ст.61 ч.2 ГПК РФ). Вторым доводом к отказу от регистрации, было указано на пропуск срока, тогда как вступившим в законную силу решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, данные обстоятельства были исследованы и им также дана оценка, что также исключает их доказывание вновь и они не подлежат оспариванию. Судом установлено, что о нарушенном праве Охмат Т.Н. узнала в октябре-ноябре 2010 года, поскольку Евсюковой В.М. отказалась ехать в регистрирующий орган для регистрации договора. До этого момента Евсюковой В.М. обещала ей приехать в любое нужное время и оформить все документы. Указано, что в судебном заседании Евсюковой В.М. не отрицала, что спор по поводу сделки возник осенью 2010 года. Суд пришел к выводу, что срок исковой давности не пропущен и в этой части в удовлетворении требований Евсюковой В.М. было отказано. По настоящему делу доводы представителя ответчика не содержат ссылок на какие-либо иные обстоятельства, которые должны быть исследованы судом или опровергали бы доводы истца. Желание ответчика вернуть квартиру не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований. Оценивая приведенные доказательства, суд приходит к выводу, что исковое заявление Охмат Т.Н. подлежит удовлетворению. Руководствуясь ст.198 ГПК РФ, РЕШИЛ: Исковое заявление Охмат Т.Н. удовлетворить. Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Евсюковой В.М. и Охмат Т.Н. земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с расположенными на нем квартирой общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилая <данные изъяты> кв.м. и надворными постройками, находящиеся в <адрес>. Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме. Судья Л.Ф.Андреева Решение в окончательной форме вынесено ДД.ММ.ГГГГ. Судья Л.Ф.Андреева